长春天地十二坊项目

1、中国·长春“天地十二坊”项目二零零六年七月目 录一、天地十二坊所在城市长春概况1、开发商简介32、长春市综合经济概况33、长春市房地产市场概况54、长春市商业概况65、长春市消费市场预期76、天地十二坊升值前景预测7二、天地十二坊概况1、项目综述92、技术经济指标93、项目所在区域104、区域经济、社会概况125、项目定位与招商目标126、工程计划13三、天地十二坊建筑特色院景商街1、院景商街人类创造的第五代商业文明132、院景商街情趣、和谐的商业街坊143、院景商街长春东南部的一道亮丽风景14四、业主与商家见面会活动简介1、峰会概况152、峰会组织15五、项目业主经营投资业态分析1

2、、临河风景商业街业户意见征询结果统计162、业态分析193、总析19六、联系方式一、天地十二坊所在城市长春概况1、开发商介绍长电房地产开发有限公司成立于2001年4月18日，注册资金2000万。长电地产以“打造精品、树立名企”作为企业文化的灵魂，秉承 “质量立业，以人为本”的企业经营理念，在公司全体同仁的不懈努力下，取得了骄人的业绩。公司所开发的“长电时代花园”、“长电紫盈花城”已成为春城众多置业者的首选楼盘，在广大市民心中树立了良好的企业形象。“长电时代花园”在2001年获得了吉林省电力有限公司二OO一年度多种产业创新奖的荣誉称号。“长电紫盈花城”在开盘六天内即销售90%，项目获得2005年

3、长春市“引领长春人居文化十佳楼盘”并被建设部信息中心入编全国精品楼盘专栏，成为长春地区六个代表项目之一。长电地产以“闯市场、创品牌、抓管理、高效益”为目标，发扬“团结、求实、敬业、创新”的企业精神，在经营中不断大胆探索、改革创新，锐意进取，以超人的胆识，朝着更辉煌的目标迈进!2、长春市综合经济概况长春作为吉林省的省会，地域辽阔，土地资源丰富，自然地势平坦，交通方便。它不仅是中国汽车工业的摇篮，也是中国光学科技的发源地和重要研发产业基地。素有“塞北春城、汽车城、电影城、森林城、科技文化城”等多种赞誉。2005年长春市经济持续快速增长，综合实力明显增强。主要经济指标实现或接近翻番。2005年全市地

4、区生产总值完成1675亿元，比上一年增长9.1%；全口径财政收入实现184.8亿元，比上一年增加16.5%；规模以上工业总产值实现1712亿元，比上一年增长18%；外贸进出口总额完成44亿美元，年均增长20.8%；社会消费品零售总额实现600.1亿元，比上一年增长21.1%；全社会固定资产投资完成650.4亿元，比上一年增长41.4%，其中城镇固定资产投资完成499.5亿元，同比增长52.7%，增速高于上年同期20.6个百分点；房地产开发投资完成106.6亿元，增长17.9%；实际利用外资11.7亿美元，比上一年增加30.0%。城市建设步伐加快，环境质量明显改善。累计投入500多亿元，实施了引

5、松二期、石头口门水库增容、龙嘉国际机场、长双烟铁路、轻铁、伊通河整治、道路建设、巷道改造、供热和供水管网建设等一大批城建重点工程，基础设施实现从严重制约到基本适应的根本性转变。群众基本利益得到保障，人民生活质量不断提高。城镇登记失业率控制在4%以内。城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到10065元和4180元。实现城镇居民人均住房建筑面积25平方米，农村人均生活用房使用面积22平方米，城市居民万人拥有私人小汽车624辆，百户拥有移动电话157部、电脑40台。消费结构进一步升级，城市居民文化、教育、旅游人均年支出达到964元。2004年城市居民人均可支配收入达8900元，比上年增长12

6、.6%,年人均消费性支出5403元，比上年增长9.3%。2005年城市居民人均可支配收入达10065元，比上年增长13.1%，年人均消费性支出8310元，比上年增长53.8%，消费支出大幅上涨。长春市20002005年社会经济发展主要指标数据来源：长春统计年鉴年份GDP（亿元）财政收入（亿元）固定资产投资额（亿元）工业总产值（亿元）社会消费品零售总额（亿元）居民年人居可支配收入（元）年人均消费性支出（元）非农人口数量（万人）20051675184.8650.4600.1100658310321.120041535149.8460.01712.7495.389005403314.72003133

