[]-2006年常德市汇美家居广场建设工程可行性研究报告--shinianjian200-工程可研

1、常德市汇美家居广场建设工程可行性研究报告二00五年十一月目 录第一章 总 论 第二章 工程建设的必要性第三章 市场分析与预测第四章 选址及建设条件第五章 建设规模及功能标准第六章 建设方案第七章 环境保护、绿化及节能第八章 工程管理、物业管理与实施进度安排第九章 投资估算与资金筹措第十章 工程投资效益分析第十一章 风险分析及对策第一章 总 论一、工程概况1、工程名称常德市汇美家居广场建设工程2、工程承办单位常德希豪房地产开发创立于1992年11月，系国家认可的房地产综合开发资质企业，公司设立在常德市洞庭大道中段“希豪嘉苑小区内，注册资本2100万元。公司以房地产开发和装饰为主业，兼营其它产业，

2、公司拥有一支爱岗敬业、团结务实、纪律严明、开拓进取的高素质员工队伍。现有员工24人，其中具有中、高级技术职称的管理人员15人。为应对入世挑战，进一步提高管理水平，公司正积极进行ISQ9002国际质量体系的认证工作。公司以“开发房产、建设常德、回报社会、效劳人民为宗旨，秉承“团结务实、高效创新的企业精神。以质量求生存，以优质创品牌，现已累计完成投资20000多万元，并已建成希豪苑、希豪嘉苑、丽都名居三个大型商居小区和慈利商贸城，建筑面积20万平方米。公司在2000年、2001年、2002年分别获得常德市政府颁发的“房产开发与销售二等奖和三等奖，在2002年被湖南省房产协会、开发协会评为“房地产开

3、发诚信单位。公司经过近十年艰苦努力和快速开展，目前已成为常德市房地产开发市场上的一支生力军。常德希豪房地产开发为了适应市场需要，经研究决定在常德市南坪路以南，皂果路以西建设常德市汇美家居广场。汇美家居广场是常德市人民政府的重点工程，该工程也是常德市家具产业园的一个重要组成局部，是一个集家具、室内装饰为一体的建设工程。同时该工程又位于常德市火车站商业圈的最正确位置，南临南坪三星路、北临207国道、东临皂果路、西临市场路，是湘西北地区最大的家居大市场之一。3、研究范围与研究依据本报告研究范围主要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步方案、投资估算及资金筹措、经济效益等方面内容。研究依据是根据国家有

4、关部门的法规、政策、规程和标准，其主要依据为：1?常德市国民经济和社会开展第十个五年方案?；2?常德市城市总体规划19992021?； 3场址所在地1：1000现状地形图；4常德市规划局发出的?地块规划设计条件?；5?投资工程可行性研究指南试用版?，国家计委计办投资200215号审定；6国家计委、建设部联合颁发的?建设工程经济评价方法与参数第二版?；7建设部建标2000205号?房地产开发工程经济评价方法?；8其他有关专业设计标准；9常德市统计局、房产局等政府部门发布的数据；10建设方提供的其它相关资料。4、工程提出的理由2001年以来，常德市改革开放不断深入，国民经济稳步增长，社会事业长足开

5、展，城市面貌焕然一新，城市根底设施日益完善。根据?常德市城市总体规划1999-2021?，城市范围将由1998年底的48.25平方公里扩大至2005年的60平方公里和2021年的95平方公里；城市人口将由1998年底的47.25万人增加至2005年的60万人和2021年的100万人；江北城区近期开展重心将向西向北开展及适当向东开展。而本工程位置正处于城市开展框架之内。本工程地处常德家具产业园之内，位于皂果路和南坪路交汇处的西南侧。该工程已根本上建成，预计2005年12月底可试营业，该工程具有现代建筑风格的家具大市场，既能满足常德市民21世纪新的住房要求，又扩大了常德市家居产业园的经营面积，提升

6、常德市城市品味。此研究报告旨在通过对有关情况详细调查的根底上进行可行性分析，作为本工程投资开发的决策依据及工程招商、融资的参考依据。二、工程概况1、建设地点本工程位于常德西北部，南坪路以南，皂果路以西。该区域地段优越，是常德家具产业园的最正确地段，经济活泼，交通便利。与常德火车站，汽车总站毗邻2、工程建设规模与目标规划占地25346平方米含公用道路、绿化用地，实际建设用地19459.81，总建筑面积约45865平方米，其中：家居经营商铺29355，住宅16510，该工程总投资为6105万元。1建设期限：2003年12月2005年12月。2建设目标：本工程主要是为了顺应常德市城市开展战略的需要，

7、以市场化的运作方式建设一个环境优美、功能完善的家居市场，满足湘西北消费群体的家居购物需求，为家居产业园经营户提供住宅效劳，同时扩大家居产业园的经营范围。3工程总投资工程总投资：6105万元。工程建设资金来源：企业自筹、银行贷款。4工程经济效益工程建成后，实现收入10409万元，实际收入为9977万元，净利润1506万元，投资利润率到达25.6%，投资利税率到达37.5%，税后财务内部收益率13.15%，投资回收期5.7年。5工程社会效益a、工程可提供2.9万平方米市场铺位和1.6万平方米住宅，满足消费者需求；b、工程是常德市家具产业园的一个重要组成局部，对开展常德市的家具产业的一个重要的促进作

