房地产项目申请报告

1、江苏达泰置业有限公司黄海西路南侧、育红西路北侧地块普通房地产项目申请报告 目 录第一章 申报单位及项目概况1第一节 项目申报单位概况1第二节 项目概况1第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析20第一节 发展规划分析20第二节 产业政策分析21第三节 行业准入分析22第三章 资源开发及综合利用分析23第一节 资源开发方案23第二节 资源利用方案23第三节 资源节约方案23第四章 节能方案分析25第一节 节能规范与用能标准25第二节 能耗状况及能耗指标分析26第三节 节能措施及节能效果分析28第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析33第一节 项目选址及用地方案33第二节 土地利用合理性分析34

2、第三节 征地拆迁及移民安置规划方案34第六章 生态环境影响35第一节 环境和生态现状35第二节 生态环境影响分析36第三节 生态环境保护措施37第四节 地震灾害影响分析38第五节 特殊环境影响39第七章 经济影响分析40第一节 经济费用效益或费用效果分析40第二节 行业影响分析45第三节 区域经济影响分析和宏观经济影响分析45第八章 社会影响分析46第一节 项目社会影响分析的原则46第二节 社会影响效果分析46第三节 社会适应性分析47第四节 社会风险及对策分析4752第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况单位名称：江苏达泰置业有限公司单位住所：盐城市大丰区黄海西路南侧，育红西路北

3、侧法定代表人：谢民注册资本：2000万元人民币公司类型：有限责任公司 经营范围：房地产开发经营；园林绿化工程施工；物业管理。 江苏达泰置业有限公司黄海西路南侧、育红西路北侧地块普通房地产开发项目，该地块规划总用地面积33769平方米，出让宗地编号为No.2015-C-28，位于大丰经济开发区黄海西路南侧、育红西路北侧，出让年限商业40年、住宅70年。第二节 项目概况一、项目名称江苏达泰置业有限公司黄海西路南侧、育红西路北侧地块普通房地产项目二、项目拟建地点本项目拟建地点为大丰经济开发区黄海西路南侧、育红西路北侧地块。项目地块北邻黄海西路、东接大丰自来水公司、西临大丰邮政局。三、建设内容及规模本

4、项目总用地面积33769平方米，总建筑面积68013平米，具体的建设内容及规模如下：其中：地上总建筑面积68013平方米（计容建筑面积）；地下总建筑面积478平方米（不计容积率）；地上总建筑面积分为住宅部分建筑面积60775.57平方米，商业部分建筑面积3698.08平方米，物业用房建筑面积272.05平方米，车库建筑面积2789.3平方米；住宅总户数593户；汽车车位数500个；预计项目建设期为2年（2016.8-2018.8）项目主要建设一栋17F和17F+1高层住宅，8栋6F+1和4栋6F多层住宅,地块北侧和南侧沿街住宅底层规划有一层商业建筑。项目的总图指标详见表1.1。表1.1 总图指

5、标汇总表序号项目单位指标备注一技术指标1总用地面积平方米33769 约50.63亩2总建筑面积平方米680132.1地上建筑面积平方米68013计容面积2.1.1住宅面积平方米60775.572.1.2商业建筑面积平方米3698.082.1.3物业用房建筑面积平方米272.052.1.4车库建筑面积平方米2789.32.2地下建筑面积（兼人防）平方米478不计容积率3居民总户数户5934容积率-2.05建筑密度%34.26绿化率%257机动停车位个500四、项目建设方案1、工程概况项目主要分为商业、住宅两部分，住宅多为多层及高层住宅，商业为沿街商业，住宅面积60775.57平主米，商业面积36

6、98.08平方米。2、总平面规划（1） 规划设计整体框架本规划结构遵循“人、建筑与环境共存与融合”这一基本主旨，以优美、高效的空间环境塑造为主题，运用科技手段达成功能与形式，艺术与技术的统一，故本项目结构以环境为中心，以轴线展开功能与空间布局，形成“一核心、三进则入，三静则立、空间分级”的整体框架，“一核心”指位于项目住区中心由大面积绿化、景观、休闲步道等共同形成的小区中央景观，在住区中心区域形成大型集中景观，采取“自然、生态、人本、艺术”的设计手法，展现现代花园大都市的风貌。“三进”指地块利用建筑的围合及景观的打造，创造层层递进的空间和文化不断地视觉体验空间。“空间分级”利用建筑的围合空间创

7、造私密分级的空间感受，注意营造以人为本、舒适、休闲的购物环境，实现人车分流，不同级别的道路和景观串联起来，加强归属感和私密感。“一核心、三进、空间分级”的整体规划结构在实现空间整合的前提下，具有整体、连续、延伸发展的特点。（2） 道路交通系统道路交通是居住环境的重要组成，是住区结构的骨架，并由此规定居住行为的轨迹，编排空间形态的秩序，铺叙社区生活的生动场景，进而塑造了场所空间的鲜明性格。在设计中我们对新形势下的住宅小区规划交通组织方式进行了研究，在采用“人车分流”交通系统的同时，在住宅院落的尺度对其进行了深化。机动车交通组织：根据周边市政道路条件，小区主入口设在南侧和北侧道路上。步行交通组织：

