营改增之企业销售不动产适用一般计税方法

1、一、 企业销售不动产（适用一般计税方法）纳税申报示例（一）销售新、老不动产（非自建）且采用一般计税方法计税的企业，但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目【案例】某企业为一般纳税人，于2018年销售2016年6月后新购入的办公楼一栋，取得全部价款和价外费用5550万元，开具增值税专用发票，销售时采用一般计税方法，适用税率11%，购进原值4500万元，预征率5%；本月还购进办公用电脑、家具等1170万元，取得增值税专用发票并于当期认证。【相关政策】（1）一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的，2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产应

2、在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税。(2)应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额预缴税款=（收到的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时）÷（1+5%）5%，应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款销项税额=收到的全部价款和价外费用÷（1+11%）11%进项税额=支付的全部价款和价外费用÷（1+适用税率）适用税率。【应纳税额计算】预缴税款=（5550-4500）÷（1+5%）5%=50万元销项税额=5550

3、÷（1+11%）11%=550万元进项税额=1170÷（1+17%）17%=170万元应纳税额=550-170-50=330万元【报表填写】1、将本期应纳税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表一（本期销售情况明细）在第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税销售额50000000元，第2栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额5500000元；在第4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额50000000元，第10栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额5500000元，第11栏“价税合计”内填入价税合计

4、金额55500000元，第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写0（如图1）图12、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表二（本期进项税额明细）在第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填入份数1份，“金额”填入取得的增值税专用发票不含税金额10000000元，“税额”填入取得的增值税专用发票注明的税额1700000元，在本期没有发生其他进项税额的情况下，在第1栏“认证相符的增值税专用发票”、第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”和第35栏“本期认证相符的增值税专用发票”填入相应的份数、金额和税额。（如图2）本栏填写的是本期认证相符的所有增值税专用

5、发票（包括本期申报抵扣的、未申报抵扣的和待抵扣的）图2 3、填写本期抵扣进项税额结构明细表将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次，本期取得的增值税专用票为17%的进项，应在“17%税率的进项”这一项目对应栏次的“金额”内填入10000000元，税额内填入1700000元（如图3）图34、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表四（税额抵减情况表）在上期没有发生扣除税额的情况下，第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0；第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额500000元；第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和500000元，由于本期应纳税额

6、为3800000元，大于500000元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第4栏“本期实际抵减税额”即填写500000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0，表明所有可扣除的税额均被扣除完毕（如图4）图45、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表主表“一般项目”下的“本月数”第11栏“销项税额”内填写本期销项税额5500000元，第12栏“进项税额”内填写本期进项税额1700000元，在本期没有其他进项税额的情况下，第17栏“应抵扣税额合计”填写本期进项税额1700000元,在本期销项税额5500000元大于进项税额1700000元的前提下，第18栏“实际抵扣税额”

7、 填写本期进项税额1700000元，第19栏“应纳税额”内填写本期销项税额与进项税额之差3800000元，将预缴的税款金额500000元填入第27栏“本期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”，第32栏“应纳税额合计”内填写应纳税额3300000元，在本期没有发生其他税款的情况下，第34栏“本期应补（退）税额”内填写应纳税额3300000元（如图5）图5（二）销售新、老不动产（自建）且采用一般计税方法计税的企业，但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目【案例】某企业为一般纳税人，于2018年销售2016年6月后自建的厂房一栋，取得全部价款和价外费用11655000元，开具增值税专用发票，销

8、售时采用一般计税方法，适用税率11%；本月还购进办公用电脑、家具等5850000元，取得增值税专用发票并于当期认证。【相关政策】（1）一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的，2016年4月30日前自建的不动产2016年5月1日后自建的不动产应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税。(2)应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额预缴税款=收到的全部价款和价外费用÷（1+5%）5%，应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款销项税额=收到的全部价款和价外

9、费用÷（1+11%）11%进项税额=支付的全部价款和价外费用÷（1+适用税率）适用税率。【应纳税额计算】预征税额=1165.5÷（1+5%）5%=55.5万元销项税额=1165.5÷（1+11%）11%=115.5万元进项税额=292.5÷（1+17%）17%=42.5万元应纳税额=115.5-42.5-55.5=17.5万元【报表填写】1、将本期应纳税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表一（本期销售情况明细）第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税销售额10500000元，第2栏“销项(应纳)税额”

10、内填入计算的销项税额1155000元；在第4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额10500000元，第10栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额1155000元，第11栏“价税合计”内填入价税合计金额11655000元，第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写0（如图1） 图1：2、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表二（本期进项税额明细）在第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填入份数1份，“金额”填入取得的增值税专用发票不含税金额2500000元，“税额”填入取得的增值税专用发票注明的税额425000元，在

11、本期没有发生其他进项税额的情况下，在第1栏“认证相符的增值税专用发票”、第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”和第35栏“本期认证相符的增值税专用发票”填入相应的份数、金额和税额。（如图2）图2本栏填写的是本期认证相符的所有增值税专用发票（包括本期申报抵扣的、未申报抵扣的和待抵扣的）3、填写本期抵扣进项税额结构明细表将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次，本期取得的增值税专用票为17%的进项，应在“17%税率的进项”这一项目对应栏次的“金额”内填入2500000元，税额内填入425000元（如图3）图34、将预征税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表四（税额抵减情况表）第

12、4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0；第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额555000元；第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和555000元，由于本期应纳税额为1155000元，大于555000元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第4栏“本期实际抵减税额”即填写555000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0（如图4）图4：5、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表主表“一般项目”下的“本月数”第11栏“销项税额”内填写本期销项税额1155000元，第12栏“进项税额”内填写本期进项税额425000元，在本期没有其他进项税额的情况下，第17栏“应抵扣税额合计”填写本期进项税额425000元,在本期销项税额1155000元大于进项税额425000