8、用。c、带动相关产业开展，直接、间接带动建材、冶金、机械等60多个部门和行业开展，每增加投入1亿元带动相关产业增加1.479亿元的投入； 三、主要经济技术指标主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1总用地面积m2实际建设用地2总建筑面积m245865家具经营用房29355m2，住宅16510m23住宅户数户1364建筑密度%5容积率6绿化系数%157建设总工期年8总投资万元61059总收入万元1040910财务费用万元30011销售税金万元57212所得税万元50013利润总额万元343214税后利润万元293215投资利润率%16投资利税率%四、问题与建议本工程的开发与常德市人民政府?常

9、德市鼓励开展家具产业的假设干政策?常政办发200014号的文件精神是一致的，其总体方向符合政策导向。通过对市场需求、工程方案以及财务效益等方面的分析，工程是可行的。在具体规划建设过程中，还需注意以下问题：1、重视建筑细节。尽管一个经营商铺工程地成功开发很大程度上有赖于区域位置，但同一地段高、中、低档楼盘并列的情况也不乏实例，就其原因无非是建筑产品细节上的差异。在规划设计应贯彻生态原那么、文化原那么和效益原那么，力求塑造一个具有优雅环境、文化内涵丰富、经济效益和鲜明个性的人性化生活康居空间。2、贯彻“以人为本、自然与“可持续开展思想，以建设生态型经营环境空间为规划目标，满足家具商铺的平安性、耐久

10、性和经济性，创造一个布局合理、功能齐备、环境优美的现代家具广场。第二章 工程建设的必要性一、工程建设符合国家产业政策近期我国固定资产投资调控政策总的原那么是适当控制投资规模，调整投资结构。国家要求房地产开发持续健康的开展，提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活的根本需要，保持国民经济健康开展。党的十六报告中明确提出了中国在本世纪头二十年全面建设小康社会的奋斗目标，而康居是小康社会最核心的主体。二、工程建设是满足常德市和湘西北地区家具广场的实际需求常德市人民政府为了开展家具产业，采取“商贸起步，产业跟进的开发思路。而常德希豪房地产开发力争打造一个常德市最完美的家居广场，常德市目

11、前的家居广场比拟分散，主要有：一是火车站附近的家具产业园。该工程建筑面积为60000，属二层临时建筑，主要建筑结构为轻纲建筑材料组成。而火车站广场前应为常德市的示范工程和标志性的建筑用地，也就是说如果该地区有其他工程开发，那么火车站的家居广场可能就会被撤除。二是金钻广场真优美家居广场，经营面积约10000，该家居商铺开业不到半年。由于金钻广场占地面积比拟大，商铺比拟多，许多商铺闲置，开发商为了搞活广场，采取一个临时措施，将局部商铺开发为经营家具。而该家居商铺不符合规划的要求，也属临时家居商铺。而汇美家居广场是一座永久性的家居商铺，从设计到施工，从总体布置到细部构造，从总图到消防均是按照家居商铺

12、来进行建设的。三、工程建设能满足常德市家具产业广场的需要根据?常德市城市总体规划1999-2021?，常德市城市范围将由1998年底的平方公里扩大至2005年的60平方公里和2021年的95平方公里；城市人口将由1998年底的47.25万人增加至2005年60万人和2021年的100万人。从1998年底到2002年末，常德市净增城市人口8.75万人含自然增长和机械增长，每年平均增长万人。在不考虑有效购置力的情况下，单从住房需求分析，常德市每年因人口增长而拉动住房需求将到达50万平方米按日前我市人均居住建筑面积28.27平方米计算。实际上2002年常德市净增城市人口1.94万人，这一理想需求将到

13、达55万平方米。另外城市外来人口的购置需求也不容无视，据统计，常德市目前外来人口购房的比重为15%左右，这局部人群也直接拉动了商品房需求的增长。从消费结构分析，随着房地产市场的开展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行的传统观念。常德住房消费正由“居住型向“享受型转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大，“终极置业者不断涌现，常德人均居住水平迅速提高。根据这一需要，同样也会带动常德市本地区的家居产业。根据初步测算，常德市城区一年仅家具的销售量到2021年预计可达15亿。四、工程建设是促进城市建设，完善城市规划的需要随着城市建设步伐的加快和常

14、德市城市开展重心的转移，常德市城市开展日新月异。工程周边的商业与居住气氛也在逐渐增强，学校、银行、集市已经形成，购物、上学、通讯、储蓄、就医也较为方便。在此修建家居产业广场具有得天独厚的环境优势。对完善家居产业园片区城市规划，促进城市建设有重大意义。第三章 工程市场分析营销方案一、常德市经济及家具流通市场开展情况 一常德市经济开展概况 根据常德市统计局发布的?2004年常德市国民经济和社会开展统计公报?，2004年全市实现地区生产总值58337亿元，同比增长l25，增幅比上年提高1.2个百分点。按常住人口计算，人均GDP1l064元。 2004年房地产开发完成投资额为2397亿元，增速高达63

