买房人签订购房合同八个注意事项纲要

1、买房人签订购房合同八个注意事项纲要 :1、买卖身份莫简单2、售楼广告多睁眼3、五证审查须从严4、样板房中少联翩5、认购书前要盘算6、合同条款多把关7、补充协议别嫌烦8、签字盖章祝圆满内容：1、买卖身份莫简单即买房人的确定、卖房人的审查。确定好以谁的名义买房 , 他 可能涉及到将来过户、继承等问题。同时，注意轻易不要以他人名义买房，曲此引 发纠 纷的情况很多；卖房人应是开发商，少数例外。购房者应要求其提供营业执照原 件，查 看是否通过了最新年检，贴有年检标记，经营范围中有无房地产开发、销售内 容。如没 有相应资质 , 将导致开发、销售行为违法，这样的房产买不得。2、售楼广告多睁眼很多购房诉讼是因

2、广告宣传而起。在对楼盘的宣传中，开 发 商过多使用溢美之词已形成一股潮流。开发商对楼盘的规划环境、价位等极力进 行包 装，而直接面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章，让购房者 觉得买 到了 “便宜”：优美的环境、低廉的价位并能享受到开发商无微不至的人文 关怀。实 际上，一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋，往往发现开发商描述的各种美 好景象与现 实相距其远 , 于是产生一系列纠纷，在无法协商一致的情况下，只好诉至 法院讨说法。为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告 承诺的内容写入 双方协议中，或要求作为合同附件，使其成为合同内容的一部分，以此约束开发商实现广告

3、内容。3、五证审查须从严 H 前在商品房的销售过程中，开发商一般不主动出示“五 证”的原件，只有少数开发商将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。 不出 示" 五证”原件的原因很多，有的是工作态度及责任心问题，有的是有意回避 “五证” 中所记载的瑕疵 ,如存在抵押等，有的是利用复印件做假，如将某项 LI 一期 说成二期 等。对于初次购房者来说，要分清“五证”的真伪，认识到记载内容可能存 在的利害关 系，较为困难。最好将其作为合同附件 , 并要求开发商在合同中保证“五 证”的真实 性，否则应承担一定的违约责任。五证是指国有土地使用证、建 设工程规划许可 证、建设用地规划许可证、建

4、设工程开工许可证、商 品房预售许可证 （或商品房销售许可证）。正式的国有土地使用证盖有人 民政府公章、房屋土 地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用 者应与开发商名称完全一 致，注意有无土地使用权抵押记录。临时国有土地使用 证只能用于办理预售许可证 和开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开 发商先期缴了一部分地价款，如后 期款项不能足额交付，就拿不到国有土地使用 证，这是购房者办理产权证的一个重 大隐患。规划局的建设工程规划许可证 是有关建设丄程符合城市规划要求的法律凭 证，取得该证后方可申请开工手续。根 据房管局的建设用地规划许可证，看开发商 所使用的土地用途、位置和界

5、限是 否与建设用地规划许可证相一致。建委的建设工程 开工许可证是工程可开工的 法律凭证 , 开发商出售的是期房，应要求出示该证。如是 现房，应查看建委发放的建设工程竣工备案表。房地局的商品房预售许可证、商品房销售许可证系可预售、销售凭证 , 注意是否在有效期内，所 购房 子是否在预售、销售范围。有的房屋开发商已办理了大产权，此时应看产权证 上是否包 括了所购房屋。 2003 年 6 月 1 日起施行的最高人民法院关于审理商品 房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的解释笫 2 条规定：出卖人未取得商品房 预售许可证明，与 买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得 商品房预售证明

6、的，可以认定有效。4、样板房中少联翩在商品房预售过程中，有的开发商设置了样板房或样板间。并且该样板房布局讲究、装修精美，往往容易令购房者浮想联翩 , 仿佛已置身于 自己将 来的房子中，被样板房迷惑 , 放松了很多应该注意的购房问题。结果在购房入住后，发现房屋和样板房有不小差距。虽然商品房销售管理办法第 31 条规定， 开发商设置 样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否 一致，未作说明 的，实际交付的商品房应当与样板房一致。但很明显 , 购房人是需承 担一定的举证责任 , 要证明样板房的存在及内部结构、设备、装修标准等情况。所 以买放人对于样板房要头 脑清醒，如购买的房屋

7、同样板房，应说明实际交付的商品房 质量、设备及装修与样板房 一致，要把样板房情况在合同中确定。考虑到样板房可 能拆除或结构内容等发生变化 , 建议购房人将样板房情况以拍照、录象等证据形式 固定。另外，还应注意整体楼房的结 构。顺义法院受理了一起噪声超标引发的商品 房买卖合同纠纷案。原告胡女士要求被告 北京某房地产开发有限公司为其免费调换 一套与原告所购房屋同等面积、同等价格的楼 房，并赔偿原告 12485 元的经济损 失。 2002 年 4月，原告装修后入住，不久发现自己 房屋下面有振动和噪声，经了解是 被告在原告房屋下面设讣和安装了地下供水系统。随 着住户的增多 ,振动和噪声越 来越大、越来