8、步行系统结合绿化系统，以步行和人际交往为主，设计以精制取胜，形成宜人的空间氛围。步行系统分成二种类型：一种是步行者与慢速的交通工具共同使用的住区道路系统，如遇紧急情况，步行景观大道可作为应急道路使用（EDA）；另一种结合景观道路、健身便道和宅间路蜿蜒穿插形成休闲交通网络，使住户在满足交通工功能的前提下充分享受优美的住区自然景观和人工空间形态。规划中强调重点处理各种道路交汇的节点，融入交往和景观标志的功能，如小区入口广场，宅间绿地等，使空间层次更趋丰满生动。静态交通：小汽车进入家庭已成为社会发展的趋势，同时也为住宅小区停车带来了新的课题。大量的汽车既要安全方便的停放，又不能对小区的景观和居住环境

9、造成大的影响。规划设计停车问题的解决也是紧扣“环境”这一核心命题的，其解决方法就是将小区宅间绿地层次分化，让积极绿地更加积极，避免汽车进入机动车停车问题在地下及商业外圈解决。（3） 绿化景观系统规划设计尽力重整景观系统在人们居住生活中的应有位置，重视人居与自然的和谐相宜，示范今后的住区建设。着重刻化贯穿整个小区的绿化系统，绿化系统分为三个层次，由整体到局部，由大到小依次展开。以城市绿地、绿化带为依托，宽阔的东西向景观开阔处规划大的广场、草坪和水系，师法自然，回归自然。宅间绿地强调精细的设计，尺度小到座椅、垃圾箱、灯具、栏杆的设置与设计。绿化环境的营造采取多层次多种类组合的方法，设计的手法丰富多

10、变。沿街商业与市政道路相连，融为一体；绿地穿插其中，一切给人一种步移景换的效果，描绘出一幅幅生动的居住场景。社会文明和技术发展的一个显著特征是城市居民闲暇时间和老龄住户的增多，丰富健康的闲暇生活是住区综合质量标准的重要方面。规划将绿地系统当作社区的公共活动空间渗透于居住生活的每一个角落，在绿地中划示不同的空间归属，服务于不同的对象-适于老年人以及少儿的活动场所各有不同-并配置相应的设施和功能以促进交往，使绿地得以更高效率的使用。（4） 公建设施系统住区的公共建筑是服务和完善居民生活的重要设施，会吸引大量人流停驻使用，成为住区生活能量和信息的聚合集群，是住区最重要的公共活动场所。根据项目所在区域

11、位置特点及纯居住区与街区商业公建既便利相连又合理分离的原则。沿周边道路规划沿街商业，形态轻盈活泼，舒展流畅的立面以水平线条和体积感为主，线型丰富，起着统领空间秩序的作用。3、建筑单体在充分考虑居住面积的市场现状及发展趋势需求的同时，注重品质标准。提高住宅设计的科技含量，大力推进环保节能新技术、新工艺和新设备的应用，倡导有利可持续发展的绿色生态住宅。住宅平面设计力求功能合理、面积紧凑、提高平面得房率，每户主要朝向南向，明厅明卧明厨厕，厕所洗浴分室。每户设有景观阳台和服务阳台，厅堂开敞，大套房型做到南北厅通透，视野开阔，面向小区绿地、景观轴线及景观节点，达到良好的景观效果，户型多样，设计合理。住宅

12、在造型上采取现代风格，造型流畅，并充分考虑到空调板的设置和各类管道对建筑立面的影响。商业形象设计上照顾到沿街的城市展示新，地标特色和广告效应，地块内建筑的形象设计具体体现在：多层与高层住宅形成有一定呼应感、富有特色的天际线，打造独一无二的形象。设计中充分考虑到“三新”技术的运用，如绿色建材、建筑节能体系、地源能及太阳能利用、中水处理、新风系统等，大大提高设计中的科技含量。住宅立面倡导时代感与艺术性在当前科技水平下的有机融合，融地域文化与时代进步于一炉。4、给排水方案（1）设计依据1）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003 )（2010版）；2）室外排水设计规范（GB50014 -200

13、6）；3）室外给水设计规范（GB50013-2006 ) ；4）建筑设计防火规范（GB50016-2006）（2006年版）；5）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）（2005年版）。（2）给水设计小区总户数为593户，用水量标准120-150L/人.d，则最高日生活用水量为246.74m3/d，小时变化系数为2.0则最大小时用水量为20.56m3/h。商业用水量：用水定额：7L/m2.d=1.5t=12h，则最高日用水量310.64m3/d。总用水量：557.38m3/d。（3）排水设计污废水排水：本项目排水体制为雨污分流。生活排水量最高日为445.90m3/d，卫生间污水经化