15、3。全市商品房屋销售面积达11677万平方米，比上年增长433；商品房屋销售额达112亿元，比上年增长165。 2004年全市居民储蓄存款263.25亿元，比上年增长114。 2004年全市人口自然增长率持续下降。年末总人口60105万人，全年出生人口10779人，全年净增人口5908人，人口自然增长率1%。全市城镇化水平为318。2004年全市人民生活继续得到改善。城乡居民收入增长迅猛，消费升级步伐加快。市区城镇居民可支配收入887167元，比上年增长123，居民人均消费性支出695886元，比上年增长77，市区城镇居民恩格尔系数361。农民人均纯收入2953元，比上年增长1 58，农民人均

16、生活消费支出2564元，比上年增长16，农村居民恩格尔系数53.7%。据2005年前三个季度的统计数据分析，2005年常德市国民经济和社会开展在国家宏观经济调控的大背景中，仍然保持较高的开展速度，步入可持续的健康的开展轨道。二常德市家居流通市场开展状况 商品流通市场是连接生产与消费的纽带，是生产流通消费链条的中间环节。根据常德市家具工业协会的统计调查，2004年常德市最大家具的两个流通市场销售额为2亿元，其中外地家具产品销售额达14亿元，本地产品销售额达06亿元。外地家具产品70通过家具流通市场销售，本地家具产品的30通过家具流通市场销售。如果加上外地采购和单位团购，常德市每年家具销售量近4.

17、8亿元至5.8亿元。而加上家饰、灯饰以及卫生洁具、厨具等家居销售量，常德市每年的家居销售量过10亿元。外地家具产品与本地家具产品在生产开展和消费品味上相互影响、相互作用、相互渗透。由于常德市流通市场构成特点，因此常德市家具流通市场潜力和开展前景与整个家具生产现状和开展，整个消费者构成的现状与变化密不可分。 1、2004年全国家具产业开展现状 据中国轻工业信息中心统计，2004年全国家具行业调整产业结构，努力开拓国内外市场，取得了优异的成绩，生产、内销、出口均呈现出高速开展的态势，为未来的开展打下了良好的根底。国有及规模以上企业全年完成产值95292亿元，同比增长3415，产销率为9815，销售

18、收入增长3228，利税总额增长2979。2004年度全行业实现总产值2650亿元。据海关统计，全年出口总额突破100亿美元大关，到达10353亿美元，同比增长393；全年进口726亿美元，增长2628。 家居行业的高速开展是由于国民经济持续高速开展、人民生活水平不断提高和国际市场需求旺盛的大好形势推动的结果。全年家居行业开展有如下几个特点： 一是生产规模不断扩大。 二是产品质量不断提高，花色品种不断增加，多功能性产品不断涌现，产品更加丰富多彩。三是产业集群和特色区域逐步形成。四是家具城的建设方兴未艾。规模越来越大，水平越来越高。同时一批经销商的队伍已经形成，对促进家居产品流通和销售起了重要的作

19、用。 五是家具出口增势强劲。尽管受到美国木制卧房家具反倾销的影响，但出口仍呈高速增长。2004年110月出口8047亿美元，增速3783。美国商务部终裁后，11月份超高速增长，月增1057亿美元；12月份出口1249亿美元，创出新高。总体上说美国终裁修改后的平均665的税率对多数对美出口企业有利。 目前对美出口平稳增长。 六是在高速开展中也存在不少问题：主要是有一些地区和产品盲目开展，造成与国民经济和人民生活需求不够协调，高档产品缺乏，中低档产能过剩，竞争剧烈；人才缺乏，管理水平不高，劳动生产率还处于较低水平；资源缺乏，土地供给缺乏，能源紧张也将制约家具行业开展。2常德市家居产业现状 一是家居

20、产业初具规模。2000年，常德市委、市政府为了培育常德市新的经济增长点，开展家居产业、出台了一系列的优惠政策，把家具产业确定为常德市经济增长总量的重要工程工程和支柱产业。现有家具生产企业100余家，其中机械设备现代化生产企业10余家，年产值2亿余元。 二是市场占有率上升。2000年，家具市场规模小，不成气候，销售品种几乎全部是外地产品，生产企业也只能生产简单的实木家具。2004年，经过五年的时间，培育了火车站家居城、真优美家居广场两个大型家居市场，经营户由50余户开展到330余户，2004年仅指两个市场销售额达2亿元，本地产品市场占有率升至30。税费从原来的低税赋、免收费到2004年年收税费2

