房地产项目开发可行性研究报告

1、 阳光小区项目开发可行性研究报告第一章 总论阳光小区位于新城区七号，占地面积10000m2，小区由有限公司设计，总建筑面积43215m2。该项目预计总投资2302万元，实现销售收入23322万元，各种税金1137.5万元，利润（包括所得税）2331.5万元，整个项目在2006年12月31日全部竣工。根据房地产市场调查结果显示，该市商品房供求矛盾突出，即供小于求。阳光小区建成后能缓解部分商品房供需矛盾。因此，及时投资建设阳光小区已势在必行。第二章 项目概况该小区拟在大道以南的纵四路以西护城河边上开发小区。工期为一年，建成后可容纳1000多人。第三章 项目建设必要性的分析一、为适应城市规划建设及发

2、展的需要地处国家级风景名胜区东南边，是东南沿边对外开放的窗口。XX是一座历史悠久的文明古城镇，在过去因受其他地理交通条件和原旧城建设格局等诸多因素的限制，使整个城区破旧狭窄，显得十分拥挤，不能满足现代生活的需要。主要表现在旧城基础设施薄弱，布局不合理，人口密集，居住房屋简陋，针对这种状况，市委、市政府2003年决定在原旧城的基础上规划建设扩大地方圆33平方公里的新城区，通过不断加大旧城改造的力度和加快新区开发建设，护城河治理、城市总体规划建设已初具规模。目前正在着手的阳光小区严格按城市规划而建设，为适应当前城市发展需要而建设，目前已全面进入了施工阶段。二、为缓解供需矛盾、住房困难和改善住房条件

3、的需要。随着城市规模的扩大，城区居住人口的增多，加大了住房的需求量，目前城区内人口15万余人。据统计，无房户4200户，居住困难户6400户，旧城改造城市建设综合开发搬迁户3400户，差住宅160万平方米左右（有购买力的）。阳光小区的开发建设，能切实解决城镇居民的住房困难，缓解供需矛盾，改善住房条件。三、为进一步推进城镇住房制度改革的需要公司拟建的住宅小区主要面向城市居民、教师以及广大高中低收入的工薪阶层，切实改变住房分配制度，加快住房商品化进程。四、为促进和带动其它产业发展的需要阳光小区的开发建设可带动建筑业、建材业、劳务输出、第三产业的发展，成为新的经济增长点。据该项目的规模及总投资测算，

4、可增加建筑业产值4000多万元，建材业产值2400多万元，第三产业1300多万元。通过以上四个方面的分析，阳光小区房地产开发的建设，具有积极的意义，并对今后城市社会经济的发展起着不可低估的作用，它的开发建设是很有必要的。第四章 项目建设条件分析一、地理位置优越拟建小区位于新城区主干道三环路以北，西南与新村安置点相邻，东临开发小区，所处的地理位置四临城区的主要商业、娱乐区和中高档住宅小区，该小区距城区内大部分企事业单位，中小学校都在500m以内，交通便利，布局设计合理，环境幽雅，地理位置优越，是理想的居家住所。二、基础设施完善近几年，城市基础设计建设发展很快，先后建成了日供水能力6万吨的水处理厂

5、，确保了优质平衡的城市供水，建成了4千伏安的变电站和多个小变电站，实现片区联网，保证电力供应；天然气入户改善了城区燃料结构，提高了城市气化率；通讯方便，光纤电视网设置到位，为小区的开发建设创造了有利的基础设施条件。三、建设条件良好小区地势较为平坦，地质多为土石，无不良地质结构，原有建筑物少，拆迁安置量小，建设住宅小区较为理想，建设条件十分优越。四、土地情况拟建的该用地符合土地利用总体规划和城市建设总体规划，该地块是属于新城区的挂牌出让土地，我公司通过竞买的方式已取得了50年的国有土地使用权。综上所述，拟建小区所处地理位置、地物地貌状况，具备的基础设施条件，以及用地落实情况，对拟建小区的开发建设

6、十分有利，为小区的开发建设，奠定了坚实的基础。第五章 项目规划设计方案、建设规模及进度计划一、规划设计方案该小区的开发建设充分利用城市建设总体规划和土地利用总体规划，根据新城区开发建设的使用功能和主要服务对象，以及人们对居住环境美的要求，本着注重环境幽雅、保证质量、经济适用、功能齐全、居住方便、统一管理、优质服务的原则，把小区建设成经济、舒适、美观、安全生态的居家乐园。规划设计主要指标：按建筑小区设计标准，拟建小区排污设施设计科学，其他公用设施建设配套，建筑控制在覆盖率35%，容积3.0率，道路率10%，小区绿化率30%左右，根据环保部门的监测，符合环境保护的规定，小区各幢房屋的楼层及配套建筑

7、，均设计安装有消防设施，可完全防止火灾事故的发生（见规划设计方案图）。二、建设规模我公司拟实施的阳光小区占地14124m2，建筑面积6万m2，拟建住宅面积4.2万m2（共390套，其户型有经济型80 m2100套，有适用型120 m2290套），公建配套建筑（0.4万m2，建成后小区内可容纳1000多人）。三、进度计划阳光小区于2005年11月1日开工，2006年底竣工，工期为一年，该项目建设工程短，建成投入使用的时间短，资金周转、回笼快，增强了企业，产生的经济效益和社会效益好。由于建设工期只有一年，加上房屋销售的特殊性，该项目可以进行房屋预售和边建设边销售，整个资金的回收期不会超过二年，这为