14、粪池处理后汇集排入市政污水管网。雨水排水：屋面雨水采用重力雨水排水系统。雨水排至室外雨水检查井汇集后有组织排入市政雨水管网。雨水计算参考盐城地区暴雨强度公式暴雨强度公式i=16.2936（1+0.98911gP）/（t+14.5565）0.7563，i为降雨强度（mm/min)；t为降雨历时（min）；p为重现期（年）。景观水系设置溢流管和放空管，排至小区雨水管后排放。（4） 管材室内生活给水管：采用PPR管，热熔连接。室外给水管；采用球墨铸铁管，橡胶圈接口，并设支墩。室内排水管：采用UPVC管。室外排水管采用HDPE双壁波纹管。（5） 消防设计消防用水量：室外消火栓最大用水量为40L/s，室

15、内消火栓最大用水量为40L/s，灭火持续时间3小时，每根立管的流量为15L/s，充实水柱13m，自动喷林系统用水量为30L/s，灭火持续时间1小时。室外消防给水管网与生活用水共用一套管网，沿建筑物四周道路每隔120米以内布置地上式室外消火栓。灭火器配置：本工程各建筑每层均设有手提式干粉灭火器，每处按规范配置磷酸铵盐手提式干粉灭火器。消防管材：消防及喷淋管材采用内外壁热镀锌钢管，钢管DN50mm者采用螺纹连接，DN>50mm者采用沟槽式卡箍连接。5、电气方案（1）供电设计负荷等级：高层住宅楼消防负荷等级为一级负荷，消防负荷为一级负荷，生活泵和电梯为二级负荷，其余均为三级负荷。负荷容量：58

16、70.44kw。 （2）配电系统该项目电力由育红西路10kv电力线供电。用电负荷估算：建筑面积120m2及以下的，基本配置容量每户8kw；建筑面积120m2以上、150m2及以下的住宅，基本配置容量每户12kw；建筑面积150m2以上的住宅，基本配置容量每户16kw，商业100-150w/m2，照明及其他用电10w/m2。按照上述标准估算，用电总负荷5870.44kw，利用系数取0.8，功率因数取0.85，计算负荷为5525.12kw。（3） 供电线路：该项目电源接育红西路市政10kv电网，在地块中部规划变配电房，区内220v/380v电力线，采用电缆穿中（KPC）碳素波纹管沿道路一侧埋地敷设

17、，电力电缆在穿越道路时需穿钢管保护。（4） 计量：高层住户用电由设于每层强电井内的用户电度表计量，采用集中式抄表系统。10kv开闭所预留商业专变高压计量。多层住户住宅每户设ZDBX型玻璃钢电表箱分户计量，采用分时计量。住宅每户设住户配电箱。公用部位照明由设于配电房内的低压配电屛内的电度表计量，地下室计量在配电房内低压配电屏内设表给予计量。（5） 导线、电缆选择、母干线和敷设方式：各建筑物的进线均采用YJV22-1KV电缆引入至配电房，住宅的管道井内选用铜芯导线穿管供电至电表箱，由电表箱引至住宅配电箱的分支线采用BV-450/750V型聚氯乙烯绝缘铜芯电线穿塑料管暗敷，从住户配电箱引至室内的照明

18、、插座、空调插座均采用BV-450/750V型聚氯乙烯绝缘铜芯电线穿塑料管暗敷。6、照明系统（1） 照明种类及照度选择：照明种类有正常照明、事故照明照明标准；设备机房2001*住宅75Lx商业300Lx。（2） 照明线路的选择及敷设方式：照明线路采用BV-450/750V型聚氯乙烯绝缘铜芯电线穿塑料管暗敷。7、建筑物防雷（1） 本工程为二、三类防雷建筑。（2） 高层采用二类防雷系统。（3） 防雷措施屋面采用25*4热镀锌扁钢沿屋檐、屋脊等易受雷击的部位敷设环装避雷带。利用结构柱内外侧主钢筋不小于16作为引下线。该二根主筋连接须用焊接，下端于接地装置连通。利用大楼基础桩及承台内主钢筋作接地板，接

19、地电阻不大于1欧姆。在每一单元设一总等电位连结端子箱MEB，在卫生间设一LEB盒。配电箱内接地端、插座接地端及电气设备正常不带电的金属壳体与PE线牢固焊接，总等电位连结端子箱与金属管，上、下水管、煤气管可靠连接。8、保护接地系统（1） 本工程低压配电系统接地形式采用TN-S制。（2） 采用联合接地方式，利用大楼基础桩基础及承台内主钢筋作接地极，要求接地电阻不大于1欧姆。防雷接地、电器设备板胡接地，电梯控制系统的功能接地，等电位联接及其他电气设备合用同一接地体。9、通信系统总地块设一电信机房，通信电缆引入根据电信部门要求确定。内设光端设备及总配线柜。各楼设电信间，每户设家庭信息配线箱。住户可利用

