绿城房产品后期管理与使用中问题反馈174p

1、绿城房产品后期管理绿城房产品后期管理与使用中问题反馈与使用中问题反馈 绿城物业服务集团有限公司绿城物业服务集团有限公司 一、一、序言序言 三、三、建筑篇建筑篇 四、四、设备篇设备篇 五、五、景观篇景观篇 二、二、规划篇规划篇 六、六、精装修篇精装修篇 七、七、结束语结束语 一、序言一、序言 序序 言言 今年，我们组织物业服务集团旗下的各个区今年，我们组织物业服务集团旗下的各个区域和分子公司，对域和分子公司，对20042004年以后交付的年以后交付的5050个绿城项个绿城项目，通过对业主在日常生活中反馈的问题、我们目，通过对业主在日常生活中反馈的问题、我们物业服务人员在工作中发现问题的梳理和总结

2、，物业服务人员在工作中发现问题的梳理和总结，汇总成以下内容。希望能起抛砖引玉之功效，为汇总成以下内容。希望能起抛砖引玉之功效，为集团营造更合乎人使用要求的产品出一份绵薄之集团营造更合乎人使用要求的产品出一份绵薄之力。当然，限于专业的问题，我们仅从物业管理力。当然，限于专业的问题，我们仅从物业管理和业主使用的角度去提出问题，可能不够全面和和业主使用的角度去提出问题，可能不够全面和客观，请各位专家指正、海涵！客观，请各位专家指正、海涵！序序 言言 我们这次共收集了物业服务集团各区域我们这次共收集了物业服务集团各区域/ /分分子公司提供的问题建议计子公司提供的问题建议计19221922条条，经归类、

3、梳理、，经归类、梳理、核实、修改后，形成了核实、修改后，形成了规划篇、建筑篇、设备篇、规划篇、建筑篇、设备篇、景观篇和精装修篇景观篇和精装修篇这五个篇章。这五个篇章。 二、规划篇二、规划篇 规划篇规划篇 一、出入口一、出入口 现在，随着绿城房产品的不断更新升级，现在，随着绿城房产品的不断更新升级，我我们对于出入口的研究，已不再是停留于岗亭、访们对于出入口的研究，已不再是停留于岗亭、访客车道等设置与否的问题，而是开始着手考虑如客车道等设置与否的问题，而是开始着手考虑如何设置将更为合理，对业主而言更为便利，同时何设置将更为合理，对业主而言更为便利，同时有效地控制我们的管理成本。有效地控制我们的管理

4、成本。 1 1、出入口数量、出入口数量 一般来说业主进入园区可分为三种方式：机一般来说业主进入园区可分为三种方式：机动车、非机动车、步行。现在的二代高层公寓做设动车、非机动车、步行。现在的二代高层公寓做设计时，设置了绝对的人车分流，做到人行、自行车计时，设置了绝对的人车分流，做到人行、自行车及汽车三者的分流，人们在园区里看不到机动车，及汽车三者的分流，人们在园区里看不到机动车，甚至也看不到非机动车。除了有人行主出入口、地甚至也看不到非机动车。除了有人行主出入口、地下车库入口等车行入口外，在最接近城市的方向一下车库入口等车行入口外，在最接近城市的方向一般也会设置两个直接与市政道路相接的自行车出入

5、般也会设置两个直接与市政道路相接的自行车出入口。口。 规划篇规划篇 现以西溪诚园知敬苑为例对出入口数量进行分析：现以西溪诚园知敬苑为例对出入口数量进行分析：规划篇规划篇地块名称地块名称总建筑面总建筑面积（）积（）地上总建筑地上总建筑面积（）面积（）车行出入口车行出入口个数（个）个数（个）人行出入口个人行出入口个数（个）数（个）直接连对直接连对外自行车外自行车库个数库个数（个）（个）消防出入消防出入口个数口个数（个）（个）b-10（知敬苑）131976982603（其中2个是位于主入口的地下车库出入口）2（其中1个为主入口大堂人行入口，1个人行入口与车行出入口平行22 该地块有该地块有3939个

6、地下车位位于地下车库，意味着访客车辆个地下车位位于地下车库，意味着访客车辆需要进入地库。需要进入地库。 规划篇规划篇 理想状态下：需要设固定岗的入口为理想状态下：需要设固定岗的入口为2 2个，每班人员可为个，每班人员可为3 3人人(1-3(1-3号岗位），相对较为合理。号岗位），相对较为合理。 但是，非理想状态下，需要设固定岗的入口将高达但是，非理想状态下，需要设固定岗的入口将高达6 6个，个，每班需要人员为每班需要人员为7 7人（人（1-71-7号岗位），按照本项目交付时的秩号岗位），按照本项目交付时的秩序维护队员年费用为序维护队员年费用为5 5万元、四班三运转计算，仅出入口一项，万元、四班

7、三运转计算，仅出入口一项，物业公司需要承担的费用支出为物业公司需要承担的费用支出为140140万元，占本项目年度物业万元，占本项目年度物业服务费总收入的服务费总收入的42%42%，显然极不合理，是人力成本的极大浪费！，显然极不合理，是人力成本的极大浪费！ 建议出入口在规划设计时能尽量合并，以便提高实际的建议出入口在规划设计时能尽量合并，以便提高实际的管理效果和节约后期管理的人力成本！管理效果和节约后期管理的人力成本！ 2 2、访客车道设置、访客车道设置 访客车辆进入项目，因为需要进行身份的确认，所以其访客车辆进入项目，因为需要进行身份的确认，所以其行车的轨迹和业主的车辆应该是不同的。建议能够在

8、规划设行车的轨迹和业主的车辆应该是不同的。建议能够在规划设计阶段考虑单独的访客车道。计阶段考虑单独的访客车道。 现在的别墅项目一般都考虑设置了单独的访客车道，但现在的别墅项目一般都考虑设置了单独的访客车道，但实际使用过程中还是会有些问题。实际使用过程中还是会有些问题。 规划篇规划篇规划篇规划篇主入口大门主入口大门主入口大主入口大门门.jpg仪式感大门仪式感大门仪式感大仪式感大门门.jpg青山湖玫瑰园青山湖玫瑰园规划篇规划篇青山湖玫瑰园大门设计目前实际的问题是：青山湖玫瑰园大门设计目前实际的问题是：1、关于仪式感大门：、关于仪式感大门： 额外配置的设备相应增加了物业的设备维护保养成本。额外配置的