21、00余万元。 三是家居产业凸显优势。(1)家居产品种类逐渐丰富。(2)生产本钱低，销售价格低。(3)常德市有丰富的竹木资源，为开展特色、环保家具产品奠定了根底。(4)质量逐步上升。质量由原来的粗放型开展到现在的精细化。(5)外销产品占比上升。2004年外销产品占本地生产量的10。 四是存在的问题：(1)知名企业不多，家庭式小家具企业占主体。(2)产品开发滞后。(3)外地产品市场占有率高。家饰、灯饰、厨、卫等产品，几乎是外来产品。3、常德市家具流通市场开展现状 常德市成气候、成规模的专业家具流通市场仅有火车站家具城和真优美家居广场两个市场。火车站家具城经营面积约6万平方米，经营客户约300户，经

22、营形式为租赁经营，属场地局限，经营户到达饱和。火车站家具城经营场址是以21层高楼批地，将来是常德市国道口的标志性建筑。2000年常德市委、市政府在家具产业园正式启动前，为带动家具产业园的全面开发和建设，以2年期临时建筑作为首期工程，建成家具、家饰城，吸引经营者入场经营，经营形式为租赁经营。火车站家具城建设初期，因规划的原因，存在消防隐患。虽然火车站家具城按照政府要求2年一批继续经营，但是火车站家具城因政府方案用地内容不变和消防因素会适时取消，迁址经营。真优美家居广场经营面积约1万平方米，经营户约30户，经营形式为租赁经营，因场地局限，经营户到达饱和。而且市场内均无仓储中心，造成了仓储与销售脱节

23、的弊端。 二、常德市家具流通市场的开展趋势、全国家具产业开展趋势 中国家具行业正处于生命周期的第二阶段即成长期。近十年来中国家具行业经历了第一个高速开展期，主要是以量的扩张为主，初步建立起了门类齐全、与国际接轨的完整的工业体系，产品能根本满足经济开展和人民生活需要以及国际市场出口的需要。未来五到十年，在国内经济高速开展、人民生活水平稳步提高和国际市场需求旺盛、国际家具产业转移的大背景下，中国家具行业迎来第二个高速开展期。这个时期主要不是在量的扩张，而是质的提高。用高新技术改造传统产业，转变增长方式，提高产品质量，实现第二次飞跃，根本实现由家具生产大国向强国跨越的目标。 (1)家具企业向规模化、

24、专业化、品牌化的趋势开展。 (2)家具企业向集群化、特色产业区域不断形成的趋势开展。 (3)家具产品向功能化、多元化、时尚化趋势开展。 (4)国际家具产业结构调整，加速向中国转移的趋势。我国良好的投资环境和产业配套水平以及低廉的劳动力将继续吸引大量外资注入。欧元升值，美元贬值，使欧洲家具企业原辅材料涨价，出口受阻，将加速向中国转移。美国、 日本、韩国亦是如此。 (5)家具市场向国际化的趋势开展。世界家具商把目光集聚中国，今年家具零关税，进口家具将进一步扩大。国际上大的经销商也看中中国巨大的潜在的开展中的市场。 (6)家具流通向专业化、梯度化的趋势开展。面对洋家具商的进攻，我们家具流通企业必须改

25、造目前无限扩大场地的做法，要有特色，专业细分，大中城市、中小城镇梯度化经营。 (7)出口国家和地区多元化，出口产品多样化的趋势。美国对中国木制卧房家具反倾销使中国全行业受到了教育，同时也促进了我国家具出口国家和地区多元化及产品多元化趋势的形成。目前我国出口国家增加到100多个，但近期仍以美国为主，欧洲和其他地区会增长很快。 (8)家具会展国际化、专业化、大型化趋势。目前上海、广东几大家具展展位供不应求，国外采购商持续增长。几大展会将成为世界级的展会，与很多专业展会相结合，中国将成为世界家具的采购中心 (9)全国家具行业协会结合“十五期间家具行业开展态势，结合2021年国家开展规划，认为“十一五

26、期间，按GDP增幅7左右，家具行业增长15， 出口增长20为宜。 从九个方面充分说明，家具行业的开展空间大。 、常德市家具产业开展趋势 2000年以来，常德市委、市政府一直把家具产业作为常德市的支柱产业，在政策上给予扶植，专门出台了?常德市鼓励开展家具产业的假设干政策?，在207国道饶城线的皂果路以西两侧建立1平方公里的家具产业园，争取3年完成，5年成为常德市的支柱产业之一。为进入园区的生产、经营者提供场地和配套效劳，专门成立了由市长(副市长)为组长的开展家具产业指导协调小组。常德市家具市场占据了天时、地利、人和的优势，常德市的家具市场以创立常德市的特色家具产业为契机将会得到更大的开展。 (1

27、)紧跟国家家具市场开展大趋势，抓住机遇，大力开展常德市的特色、环保家具产业。 (2)根据消费群体的特点，走规模效益之路，整合产业链，创造特色产品。(3)根据常德市竹木资源丰富的特点，引进品牌家具企业，带动整个家具产业的开展。 (4)根据本地家具产品多而杂的特点，提高设计水平，加大市场宣传，树立品牌，以品牌创效益，扩大常德市家具产业的知名度，带动整个家具产业开展。 2004年两个市场家具销售额到达2亿元，比2000年的销售额1亿元翻了一番，复合增长率达20。按照中国家具行业协会“十一五的建议，家具增长率15较为适宜，常德市家具产业受政府政策扶持，处在成长期，可以以此作为估算依据，在“十一五期间，

