光大证券房地产行业投资策略实用教案

1、P P1 120102010年地产股跑输大盘年地产股跑输大盘(d pn)(d pn)数据(shj)来源：国家统计局20102010年我们年我们(w men)(w men)持续看空房地产，基本面和股票走势与我们持续看空房地产，基本面和股票走势与我们(w men)(w men)的的观点完全一致。观点完全一致。20112011年我们年我们(w men)(w men)继续看空！继续看空！第1页/共26页第一页，共27页。P P2 2核心(hxn)观点调控没有回头路调控没有回头路, ,楼市向下，政策向下，估值不是首要因素，房地产维持楼市向下，政策向下，估值不是首要因素，房地产维持“中性评级中性评级”一、

2、导致房价越调越涨的因素仍然存在一、导致房价越调越涨的因素仍然存在需求端过度需求端过度(gud)(gud)市场化市场化, ,供给端完全垄断，导致长期供给偏紧供给端完全垄断，导致长期供给偏紧投资需求旺盛投资需求旺盛房价只涨不跌的预期房价只涨不跌的预期二、二、 调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化房价上涨压力仍然很大，部分未限购城市销售仍然旺盛房价上涨压力仍然很大，部分未限购城市销售仍然旺盛限购范围恐扩大且长期化限购范围恐扩大且长期化政策反复后果严重政策反复后果严重大力建设保障房可保房地产开发投资大力建设保障房可保房地产开发投资三、楼市明年成交量前低后高三、楼

3、市明年成交量前低后高年中大量供给上市、下半年房价调整，但跌幅有限年中大量供给上市、下半年房价调整，但跌幅有限房价不会大跌房价不会大跌四、四、 股票年中见底，回升空间小股票年中见底，回升空间小年中政策见底即股票见底年中政策见底即股票见底回升空间小，行业进入低速增长期回升空间小，行业进入低速增长期维持维持“中性中性”评级评级第2页/共26页第二页，共27页。P P3 3反转性条件什么(shn me)条件下可以看好？ 反弹反弹(fn dn)(fn dn)行情前提行情前提政策见底，年中政策见底，年中 趋势性行情前提趋势性行情前提政策放松，概率政策放松，概率0%0%第3页/共26页第三页，共27页。P

4、P4 4一、导致一、导致(dozh)(dozh)房价越调越涨的因素仍然存在房价越调越涨的因素仍然存在1、消费(xiofi)需求过度市场化2000-20102000-2010年是改善需求高峰年是改善需求高峰(gofng)(gofng)，20052005年后开始首次置业高峰年后开始首次置业高峰(gofng)(gofng)数据来源：国家统计局第4页/共26页第四页，共27页。P P5 5一、导致房价越调越涨的因素一、导致房价越调越涨的因素(yn s)(yn s)仍然存在仍然存在1、消费需求(xqi)过度市场化保障房建设保障房建设(jinsh)(jinsh)严严重缺失重缺失数据来源：Wind第5页/共

5、26页第五页，共27页。P P6 6一、导致一、导致(dozh)(dozh)房价越调越涨的因素仍然存在房价越调越涨的因素仍然存在2、供给完全(wnqun)垄断20042004年大限后，土地购置面积年大限后，土地购置面积(min j)(min j)基本不增长，购置费增速远高于面积基本不增长，购置费增速远高于面积(min j)(min j)增速增速数据来源：Wind第6页/共26页第六页，共27页。P P7 7一、导致一、导致(dozh)(dozh)房价越调越涨的因素仍然存在房价越调越涨的因素仍然存在3、投资(tu z)需求旺盛货币货币(hub)(hub)超发：超发：M2/GDPM2/GDP不断扩

6、大，不断扩大，20102010年三季度年三季度M2M2超超20092009年年GDP35GDP35万亿。万亿。数据来源：Wind第7页/共26页第七页，共27页。P P8 8一、导致房价越调越涨的因素一、导致房价越调越涨的因素(yn s)(yn s)仍然存在仍然存在3、投资(tu z)需求旺盛巨额巨额(j )(j )储蓄随时寻求增值保值的投资机会储蓄随时寻求增值保值的投资机会数据来源：Wind第8页/共26页第八页，共27页。P P9 9一、导致房价越调越涨的因素一、导致房价越调越涨的因素(yn s)(yn s)仍然存在仍然存在4、房价只涨不跌的预期(yq)政策政策(zhngc)(zhngc)