7、8134.8389.61510.2438.379054942310.020021150103.9320.51202.1402.269634398303.92001100397.4285.0954.7358.363393962298.0200082476.0235.2749.7311.255683583292.83、长春市房地产市场概况2004年长春房地产开发投资90.4亿元，比上年增长16.3%。房屋交易面积为470万平方米，交易额100亿元，分别增长22.7%和33.8%。全年完成商品房竣工面积279.4万平方米。商品房销售面积193.8万平方米，商品房销售额43.8亿元。居民个人购房活跃，

8、在商品房销售中，售给私人用房192.2万平方米，销售额43.4亿元，分别占销售总量的99.2%和99.1%。从全市人口数量与房屋销售面积比来看,长春为近1：0.25，与国内其他副省级城市相比，长春市房地产仍有巨大发展空间。 长春市近几年房地产开发投资额比较表年度 分项全社会固定资产投资额房地产开发投资额比上年增长%2001年285.05亿元48.5亿元37%2002年320.5亿元60.8亿元20%2003年389.6亿元77.7亿元22%2004年460.0亿元90.4亿元16.3%2005年650.4亿元106.6亿元17.9%2006年（1-4月）4.3亿元27%长春市近年房屋销售、竣工

9、及空置面积表房屋面积年份竣工面积（万）销售面积（万）空置面积（万）2000年174.7105.680.62001年294136.9144.92002年335.9200.4264.32003年243.4185.3215.62004年279.4193.82792005年303.0280.0240.22006年1-4月35.8（以上数据来自长春市统计年鉴）4、长春市商业概况（1）商业概况进入上世纪90年代，重庆路、站前、红旗街、桂林路、大马路五大商业集聚区开始逐步向中心商贸区转变。站前以国商、华正为核心店，成为中低档小商品的集散地；桂林路的专业店、专卖店、餐饮业独具特色；红旗街商圈以欧亚商都等为支撑

10、，众多餐饮店相配合，人气呈上升趋势；重庆路目前聚集了长百、卓展、万达购物广场、沃尔玛、百盛等14家大型零售店及国际大厦等商务设施以及证券公司、保险公司、银行等金融服务设施。另外,长春市通过现有商业网点设施的改造、扩充和调整，力争构建成一套以大型商业网点为龙头、综合批发市场为依托、特色商业街和中小商业网点互补的城市商业体系。规划在五年内打造五个市级商业中心以及十八条特色商业街，表明了长春市政府将大力发展城市的商业。（2）商街分析首先，长春虽然商业业态较为齐备，但在布局上有待发展，商场和超市等服务性的业态联系不够紧密，出现纯商场，或纯超市这样的不契合，缺乏一站式的服务理念；而一站式消费正是现在消费

11、心理的一大趋势。其次，长春的商业街比较杂乱，多为分布在直向街道两旁的商铺，业态具有较大的随意性，无景观小品等配备，没有一个优越舒适的商街环境。商街的形成也并非有意识、有规划的引导，只是由于长时间自发形成，因此在业态、规模、档次上参差不齐，没有形成一个有规模有档次的商街。再次，长春没有一条环境优雅的休闲、娱乐街，一般都是比较零散分布的。即便在桂林路附近有一条酒吧街，但也是和当地的零散商业聚集一起，环境较差。缺少具有档次及品味的一站式商街。最后，长春现有商圈主要分布在城市的北部及中部，而在长春东南部却缺少服务于本区域居民的商业中心。因此，天地十二坊的建立将有效的填补区域商业空白，改写长春商业格局，

12、使得城市整体达到一个平衡及和谐的商业形式。5、长春市消费市场预期长春市在岗职工人均工资高于哈尔滨近2000元，长春市收入水平在东三省的省会城市中处于中游的位置，人均可支配收入与哈尔滨、沈阳两市相差无几，但人均消费性支出明显高于哈尔滨、沈阳两座城市，列东北省会类城市之首，说明长春的消费市场有较大的潜力。另外，作为吉林省的省会，长春也吸引着越来越多的知名企业及大型连锁机构前来投资。19992005年长春市社会消费品零售总额统计6、天地十二坊升值前景预测（1）升值保障1）长春市政府的南迁新址距离本案不远，项目处于核心辐射圈内；2）净月区的快速开发，新机场的即将启用，整个城市重心正在向东南方向倾斜；3

