某物业管理公司筹备组建方案

1、物业管理公司计划书、公司筹建：1. 出资人情况：法人与自然人2. 物业管理企业的组建条件1）企业名称的确定；2）企业住所；3）法定代表人；4）注册资本；5）公司章程；6）公司从业人员。3. 物业管理企业的设立在组建条件具备以后，申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物业管理 公司经营资质报告，连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后， 再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续，领取企业法人营业执照或营业执照，即可对外营业，并按规定在30日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书，还要向税务机关办理税务手续。4. 在取得企业营业执照后，按照规定申报企业

2、资质，物业管理企业的资质等级1）资质一级企业：注册资本 500万元以上；具有中级以上职称的人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、 管理员取得从业人员岗位证书； 管理两种类型以上的物业； 管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基 数的百分比之和不低于 100%; 20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理 优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管 理制度；建立了维修基金管理与使用制度。2）资质二级企业：注册资本 300万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建

3、设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以上的物业；管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%； 10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10 %以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。3）资质三级企业：注册资本 50万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管现员取得从业

4、人员岗位证书；有委托的物业管理项目： 具有比较健全企业管理制度和财务管理制度；建立了维修基金管理和使用制度。二、物业公司的经营计划1. 物业管理的目标和任务1）创造安居乐业的生产、生活环境2）对实现物业的保值和增值。2. 物业管理的主要内容1）维护物业管理区域内的规划不受破坏6）保洁、消毒、防疫管理2）房屋装修监督管理7）环境保护3）房屋的维护与修缮8）绿化管理4）设备、设施的管理及维修养护9）车辆管理5）安全保卫与消防10）综合经营服务3、物业管理的基本原则1）产权、经营权分离原则；5）权、责分明原则；2）业主至上原则；6）经济合理原则；3）统一管理原则；7）公平竞争原则；4）专业咼效原则；

5、8）依法行事原则。4.物业管理公司内部的组织机构以及功能设置1）总经理室：决策机构，总经理对公司全面负责，布置和协调各副总经理与各部门的 工作。副总经理协助总经理处理分管的工作。2）办公室：总经理领导下的综合办事机构，主要负责公司内部日常行政事务。3）财务部：参与企业经营管理，搞好财务核算。负责管理服务费的收缴，做好报表、纳税工作，经常向总经理报告公司财务状况。4）物业管理部：按照公司的计划和安排，负责物业管理区域内的各项管理工作。5）社区服务部：依法建立各类服务点，开展代办业务，为用户提供优质服务。6）工程部：负责物业维修及设备运行的技术管理部门。7）保安部：检查、督促遵纪守法，处理业主、治

6、安维护，协助有关部门查处违法犯罪。8）产业部：负责物业的产籍管理、保管图纸、资料，及时为各部门提供相关物业资料。9）租赁经营部：负责对现有物业的租赁经营业务，提高物业的出租率。5. 物业管理公司的前期工作设立物业公司，并取得相关资质后， 参与物业管理市场竞争， 在实际操作中，以各种形 人的委托， 按照国家法律法规、 管理标准及委托合同行使管理权， 运用现代管理科学和先进 的维修养护技术， 以经营手段管理物业， 从事对物业 （包括物业周围的环境） 的养护、 修缮、 经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务， 使物业发挥最大的使用价值和经济效益。 按照以下步骤进行开展工作。式竞争管理服务市场；

7、物业管理对物业的基本要求，物业管理指物业管理经营人受物业所有1）人员准备与资料准备；2）设备、器材准备；3）资金准备；4）拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查； 通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。 项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。 项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。 项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。 配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。 消防、安保、清洁等设施状况 项目性质及特色 政府的支持、扶持与介入程度 开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。 周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校

8、、医院、商业中心、农贸市场等6. 制订物业管理方案的其他准备工作1）组建制订物业管理方案的工作班子：2）对方案制订人员进行必要的业务培训：3）准备经费；4）准备设备；5）准备相关资料。7. 制订物业管理方案I）物业管理方案的内容 物业管理档次 物业管理服务的标准 物业管理财务收支预算2）物业管理方案的基本架构项目管理的整体设想与策划社区文化建设与服务管理模式财务管理及经费收入测算公司人力资源管理日常管理规章制度建设物业维修养护计划和实施经营管理指标3）制订物业管理方案的主要步骤第一步 第二步 第三步 第四步 第五步 第六步 施。服7 第七步成立制订方案的工作机构培训工作人员经费、设备、资料准备

9、项目、使用人、竞争调查研究分析调查资料确立管理档次、管理目标、主要措 务管理项目经费预算第八步：早拟方案文本第九步：向专家顾问征询第十步：送公司领导审阅施丄rH/辰“nrJn/r-第丨 步 第十二步 第十三步 第十四步修改、研讨、再修改可行性研究定稿实施、反馈8.介入物业管理工作1 ）物业的接管验收与撤管2）物业的撤管3）签订物业委托管理合同4）物业公司入驻社区后，依法设立社区业主大会。9.物业管理企业与相关社会机构建立关系1）物业管理企业与房地产行政主管部门的关系2）物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系3）物业管理企业与房地产开发企业的关系4）物业管理企业与业主委员会的关系业主委员会可以