9、设备相应增加了物业的设备维护保养成本。 目前项目交付已近一年半时间，该大门因种种原因，形同目前项目交付已近一年半时间，该大门因种种原因，形同虚设，目前基本处于全敞开状态。虚设，目前基本处于全敞开状态。规划篇规划篇2、关于主入口大门：、关于主入口大门： 四车道的设计，为双进双出形式，但是由于道闸感应设四车道的设计，为双进双出形式，但是由于道闸感应设备设置位置的原因，导致业主车道设置在两侧、访客车道设备设置位置的原因，导致业主车道设置在两侧、访客车道设置在中间，引致业主投诉和不满。置在中间，引致业主投诉和不满。 人行通道和车道共用，无单独通道和门，对外来人员仍旧人行通道和车道共用，无单独通道和门，

10、对外来人员仍旧依靠秩序维护队员依靠秩序维护队员“人认人、人管人人认人、人管人”。 液压升降式挡车器为进口设备（据了解一根柱子液压升降式挡车器为进口设备（据了解一根柱子5万元），万元），目前故障率较高，后期维护时配件难寻。目前故障率较高，后期维护时配件难寻。 3 3、岗亭、岗亭 岗亭作为项目出入口秩序维护队员工作的主要岗亭作为项目出入口秩序维护队员工作的主要场所，其设计的合理性应引起充分的重视。场所，其设计的合理性应引起充分的重视。 玉兰公寓在出入口玉兰公寓在出入口景观设计中考虑整体的美景观设计中考虑整体的美观度未设置岗亭，缺少人观度未设置岗亭，缺少人性化关怀。性化关怀。规划篇规划篇杭州翡翠城项

11、目设置的杭州翡翠城项目设置的岗亭从美观角度对称设置，未岗亭从美观角度对称设置，未考虑今后物业服务单位的实际考虑今后物业服务单位的实际用途，由于国内车辆驾驶室在用途，由于国内车辆驾驶室在左边，岗亭却设置在道路右边，左边，岗亭却设置在道路右边，业主车辆可以通过感应卡直接业主车辆可以通过感应卡直接进出小区，而访客车辆需通过进出小区，而访客车辆需通过秩序维护队员的登记换证放行，秩序维护队员的登记换证放行，导致我们队员需从车头或车尾导致我们队员需从车头或车尾穿行至驾驶室办理，一则不安穿行至驾驶室办理，一则不安全，二来也降低了工作效率，全，二来也降低了工作效率，特别是在上下班出行高峰期，特别是在上下班出行

12、高峰期，容易导致出入口堵塞。容易导致出入口堵塞。规划篇规划篇 青岛理想之城的岗亭虽设在青岛理想之城的岗亭虽设在进出道路中间，但在岗亭的两侧却进出道路中间，但在岗亭的两侧却设置了门窗，门开在后方，不利于设置了门窗，门开在后方，不利于秩序维护队员的频繁进出。此外，秩序维护队员的频繁进出。此外，岗亭上方没有考虑日后秩序维护人岗亭上方没有考虑日后秩序维护人员值班所需的防雨雨棚，不便于后员值班所需的防雨雨棚，不便于后期在雨雪天气的使用。建议日后值期在雨雪天气的使用。建议日后值班岗亭设置雨棚，并将两侧窗调整班岗亭设置雨棚，并将两侧窗调整为向内开的门，以便日后值班使用。为向内开的门，以便日后值班使用。规划篇

13、规划篇 杭州蔚蓝公寓的保杭州蔚蓝公寓的保安岗亭设置了悬挑的雨棚，安岗亭设置了悬挑的雨棚，但由于其宽度过窄但由于其宽度过窄, ,不利于不利于秩序维护队员站岗躲雨，使秩序维护队员站岗躲雨，使其形同虚设。其形同虚设。规划篇规划篇 4 4、入口道闸、入口道闸 上虞桂花园已交付多年，主入口车辆进出上虞桂花园已交付多年，主入口车辆进出采取近距离感应卡形式（刷卡距离仅采取近距离感应卡形式（刷卡距离仅0.50.5米），但米），但由于车辆道闸感应区与道闸栏杆安装距离太近由于车辆道闸感应区与道闸栏杆安装距离太近（实际距离只有（实际距离只有1.51.5米），业主要能刷到卡就较难米），业主要能刷到卡就较难将车停放在安

14、全的距离内（车头较易撞到道闸栏将车停放在安全的距离内（车头较易撞到道闸栏杆）。同时，因刷卡器安装在副驾驶座侧，导致杆）。同时，因刷卡器安装在副驾驶座侧，导致车辆进出园区业主须下车刷卡。现由门岗秩序维车辆进出园区业主须下车刷卡。现由门岗秩序维护员代业主手动操作，刷卡器形同虚设。护员代业主手动操作，刷卡器形同虚设。规划篇规划篇入口1.5m规划篇规划篇 使用开关频次较高的主入口选择相关产品类型时，应慎重使用开关频次较高的主入口选择相关产品类型时，应慎重考虑产品的稳定性，以免影响后期使用。此外用该种开门考虑产品的稳定性，以免影响后期使用。此外用该种开门形式，由于开启速度较慢，一分钟放车三至四辆，对于部

15、形式，由于开启速度较慢，一分钟放车三至四辆，对于部分大型社区的主入口也不适用，在车辆出行高峰期，主入分大型社区的主入口也不适用，在车辆出行高峰期，主入口将无法进行有效管理（为便于快速放车，大门白天处于口将无法进行有效管理（为便于快速放车，大门白天处于全开启状态）。全开启状态）。 规划篇规划篇 杭州留庄的主入口大门杭州留庄的主入口大门采用铁艺门，开门形式为电采用铁艺门，开门形式为电机驱动自动感应开启。目前机驱动自动感应开启。目前由于铁艺门过重，原配电机由于铁艺门过重，原配电机功率过小，在日常使用过程功率过小，在日常使用过程中经常出现故障。在对日常中经常出现故障。在对日常 二、园区道路二、园区道路