20、电话网络进行话音通信，也可向电信局申请宽带网络进行数据通信。 10、有线电视系统项目建设地有线电视网接入住宅小区有限电视机房，采用数字电视。 11、安全防范系统（1） 可视对讲系统对讲系统管理主机设在住宅小区安保中心，各单元底层设楼宇防护电控门，对讲通话门口机，系统管线设计上采用可视对讲方式，每户设置用户机，具有对讲，报警，开锁等功能。小区安保中心也可与住户进行双向对讲，并接收住户的呼叫与报警。（2） 家庭安全防范报警系统住宅楼的底层，二层和顶层的住户设置防盗报警控制器，报警信号接至小区安保中心。（3） 住宅小区周界防范报警系统在住宅小区周界设红线报警探测器，红外线周界报警系统全天24小时对非

21、正常越墙的物体进行监控。报警信号送至小区安保中心。（4） 巡更系统在小区相应地点设置无线巡更信息点，巡逻人员装备电子巡更器，按规定的路线进行值班巡查并予记录。（5） 车辆出入管理系统对出入小区的机动车辆通过智能卡进行管理与计费，并将信息实时送至小区管理中心。12、暖通（1） 空调设计住宅采用分体式空调，由建筑专业预留空调机位商业采用分体式空调，空调室外机设置于屋顶，预留冷媒管井（2） 防排烟设计防烟：不具备自然排烟条件的防烟楼梯间及其前室、合用前室，采用机械加压送风；前室及合用前室正压值30Pa。防烟楼梯间前室正压值50Pa。加压送风系统所用风管耐火极限不小于1.0h。排烟：地上建筑所有需排烟

22、的房间，可开启外窗面积不小于房间面积的2%，采用自然排烟。通风：发电机房、配电房采用气体灭火，只考虑消除室内余热及排除有害气体的平时通风及事故通风。火灾发生时，关闭此类房间的通风系统支路，保持房间的密闭灭火状态。特灭火完成后，手动打开阀门及排风机，排除室内废弃。其排风系统在室外合适处均须配置开启装置；其余单体内区需排风房间，每个房间设排风扇，排风水平集中排风至室外；各房间通风换气次数统计如下：卫生间10次/小时、水泵房5次/小时、高压配电室15次/小时、变电室根据电气专业所提发热量计算、电梯机房15次/小时。（3） 系统安装风管：普通送、排风管均采用镀锌钢板制作，壁厚按通风与空调工程施工及验收

23、规范的有关规定使用；高温排烟管壁厚按建筑设计防火规范和民用建筑防排烟技术规程的有关规定选用；通风管均采用不燃材料制作，软连接均为钛金不燃软接。油漆：凡采用镀锌钢板制作的风管，一般不油漆，管道金属支、吊、托架在表面除锈后，刷红丹漆二度，调和漆一度，颜色另定。其他：排风扇、风机等通风设备采用低噪声型；排烟风机采用消防风机，300高温条件下连续运行60分钟以上。五、建设进度本项目建设工期拟2年。拟2016年3月2016年6月：前期准备工作；2016年8月：项目开工；2016年8月2018年8月：项目主体工程建设；2018年9月2018年12月：项目扫尾工作及竣工验收。六、投资规模及资金筹措方案1、项

24、目投资规模本项目总投资14325.06万元，土地费用4863万元，前期工程费用118.5万元，基础设施费用895.7万元，建筑安装工程费7617.5万元，工程经营费用830.45万元。2、资金筹措本项目总投资14325.06万元，其中：项目单位资本金14325.06万元，占总投资的100%。项目资本金比例符合国家有关普通商品住房项目投资的最低资本金比例20%的要求，项目资金构成合理。 七、项目招标方案1、招标的基本依据（1）中华人民共和国招投标法；（2）国家发展改革委员会第3、4、5、9号令；（3）江苏省发展计划委员会苏计法规发（2001）1408号文。2、招标的基本情况（1）招标的范围和形式

25、项目按照国家和地方工程建设项目招标范围和规模标准规定的要求展开招标工作。本项目招标内容报告工程的勘测设计、施工、设备、主要建筑材料采购。（2）招标的组织形式根据国家计划委员会第5号令规定，本项目建设单位在工程施工及设备采购等方面不具有编制招标文件和组织评标的能力，招标人不能自行办理招标事宜。因此，本项目采用委托招标的组织形式。（3）招标的方式本建设项目除特殊要求外，均采用公开招标的方式。本拟建工程由建设单位委托招标代理机构依据中华人民共和国招标投标法、江苏省建设工程招标投标管理办法等法律、法规进行招标、评标等一系列工作，并选择资深、质优、信誉好的中标单位，以确保用最合理的造价建成最优质的房屋，