10、自己设立。也可以招标选聘物业管理企业。物业管理企业对业主委员会负责，定期间业主和用户提供管理报告，报告经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作，而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。5）物业管理企业与专业性服务机构的关系6）物业管理企业与街道办事处和居委会的关系7）物业管理区域建设与社区建设的关系设的自主权，物业管理区域建设要自觉配合社区建设。三.物业管理费用的管理1. 物业管理费用构成I）物业管理费用分类一类是管理费用，如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等外用的支出。另一类是公用设施及公用资源费用的支出，如公用水费、电费、房

11、屋及公用设施的维护更新技用，这部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交，是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。2）有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成 管理、服务人员的工资和按规提取的福利费； 公共设施、设备日常运行、维修及保养费； 绿化管理费； 清洁卫生费 保安费； 办公费； 物业管理单位固定资产折旧费； 法定税费。3）住宅小区物业管理经费的来源 定期收取物业管理服务费； 小区维修养护专项基金； 以业养业，一业为主，多种经营的收入； 靠政府多方面的支持； 开发建设单位给予一定的支持。4）物业管理对物业的基本要求是： 物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并

12、要方便维修和养护。 建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。 配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。 环境优美、安全、舒适。 为物业管理提供必要的设施。四物业管理企业管理制度的建设1. 物业管理制度体系的内容I ）物业管理企业内部制度 物业管理公司员工管理条例 物业管理企业各部门的职责范围 物业管理企业员工岗位责任制2）物业管理企业外部制度 物业接管验收规定 楼宇入住规定 物业管理公约 住户须知手册 住宅区房屋及有关设施接代管制度 房屋管理服务制度 住宅区管理制度 业主公约 业主委员会章程五. 管理制度示例1. 消防制度和规定1）消防中心值班制度；2）防火档案制度；3）防火岗位责任制度；

13、4）其他消防规定。5）消防设备管理制度2. 车辆管理制度1）门卫管理制度2）物业区域大门门卫的职责3）停车场（库）门卫的职责3. 车辆保管规定1）汽车管理规定2）自行车、摩托车管理规定4. 住宅区内车辆交通管理规定5. 物业环境的绿化管理1）绿化管理机构的设置及岗位职责2） 绿化养护与管理的考核指标六 . 物业管理资金的来源和管理1. 物业管理启动资金物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开支的资金及物业公共设施专用维护基金。1)资金来源与管理一部分是用于物业管理企业形成、 建立、 组成所需的资金， 如物业管理企业的注册 资本、 办公场所的购置或租金、 办公用品购

14、置、职工薪金等， 这部分资金主要由房地产 开发企业、单位组织及个人出资、入股形成；另一部分是物业公共设施专用维护基金， 主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护， 这部分资金一般应由物业主按 一定比例和方法缴纳形成， 也可由政府出资设立或按一定程序、 办法由社会或开发建设 单位出资建立。2)物业管理启动资金的管理：其中物业公共设施维护基金的管理一般应由物业管 理委员会设账， 存入银行专户， 掌管这项基金。 同时，委托物业管理企业实际操作使用， 并做到专款专用， 实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。 这项专用基金应 划给物业管理企业还是物业管理委员会管理， 应视具体情况而定，

15、一般不宜划给物业管 理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下， 从事适宜的短期投资，使其产生最大增值收益。3)日常物业管理资金包括物业管理服务费、 物业管理机构开展多种经营的收入、 其他收入等。 其中物业 管理服务费收取应考虑物业产权人、 使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值 补偿， 由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑，共同协 商决定。4) 日常物业管理资金的管理2利用会计手段进行经济管理3物业管理资金的使用与运作(1) 物业管理资金的性质物业管理资金的性质由多种因素决定。 根据物业管理资金所有者的不同， 可划分为 国有资金

16、、 集体所有资金、 私有资金及混合多产权所有资金； 根据物业管理对象和目的 的不同， 可划分为经营性资金和消费性资金。 物业管理资金性质的不同决定了物业管理 经营者对物业管理资金管理和使用方式的不同。(2) 物业管理资金的使用物业管理资金使用要实行总量控制法， 既要集中统一计划， 又要保证一定的灵活性。具体包括三方面： 成本性资金支出与使用： 公益性资金使用 投资性资金支出与使用（3）物业管理资金的使用原则 保障物业管理需求的原则。 。 节约支出，合理收益原则。 制约性支出使用原则。（4）物业管理资金使用的责任制 5物业管理资金的预算管理（I）物业管理资金预算的准备工作 物业管理资金预算管理的

17、概念 物业管理资金预算管理的前提条件3）职业化管理水平以及员工的职业道德水平；4）要充分利用管理会计的职能。（ 2）物业管理资金预算编制程序和编制原则 物业管理资金预算编制的程序 物业管理资金预算编制的原则七 . 综合经营服务1. 综合经营服务的内容1）综合服务的内容 为物业自身服务 清扫保洁服务 绿化养护服务 治安保卫服务 家庭居民生活服务2）经营性综合服务的内容 衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。 饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。 家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。 教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年