16、 从这次收集的问题来看，目前各项目道路系从这次收集的问题来看，目前各项目道路系统的安全性、便捷性方面都已基本得到了妥善的考统的安全性、便捷性方面都已基本得到了妥善的考虑和解决，而现阶段更为我们所关注的是如何虑和解决，而现阶段更为我们所关注的是如何让园让园区道路的设计更合乎人的使用习惯，并真正体现区道路的设计更合乎人的使用习惯，并真正体现“以人为本以人为本”的设计原则。的设计原则。 规划篇规划篇 1 1、人行道、人行道 舟山桂花城组团内的人行步道铺砖路设计只考虑了舟山桂花城组团内的人行步道铺砖路设计只考虑了美观未考虑人们的行走习惯，导致在步道交接处出现绿美观未考虑人们的行走习惯，导致在步道交接处

17、出现绿规划篇规划篇化踩踏的现象，化踩踏的现象，进而影响美观，进而影响美观，建议在道路设建议在道路设计时考虑人们计时考虑人们的行走习惯，的行走习惯，在容易出现绿在容易出现绿化踩踏的部分化踩踏的部分用绿化小品处用绿化小品处理或者采取倒理或者采取倒圆角设计形式。圆角设计形式。 考虑残疾人、行动不便的老人和幼小的孩考虑残疾人、行动不便的老人和幼小的孩子都有充分享受园区景观和阳光的需要，建议在子都有充分享受园区景观和阳光的需要，建议在园区内由各单元入口设计一条区内的无障碍景观园区内由各单元入口设计一条区内的无障碍景观路线（供轮椅、孩童推车推行），以充分体现路线（供轮椅、孩童推车推行），以充分体现“以人为

18、本以人为本”的设计原则。北京百合公寓缺少此的设计原则。北京百合公寓缺少此类无障碍景观通道。类无障碍景观通道。规划篇规划篇 现在的二代高层项目，业主进入园区内主现在的二代高层项目，业主进入园区内主要通过入口大堂，大部分项目的入口大堂存在一要通过入口大堂，大部分项目的入口大堂存在一定的高差，如设置无障碍坡道，则精装修上很难定的高差，如设置无障碍坡道，则精装修上很难处理到位，较不美观。如不设置，则后期小区内处理到位，较不美观。如不设置，则后期小区内轮椅及小孩推车使用较为不便，建议能在规划设轮椅及小孩推车使用较为不便，建议能在规划设计阶段即统一考虑此类问题。计阶段即统一考虑此类问题。规划篇规划篇 2

19、2、路面泊位、路面泊位 翡翠城在园区路面划分临时访客泊位时将翡翠城在园区路面划分临时访客泊位时将相邻两个车位划分在一起，中间仅用一条黄线将相邻两个车位划分在一起，中间仅用一条黄线将两个车位隔开，而宽度仅两个车位隔开，而宽度仅4.44.4米，虽然符合国家对米，虽然符合国家对微型车的宽度要求。但目前行业上设计停车位大微型车的宽度要求。但目前行业上设计停车位大都以小车的停车位宽度都以小车的停车位宽度2.42.4米为标准。此外国内一米为标准。此外国内一些城市还做了强行规定，如杭州规定标准车位的些城市还做了强行规定，如杭州规定标准车位的宽度为宽度为2.52.5米。米。 注：国家注：国家19981998年

20、年9 9月月1 1日开始实施的日开始实施的汽车库建筑设计规范汽车库建筑设计规范中规定，停中规定，停车位微型车的宽度为车位微型车的宽度为2.22.2米，小车的宽度为米，小车的宽度为2.42.4米，轻型车的宽度为米，轻型车的宽度为3.03.0米，米，中型车的宽度为中型车的宽度为3.53.5米，最窄的车位宽度不能小于米，最窄的车位宽度不能小于2.22.2米。米。规划篇规划篇 目前设计显然给一般的小型车辆停放增加了目前设计显然给一般的小型车辆停放增加了难度。并且在实际使用时，也常常由于车位宽度难度。并且在实际使用时，也常常由于车位宽度过小而出现两个泊位均被一辆车占用的现象。建过小而出现两个泊位均被一辆

21、车占用的现象。建议今后在考虑路面泊位的宽度设置时，要考虑议今后在考虑路面泊位的宽度设置时，要考虑2.42.4米以上（下图为翡翠城）。米以上（下图为翡翠城）。 规划篇规划篇 三、汽车库三、汽车库 随着社会的进步，汽车已经逐渐成为了我们随着社会的进步，汽车已经逐渐成为了我们出行的一个主要交通工具，尤其是我们绿城的项出行的一个主要交通工具，尤其是我们绿城的项目定位都比较高端，业主私家车拥有量相对普通目定位都比较高端，业主私家车拥有量相对普通物业要更高些，因此，车库的设计和营造对业主物业要更高些，因此，车库的设计和营造对业主生活便利、对我们管理品质的影响也更深远些。生活便利、对我们管理品质的影响也更深

22、远些。规划篇规划篇 1 1、车辆管理系统车辆管理系统 绿城桂花园的地下车库绿城桂花园的地下车库车辆管理系统的刷卡设备设在车辆管理系统的刷卡设备设在较陡的上坡处，刷卡时不安全较陡的上坡处，刷卡时不安全（车辆溜坡）。建议必须合理（车辆溜坡）。建议必须合理设置刷卡器位置，以方便业主设置刷卡器位置，以方便业主今后使用。现在的二代高层有今后使用。现在的二代高层有较多项目在地下车库水平段因较多项目在地下车库水平段因距离问题，无法设置道闸，只距离问题，无法设置道闸，只能设置于坡道上，有安全隐患。能设置于坡道上，有安全隐患。规划篇规划篇 2 2、车库监控系统、车库监控系统 新昌玫瑰园在整个地下车库内部都没有安

23、新昌玫瑰园在整个地下车库内部都没有安装摄像器材，为增加业主在地下车库内通行的安装摄像器材，为增加业主在地下车库内通行的安全感，便于在地下车库发生车辆刮擦时取证查验，全感，便于在地下车库发生车辆刮擦时取证查验，建议在地下车库主要通道、车辆交汇处安装摄像建议在地下车库主要通道、车辆交汇处安装摄像器材。器材。 规划篇规划篇 3 3、物流动线及装卸空间、物流动线及装卸空间 现在越来越多的项目设计了人车分流，业主搬家、装修货物车现在越来越多的项目设计了人车分流，业主搬家、装修货物车辆都需要通过地下车库运送至业主家中。因此，在地下车库设计时，辆都需要通过地下车库运送至业主家中。因此，在地下车库设计时，必须