26、并达到预期的施工进度。3、招标初步方案（1）本建设项目的施工监理单位的资质等级拟定为甲级监理资质。土建工程、设备工程拟定为一级施工资质。（2）各项招标活动对评标专家专业特长和水平的要求：土建工程施工评标主要聘请与土建有关的建设施工类专家；设备工程安装采购评标主要聘请给排水、电气、弱电系统、暖通等方面的专家；监理评标主要聘请建筑、结构、设备专业以及施工等方面的专家。（3）招标领导小组由建设单位和委托招标代理单位委派有关人员组成。 八、财务分析通过对市场的分析，本项目商品房销售价格按平均价4000元/平方米销售，商业用房按12000元/平方米销售，地上车库按4000元/平方米销售，全部销售完毕，销

27、售收入总计29863.64万元，营业税金及附加总计1672.36万元，项目建设及销售总成本费用18119.46万元，项目5 年经营后累计税前总利润为10071.82万元，所得税收2517.96万元，税后利润7553.87万元，建设期2年，5年销售完毕。表1.4销售收入估算表项目数量均价（元/平方米）合计（平方米）（万元）销售收入29863.64住宅60775.57400024310.23配套商业3698.08120004437.70车库2789.340001115.72经营税金及附加1672.36营业税5%1493.18城市维护建设税7%104.52教育费附加5%74.66总成本费用18119

28、.46建设投资13494.6095经营成本830.45管理费用1094.4销售费用4.00%2700.00利润总额10071.82所得税2517.96净利润7553.87年均投资利润率13.99%年均投资利税率17.41%年均资本金利润率14.58%投资回收期年2.79年平均投资利润率=14%税后静态投资回收期2.79年。九、经济技术数据表1.5经济技术数据汇总表序号项目单位指标备注一技术指标1总用地面积平方米33769 约50.63亩2总建筑面积平方米680132.1地上建筑面积平方米67535计容面积2.1.1住宅面积平方米60775.572.1.2商业建筑面积平方米3698.082.1.

29、3车库建筑面积平方米2789.32.1.4物业用房建筑面积平方米272.052.2地下建筑面积（兼人防）平方米478不计容积率3居民总户数户5934容积率-2.05建筑密度%34.26绿化率%25二经济指标1总投资万元14325.062资金筹措万元14325.062.1资本金万元14325.06100%3销售收入万元29863.644营业税及附加万元1672.365利润总额万元10071.826所得税万元2517.96 7税后利润万元7553.878投资利润率%145年平均 9销售利润率%25.310内部收益率（税后）%51%11内部收益率（税后）%31%12财务净现值（税后）万元￥5,613

30、.48Ic=12%13财务净现值（税后）万元￥2,592.30Ic=12%14投资回收期2.79第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析第一节 发展规划分析一、项目建设符合国家“十三五”住房保障发展规划 我国“十三五”规划纲要第六篇中住房保障目标为：坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要中住房供应体系主要为：立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足高层次需求的住房供应

31、体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。本项目住房建设属于普通商品房建设，适合于大丰区中高收入家庭居住，符合国家“十三五”规划住房供应体系的构造。二、项目建设符合大丰城市建设总体规划要求大丰区城市建设总体规划坚持“循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局”的原则和“整体推进、重点突破、典型引路、以点带面”的思路，以促进经济发展为中心，以抓紧编制镇村建设规划为重点，加快推进镇村建设，提高农村公共设施的供给水平，

32、有效改善农民居住环境，努力创建一批“江苏省城市化示范镇”和“江苏省康居示范村”的要求。本项目建设符合大丰区城市建设总体规划要求，并且随着大丰城市建设的不断拓展和住宅区规模的迅速形成，本项目的建设将进一步改善和优化投资环境，加快重点城镇化步伐，促进经济和社会事业又好又快发展，将有利于江苏省城市化示范镇建设。第二节 产业政策分析本项目属于房地产开发项目。下面主要从这两个方面的产业政策作出分析。一、项目建设符合国家房地产行业的相关政策在中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要对房地产行业的相关政策指出：完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供

33、给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。本项目建设的功能主体主要为普通商品房，符合国家的政策要求，项目建设对大丰区经济及服务业的发展有积极的促进作用。二、产业结构调整指导目录（2011年版）本项目为普通商品住房开发建设项目，根据产业结构调整指导目录（2011年版），本项目既不属于“鼓励类”也不属于“限制类”和“淘汰类”项目，为允许类项目。三、江苏省工业结构调整指导目录

34、（2006）本项目为普通商品住房开发建设项目，根据江苏省工业结构调整指导目录（2006），本项目既不属于“鼓励类”也不属于“限制类”和“淘汰类”项目，为允许类项目。第三节 行业准入分析本项目建设单位为江苏达泰置业有限公司，该单位许可经营项目为房地产开发经营，开发资质申报为暂定贰级，可以开发建设16层以上房地产项目。因此，项目单位具备建设本项目的资质和能力。本项目符合行业的基本准入条件。第三章 资源开发及综合利用分析第一节 资源开发方案本项目不涉及金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等资源的开发。第二节 资源利用方案1、主要原材料消耗本项目的原材料消耗主要为建筑材料，包括水泥、沙