13、）政府规划的“东部商圈”正在形成，项目有效地填补本区域的商业空白；4）天地十二坊首创在风景中逛街的“院景商街”；5）依托于临河风景大型住宅小区，另有多个大型居住区，拥有周边三十多万消费人群的鼎力支撑；6）四通八达的交通流线，地理位置得天独厚，处于南关区、二道区及净月区的中心枢纽之地；7）本案的设计造型独特，有别于长春其他商业建筑，倡导一种生长于自然、情趣与风景中的商街，开创人类的第五代商业文明，逃离在摩尔的灰盒子里机械通风的逛街模式；8）距离长春国际会展中心咫尺之遥；9）开发商长电地产拥有雄厚的经济实力。（2）前景预测纵观长春商业街的总体情况，虽然业态齐备，但缺少一条具有特色、环境优雅的商街。

14、天地十二坊的适时出现不仅弥补了东部商圈的空白，而且必将在长春乃至整个中国的商街刮起一股在风景中逛街的“院景商街”狂潮。随着经济技术开发区的快速发展以及区域经济的不断增强，天地十二坊的区域价值与项目价值必会与日俱增的。（3）临河街近年来房地产价格走向二、天地十二坊概况1、天地十二坊魅力之街炫动之街天地十二坊是东北首个集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体的院景商街。项目总用地7.59公顷，位于长春市经济技术开发区，座倚风景秀丽的伊通河畔，西接临河街，北依珠海路，是长春长电房地产开发有限公司斥巨资倾力打造的精品特色商街。包括天地十二坊及临河风景商业街两部分，其中天地十二坊为院景商街，临河风景商业街为区域性

15、住宅底商。项目周边聚集近二十个大型中高档住宅小区，方圆两公里内的人口约四十万。交通路网四通八达，近十条的公交线路瞬时到达城市各主要网点。天地十二坊以天地大厦为商街龙头，带动十二座特色商坊、品牌超市及旗舰店、精装商住公寓共同构筑而成，是自然景色与街区商坊的融汇交合。商街全长1026米，总建筑面积16万平方米，由十二座形态各异的院景商坊组成，每座商坊由几栋二至四层的建筑共同围合成一个院落景观。旺铺面积从几十平至上千平不等，可根据需要随意划分。天地十二坊改变传统束缚的室内逛街，将院景与自然的元素引入商街之中，倡导一种在风景中逛街的休闲方式。坊坊之间以凹凸曲弯的路线引导视线变幻，增强人们逛街的好奇心与

16、新鲜感。1000余辆停车位满足商街源源不断的人群需要。天地十二坊的建造将有效填补长春东南部的商业空白，为长春商街发展注添强劲动力。2、天地十二坊、临河风景技术经济指标（1）天地十二坊技术经济指标规划总用地7.76HA 公建用地6.08 HA道路绿地0.98HA公共绿地0.70 HA总建筑面积161503.69计算容积率建筑总面积149110.55地下建筑面积23986.80地下商业面积16942.80住宅平均层数5.6层综合(毛)容积率1.96建筑密度26.3%停车位523辆（2）临河风景技术经济指标项目数值居住区用地29.51 HA住宅用地1646HA公建用地5.62 HA道路用地2.88

17、HA公共绿地4.55 HA总建筑面积575500.03住宅建筑面积485417.51地下建筑面积28045.83公建面积62036.69绿地率33.1%停车位1540辆居住户(套)数3794居住人数12142户均人口3.23、项目所在区域（1）区域概况人群的力量就是财富的力量经济技术开发区位于长春东南部，1993年4月经国务院批准为国家级经济技术开发区，享受沿海开放城市经济技术开发区优惠政策。开发区共由八个区组成，在本区域集中七个住宅小区。“天地十二坊”位于经济技术开发区临河街东，濒临南关区、二道区与净月潭国家风景旅游区，地理位置得天独厚，周边十余条公交线路，交通路网四通八达。项目隶属于临河风

18、景（近4000户居民）高档小区，周边聚集近二十个大型住宅小区，有武夷花园、万科上东区、凯撒花园、园丁花园等中高档收入的居民区，方圆两公里内的人口数量约三十余万。临河街一侧商业较为集中，具有一定的商业氛围，现已形成“临河街商圈”，但业态组合多是自发形成，主要以中小型商铺为主，缺少一个大型并具特色的商业建筑引领。（2）区域潜力地段的价值就是旺铺的价值项目所在区域具有很大的发展潜能和升值空间，长春市政府南迁，本项目处于核心辐射圈内。近几年，市政府正着力打造 “东部商圈”，东部被规划为长春的人口居住区，继“住在东部”之后，“购在东部”“乐在东部”将成为新的开发主题。另外，新机场的启用、伊通河改造、东方