28、 以2004年常德市家具产业产值2亿元基数计算，2021年常德市家具产值可达4.6亿元。2021年可达15亿元，家具市场前景十分可观。 、常德市家具流通市场的开展趋势 除家具产业开展趋势影响常德市家具流通市场外，还从消费者，房地产、区域和交通影响常德市家具流通市场四个主要因素着手，全面分析常德市家具流通市场的开展趋势。 (1)从消费者收入和恩格尔系数分析： 根据国家统计局的城市社会经济调查总队2000年调查文献资料?我国居民收入群体与消费结构研究?结论： 处于金字塔顶端的高收入阶层，人口接近4500万，占城市人口的10左右，占全体人口的35左右他们的人均可支配收入接近20000元，这个阶层的消

29、费倾向最低，恩格尔系数已降至15以下，到达了兴旺国家的平均水平，其所进行的消费是一种富裕型消费。 处于金字塔中部的中等收入阶层，总人口在45亿左右。其人均可支配收入或人均纯收入在6000至7000元之间，这个阶层的边际消费倾向居中，恩格尔系数在35左右，其消费正在从小康型向富裕型、从数量追求型向质量追求型转变。 处于收入金字塔底部的低收入阶层，总人口在7亿上下。他们的人均可支配收入或纯收入低于2000元，这个阶层的边际消费倾向最高但收入增长缓慢，恩格尔系数在50左右，其消费尚处于温饱有余的阶段。在这个阶层中，还有8000万左右人均纯收入低于700元的农村人口，其恩格尔系数在60以上。 2000

30、年至2005年，我国GDP每年平均按8的速度增长，居民的收入以两位数增长，扣除物价增长因素，收入增长率仍然接近10。通过几年的积累，思格尔系数在15左右的消费人群，积累了庞大的金融资产，为了资产保值、增值的需要，这局部人群会加大投资力度。几年来股市跌跌不休，至今风险仍然没有释放殆尽，债市收益太低，由于对中国的开展保有信心，这局部人群往往会把金融资产适时地、有选择地投资到风险相对较低、升值潜力大的住宅和铺面上去。思格尔系数在35左右的消费人群从小康型步入富裕型，生活从数量追求型向质量追求型转变。这个群体约为45亿人，从市场角度看，对于家具市场而言是现在的目标消费群体，数量可观。恩格尔系数在50左

31、右的消费人群从温饱型步入小康型，生活品质发生变化，开始关注用、住的品味。这个群体约为7亿人以下，从市场角度看，对于家具市场而言是潜在的消费群体，数量庞大。由此可见，低、中、高档家具市场蕴藏着巨大的商机和潜力。(2)从房地产开展状况分析：1986年至2004年房地产投资年均增长速度为359。销售量2004年到达3223164万子方米，比2003年增加4514万平方米，比1997年至2003年年平均销售量4118万平方米多396万平方米，其中住宅局部占比达90，商铺占比达10。住宅和商铺的增长有力地拉动了住家家具和办公家具的需求，带动了家具市场的开展。 工业化、城镇化建设，人口的净增长，一会增加城

32、镇人口数量，二会提高人民的生活水平，与此相应会拉动居民房地产市场的有效增长，必然拉动家具产业的开展。 (3)从常德市的地理位置和交通状况分析常德市位于焦柳铁路、石长铁路、207、319国道、湘北干线以及常长高速公路交汇处。根据?国家重点干线公路网常德过境方案规划报告?和?常德市公路规划网?(1991-2021年)战略目标，在三十年规划期要建成由国道、省道组成的“四纵四横四联线高等级公路主骨架，形成干支相联的现代公路网络。其中有常德至长沙、常德至张家界、常德至荆沙、常德至吉首、常德至岳阳、常德至邵阳高等级公路共6条线路经过常德市区，与城区内的主干道及市区外的干支公路相连通，从而构成了常德市区与周

33、边地区的四通八达的公路交通网。常德市以其优越的位置和交通条件，被列入全国60个交通主枢纽之一。常德至张家界高速公路即将于2005年12月26日通车。随着6个高速公路的逐步贯穿，常德市家具市场辐射力可达周边200300公里，辐射范围比2000年100公里扩展了23倍，为常德市家具市场带来了更多的潜在的消费群体。 根据常德市政府的?常德市1999年-2021年城市总体规划方案?的远景规划，到2021年常德市中心城区人口开展到近100万。2004年常德市城区面积559平方公里，人口5376万，城镇面积的持续、有序地开展扩大，人口的增长，从理论上计算，意味着全市在16年中平均每年将新增城市人口289余