35、子、石子、预拌混凝土及模板等。建筑材料由建设单位在周边地区自行采购。2、水资源本项目用水由大丰区市政水管网提供，供水有保证。3、 电力资源本项目电力资源来源于华东电网大丰区供电公司大中变电所，供电能力10KVA，可满足本项目供电需求。4、 天然气主要为本项目开发成功后入住居民的生活用天然气和商业部分的经营、生活用气，本项目的天然气来源于大丰华润燃气有限公司的管道燃气，所源为中石油昆化公司的西气东输天然气。第三节 资源节约方案1、主要原材料节约方案建立完善的材料采购管理机构，制定严格、可行的材料管理制度，配备专职的材料采购人员，责任落实到人，以达到节约原材料的目的。2、节水措施（1）坚持“开源、

36、节流并重，节流优先，治污为本，科学开源，综合利用”的原则，做到用水计划到位，接水管理到位，接水目标到位。（2）提高水的重复利用率，采用沉淀、绿化及清洁等中水处理技术来提高废水的回用率。（3）加强对用水设施、设备及器具的维护保养，避免产生水资源的跑、冒、滴、漏等现象，提高用水效率。3、节电采用国家推荐的节能电器产品和变频产品，使用国家电网推荐使用的节能型变压器和照明产品。4、其他充分使用再生资源，特别是合理使用太阳能资源和风能，为大丰区的节能减排作为贡献。第四章 节能方案分析第一节 节能规范与用能标准一、节能规范1、中华人民共和国节约能源法；2、中国节能技术政策大纲（2006年修订）国务院关于加

37、强节能工作的决定（国发200628号）；3、国务院关于印发节能减排综合性方案的通知（国发200715号）；4、国务院关于发布促进实施产业结构调整暂行规定的决定（国发（2005）40号）；5、建筑节能技术政策（建设部1996年发布）；6、 国家发展改革委关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指南的通知（发改环资200721号）；7、产业结构调整指导目录（2011年本）（国家发改委2011年第9号）；8、节能中长期专项规划（发改环资20042505号）；9、民用建筑节能管理规定（国家建设部令第143号，2006年1月1日起施行）；10、省政府关于印发江苏省节能减排工作实施意见的通知（苏政发2007

38、63号）；11、江苏省政府关于加强节能工作的意见（苏政发2006152号）；12、江苏省节约能源条例（江苏省人民政府，2002）。二、节能标准1、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；2、民用建筑热工设计规范（GB50176-93）；3、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；4、建筑照明设计标准（GB50034-2004）；5、民用建筑采光设计标准（GB/T 50033-2001）；6、民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；7、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部门）（JCJ26-95）；8、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JCJ134-2001）。第二

39、节 能耗状况及能耗指标分析一、能耗状况分析本项目运营后消耗的能源有电、自来水、和天然气。1、供电根据地区规划，本项目用电可由市政供电所提供，该所剩余负荷能满足本项目用电要求。2、供水本项目用水由大丰区政自来水管网提供。3、供气本项目用气管道天然气，由大丰区华润天然气有限公司管网提供。二、能耗指标分析1、能源消耗构成本项目耗用能源主要有电、自来水和天然气。（1）电项目用电建筑除配套商业按360天算外，其余建筑均按365天计算。本工程中住宅按 40VA/，公建按 60VA/的标准估算，变压器总安装容量约为5870.44kw。 拟选 3 台 2000kVA 的室外箱变，平均负载率约为 96.1%，满

40、足本项目的总用电量。考虑到各用电单位的需要系数、同时系数，经计算得出，项目年用电259.47万度，详见下表：表4.1 项目用电量表序号耗电项目规模（）指标需要系数同时率年时数年耗电量（小时）（万kWh）1住宅60775.57400.70.62000204.21 2配套商业3698.08600.70.6240022.37 3其它用房3061.35600.80.9240031.74 4地下室0.00 4.1地下室通风、照明47850.80.786401.16 5合计259.47 （2）水项目年用水量11.04万吨，详见下表：表4.2 项目用水表序号用电单位规模单位用水标准年时年用水量备注（天）（万

41、吨）1住宅1779人120 L/人·天3657.79 户均3人2其他用房3061.35m25 L/ m2·天3650.56 3配套商业3698.08m28 L/ m2·天3601.07 4绿化用水8442.25m22 L/ m2·天3650.62 考虑雨水收集利用，用水量减半计算5未预见用水10%1.00 6合计11.04 （3）天然气根据燃气热力工程常用数据手册，本项目住宅部分天然气消耗定额16立方米/户、月测算，项目规划总户数为593户，则项目全年用气量为11.39万立方米。2、综合能耗计算和能耗指标分析本项目主要能耗为水、电、天然气。各种能源都有一