24、考虑为每个单元的业主规划必须考虑为每个单元的业主规划一条合理的货车通行路线，并在各单一条合理的货车通行路线，并在各单元入口预留合适的货物元入口预留合适的货物规划篇规划篇装卸空间，以免因货物装装卸空间，以免因货物装卸影响其他业主通行。卸影响其他业主通行。( (绿绿城西子湖畔居地下车库的城西子湖畔居地下车库的车位与负一层通道处所预车位与负一层通道处所预留的空间不足。不便于装留的空间不足。不便于装饰装修材料搬运以及其他饰装修材料搬运以及其他物品的搬运。物品的搬运。) ) 4、车位划分、车位划分 杭州翡翠城（其他项目也有类似情况）在一些诸如杭州翡翠城（其他项目也有类似情况）在一些诸如设施设备房门口、排

25、污井盖、单元安全通道等处都设置了设施设备房门口、排污井盖、单元安全通道等处都设置了车位，既不便操作、业主通行，也带来一定安全隐患、不车位，既不便操作、业主通行，也带来一定安全隐患、不利于突发事件的处理。利于突发事件的处理。规划篇规划篇 四、自行车库四、自行车库 自行车曾经是我们主要的交通工具，如今，自行车曾经是我们主要的交通工具，如今，他的身份逐渐转化为一项健身器械。取代其通行他的身份逐渐转化为一项健身器械。取代其通行功能的是电动自行车，速度快、更省力，但体型功能的是电动自行车，速度快、更省力，但体型更大、更重，使我们不得不更关注于自行车库坡更大、更重，使我们不得不更关注于自行车库坡道在电动自

26、行车推行时的方便和安全。道在电动自行车推行时的方便和安全。规划篇规划篇 舟山桂花城舟山桂花城1919幢车棚入口未设置台阶灯。幢车棚入口未设置台阶灯。建议自行车坡道也要考虑在坡道两侧设置一定照建议自行车坡道也要考虑在坡道两侧设置一定照明设施（如下图），以增加夜间照明效果。明设施（如下图），以增加夜间照明效果。规划篇规划篇 春江花月的自行车坡道设置在两侧，台阶设置在春江花月的自行车坡道设置在两侧，台阶设置在中央，由于受房屋主体结构影响，导致部分坡道宽度不足，中央，由于受房屋主体结构影响，导致部分坡道宽度不足，业主车辆推行困难，建议坡道设置在中间，台阶设置在两业主车辆推行困难，建议坡道设置在中间，台

27、阶设置在两边，以利于业主推行。边，以利于业主推行。规划篇规划篇 五、商铺五、商铺 随着园区生活服务体系的全面实施，园区内随着园区生活服务体系的全面实施，园区内配套的沿街商铺承载着为小区内业主提供更多生配套的沿街商铺承载着为小区内业主提供更多生活便利的功能，而商铺作为小区内的一种业态形活便利的功能，而商铺作为小区内的一种业态形式，其外观的统一和谐及日常使用的方方面面也式，其外观的统一和谐及日常使用的方方面面也必须引起我们的关注。必须引起我们的关注。规划篇规划篇 青岛理想之城青岛理想之城商铺店招位置未统一商铺店招位置未统一设计，导致今后业主设计，导致今后业主实际安装时较难统一实际安装时较难统一位置

28、，建议沿街商铺位置，建议沿街商铺外观设计应结合店招外观设计应结合店招安装进行综合考虑。安装进行综合考虑。规划篇规划篇 济南全运村沿街济南全运村沿街商铺上部没有设置挑檐、商铺上部没有设置挑檐、雨蓬，而商铺门为推拉雨蓬，而商铺门为推拉门形式，今后下雨天，门形式，今后下雨天，雨水易直接灌入商铺内，雨水易直接灌入商铺内，商铺业主要求在上部安商铺业主要求在上部安装雨棚，建议能在设计装雨棚，建议能在设计中提前考虑。中提前考虑。规划篇规划篇 六、配套用房六、配套用房 （一）会所（一）会所 会所是小区内配套的一个部分，是服务于业主，会所是小区内配套的一个部分，是服务于业主，为业主提供便利的场所，但从我们呼叫中

29、心受理的业主为业主提供便利的场所，但从我们呼叫中心受理的业主投诉来看，从去年投诉来看，从去年1111月到现在近一年的时间，涉及到的月到现在近一年的时间，涉及到的会所的投诉有会所的投诉有2121起，主要内容涉及会所经营扰民、会所起，主要内容涉及会所经营扰民、会所停车占用业主车位等问题。而会所在后期运营中出现的停车占用业主车位等问题。而会所在后期运营中出现的问题也较多，目前我们的会所问题也较多，目前我们的会所90%90%左右处于亏损状态。左右处于亏损状态。会所的问题主要有以下几类：会所的问题主要有以下几类：规划篇规划篇1 1、关于会所是否对外运营的问题、关于会所是否对外运营的问题 （1 1）对外运

30、营是保证会所服务质量的良好途径。）对外运营是保证会所服务质量的良好途径。目前目前绿城在杭项目会所主要分为绿城在杭项目会所主要分为“对内运营对内运营”与与“对外运营对外运营”两两类。根据目前的运营情况来看，对外运营（留庄、春江花月类。根据目前的运营情况来看，对外运营（留庄、春江花月）的会所相对而言更容易盈利，而具有盈利点的会所将更容）的会所相对而言更容易盈利，而具有盈利点的会所将更容易引入专业的运营机构（如专业健身机构、餐饮机构等等）易引入专业的运营机构（如专业健身机构、餐饮机构等等）；相对而言，对内运营的会所（新绿园、翡翠城、深蓝等）；相对而言，对内运营的会所（新绿园、翡翠城、深蓝等）由于收入