8、越频繁 ,导致原告无法居住。 2003 年 8月 20 日，原告委托顺义区环境 保护局环境监测站进行了鉴定，该站出具的监测报告显示原告 地下的噪声超过正常 标准，原告随后起诉。5、认购书前要盘算在 U 前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书 , 交纳认购款。这里说明一点，签订认购书不是房屋预售或销售的必经程序，建议购房者不要轻易签订认购书。如果有的 购房者的 确看上了某个项 LI 的房子，担心错过，必须签订认购书 , 则应注意以下问题 : 首先，根 据 2003 年 6 月 1 日起施行的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷 案件适用法 律若干

9、问题的解释笫 5条规定 :商品房的认购、订购、预订等协议具 备商品房销售 管理办法笫十六条规定的商品房买卖合同的主要内容（包括当事 人名称或者姓名和住 所 ; 商品房基本悄况 ; 商品房价款的确定方式及总价款、付款方 式、付款时间；交付使用 条件及日期等条款），并且出卖人已经按照约定收受购房款 的，该协议应当认定为商品房买卖合同。其次，无论认购书具不具备成为购房合同的 条件，其效力均应根据开发商 是否已取得商品房预售许可证明、本身内容等来确 定。再次，购房者在认购书中要明确 所交款项是“定金”还是“订金”，二者法律后 果是不同。6、合同条款多把关在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上

10、信 息不 对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被合同主要条款说动地位。购房者在签订商品房买卖合同前 , 应对合同条款及专业词语仔 细阅读、理 解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。就明如下： （1） 关于房屋面积方面的条款。商品房以建筑面积计算房款, 建筑面积山套积和分摊的共有面内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中约定套内建筑面 积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。 U 前 交付 房屋时，往往建筑面积增大，且不超过 3%, 但套内建筑面积减少，公摊面积增 大。为避

11、免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减 少多少，公摊 面积不得增大多少等等，比如 : 2%,并约定超出此范围怎么办，退房或不 退房; 退房包括 哪些费用，不退房如何承担违约责任等。另一种按套内建筑面积讣算 房款，套内建筑面 积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即 是否超过 3% 处理。 （ 2）关于价格、收费、付款额同的条款。价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条 款中，应明确、详细规定 付款方式 , 如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时 间、数额等。可注明买方在 合同生效的儿天之内向金融

12、机构申请贷款，如果不能通 过的话，买方可以取消合同，全 数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要 , 最好争 取加入此条款，达到留给自己一个 冷静期的效果。 （3） 关于房屋质量的条款。购房者 在签合同时一定要详细地把质量要 求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标 准、等级 ; 建材配备清单、等级 ;屋内设 备清单 ; 水、电、气、管线通畅；门、窗、家 具瑕疵 ; 房屋抗震等级等质量要求都应涉及 到。合同中还可以规定房屋的保质期、 附属设备保持期等。双方合同中表述为“大理石 地面、花岗石外墙与进口洁具、厨 具”，而实际入住时业主发现，大理石地面材料实为 人造大理石，而进口洁具、厨具 实际上是

13、国内产品，只是贴上外国商标。在案件审理时，开发商使用人造大理石没有 违约，因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。而进口洁具是合资厂生产， 确是外国品牌，也符合约定。当然，使用这些产品使造 价和装修档次与业主所想象的 差距较大。对这种装修条款约定不明确，双方解释条款意 见不一的情形，对格式条款 按合同法有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释 为准。有些购房人认为 , 商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收 , 验收合格后 才允许交付使用，因 此商品房不应当出现质量问题。而且还有住宅质量保证书和 住宅使用说明 书，这两书已对商品房质量的细节作了规定，因此也就没有必要在合 同中约定商品

14、 房的质量问题。但事实并非如此。商品房竣工验收是以抽查的方式进行验 收，因而 不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房人所希 望的 质量要求也可能有差距。至于住宅质量保证书和住宅使用说明书关于房屋 质量的规定，都是 111 开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中 约定房屋的质量问题。墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表 面 裂缝等进行必要约定。 （4） 关于售后物业管理的条款。这是购房人在签合同时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司变更物业费。自 2001 年 6 月 1 日起施行的商品房销售管理办法第十三条规定：“商品房销售时，房地

15、产开发企业选聘了物 业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业 管理 企业订立有关物业管理的协议。”但是，在实际签约时 , 很多房地产公司不同 意在订立 商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。对此, 买受人应该据 理力争，防止交房时物业公司变更物业费。 （5） 关于履行合同的期限和方法的条款。应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价款，是一 次付清，还是分 期付清。 （6） 关于产权登记的条款。由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受 人的书面报告，以及 缴纳的税单。按照