19、物流园区的成立以及国家级风景名胜净月区的发展都为“东部商圈”的形成奠定良好的基础。众多国际知名连锁机构也纷纷落户经济技术开发区，长春的城市中心正在逐步向东南部倾移。 周边业态调查汇总表（四至范围：北至南湖大路，南至北海路，东到仙台大街，西到伊通河）业态数量（个）业态数量（个）餐饮类29美容美发类9医药类18学校类12公司类39工厂类14政府类2洗浴类4休闲娱乐类4汽车修理类7银行类4广场类1周边人、车流量汇总表道 路方 向调查时间人流量（人/小时）车流量（台/小时）临河街北-南调查时间段分别为上午8:00,中午12:00,晚上5:00。各计5分钟,求平均值计算出每小时车流量。4691020南-

20、北5121140珠海路东-西323240西-东278300仙台大街北-南7521140南-北8471380北海路东-西912180西-东6131804、区域经济、社会概况长春经济技术开发区位于吉林省省会长春市城区的东部，东接风光旖旎的国家森林公园净月潭，西靠波光粼粼的伊通河，总规划面积30平方公里，辖区面积112.72平方公里。长春经济技术开发区总结出适合内陆开发区快速发展的“赛得模式”， 被中国开发区协会、中国商会和中国贸易促进会等机构评为“中国十大优秀开发区”之一。目前，已吸引世界26个国家和地区的60多家大型跨国集团来区投资兴业，世界500强企业23家。开发区生产总值已由建区初期的1.2

21、3亿元，发展到现在的160亿元，年均递增62.7；工业总产值由1.07亿元，发展到现在的380亿元，年均递增79.7；财政收入由5779万元，发展到现在的19.02亿元，年均递增41.8。截止到2003年末，长春经济技术开发区已累计实现生产总值684.9亿元；实现工业总产值1589.4亿元；实现财政收入85.6亿元。长春经济技术开发区对长春市经济和社会发展的贡献程度越来越大，2003年主要经济指标占长春市的比重分别为：国内生产总值占12%；财政收入占14%；工业总产值占25.7；实际利用外资占46.7%。开发区经济的迅速增长为区域商业的发展带来新的契机。5、项目定位与招商目标天地十二坊是以餐饮

22、、娱乐、文化、休闲为主导的院景式特色商街。建筑形式以商铺为主，公寓为辅，是具有形象特色、泛光特色、文化特色的狂欢之都。招商客户群主要特征：招商目标： 特色的餐饮类、娱乐类、休闲类以及大型超市、品牌连锁投资性质： 自主经营、置业出租招商性质： 前期品牌商家招租、前期大户定向销售区域计划： 立足长春，发展东北，重点引进外地品牌，辐射环东北亚及其他国际地区6、工程计划项目于2005年8月开工，2006年底主体部分总体完工。三、天地十二坊建筑特色院景商街1、院景商街人类创造的第五代商业文明人类延绵至今，商业文明的发展也历经了五次革命。第一代商业文明是诞生于4000年前的“市”“集”文明，它是人与人、部

23、落与部落之间的简单交易场所，是商街的初级形态；2000年前诞生的第二代商业文明是城市发展期的“市” “坊”分区，它是城市居民交易和居住相对独立的场所；人类第三代商业文明是1000年前城市成熟期的“街区化”商业布局，是城市居民商业活动场所与居住场所交融渗透的发展时期；100年前，人类建造了第四代 “摩尔”式商业文明，它是城市扩张期在市内和城郊形成的大型商场和购物中心（SHOPPING MALL），是城市居民集中消费的场所。发展至今，第五代商业文明院景商街已经蓄势待发，它不再是囚困在灰盒子里的逛街消费行为，而是将自然景色与商街融合一体，让人们在风景中徜徉于商坊之间，体验休闲式消费与逛街的乐趣。2、

24、院景商街情趣、和谐的商业街坊院景商街是一条品味、情趣的街，是一条让人逛不够的街。让人们在逛街的过程中体味轻松、把玩乐趣。这不仅需要建筑线条的丰富变化，也需要业态、景观及小品上的相辅相异。天地十二坊街景效果图天地十二坊所提出的院景商街正是这些元素的有效组合，让人们领受心理和感观上的盛宴大赏，体验情趣与和谐的商业街坊。它将“院景”的概念引入到商街之中，是现代商业元素与中国古老 “街坊” 文化的巧妙结合。每个商坊既相对独立，围合成一个院落式的景观空间，又通过曲线的交通互相贯通，形成一条整体连贯的特色商街，在视觉上也不会因直向街道而感觉无趣。另外，通过交通走向的巧妙安排，活跃内外商街，变消极空间为积极