31、有限，物管公司或其他运营单位为保证盈利，容易由于收入有限，物管公司或其他运营单位为保证盈利，容易从服务人员的数量、素质、专业等方面做减法以节约开支，从服务人员的数量、素质、专业等方面做减法以节约开支，最终导致服务质量的无法保证。最终导致服务质量的无法保证。规划篇规划篇 （2 2）对外运营的会所需单独设置出入口。）对外运营的会所需单独设置出入口。为避免园区为避免园区业主的投诉，我们认为对外运营的会所出入口应该与项目出业主的投诉，我们认为对外运营的会所出入口应该与项目出入口分离，尤其是针对高端低密度住宅项目，例如留庄项目入口分离，尤其是针对高端低密度住宅项目，例如留庄项目由于会所出入口位于园区出入

32、口内，常常接到业主的投诉。由于会所出入口位于园区出入口内，常常接到业主的投诉。规划篇规划篇 （3 3）对外运营的会所需考虑设置独立的停车位。）对外运营的会所需考虑设置独立的停车位。目前目前多数对外运营的会所，将园区访客车位作为会所的配套停多数对外运营的会所，将园区访客车位作为会所的配套停车位，而此举容易在后期引起业主的投诉（部分访客车位车位，而此举容易在后期引起业主的投诉（部分访客车位位于地下车库，还导致外来人员进入业主地库，存在不安位于地下车库，还导致外来人员进入业主地库，存在不安全隐患）。因此建议对外运营的会所，尤其是具备会务接全隐患）。因此建议对外运营的会所，尤其是具备会务接待功能的会所

33、，尽可能单独考虑停车位。待功能的会所，尽可能单独考虑停车位。规划篇规划篇 （4 4）对外运营的会所应较多考虑可盈利的功能空间。）对外运营的会所应较多考虑可盈利的功能空间。类似蓝庭项目与新绿园均反映，会所内由于缺乏可盈利的类似蓝庭项目与新绿园均反映，会所内由于缺乏可盈利的功能空间，外包和获利的难度较大。而目前会所在盈利能功能空间，外包和获利的难度较大。而目前会所在盈利能力方面较为突出的功能空间主要包括：棋牌室、会议室、力方面较为突出的功能空间主要包括：棋牌室、会议室、客房、餐饮等。客房、餐饮等。规划篇规划篇2 2、关于会所常规功能空间、关于会所常规功能空间 （1 1）室内泳池。）室内泳池。 室内

34、泳池需注意采光、通风，并确保层高。室内泳池需注意采光、通风，并确保层高。深蓝广深蓝广场与留庄的室内泳池均存在层高不足导致水蒸气无法散去场与留庄的室内泳池均存在层高不足导致水蒸气无法散去的现象。而深蓝广场由于水蒸气导致周边运动器材易生锈的现象。而深蓝广场由于水蒸气导致周边运动器材易生锈老化，留庄则因为水蒸气导致地面石材潮湿、容易打滑。老化，留庄则因为水蒸气导致地面石材潮湿、容易打滑。除此之外，室内泳池装修应避免使用木饰面，所有电线需除此之外，室内泳池装修应避免使用木饰面，所有电线需考虑防水处理，以免老化。考虑防水处理，以免老化。规划篇规划篇 室内泳池因具备独立的排风系统。室内泳池因具备独立的排风

35、系统。留庄项目因为室留庄项目因为室内泳池未设置独立的排风系统，因此为达到通风效果所产内泳池未设置独立的排风系统，因此为达到通风效果所产生的能耗费用很高。生的能耗费用很高。 室内泳池能耗大，实际使用率低，经营性弱。室内泳池能耗大，实际使用率低，经营性弱。目前目前深蓝、留庄会所内的室内泳池均存在能耗大但实际使用率深蓝、留庄会所内的室内泳池均存在能耗大但实际使用率低等问题，尤其在冬天，由于中国业主很少有冬天游泳的低等问题，尤其在冬天，由于中国业主很少有冬天游泳的习惯，因此像留庄的室内泳池平均每个月仅接待业主习惯，因此像留庄的室内泳池平均每个月仅接待业主7-8人人左右，而整个恒温泳池的能耗费用约为每年

36、左右，而整个恒温泳池的能耗费用约为每年18-20万元。万元。规划篇规划篇（2 2）室外泳池）室外泳池 室外泳池的设置应该因地制宜。室外泳池的设置应该因地制宜。北方地区的项目，因北方地区的项目，因室外泳池的实际使用率很低（一方面，在北方室外泳池的开室外泳池的实际使用率很低（一方面，在北方室外泳池的开放时间仅为放时间仅为2 2个月；另一方面，北方的业主没有游泳的习惯个月；另一方面，北方的业主没有游泳的习惯与喜好），且冬季的维护成本较高（比较容易冻裂，引起渗与喜好），且冬季的维护成本较高（比较容易冻裂，引起渗漏水），建议尽可能不要设置室外泳池，如要设置，则必须漏水），建议尽可能不要设置室外泳池，如要

37、设置，则必须做好充分的防冻和防渗措施。做好充分的防冻和防渗措施。规划篇规划篇 北方泳池周边景观较难处理。北方泳池周边景观较难处理。考虑游泳池的清洁考虑游泳池的清洁问题，我们一般建议泳池周边最好种植常绿树种、不要种问题，我们一般建议泳池周边最好种植常绿树种、不要种植落叶树。但在北方，没法选择合适于种植在游泳池边的植落叶树。但在北方，没法选择合适于种植在游泳池边的常绿树种。常绿树种。规划篇规划篇 室外泳池的照度必须满足规范。室外泳池的照度必须满足规范。目前游泳池在设计时目前游泳池在设计时普遍存在照度不够的问题。按照杭州市室外游泳场所开放要普遍存在照度不够的问题。按照杭州市室外游泳场所开放要求求“游

38、泳池水面光照度不低于游泳池水面光照度不低于80lx80lx，照明设备距离水面，照明设备距离水面的高度不低于的高度不低于5 5米，开放夜场须有足够的应急照明灯米，开放夜场须有足够的应急照明灯”。规划篇规划篇 泳池周边的景观要考虑后续维护的成本。泳池周边的景观要考虑后续维护的成本。目前多数目前多数室外泳池周边还做了大量的跌水，导致后期的运行和维护成室外泳池周边还做了大量的跌水，导致后期的运行和维护成本均较高，建议能考虑适当减少或取消。本均较高，建议能考虑适当减少或取消。规划篇规划篇 从从泳池配套用房进入泳池的交通流线与区内其他交泳池配套用房进入泳池的交通流线与区内其他交通流线相互干扰。通流线相互干