34、万人，按3口人家粗略计算，新增住房需求近1万余户，按新增住房住户1万余户。从1998年末至2002年末，常德市净增城市人口875万人(含自然增长和机械增长)，每年平均增长175万人，而2002年常德市净增城市人口194万人，超过平均增长数，从一个侧面充分佐证了城市人口净增长已成不可逆转的趋势，带动常德市房地产业的强劲开展，相应地拉动了家具产业的蓬勃开展。 根据常德市房地产管理局发布的?常德市房地产预警预报系统2004年度市场形势分析报告?资料显示，实有房屋建筑面积28372万平方米，1585万栋，其中住宅建筑面积l 51 98万平方米，人均住宅建筑面积2827平方米。常德市人均居住面积按家庭住

35、宅面积120平方米小康标准相差近100平方米，预示着房屋更新量大。 全国家具产业的开展趋势，昭示着将来会有更多的企业参与到常德市流通市场来，更多、更新的家具产品会通过常德市家具流通市场展示给消费者，销售给消费者。以常德市家具流通市场2004年销售额2亿元为基数，取中国家具行业协会的预测家具产业增长率保守数字15，产销率98计算，2021年，通过家具流通市场的流通量到达46亿元，比2004年增加流通量2.6亿元。随着国民经济的开展，居民收入的不断提高而变化，中、小城市消费结构和消费升级步伐加快，外地家具产业不会轻易放弃常德市家具流通市场，本地家具产业也会加大占领常德市家具流通市场的份额，通过常德

36、市流通市场扩大产值，增加销售量。可以预见，2021年，家具流通市场实际流通量要大于46亿元，增加量大于26亿元。 消费群体的扩大，一方面会吸引更多企业参与到常德市家具流通市场来，另一方面会增加流通量。 消费群体构成和消费品味变化，缩短了消费周期，增加消费频率，增加购置次数，家具产品的更新换代步伐加快，同样会吸引更多企业参与到常德市家具流通市场来，也会加大家具流通市场的流通量。 通过四个方面分析，常德市家具流通市场蕴涵较大的开展空间和升值潜力。由于现有两个最大的家具流通市场几乎饱和，增量局部必须通过增加新的流通市场来消化。通过火车站家具城和真优美家居广场两个专业市场的销售额和面积比照测算，需要3

37、个“汇美家居广场才能消化家具新增流通量。从严谨的角度出发，考虑到高档家具的价格因素，那么至少需要2个“汇美家居广场才能消化家具新增流通量。由于家具销售系展示性销售，经营场地要求较大，受土地调控的限制，在“汇美家居广场未形成气候前，不可能产生新的家具流通市场，因此昭示着“汇美家居广场具有明确的市场前景。只要“汇美家居广场市场定位准确，受家具生产和消费的强力带动，具有大的升值空间。“汇美家居广场市场定位准确，还可以扩大工程销售的目标群体，有利工程的销售三、工程市场分析顺应常德市家具市场的开展潜力、资源和交通方面的优势，“汇美家居广场应时而生，具有如下特点： “汇美家居广场规模 “汇美家居广场占地面

38、积29亩，总建筑面积45865平方米，框架结构，共六层。其中一、二层为市场局部，整体框架结构，未分栋，一至四区为家具经营场所，五区为市场主入口、水电及消防配套设施和商品集中展示场所。市场局部总建筑面积29355平方米。三至六层为住宅局部，分10栋，每层四层， 一至四区上各有5栋住宅，共有136套住宅。住宅局部总建筑面积16510平方米。 、位置及交通 “汇美家居广场坐落于常德市家具产业园内，北临207国道，南临三星路，东临皂果路，西临市场路，与天下粮仓，水果市场、钢材及建材市市场、服装市场、糖酒副食品市场、火车站、汽车总站、短途汽车站毗邻、通过207国道、皂果路、三星路城区主干道，可通往全市的

39、各个方向。 、工程的设计优势 1、工程四面临街，其中207国道网聚周边各市县人流、皂果路接纳常德市区人流，三星路接纳工程附近人流。2、工程多入口的设计带来多重的人流系统，整体四周均匀设置八个出入口，既利于分散消费者人流，又防止了边角位的出现。 3、工程主入口设计有近600平方米的中庭大厅，一方面便于消费者购物休闲，另一方面可以尽显工程形象，有利于日后经营场地的宣传活动的开展和物业管理。4、工程铺面实用率高达70以上，为业主提供实惠。 5、工程商铺的分割最小只有6平方米，可以任意组合，有利于经有利于投资，降低风险。6、工程兴旺的交通系统设计有利于消费者的流动。7、工程功能分区明确，有利于经营和消

40、费，提升工程形象和档次。、政府效劳和管理常德市政府2000年就把家具产业作为支柱产业来开展，制订一系列优惠政策鼓励家具市场的开发、家具产业的生产和经营。专门成立常德市开展家具产业指导协调小组。由市长(副市长)任组长，各职能部门负责人和副负责人为小组成员。指导协调小组负责产业园总体规划的审定；建设中重大问题的协调；产业园投资，生产机关内应优惠政策的制定和落实；协助开发商组织重大的招商活动。指导协调小组下设办公室，负责指导协调小组日常工作。产业园形成一定的规模后，成立常德市家具产业园管理办公室，管理园区的行政社会事务、实行“多家事一家管，多家费一家收。在管理办公室未组建之前， 由市家具产业办公室代