25、空间，兴旺整条商街的人气。在面积划分上，每座商坊均可纵向自然分割，以灵活的面积满足不同的需要。商街内设造型各异的小品使坊坊相异、景景有别，营造一条内外皆景的院景商街。让人们在自然的景致中逛街，体验餐饮、娱乐、休闲、购物的一站式快乐。3、院景商街长春东南部的一道亮丽风景目前长春的商街大都是沿街道两侧简单的分布店铺的直行街道，商街的全部景象一览无余，人们只是为了逛街而逛街，毫无乐趣与休闲可言。而本项目的院景商街可与其他商街造成差异化，通过建筑的表现步移景异，形成自己独特的风格特色与建筑语言。高档特色业态的引进以及东南部商业空白的填补，相信天地十二坊会成为长春的一道别致而亮丽的风景。四、项目业主经营

26、投资业态分析（一）临河风景商业街业户意见征询结果统计天地十二坊的商铺大部分已被客户购买。我司对已购买了临河风景商业街的客户前后共进行过两次问卷调查，调查内容分别为全面咨询及具体经营业态咨询，现将统计结果汇总如下：A、总体普遍调查（共127份有效问卷）1、您购买商铺是想：自己经营（32个）出租（28个）没想好（68个）2、如果您是想自己经营商铺，那么您：已定好经营业态内容（27个）尚未决定经营业态内容（24个）看市场行情再说（80个）3、您若自己经营商铺，想选择哪种行业？美食餐饮（43个）服装配饰（9个）娱乐休闲（17个）体育用品（4个）家居用品（4个） 书籍光碟（9个） 影音器材（3个）珠宝精

27、品（1个）玩具童装（0个） 其他（94个）4、您了解特许经营和连锁加盟行业么？了解（26个）不了解（24个）知道一点儿（76个）5、您希望与特许经营商家或加盟连锁商家取得联系么？很希望（66个）不希望（16个）无所谓（47个）6、如果开发商组织一次特许经营商家、加盟连锁商家与业户见面会，在免费的情况下您能参加么？一定参加（37个）不参加（4个）视情况而定（86个）7、您会选择特许经营品牌或加盟连锁品牌来经营自己的商铺么？会（21个）不会（6个）看加盟条件再说（109个）8、您购买商铺只是为了出租，那么您想：清水房出租（45个）不定业态装修好出租（12个）定好业态装修好出租（70个）9、您将选择

28、哪种方式出租自己的商铺？自己想办法出租（4个） 委托中介公司出租（66个） 委托出租和自己出租相结合（57个）10、您与相邻铺位能否合并开店？能（30个）不能（10个）看情况再说（87个）11、您自己开店经营的时间打算？交楼后即装修开业（6个）交楼后过一段时间再定（121个）分析：根据以上问卷得出，大部分购铺者对于所购商铺没有具体想法，没有决定是自己经营还是出租，经营的业态也是看市场行情另行确定。可见，客户大部分对于商铺没有具体打算，许多客户虽有投资经营的意愿，但不知经营什么项目好，需要有计划有目标的引导。另外，由于大家对于特许经营和连锁加盟不是很了解，因此也需要进行积极有效的引导，以促成更多

29、的人参予并实现一定成交数量，以便使商业街开街即旺，实现经开区的商圈形成，树立长电的良好口碑。B、经营业态调查（共137份有效问卷）1、餐饮类 肉味餐厅（1个） 西餐厅（2个） 中餐厅（4个） 快餐厅（7个） 品牌连锁餐厅 特色餐厅（2个） 粥铺（5个） 小吃店（6个） 其它_2、吧 类 网吧（5个） 影吧（1个） 球吧 彩吧（5个） 酒吧 水吧 慢摇吧 迪吧 茶艺（1个） 其它_3、装修类 建材 五金（1个） 地热 水暖 防盗门 太阳能 卫浴 其它_4、服饰连锁类 童装 真维斯 埃古 逆风草 美特斯邦威胁 李宁 家居饰品（1个）5、医药卫生类 诊所（4个） 药店（4个） 宠物医院（2个） 足疗（2个） 按摩（2个） 其它_6、日常生活类 超市（22个） 粮油批发（3个） 蔬菜水果批发（9个） 美容美发（6个） 干洗店（15个） 擦鞋店（2个） 鲜花礼品（2个） 名烟名酒（7个） 西点店（1个） 书店（2个） 影碟出租（3个） 家电维修（1个） 其它_7、汽车类 洗车（1个） 汽车美容装饰（1个） 修车 汽车配件（1个） 其它8、社区经营类 社区活动中心