39、扰。目前二代高层的室外泳池存在一个较为目前二代高层的室外泳池存在一个较为普遍的通病就是由于消防通道设置等原因，导致业主从游普遍的通病就是由于消防通道设置等原因，导致业主从游泳池配套用房更衣室换好衣服出来，经过淋浴、浸脚后，泳池配套用房更衣室换好衣服出来，经过淋浴、浸脚后，有一段路线与其他经过泳池配套用房所在楼宇的其他业主有一段路线与其他经过泳池配套用房所在楼宇的其他业主的交通流线交叉，致使泳池区域很难做到真正意义上的封的交通流线交叉，致使泳池区域很难做到真正意义上的封闭，也会出现业主直接穿着泳装暴露在外的尴尬。虽然能闭，也会出现业主直接穿着泳装暴露在外的尴尬。虽然能通过将浸脚池、强制喷淋移至泳

40、池门口等措施解决开放问通过将浸脚池、强制喷淋移至泳池门口等措施解决开放问题，但从今后实际的管理以及业主使用、安全性等方面均题，但从今后实际的管理以及业主使用、安全性等方面均非十分有利。非十分有利。规划篇规划篇 泳池周边排水设施设置不合理泳池周边排水设施设置不合理。目前很多项目的室目前很多项目的室外泳池周边都用石材打孔形式进行排水，下雨天雨大时，外泳池周边都用石材打孔形式进行排水，下雨天雨大时，雨水容易冲过去，通过该处将雨水、泥石带入泳池，影响雨水容易冲过去，通过该处将雨水、泥石带入泳池，影响水质。部分石材由于表面不够光滑，小业主在泳池内浸泡水质。部分石材由于表面不够光滑，小业主在泳池内浸泡时间

41、过长，较易被刮伤。时间过长，较易被刮伤。规划篇规划篇（3 3）健身房）健身房 健身房的使用频次和项目定位及周边配套情况有关。健身房的使用频次和项目定位及周边配套情况有关。从翡翠城会所和新绿园会所的健身房使用频次来看，翡翠城从翡翠城会所和新绿园会所的健身房使用频次来看，翡翠城项目由于周边翡翠天地商街上已引入了项目由于周边翡翠天地商街上已引入了“菲力伟菲力伟”健身中心健身中心，且业主多数为工薪阶层，因此会所内健身房的使用频率非，且业主多数为工薪阶层，因此会所内健身房的使用频率非常低；而新绿园由于周边商业裙房较少，缺乏专业性的健身常低；而新绿园由于周边商业裙房较少，缺乏专业性的健身中心，且业主多数为

42、私营企业主或公司高层领导，因此会所中心，且业主多数为私营企业主或公司高层领导，因此会所健身房的使用频率较高，建议今后项目根据实际定位与周边健身房的使用频率较高，建议今后项目根据实际定位与周边配套情况决定是否在项目内设置健身房。配套情况决定是否在项目内设置健身房。规划篇规划篇 更衣室喷淋数量的多少直接决定了健身房是否便于外更衣室喷淋数量的多少直接决定了健身房是否便于外包和举行专业授课活动。包和举行专业授课活动。目前新绿园会所的健身房由于仅设目前新绿园会所的健身房由于仅设计了男女更衣室各计了男女更衣室各2个喷淋，因此专业公司不愿承包经营，个喷淋，因此专业公司不愿承包经营，而绿城酒店公司也难以在健身

43、房内举办多人的专业授课活动而绿城酒店公司也难以在健身房内举办多人的专业授课活动（当多人活动结束时，喷淋的数量无法满足业主急事净身的（当多人活动结束时，喷淋的数量无法满足业主急事净身的需求，从而引起业主的不满与投诉）。需求，从而引起业主的不满与投诉）。规划篇规划篇（4 4）影音室）影音室 影音室主要做电影放映、家庭影音室主要做电影放映、家庭partyparty举办使用，但实举办使用，但实际使用频率偏低。际使用频率偏低。目前蓝庭、新绿园的影音室主要做电影放目前蓝庭、新绿园的影音室主要做电影放映之用，但业主使用的频率并不高，盈利性也较弱。映之用，但业主使用的频率并不高，盈利性也较弱。 影音室作为影音

44、室作为ktvktv包厢使用需考虑歌曲更新频率因素。包厢使用需考虑歌曲更新频率因素。例如留庄会所作为例如留庄会所作为“会务型的商业会所会务型的商业会所”，其影音室常常作，其影音室常常作为为ktvktv包厢使用，但数量只有一间，包厢使用，但数量只有一间，ktvktv歌曲库的更新成本很歌曲库的更新成本很高，导致歌曲库的更新频率很低。建议今后项目在设计室如高，导致歌曲库的更新频率很低。建议今后项目在设计室如考虑影音室做考虑影音室做ktvktv包厢使用，则适当增加影音室的数量。包厢使用，则适当增加影音室的数量。规划篇规划篇（5 5）棋牌室）棋牌室 棋牌室目前是会所内使用频率较高，盈利性较强的功棋牌室目前

45、是会所内使用频率较高，盈利性较强的功能空间。能空间。从留庄、新绿园、翡翠城等会所的运营情况来看，从留庄、新绿园、翡翠城等会所的运营情况来看，棋牌室是除餐饮住宿外盈利性最强的功能空间，较为符合中棋牌室是除餐饮住宿外盈利性最强的功能空间，较为符合中国人的生活习惯。国人的生活习惯。 棋牌室不宜设置在距离住户过近的位置，同时要充分棋牌室不宜设置在距离住户过近的位置，同时要充分考虑隔音效果。考虑隔音效果。由于棋牌室产生的噪音较强，如果距离住户由于棋牌室产生的噪音较强，如果距离住户过近又未做好隔音措施，极易引起业主的投诉。目前翡翠城过近又未做好隔音措施，极易引起业主的投诉。目前翡翠城会所已存在此类问题并接