41、行管理办公室职能。常德市各级政府、各有关部门和单位，积极支持家具产业园的建设和开展，对涉及到产业园的事宜，明确一名领导分管，指定相关科室承办。应由市直有关部门为产业园提供的配套与效劳，有关部门要根据产业园的统一规划与开发建设要求，纳入各自的工作方案，与产业园的建设开展同步。 、预售情况 截止2005年7月31日，住宅预售率达100，铺面认购率达697。铺面预租率达4979。2005年7月11日，联邦家私、艾迪尔家私、兴利万家私、全友家私与该公司签订租赁合同，租赁面积4000多平方米。四、工程营销方案和销售方案分析 (一)、产品方案及价格设计“汇美家居广场工程分住宅局部和市场局部两个局部，住宅局

42、部10栋，每栋4层，共1 36套住宅，销售均价889元平方米； 市场局部二层，共分铺面1 760个， 一层铺面806个，二层铺面954个。市场局部一层建筑面积121 83平方米，销售均价5200元平方米，夹层建筑面积3847平方米，销售均价1500元平方米，二层建筑面积1332 5平方米，销售均价2738元平方米。一、二层销售总均价为3969元平方米，根据工程的销售策略，投资者购置商铺可获得一次性返还租金24(年回报率8)， 即折合销售均价为3016元平方米，就其价格方面在常德市具有明显的吸引力。 二、市场定位 为促进销售工作的推开开发商将“汇美家居广场“商铺划分较小且价格较低，一般百姓均有能

43、力购置。80的铺面面积为8.59平方米1722平方米，对应的铺面单价为2378元平方米5200元平方米，以银行五成按揭计算，扣除三年一次性返租，首付在5800元12000元之间，资金压力小，投资获利简单。因此目标客户群体可以覆盖常德市绝大局部市民。1、从职业划分客户群体：(1)经营群体：经营群体锁定在中小经营户上，是工程的主要投资者。这局部投资者对行业较为熟悉，所以投资较为理性，有自己的思维和想法，但是也敢于投资和承当风险。虽然数量不多，但是是“汇美家居广场“的强化拓展的客户群体。(2)、其他职业：锁定在中高级管理人员、公务员、政府官员的根底上，向老师、企业员工、其他行业的中小个体户等方面扩散

44、。2、从年龄上划分客户群体：在考虑稳固中年人目标消费主体的同时，可考虑向两端拓展，挖掘年轻人和老年人等被竞争对手遗忘的客户。主要通过低风险、低首付和高回报来降低置业门槛和消除疑虑。3、从性别上划分客户群体：在把男性作为投资决策土体的根底上，挖掘一些经济独立、有投资意识的女性投资者。三、工程销售策略与收益分析1、 销售策略与投资者收益分析：、(1)、销售策略：投资低风险。所有商铺带12年租金出售，年回报率8。12年后投资者如续租，年回报率将超出12。第10年投资者还可以选择由开发商原价回购。投资低门槛。投资者在购置商铺时，开发商一次性返还销售价款的24(年回报率8)。80的铺面面积为859平方米

45、1722平方米，对应的铺面单价为2378元平方米5200元平方米， 以银行五成按揭计算，扣除三年一次性返租，首付在5800元12000元之间。随机抽取两个样本进行定量分析(具体见第2点投资者收益分析)：投资者按揭贷款36000元购置1722平方米商铺，根据测算，投资者第一年，月租金抵月供盈余为-48元，第二年，月租金抵月供盈余为-23元，第三年，月租金抵月供盈余为2元。十年本益和为118396元(扣除按揭贷款利息后余额)，十年净收益为44600元(扣除按揭贷款利息后余额)，年复合收益率为539。投资者按揭贷款7000元购置859平方米的商铺，根据测算，投资者第一年，租金抵月供盈余为6元，第二年

46、，租金抵月供盈余为11元，第三年，租金抵月供盈余为1 02元。十年本益和为27l 77元(扣除按揭贷款利息后余额)，十年净收益为10512元(扣除按揭贷款利息后余额)，年复合收益率为558。无论是定性还是定量分析，投资者即使是按揭投资本工程，也有投资价值。而且选择适宜的按揭成数，从按揭的第一年开始，月租金抵月供后盈余大于零。因此不管是个人全额投资，还是按揭贷款投资，本工程均有实实在在的投资价值，适合全民投资。高回报率，高升值潜力。一开发商对投资者按8II报率返还租金。二随着家具产业生产与消费的强力带动，对“汇美家居广场的市场定价而言，具有高的升值潜力。 2、投资者的收益分析：随机抽样分析表单位

47、：面积：平方米，单价：元/平方米，金额：元单元面积单价价值五成十年按揭贷款应交首付月租金收入抵扣三年租金额实际首付B1082172244187607838039380395071825819781B252885920001718085908590第一年按揭月供盈余第二年按揭月供盈余第三年按揭月供盈余十年按揭利息十年投资本益和十年净收益复合年收益率540 48 515 23490 21444011839644600539% 105 6 100 11954610228082717710512558%注：1、本例中月供为五年十成按揭递减法第一，二、三年中的最大月供数 2、盈余为租金抵月供后的余额 3