42、种共同的属性，即含有能量，且在一定条件下都可以转化为热能。为了便于对各种能源进行计算、对比和分析，需要选定某种标准燃料作为计算依据，然后用各种能源实际含热值与标准燃料热值之比，即能源折算系数，计算出各种能源折算成标准燃料的数量。根据综合能耗计算通则（GB/T 2589-2008）规定，本次能耗折算采用标准煤作为综合换算指标。经计算，本项目年消耗标准煤约466.7吨，详见下表：4.3 项目能耗情况序号能源消耗量单位折标系数折标煤数（吨）能耗占比1电259.47万kWh 0.1229kgce/kWh318.8968.33%2水11.04万t0.0857kgce/t9.52.04%3天然气11.39

43、万m31.2143kgce/m3138.31 29.6%4合计466.7100.00%第三节 节能措施及节能效果分析一、节能措施1、建筑节能对策措施（1）建筑每个朝向的窗（包括透明幕墙）墙面积比均不大于0.7，其中东向窗地比为0.52，南向窗地比为0.45，西向窗地比为0.52，北向窗地比为0.53。外窗的可开启面积不小于窗面积的30%，透明幕墙具有可开启部分或设有通风换气装置；外门窗框靠墙体部位的缝隙，应采用高效保温材料填塞及嵌缝密膏密封。建筑的外门应设门斗或采取其他减少冷风渗透的措施。（2）外窗采用低辐射镀膜（Low-E）中空玻璃（6+12+6-LOW-E）断热型材平开铝合金窗，其气密性不

44、应低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法（GB7107）规定的6级；透明幕墙采用灰色镀膜玻璃+低辐射镀膜中空玻璃（6+12+6-LOW-E），其气密性不应低于建筑幕墙物理性能分级（GB/T15225）规定的3级。（3）屋顶透明部分的面积不大于屋顶总面积的20%，实为16%。采用灰色镀膜玻璃+低辐射镀膜中空玻璃（6+12+6-LOW-E）。（4）建筑中庭夏季利用通风降温，必要时设置机械排风装置。（5）根据民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定，本项目外墙面采用A级保温材料。（6）非采暖空调房间与采暖空调房间的隔墙或楼板，采用40厚岩棉毡保温层，具体做法详国标05J909-DP9页-棚12。（7）

45、地面采用A级保温材料。（8）根据相关规定，项目窗外遮阳采用活动外遮阳。2、节电措施（1）合理设置降压变电所位置，尽量将降压变电所的位置设置靠近负荷中心，减少配电线缆长度，减少配电线路上的电能损耗（2）在总容量不变的情况下，可根据设施利用的实际情况，配置多台变压器，以便根据负荷情况全部或部分投入运行，减少空耗。（3）采用现场和集中补偿的方法，提高功率因数，降低变压器无功功率，安装抑制谐波设备。（4）采用低损耗节能变压器，选择合理的变压器容量，使其达到经济运行（负荷率65%80%），减少电能损耗和围护工作量。（5）合理确定电缆截面，减小低压配电系统的线路损耗，配电线路采用单相供电时，考虑三相平衡。

46、（6）合理运用电梯的运行模式，分时间段控制，非运行延时关灯等手段以达到节能目的。（7）选用高效灯具，配置节能型电感镇流器或电子镇流器；楼梯间选用触摸式或音控式的开关灯具；在道路、广场等场所选用细管径直管型荧光灯及高效灯具。（8）照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，合理配置设备和灯具的数量及位置，合理控制照明范围。在满足使用和照明功能前提下，确定合理的照度值，减少设备和灯具的装机容量。充分利用天然光。（9）项目照明节能目标按建筑照明设计标准（GB500034-2004）执行。（10）照明以绿色照明光源为主，定制灯具均采用节能型光源。所有日光灯均采用低谐波电子整流器，COS0.9以上。地下室

47、车库采用简式荧光灯，照度为75lx；办公室采用高效节能格栅荧光灯，照度为300lx；走道楼梯间，采用节能灯，照度为50lx。楼梯间等处采用节能自熄开关。3、节水措施（1）给水管材采用压力水头损失小，强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型管材，可以达到降低电耗和水量损失的效果。对动力机电设备的选择尽可能采用国家批准的机电节能产品。供水采用管网叠压供水系统，降低能耗。（2）热水系统首选太阳能热水系统。（3）采用瓷芯节水龙头等节水型产品。（4）所有止回阀进口侧设有旁路小支管DN15试水阀，方便定期检查是否失灵反向漏水，满足节水要求。（5）生活给水各分区单独设供水设备，减小因设减压阀造成的能耗。（6）化粪池