46、受到业主的投诉。会所已存在此类问题并接受到业主的投诉。规划篇规划篇 （6 6）水吧区域）水吧区域 水吧功能空间无需重复设置。水吧功能空间无需重复设置。对内运营的水吧功能空间使对内运营的水吧功能空间使用频率偏低。如深蓝广场设置有两个水吧区域，但实际使用率用频率偏低。如深蓝广场设置有两个水吧区域，但实际使用率很低。即便是对外运营的水吧，我们认为在园区会所内，仅设很低。即便是对外运营的水吧，我们认为在园区会所内，仅设计一处亦可满足实际使用的需求。计一处亦可满足实际使用的需求。规划篇规划篇 （7 7）高端娱乐功能空间（红酒吧）高端娱乐功能空间（红酒吧/ /雪茄吧雪茄吧/ /拳击台）拳击台） 此类功能空

47、间只能在前期宣传过程中用于提升项目的档次此类功能空间只能在前期宣传过程中用于提升项目的档次与形象，在后期交付后，深蓝广场的红酒吧、拳击台基本无人与形象，在后期交付后，深蓝广场的红酒吧、拳击台基本无人使用。使用。规划篇规划篇 （8 8）桑拿房）桑拿房 留庄会所内设置有桑拿房，男女各一间，其规模较为留庄会所内设置有桑拿房，男女各一间，其规模较为尴尬，运营的成本也很高，建议类似桑拿房这种空间，或不尴尬，运营的成本也很高，建议类似桑拿房这种空间，或不做，或做出一定的规模，便于桑拿房外包或长期运营。做，或做出一定的规模，便于桑拿房外包或长期运营。规划篇规划篇 3 3、关于会所节能设计方面的考虑、关于会所

48、节能设计方面的考虑 目前项目的会所经营多数亏损，而人员工资与能耗是目前项目的会所经营多数亏损，而人员工资与能耗是会所经营单位的主要支出部分。因此在前期方案设计阶会所经营单位的主要支出部分。因此在前期方案设计阶段，我们建议通过部分手段，达到节约能耗、节约开支段，我们建议通过部分手段，达到节约能耗、节约开支的目的。的目的。规划篇规划篇 （1 1）位置。）位置。翡翠城的会所超市出入口设计于会所翡翠城的会所超市出入口设计于会所内，既不便于业主消费，也不便于管理，尤其到了晚上，内，既不便于业主消费，也不便于管理，尤其到了晚上，专门需为超市开放会所大门，增加了人力成本、带专门需为超市开放会所大门，增加了人

49、力成本、带规划篇规划篇来安全隐患，也浪费来安全隐患，也浪费了会所的公共能耗。了会所的公共能耗。建议最好将超市出入建议最好将超市出入口和会所出入口分开口和会所出入口分开设置。设置。 （2 2）灯光的分路控制。灯光的分路控制。深蓝广场项目会所内的灯光深蓝广场项目会所内的灯光回路数量偏少，存在一开俱开，一关俱关的问题。导致回路数量偏少，存在一开俱开，一关俱关的问题。导致某个功能区域还在为业主提供服务时，其他空闲区域同某个功能区域还在为业主提供服务时，其他空闲区域同样亮灯的情况，建议在会所内设计多个灯光控制回路。样亮灯的情况，建议在会所内设计多个灯光控制回路。规划篇规划篇 （3 3）中央空调的设计与否

50、。）中央空调的设计与否。现在多数会所采用中央现在多数会所采用中央空调的设计，但中央空调的特性是单个风机盘管运作与空调的设计，但中央空调的特性是单个风机盘管运作与多个风机盘管运作的能耗基本相同，例如留庄、翡翠城多个风机盘管运作的能耗基本相同，例如留庄、翡翠城都存在某个棋牌包厢服务到深夜，整个中央空调都必须都存在某个棋牌包厢服务到深夜，整个中央空调都必须随之运转的问题。其所产生的能耗费用甚至大大的高于随之运转的问题。其所产生的能耗费用甚至大大的高于业主所支付的棋牌室使用费。因此考虑是否能够在部分业主所支付的棋牌室使用费。因此考虑是否能够在部分特殊的区域（如棋牌室等），不采用中央空调，如认为特殊的区

51、域（如棋牌室等），不采用中央空调，如认为常规的分体式空调室内机的外形与室内装修无法匹配，常规的分体式空调室内机的外形与室内装修无法匹配，可考虑采用风管机式的室内机。可考虑采用风管机式的室内机。规划篇规划篇 4 4、关于会所的其他问题、关于会所的其他问题 留庄餐厅地毯颜色采用的是浅色系，极易变脏。而此留庄餐厅地毯颜色采用的是浅色系，极易变脏。而此类地毯清洁所需的时间又长（约类地毯清洁所需的时间又长（约2 2天左右），对于长期无间天左右），对于长期无间断运营的餐厅区域来说，很难抽出时间进行清洗与整理，断运营的餐厅区域来说，很难抽出时间进行清洗与整理，最终导致业主因地毯过脏而投诉。最终导致业主因地毯

52、过脏而投诉。 留庄项目会所内全部采用射灯照明，能耗很大，可考留庄项目会所内全部采用射灯照明，能耗很大，可考虑使用部分节能灯替换。同时由于会所内部分区域挑空设虑使用部分节能灯替换。同时由于会所内部分区域挑空设计，层高达到计，层高达到7 7米甚至以上，导致灯泡损坏后的更换不便。米甚至以上，导致灯泡损坏后的更换不便。规划篇规划篇（二）信报箱（二）信报箱 桐庐玫瑰园为别墅桐庐玫瑰园为别墅项目，信报箱设置于业主项目，信报箱设置于业主家门口的绿化种植区内，家门口的绿化种植区内，业主收取信件时较为不便。业主收取信件时较为不便。建议能在信报箱设计中考建议能在信报箱设计中考虑业主取信的便利性。虑业主取信的便利性

53、。规划篇规划篇 翡翠城部分单元信翡翠城部分单元信报箱设置于架空层内，由报箱设置于架空层内，由于位置较靠外侧雨天雨水于位置较靠外侧雨天雨水易飘进信报箱内将主板烧易飘进信报箱内将主板烧毁，建议在利用架空层设毁，建议在利用架空层设置信报箱的项目中要充分置信报箱的项目中要充分考虑防水及安全性问题。考虑防水及安全性问题。规划篇规划篇 留庄的信报箱设置存在以下问题留庄的信报箱设置存在以下问题: : 信报箱设置位置过低（离地仅信报箱设置位置过低（离地仅52cm52cm），低层业主取），低层业主取信件报刊不方便（需弯腰）。信件报刊不方便（需弯腰）。 信报箱设在单元门厅外，外投内取意义不大。信报箱设在单元门厅外