48、、十年净收益为总租金收入投资额总的按揭贷款利息四、工程营销策略的可行性分析由于我国方案国民收入2021年到达小康水平，CDP那么将以年平均7的速度增长。随着城乡居民收入的不断提高，受人类追求生活品质的天然动力的推动，家具产业前景十分可观。对一个新兴的市场而言，一般会经历一个市场培育期。在培育期间，政府和开发商会以各种优惠手段搞活市场，一但成功后，那么或取消优惠或按市场开展状况适当减少优惠政策程度。“汇美家居广场2006年7月8日开业，方案培育期二年，铺面投资者签约租期12年，12年后可续租。商铺经营户租赁租金标准：市场楼层汇美家居广场开业起租之日起第一、二年月租金标准第三年月租金标准第四、五年

49、月租金标准一层17元/月22元/月26元/月夹层4元/月7元/月12元/月二层10元/月14元/月18元/月商铺经营户优惠措施：工程汇美家居广场开业后首年租赁期内第一季度第二季度第三季度第四季度第二年至第五年租金优惠期限前3个月3个月3个月3个月租金收取比例免收租金按正常标准30%收取按正常标准60%收取按正常标准80%收取按正常标准收取备注租金优惠期间，租户必须交纳管理费；租金折扣优惠属一次性享受，不做累加。根据“汇美家居广场的租赁租金标准和优惠措施测算，开发商收益情况如下：2006年7月至2006年12月市场经营租赁租金收入：(12183×17+13325×10+384

50、7×4)×6×15=32(万元)2007年1月至2007年12月市场经营租赁租金收入：(12183×17+13325×10+3847×4)×12×85=36287(万元)2021年1月至2021年12月市场经营租赁租金收入：(12183×17+13325×10+3847×4)×6+(12183×22+13325×14+3847×7)= 50235(万元)2021年1月至2021年12月市场经营租赁租金收入：(12183×22+13325

51、×14+3847×7)×6+(12183×26+13325×18+3847×12)= 65057(万元)2021年1月至2021年12月市场经营租赁租金收入：(12183×26+13325×18+3847×12)×12=72333万元从“汇美家居广场租赁政策来看：家具产业园及周边市场市场经营租赁收入为20元平方米30元平方米，“汇美家居广场的月租比照最低租金20元平方米要低3元，租赁标准起步较低，然后随着市场的逐步走旺，渐次走高，符合家具产业的宏、微观开展趋势。从定量分析说明：对开发商而言，虽然

52、在销售时一次性返还租金24(年回报率8)，但是2006年7月至2021年获得租金收入897万元。2021年经营租金收入723万元，扣除营业税及附加40万元(72333×55=3978万元)为683万元，与按年回报率8计算给予投资者的总投资收益681万元相抵略有盈余。开发商实施一系列的销售、经营策略，不仅销售出了所有的铺面，而且还获得了超过销售预期的长期收益。五、工程销售方案销售方案共分五个阶段：第一阶段：2004年1 2月2004年12月， 住宅预售率50：第二阶段：2005年1月2005年1 2月， 住宅预售率100 铺面预售率20铺面预租率50：第三阶段：2006年1月一一200

53、6年12月 ， 铺面销售率40铺面预租率100第四阶段：2007年1月2007年12月， 铺面销售率70第五阶段：2021年1月2021年12月， 铺面销售率100六、工程销售方案的调查结论截止2005年7月31日，按住户数统计，预售率为1 00，铺面认购率1 4，预租率4979。结合宏观政策、开发商具体营销策略和经营思路，通过调查和分析：预计该工程销售方案和租赁方案可以实现。 第四章 工程选址及建设条件一、工程选址工程选址于常德市江北城区南坪路以南，皂果路以西。该工程的地块属新城区，用地性质为商住用地，用地区域内交通便捷，城市根底设施及居民生活配套设施较完善。该区域虽是常德市的新城区，但随着

54、城市建设步伐的加快，现在人气很旺，购物、就医、上学、储蓄投资都非常方便。二、建设条件1、位置优越本工程建设地段位于南坪路以南，地处家居产业园片区，该区域是城市开展经济重心。通过南坪路、皂果路可通往城区的各个方向，周边商业银行、学校、农贸市场应有尽有。因此开发建设汇美家居广场，具有得天独厚的环境优势。2、交通方便本工程地段交通优势明显，北面紧邻南坪路，市内有多条公交线路经过此地，并通往市区各个方向。其四通八达的交通优势，为本工程的开发建设提供良好的交通环境。3、建设场区“五通条件具备小区周边市政设施有：道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。供水：城市自来水管网供水。供电：工程区域紧邻供电线路，电源直接从城市供电系统引入。煤气：可以直接从邻近城市燃气管道预留口接入。通讯：直接由常德市电信局通信网接入。场地：场地平整。第五章 建设规模、功能标准及建设进度一、建筑面积和内容m2，初步规划总建筑面积45865m2，其中家具经营商铺29355，住