16、商品房销售管理办法的规定，约定办理产 权证的期限应为 60 日。但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长,通常有 90日、180 日等等。买房人应力争在合同中 ,将出卖人为买受人办 理产 权证的期限约定为 60 日，不宜太长。如果此期限时间过长，如 :363 天以上，表 明此项 LI 的土地或房屋很可能被设定了抵押担保 , 短期内不能解除抵押，对买受人采 用公积金贷 款和尽快取得房产证有很大影响。 （ 7）关于税费负担的条款。房屋买卖 中应缴纳的一切 捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。 （8 ）关于违 约责任的条款。包括出卖人逾期交付房屋应负的责任 ,或不能或不履行交付房屋应

17、 负的责任 ;买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。房产销售合同 有关违约责任的条款一般 都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任”这 样的表述。根据我国民法通 则第一白五十三条规定，“不可抗力”，是指不能预 见、不可避免并不能克服的客观 情况,如地震、火灾、战争等。依照此规定 , 房产买 卖合同中设定有关了延伸、扩张。但 售房方不能把发展商自己的过错， 如: 对市场判 断不准确投资失误、 项口设计不周密修改 方案等因素归之为不可抗力，同时也不能 把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级 行为、政府行为等因素归之为不可抗 力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订 合同时

18、，应特别注意“不可抗力” 在合同中是如何界定的。现在开发商在购房合同中， 关于逾期交房的违约责任一般 约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。 这个违约金的比例偏低， 与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够， 买房者应争取提高该比 例，可以考虑在千分之 0.5 至 1 之间。（9）关于不可抗拒力。签 订合同时，注意“不 可抗力”在合同中是如何界定的。“不可抗力”指不能预见、不能 避免并不能克服 的客观情况（仅指自然灾害 , 不包括政府行为或社会异常事件）。任何一 方不得就此 做扩大解释，否则，该解释不具有约束力。并应约定一个告知期限。出卖人 有时提出 以下免责条款，买受

19、人最好不要同意：非出卖人原因，有关部门延迟发出有关 批准文 件的; 施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。7、补充协议别嫌烦商品房买卖合同补充协议内容一般包括付款方式、房 屋平 面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说 明、公建 配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。建议购房者在签约时一定不 要局限于格式 条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订 , 对遗漏 的事项要加以补 充。买受人在签订合同时一定要将自己与开发商所约定的事项在合 同中加以体现，只有 这样才能在日后发生争议的情况下，有据可寻，最大限度地维护 当事人的合法权益。买 受人

20、尽可能要求开发商提供电气、供水、供暖以及其他线路 和装修的平面图。这既是购 房人的一个基本知情权 , 也是今后解决争议的主要依 据。房屋平面图作为合同的附件一， 是当事人意思一致的表示，也是日后发生争议的 解决依据。由于刘先生在签订合同时并 没有仔细审查自己合同的附件，所以并没有 意识到开发商所提供的房屋平面图与双方实 际约定的并不一致，并且存在许多缺陷， 而当双方发生争议时，起到证据作用的却只能是合同附件中的平面图，所以，希望广 大消费者在与开发商签订商品房买卖合同时， 定要仔细审查房屋平面图的方向、 尺寸、比例等具体细节是否在图中标明。避免商住混 用引发纠纷。随着商品房的交 付使用，因商住

21、混用产生纠纷的现象时有发生，可在合同 中约定出卖人保证本幢商品 房只作为住宅出卖，不得作为商业用房出卖 , 否则承担违约 责任。约定“五证”复印 件的真实性，否则开发商应承担相应的责任选择卖方出示建 设工程竣工验收备案 表作为房屋交付的条件。交房时出示实测面积。从市场的角度来 说，适销对路的 产品供不应求，仍处于卖方市场，卖方就会利用市场的优势，在履行合 同的过程中不 做出太多让步。至于市场需求少或积压商品房，因存在这样那样的问题，卖方宇死也不肯让步。从 司 法的角度看，房地产市场刚刚形成并高速发展，立法者、管理者从观念上和实际操 作上 都不能适应房地产市场快速发展的需要，且乂无经验及先例可循 , 导致立法和管 理相对 于房地产业的快速发展来说比较滞后；在儿种因素的综合作用下，短期内买方 与卖方是 无法抗衡的，无法达到权利义务趋向于真实一致。那么在这种买方明显处 于弱势及不利 的情况下，怎么能尽最大可能为自己争得一些应属于自己的但实际上 却被侵犯或被忽视 的权利呢？买方聘请律师帮助签订购房合同的，在就合同条款进行 协商、谈判的时候这样才有利于争取到对买方不公的结果。在开也要沉着，不要轻易放弃律要有各自争取的过程。总咨询一些专业人士，这样才买方要与自己的律师站在一个立场，要表示出对律师的高度信任 最大的合同合法权