54、，外投内取意义不大。 背后投信口空间过于狭小，投递员投递不便。背后投信口空间过于狭小，投递员投递不便。 投信口上方无棚无顶，雨雪天气投递不便，易导致投信口上方无棚无顶，雨雪天气投递不便，易导致报刊信件损坏。报刊信件损坏。规划篇规划篇（三）标识系统（三）标识系统 蔚蓝公寓有多位业主投诉，在凤起东路上没有明显的蔚蓝公寓有多位业主投诉，在凤起东路上没有明显的案名标识，给业主生活造成不便。案名标识，给业主生活造成不便。 规划篇规划篇（三）儿童娱乐设施（三）儿童娱乐设施 舟山桂花城的儿童乐园周边的大理石设计成尖角，舟山桂花城的儿童乐园周边的大理石设计成尖角，容易发生儿童在游戏时不慎撞伤的现象，存在安全隐

55、患。容易发生儿童在游戏时不慎撞伤的现象，存在安全隐患。规划篇规划篇建议在后期楼盘建议在后期楼盘设计时考虑儿童设计时考虑儿童游乐场所的安全游乐场所的安全性，将尖角改成性，将尖角改成圆弧形设计。圆弧形设计。 宁波绿园的儿童娱乐活宁波绿园的儿童娱乐活动设施安装部位的下方没有浇动设施安装部位的下方没有浇筑基础，导致场地上的设施无筑基础，导致场地上的设施无法安装牢固，经常出现松动，法安装牢固，经常出现松动，影响正常使用。影响正常使用。规划篇规划篇 三、建筑篇三、建筑篇 一、主体一、主体 1 1、单元入口、单元入口 深蓝广场写字楼民生银行门口由于台阶采用光面深蓝广场写字楼民生银行门口由于台阶采用光面石材，

56、且未做防滑措施，在雨雪季节，造成不少石材，且未做防滑措施，在雨雪季节，造成不少顾客或业顾客或业建筑篇建筑篇主在此处滑倒摔伤给物主在此处滑倒摔伤给物业管理带来了一定的难业管理带来了一定的难度。建议用于室外的地度。建议用于室外的地面材质必须考虑防滑性。面材质必须考虑防滑性。在春江花月已经发生户在春江花月已经发生户外采用光面石材导致业外采用光面石材导致业主摔伤而引致的索赔事主摔伤而引致的索赔事件。件。 留庄会所入口挑檐留庄会所入口挑檐下空间本拟作为下客空间下空间本拟作为下客空间使用，但因其空间局促使用，但因其空间局促（仅（仅2.82.8米宽），在实际米宽），在实际使用过程中，业主或来访使用过程中，业

57、主或来访车辆无法驶入该区域下客车辆无法驶入该区域下客（开车门直接碰到旋转（开车门直接碰到旋转门），不便于使用。门），不便于使用。2.8米建筑篇建筑篇 北京百合公寓叠北京百合公寓叠翠苑翠苑7 7、8 8、9 9号楼单元门号楼单元门前无照明灯，导致晚间前无照明灯，导致晚间住户看不清来访者面貌住户看不清来访者面貌而来访者也看不清门禁而来访者也看不清门禁数字。建议单元门楼上数字。建议单元门楼上方应考虑满足基本的照方应考虑满足基本的照度要求。度要求。建筑篇建筑篇 2 2、楼梯间、楼梯间 舟山桂花城春晓苑部舟山桂花城春晓苑部分地下室消防门开启后与分地下室消防门开启后与楼梯间距过小，给业主进楼梯间距过小，给

58、业主进出、家具、材料搬运带来出、家具、材料搬运带来不便。建议防火门与楼道不便。建议防火门与楼道间距需保持在间距需保持在1 1米以上，方米以上，方便业主行走及搬运货物。便业主行走及搬运货物。建筑篇建筑篇 3 3、厨卫、厨卫 德清百合公寓与翡翠城的卫生间通气孔位置太低，德清百合公寓与翡翠城的卫生间通气孔位置太低，吊顶困难；厨房未设置强排风口，且部分厨房没有合适的吊顶困难；厨房未设置强排风口，且部分厨房没有合适的位置可以开孔。建议在设计时考虑通气孔高度；厨房间使位置可以开孔。建议在设计时考虑通气孔高度；厨房间使用燃气热水器时需要的强排风口，需在外立面统一考虑。用燃气热水器时需要的强排风口，需在外立面

59、统一考虑。建筑篇建筑篇 舟山桂花城（在其他舟山桂花城（在其他多个项目中都有类似情况）多个项目中都有类似情况）厨房间窗户为推拉式，受橱厨房间窗户为推拉式，受橱柜台面宽度影响，造成业主柜台面宽度影响，造成业主在实际使用中开启、关闭窗在实际使用中开启、关闭窗户的不便。建议今后设计时，户的不便。建议今后设计时，厨房窗户改用移窗或在底部厨房窗户改用移窗或在底部安装手摇拉杆。济南全运村安装手摇拉杆。济南全运村百合园百合园11-2-30211-2-302室某先生投室某先生投诉也说：家中厨房间的窗户诉也说：家中厨房间的窗户开关时必须要站在凳子上，开关时必须要站在凳子上，设计的很不合理。设计的很不合理。 距离太

60、大，距离太大，窗户开启不窗户开启不便便建筑篇建筑篇 4 4、阳台和露台、阳台和露台 深蓝广场公寓楼阳台深蓝广场公寓楼阳台地漏靠近室内，地面排水坡地漏靠近室内，地面排水坡向室内，大雨天气，阳台排向室内，大雨天气，阳台排水不及时、门框底部大量积水不及时、门框底部大量积水，易引致客厅地板进水。水，易引致客厅地板进水。建议阳台地漏尽可能靠近室建议阳台地漏尽可能靠近室外一侧，并相应找坡。外一侧，并相应找坡。建筑篇建筑篇 德清百合公寓阳德清百合公寓阳台铝合金栏杆距离过长，台铝合金栏杆距离过长，易晃动，经业主反映后虽易晃动，经业主反映后虽增设支柱固定，但既影响增设支柱固定，但既影响了美观，又影响阳台实际了美