8、整个项目的投资收回创造了一个极为有利的条件。表一进度计划2005年2006年一阶段二阶段三阶段四阶段五阶段六阶段七阶段八阶段1、完善相关手续2、项目建议书3、可研报告4、勘察设计5、施工设计6、七通一平7、材料组织8、基础工程9、主体工程10、基础设施11、饰面工程12、环境绿化第六章 项目总投资及资金来源表2 项目总投资及资金来源单位：万元序号名称年份合计来源运用一项目总投资二项目资金来源1企业自筹2银行贷款3预售商品房表3 一般工程投资测算表单位：户、万元、m2序号项目数量(基数)单价(计价)金额说明1人工费包括建安税材料费机械费间接费不可预见费2基础设施费道路建设绿化公共设施通讯光纤电视

9、3管理费4财务费用5税金营业税城建税教育附加合计1-5项合计第七章 项目的销售市场分析一、该项目为新城区开发项目适用，有政府优惠政策进行扶持，可信度高，市场优势明显，可享受减免综合配套费等数种相关费税，建设成本及销售价格受到严格控制，在价格市场上优先于同档次商品房。二、该项目拟建的商品房，规划设计科学合理，公用设施设置配套，绿化用地布置得当，紧靠治理后的护城河和清桥花园、银杉豪庭、御景江山等中高档住宅小区，具有经济、适用、舒适的特点，是很大部份市民理想的居家生活住所。三、项目所处系居家黄金地段，与各企事业单位相距极近，紧邻市区中心，适于广大工薪无住房户、住房困难户、城区居民、教师等理所当然选择

10、离单位近、交通便利、环境优美、视线开阔、管理规范的住宅小区；加之正值城市旧城改造新城开发建设高峰期，大量拆迁安置阶段，对原来购买商品房持观望态度者具有极大的吸引力，可利用自身的优势，把这部分人吸引过来。四、该项目整个开发期为壹年，项目分阶段实施，为房屋预售和交付使用创造了必备条件，有利于资金尽快周转、回笼，提高资金的有效使用率。五、该项目小区物业管理由市物业管理公司负责管理，设施随工程进度配套完善，加强售后服务管理，提高售后服务质量，为居民生活方便提供了服务保障。六、目前有城区人口12余万人，无房户5000户，困难住房户6000户，旧城改造城市建设综合开发搬迁户4500户，随着城市建设的发展，

11、城市规模的扩大，城市人口的增多，相应住房需要量也急聚增大，为经济适用房的销售拓宽了市场，经济适用户自身具有其他同类商品房不可比拟的优势，增强了购户吸引力，使开发建设商品房成为购户的抢手货，畅销市场。七、根据市场经济规律预测，假如市场发生变化，如材料费用、人工费用及其他费用增加即成本费用增加，房屋销售市场疲软，在与其他房屋同等条件下，按该小区所处位置、设施条件、配套性的服务政策及其他优势分析，同样具备它优越的条件，在市场销售方面同样处于宽松的畅销环境。第八章 项目的经济效益分析阳光小区项目总建筑面积43215m2，预计保守售价1000元/ m2。一、经营业务收入4322万元。43215 m2&#

12、215;1000元/ m2=4322万元二、经营业务成本2302万元1、土地征用费780万元；2、税费70万元；3、建筑安装费43215 m2×336元/ m2=1452万元三、主营业务税金及附加：237.5万元1、营业税4322×5%=216万元；2、城建税216×7%=15万元；3、教育费附加：216×3%=6.5万元。四、销售利润：1782.5万元五、管理费用：130万元六、财务费用：31万元七、营业利润：1621.5万元（包括所得税）八、实施后的社会效益（一）加快城市建设步伐阳光小区建成投入使用后，能加快城市建设综合开发步伐，促进城市新区的开展建

13、设，扩大城市发展规模，改变城市面貌，尽快塑造高标准的渝南地区性中心城市形象。（二）加快城镇住房制度改革阳光小区的开发建设能稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立起适应社会主义市场经济体制和我市城镇住房新制度，同时促使住宅业成为新的经济增长点。（三）解决住房供需矛盾拟建的住宅小区主要是面向城区居民、教师以及广大中低收入的工薪阶层，小区建成投入使用后可解决1000多人，近400户的居住问题，能缓解部分市民住房难的矛盾，确保社会安定。（四）带动其他产业的发展通过阳光小区的开发建设可带动建筑业、建材业以及第三产业的发展，成为新的经济增长点，由此可见，阳光小区的开发建设是一项大快民心的工程，是我市城市建设的形象工程，为缓解我市城镇居民住房紧张、改善住房条件，尽快迈上小康水平，促进城市社会经济发展起着积极的作用。第九章 结论一、阳光小区位于新城区主要街道之间，地理位置恰当、交通便利、环境优美、基础设施配套、完善，能满足住宅小区的要求，是居民居家、生活