7、从未奏效：政策从未奏效：政策(zhngc)(zhngc)与房价图与房价图数据来源：Wind2002年，经营性土地全部招拍挂2003年，房价涨，提高第二套住房首付比例2004年，大限，所有经营性用地正式招拍挂2005年，旧国八条，新国八条2006年，新国六条2007年，清缴土地增值税，严格二套房贷2009年，大力支持住房消费2010年，两次调控，限购第9页/共26页第九页，共27页。P P1010一、导致房价越调越涨的因素一、导致房价越调越涨的因素(yn s)(yn s)仍然存在仍然存在5、市场化手段(shudun)已无能为力地产核心问题在于土地制度，市场手段只能压需求地产核心问题在于土地制度，

8、市场手段只能压需求(xqi)(xqi)，不能增供给，不能增供给20042004年大限后，完成开发土地面积增速出现系统性下降（政府为何能接受，土地收年大限后，完成开发土地面积增速出现系统性下降（政府为何能接受，土地收入仍增长）入仍增长）数据来源：Wind第10页/共26页第十页，共27页。P P1111二、调控二、调控(dio kn)(dio kn)回头路，限购范围恐扩大且长期化回头路，限购范围恐扩大且长期化1、房价上涨(shngzhng)压力仍然很大又见负利率又见负利率图：实际图：实际(shj)(shj)储蓄利率储蓄利率数据来源：Wind第11页/共26页第十一页，共27页。P P1212二、

9、调控二、调控(dio kn)(dio kn)没有回头路，限购范围恐扩没有回头路，限购范围恐扩大且长期化大且长期化1、房价上涨(shngzhng)压力仍然很大储蓄搬家储蓄搬家(bn ji)(bn ji)，1010月份净搬出月份净搬出70007000亿元亿元图：新增居民储蓄图：新增居民储蓄数据来源：Wind第12页/共26页第十二页，共27页。P P1313二、调控没有回头路，限购范围二、调控没有回头路，限购范围(fnwi)(fnwi)恐扩大且恐扩大且长期化长期化1、房价上涨(shngzhng)压力仍然很大新政以来限购城市成交下滑严重，而未限购城市有高位企稳迹象新政以来限购城市成交下滑严重，而未限

10、购城市有高位企稳迹象(jxing)(jxing)图：限购与非限购城市成交指数（图：限购与非限购城市成交指数（20102010年年9 9月份周均成交量为月份周均成交量为10001000）数据来源：Wind第13页/共26页第十三页，共27页。P P1414二、调控没有回头路，限购范围二、调控没有回头路，限购范围(fnwi)(fnwi)恐扩大且恐扩大且长期化长期化1、房价上涨(shngzhng)压力仍然很大非限购城市成交很快企稳，挤出效应有所显现，需求流向限购城市的周边区域非限购城市成交很快企稳，挤出效应有所显现，需求流向限购城市的周边区域北京周边的燕郊、香河也已出台限购措施北京周边的燕郊、香河也

11、已出台限购措施(cush)(cush)，十一后，惠州集中出现日，十一后，惠州集中出现日光盘光盘图：东莞（左图）、惠州（右图）成交量图：东莞（左图）、惠州（右图）成交量数据来源：Wind第14页/共26页第十四页，共27页。P P1515二、调控没有回头路，限购范围二、调控没有回头路，限购范围(fnwi)(fnwi)恐扩大且恐扩大且长期化长期化2、限购令恐长期化供求关系未得根本改变，限购范围随时可能扩大，且长期限购：供求关系未得根本改变，限购范围随时可能扩大，且长期限购：限购城市限购城市(chngsh)(chngsh)：关注福州和海口政策是否：关注福州和海口政策是否20112011年年1 1月月

12、1 1日会放松日会放松数据(shj)来源：Wind时间城市 本市户籍家庭本市户籍家庭纳税证明或社会保险证明纳税证明或社会保险证明拥有2套住房有1套房无该证明的9月30日深圳限购2套禁止购房限购1套禁止购房禁止购房10月1日厦门新购1套住房新购1套住房新购1套住房10月7日上海新购1套住房新购1套住房新购1套住房10月9日宁波新购1套住房新购1套住房禁止购房10月10日福州新购1套住房禁止购房限购1套禁止购房禁止购房10月11日杭州新购1套住房新购1套住房新购1套住房10月12日南京限制购买第三套住房限制购买第三套住房限制购买第三套住房10月12日温州新购1套住房新购1套住房禁止购房10月13日