48、进出口采用FRP/PVC水封管件组合，并采用双层井盖。（7）室内消防管网与室外加压管的连接采用倒流防止器，防止因水的倒流而造成管网水质的污染。4、暖通节能措施设置合理的空调参数，夏季室内空调设计温度不高于25，相对湿度60%；冬季室内空调设计温度不低于20，相对湿度35%为宜。5、其它节能措施（1）在设备及系统运营的过程中，定期进行检测和维修，避免由于设备和保温保冷结构损坏引起的热损失增加。（2）对建筑周围环境进行绿化设计，绿化将对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气候，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减少城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约

49、建筑能耗的有效措施。（3）项目中配套商业设施能源计量器具的选型应按照国家计量法律法规和标准的要求来进行，以确保计量数据的准确性和可靠性，在项目进行过程中应制定企业能源计量管理体系，对计量器具进行按期检定或校准，对不合格的计量器具进行及时更新；能源计量器配备率需达到100%，同时，各环节计量要做到分项计量，空调计量要单独进行以保证测量的准确性。二、节能效果分析1、本项目建成后年综合能耗为466.7吨标准煤（当量值）。能源消耗以电力为主，约占用能总量的68.33%。符合项目用能特点，用能结构合理。2、本项目的建筑的围护结构（体形系数、建筑遮阳率、屋面、墙体及外窗等）、建筑照明等采取的节能措施符合夏

50、热冬冷地区居住建筑节能设计标准、江苏省居住建筑热环境与节能设计标准及公共建筑节能标准等相关建筑节能的设计标准的要求。3、本项目拟通过改善建筑围护结构保温、隔热性能，提高供暖、通风、系统的能效比，采取先进节能设备等措施。根据江苏省居住建筑热环境和节能设计标准（DGJ32/J71-2008）及公共建筑节能设计标准（DGJ32/J96-2010）标准，与上世纪80年代出设计建成的建筑相比，全年采暖、通风、空气调节和照明等的总能耗中达到住宅减少65%，公建减少50%目标。4、本项目在遵循建筑节能法规、认真贯彻国家节能有关规定以及严格按照相关节能设计规范及标准要求的基础上，采取节电、节水、节气、建筑节能

51、等措施。因此，本项目节能降耗措施切实可行。综上所述，该项目拟采用的节能措施符合国家、江苏省能源利用相关规定。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析第一节 项目选址及用地方案一、项目建设地点本项目拟建地点为大丰区经济开发区黄海西路南侧、育红西路北侧地块。项目地块北邻黄海西路、东接大丰自来水公司、西临大丰邮政局。二、场址土地权属类别及占地面积本项目的土地性质为国有土地，用地性质为住宅、商业用地。项目用地面积为33769平方米,通过大丰区国土局招拍挂程序取得，与大丰区人民政府签订编号2015-C-28国有土地出让合同，合同主要内容如下：宗地面积33769平方米，位于大丰区经济开发区黄海西路南侧、育

52、红西路北侧地块，建筑容积率不高于2.0不低于1.2；建筑密度不高于35%；绿地率不低于25%。三、用地方案1、用地现状该地块属于原祥鸿纺织地块，该地块上的办公大楼及厂房已拆迁完毕，因此用地环境状况较好。2、用地规划本项目平面布置必须在充分满足项目居住功能的前提下，合理布置道路、绿化及小区景观设施。政府的项目规划设计要点如下：建筑密度不大于35%，容积率不大于2.0，不小于1.2；绿地率不小于25%。3、项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标如下表：表5.1 项目主要经济技术指标序号项目数量单位1总用地面积33769m22总建筑面积68013m22.1地上建筑面积67535m22.2地下室建筑

53、面积（不计容积率）478m23容积率2.04绿地率25%5建筑密度34.2%6总户数593户7机动停车位500个第二节 土地利用合理性分析本项目土地用途属规划中的商、住用地，符合大丰区的总体规划，项目的经济技术指标均符合项目规划设计要点的要求。因此，本项目土地利用方案合理、可行。第三节 征地拆迁及移民安置规划方案该地块属于原祥鸿纺织地块，该地块上的原办公大楼及厂房已拆迁完毕，没有拆迁居民和移民安置。第六章 生态环境影响第一节 环境和生态现状一、区域环境质量现状根据大丰区环境质量报告书统计数据表明，2011年度大丰区工业废水排放量49887万吨，其中化学需氧量1392吨，氰化物10千克，石油类0.05吨，挥发酚0.15吨；排放工业废气14.3亿标立方米，工艺废气15.8亿标立方米。2009年度大丰地表水综合污染指数为0.887，属轻度污染级，其主要污染项目为氨氮，分担率高达17.9%。2011年度大丰区环境空气质量较好。主要污染物二氧化硫、二氧化氮和悬浮颗粒物年平均值分别为0.006mg/m3、0.014 mg/m3和0.190 mg/m3。根据国家标准环