18、大学。 娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。 购物方面：包括日用百货供应和副食供应。 金融方面：开办信用社。 经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政服务中介； 广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。3）开展综合经营服务的要求 效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。 方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。 态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。 满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。2. 综合服务的方式I）常规性服务这是综合服

19、务的基本方式。 它主要包括公共的、 经常性的、全体业主认为必不可少 的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。 这部分服务是有偿的， 但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。2）委托性服务这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，（用）户自愿选择的特约服务。3）无偿性服务3. 综合经营服务的运作综合经营服务的条件从总体上可分为软件和硬件两方面。“硬件”是指资金和场所，解决经营什么的问题，“软件”是指经营内容或项目与经营思路及体制， 解决的是如何经营的问题。美文欣赏1、走过春的田野，趟过夏的激流，来到秋天就是安静祥和的世界。秋天，虽 没有玫瑰的芳香，却有秋

20、菊的淡雅，没有繁花似锦，却有硕果累累。秋天，没有 夏日的激情，却有浪漫的温情，没有春的奔放，却有收获的喜悦。清风落叶舞秋 韵，枝头硕果醉秋容。秋天是甘美的酒，秋天是壮丽的诗，秋天是动人的歌。2、人的一生就是一个储蓄的过程，在奋斗的时候储存了希望；在耕耘的时候 储存了一粒种子；在旅行的时候储存了风景；在微笑的时候储存了快乐。聪明的 人善于储蓄，在漫长而短暂的人生旅途中，学会储蓄每一个闪光的瞬间，然后用 它们酿成一杯美好的回忆，在四季的变幻与交替之间，散发浓香，珍藏一生！3、春天来了，我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。让心灵长出北归大雁的翅膀，乘着吹动彩云的熏风，捧着湿润江南的霡霂，唱着荡漾晨舟的渔歌

21、，沾着充盈夜 窗的芬芳，回到久别的家乡。我翻开解冻的泥土，挖出埋藏在这里的梦，让她沐 浴灿烂的阳光，期待她慢慢长出枝蔓，结下向往已久的真爱的果实。4、好好享受生活吧，每个人都是幸福的。人生山一程，水一程，轻握一份懂 得，将牵挂折叠，将幸福尽收，带着明媚，温暖前行，只要心是温润的，再遥远 的路也会走的安然，回眸处，愿阳光时时明媚，愿生活处处晴好。5、漂然月色，时光随风远逝，悄然又到雨季，花，依旧美；心，依旧静。月 的柔情，夜懂；心的清澈，雨懂；你的深情，我懂。人生没有绝美，曾经习惯漂 浮的你我，曾几何时，向往一种平实的安定，风雨共度，淡然在心，凡尘远路， 彼此守护着心的旅程。沧桑不是自然，而是经

22、历；幸福不是状态，而是感受。6、疏疏篱落，酒意消，惆怅多。阑珊灯火，映照旧阁。红粉朱唇，腔板欲与 谁歌？画脸粉色，凝眸着世间因果；未央歌舞，轮回着缘起缘落。舞袖舒广青衣 薄，何似院落寂寞。风起，谁人轻叩我柴扉小门，执我之手，听我戏说？7、经年，未染流殇漠漠清殇。流年为祭。琴瑟曲中倦红妆，霓裳舞中残娇靥。 冗长红尘中，一曲浅吟轻诵描绘半世薄凉寂寞，清殇如水。寂寞琉璃，荒城繁心。 流逝的痕迹深深印骨。如烟流年中，一抹曼妙娇羞舞尽半世清冷傲然，花祭唯美。 邂逅的情劫，淡淡刻心。那些碎时光，用来祭奠流年，可好？8、缘分不是擦肩而过，而是彼此拥抱。你踮起脚尖，彼此的心就会贴得更近。 生活总不完美，总有辛

23、酸的泪，总有失足的悔，总有幽深的怨，总有抱憾的恨。 生活亦很完美，总让我们泪中带笑，悔中顿悟怨中藏喜，恨中生爱。9、海浪在沙滩上一层一层地漫涌上来，又一层一层地徐徐退去。我与你一起 在海水中尽情的戏嬉，海浪翻滚，碧海蓝天，一同感受海的胸怀，一同去领略海 的温情。这无边的海，就如同我们俩无尽的爱，重重的将我们包裹。10、寂寞的严冬里，到处是单调的枯黄色。四处一片萧瑟，连往日明净的小河也失去了光彩，黯然无神地躲在冰面下恹恹欲睡。 有母女俩，在散发着丝丝暖意 的阳光下，母亲在为女儿梳头。她温和的把头发理顺。又轻柔的一缕缕编织着麻 花辫。她脸上写满笑意，似乎满心的慈爱永远装不下，溢到嘴边。流到眼角，纺 织进长长的。麻花辫。阳光亲吻着长发，像散上了金粉，闪着飘忽的光辉。女儿 乖巧地依偎在母亲怀里，不停地说着什么，不时把母亲逗出会心的微笑，甜美的