13、天津新购1套住房新购1套住房新购1套住房10月14日海口新购1套住房新购1套住房新购1套住房10月15日广州新购1套住房新购1套住房禁止购房10月16日三亚限购1套限购1套限购1套10月18日大连新购1套住房新购1套住房新购1套住房第15页/共26页第十五页，共27页。P P1616二、调控没有回头路，限购范围二、调控没有回头路，限购范围(fnwi)(fnwi)恐扩大且长恐扩大且长期化期化3、政策(zhngc)反复后果严重投资高增长投资高增长(zngzhng)(zngzhng)依仗销售额，销售额依仗投资需求，依仗销售额，销售额依仗投资需求，0909年教训，房价涨幅年教训，房价涨幅100% 10

14、0% ：图：房地产投资与房价图：房地产投资与房价数据来源：Wind第16页/共26页第十六页，共27页。P P1717二、调控没有回头路，限购范围二、调控没有回头路，限购范围(fnwi)(fnwi)恐扩大且长恐扩大且长期化期化4、大力建设(jinsh)保障房可保房地产开发投资保障房实施到位的话，商品房投资下滑的影响可由保障房完全抵消保障房实施到位的话，商品房投资下滑的影响可由保障房完全抵消根据根据(gnj)(gnj)我们的预测模型（历史误差我们的预测模型（历史误差5%5%以内），以内），20112011年全年房地产投资增速为年全年房地产投资增速为8.5%8.5%左左右，若右，若20112011

15、年新增年新增10001000万套保障房建设量，万套保障房建设量，20112011年房地产开发投资增速将达年房地产开发投资增速将达21.3%21.3%数据来源：Wind第17页/共26页第十七页，共27页。P P1818三、楼市三、楼市(lu sh)(lu sh)成交量前低后高，价格稳中有降成交量前低后高，价格稳中有降1、年中大量供应上市(shng sh)，下半年房价将调整20102010年新开工面积过大，年新开工面积过大，20112011年年中陆续年年中陆续(lx)(lx)进入市场，进入市场，新开工面积增速图新开工面积增速图数据来源：Wind第18页/共26页第十八页，共27页。P P1919

16、三、楼市三、楼市(lu sh)(lu sh)成交量前低后高，价格稳中有成交量前低后高，价格稳中有降降2、二三线(sn xin)城市房价压力大20102010年新开工量，是年新开工量，是20092009年全国年全国(qun u)(qun u)成交面积的倍，且大部分位于二三成交面积的倍，且大部分位于二三线城市线城市数据来源：Wind第19页/共26页第十九页，共27页。P P2020三、楼市三、楼市(lu sh)(lu sh)成交量前低后高，价格稳中有降成交量前低后高，价格稳中有降3、房价下跌空间有限(yuxin)，预计不超过10%从未经历长时间的投资热，供给长期偏紧从未经历长时间的投资热，供给长

17、期偏紧房价稳定是经济向消费转型的前提房价稳定是经济向消费转型的前提房价下跌房价下跌10%10%，全国城镇居民财富减少，全国城镇居民财富减少9 9万亿，相当于万亿，相当于20092009年可支配收入的年可支配收入的85%85%政府对房价的下跌容忍度有限政府对房价的下跌容忍度有限预计预计(yj)2011(yj)2011年房地产销售面积下降年房地产销售面积下降10%10%，销售额同比，销售额同比20102010年下降年下降19%19%政府对房地产的态度，温家宝，房价下跌的坏处多讲讲重点，要有图表政府对房地产的态度，温家宝，房价下跌的坏处多讲讲重点，要有图表数据来源：Wind第20页/共26页第二十页

18、，共27页。P P2121四、股票四、股票(gpio)(gpio)年中见底，回升空间小年中见底，回升空间小1、年中成交量见底，价格开始调整(tiozhng)，政策也随之见底政策底是股票政策底是股票(gpio)(gpio)底：政策与地产股图底：政策与地产股图数据来源：Wind20072007年二套房年二套房第21页/共26页第二十一页，共27页。P P2222四、股票年中见底，回升四、股票年中见底，回升(hushng)(hushng)空间小空间小2、地产进入低速增长期，估值难以(nny)提升限购令下，市场需求贴近真实消费需求限购令下，市场需求贴近真实消费需求改善需求、首次置业需求高峰重叠期已过改善需求、首次置业需求高峰重叠期已过人口现断层，未来十年购房主力数量持续下降人口现断层，未来十年购房主力数量持续下降首次置业者逐步成为市场成交主力，规模和支付首次置业者逐步成为市场成交主力，规模和支付(zhf)(zhf)能力双降