云南省房地产估价师理论与方法估价报告的质量试题

1、2015 年云南省房地产估价师理论与方法 ：估价报告的质量试题 本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100分， 60分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意）1、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于 2001年 8月31日，经济寿命为 60 年，后于 2011 年 8 月 31 日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为 40年（自2011年 8月 31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价 值给予补偿。 2012年 8月 31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地 重新取得价格为 3000

2、万元，建筑物重置价格为 4500 万元，残值率为 0。该办公 楼在 2012年 8月31日的评估价值为万元。A：5850B：6125C：6510D：6675E:工业用地的监测点评估价格2、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是 _。A 服务市场B. 合格有效市场C 有效市场D.潜在市场3、下列关于外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，承接中国境内建设 项目的勘察设计业务问题，表述错误的是。A :外国勘察设计单位及其在中国境內的办事机构，不得单独承接中国境內建设 项目的勘察设计业务B:外国勘察设计单位可以单独承接中国境內建设项目的勘察设计业务，但其在 中国境内的办事机构，不得单独承接中国境内建

3、设项目的勘察设计业务C:外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，承接中国境内建设项目的勘 察设计业务，必须与中方勘察设计单位进行合作勘察或设计D:外国勘察设计单位及其在中国境內的办事机构，可以成立合营单位，领取相 应的勘察设计资质证书， 按国家有关中外合作、 合营勘察设计单位的管理规定开 展勘察设计业务活动E:房地产估价机构必须加盖公章4、购买某类房地产，通常抵押贷款占 70%，抵押贷款的年利率为 6%，自有资 本要求的年收益率为 9%，该类房地产的资本化率为 _%。A6.0B6.9C8.8D9.05、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产 管理部门申请办理房屋产

4、权 _登记。A 初始B. 变更C转移D.他项权利6、铁路建设需要征用的土地涉及多个县级行政区的，可以申请批准，办理征地 手续。A :分县B:向县级以上人民政府C:向住房和城乡建设部D:向省级人民政府E:执行层的组织协调7、我国城市规划法律体系的核心是 _。A . 城市规划编制法B. 土地管理法C. 城市规划法D 城市房地产法8、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。且在梁的交点上 竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为 _。A .条形基础B. 独立基础C. 整体式筏形基础D 箱形基础9、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。A .发明B. 发现C. 创造D. 隐定10、 有关

5、统计分析表明，在大城市中心区，土地费用已经占到总开发成本的_。A. 20% 30%B. 30%40%C 40% 50%D 50% 60%11、 建筑物净收益=建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A:建筑物重置价B:建筑物现值C: 土地价格D:房地产价格E:工业用地的监测点评估价格12、某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划， 并在附近预先投资， 最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的_。A 易受政策影响B.依赖专业管理C 投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D. 存在效益外溢和转移13、下列不属于房地产估价基本程序的是。A:获取估价业务B:实地查看估价对象C:确

6、定估价结果D:估价资料公开E:工业用地的监测点评估价格14、旅游、娱乐用地的土地使用权出让时，有条件的必须采取方式。A :政府定价B:双方协议C:政府指导价格D:拍卖、招标、挂牌出售E:执行层的组织协调15、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要 想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好 _工作。A .项目建议书的编制B. 施工图设计C. 可行性研究D. 成本收益分析16、修建性详细规划应当符合 _规划。A .控制性详细B.区域C近期建设D分区17、_是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象， 且此现象重复发生。A 房地产周期B 房地产循环C房地产周期循环

7、D 房地产周期运动18、对于共有房地产的转让，需要其共有人 _。A全部同意B. 超过50%同意C 超过2/3同意D. 有人同意就行19、现拟开发建设某写字楼，预计 3 年后建成并全部售出，总建筑面积为 10000 卅，可售建筑面积为8000卅，销售单价为1.6万元/卅，若报酬率为8%,折现 率为 10。则测算该写字楼开发完成后的现值是万元。A：9616.83B：10161.05C：12021.04D：12800E:工业用地的监测点评估价格20、从事房地产估价，首先要有房地产。A :估价业务B:估价目的C:估价对象D:估价程序E:工业用地的监测点评估价格21、某宗房地产的土地面积为1000m2,

8、建筑面积为1400m2,现需拆除重建，估 计建筑面积的拆迁费用和残值分别为 300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价 修正额为（）元 /m2。A50B250C300D35022、列关于房地产拍卖竞买人条件，表述错误的是，A :中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的 的竞买人B:在国家允许的范围内，房地产竞买人不可以是境外的自然人或法人C:对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围 内具备房屋建设申请条件的人D:对于集体土地上建成的房屋，非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体 经济组织或者个体经营者E:执行层的组织协调23、人民法院在裁

9、定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后， 应 当给予被执行人的宽限期是 _个月。A1B3C6D1224、房地产是实物、权益和三者的结合体。A :义务B:环境C:空间D:区位E:工业用地的监测点评估价格25、某建筑物已使用 8 年，经实地勘察，估计尚可使用 32 年，残值率为 5%，则 该建筑物的成新率为 _。A76%B80%C81%D84%二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2个以上符 合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、下列不计入用地面积范围的有。A :无明确使用权属的冷巷B:有明确使用权属的

10、间距地C:市政管辖的马路等公共用地D:公共使用的排水沟E:已征收，经规划部门核定需要作市政建设的用地2、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事 经济适用住房的开发建设。 C 村原耕地面积为 80（公顷），农业总人口为 600人， 现征收 C 村基本农田以外的耕地 30，该耕地被征收前 3 年平均年产值为 600 元。 经商定，土地补偿费为该耕地前 3 年平均年产值的 8倍；每一个需要安置的农业 人口的安置补助费标准为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 5 倍。被征收土地上 的附着物及青苗补偿费为 25 万元。中华人民共和国土地管理法 中规定的征收 工地中，有批准权限的

11、政府包括。A :县人民政府B:市人民政府C:省人民政府D:国务院E:政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书3、标准差亦称均方差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的。A:平方的离差的算术平均数的平方根B:离差的平方的算术平均数的立方根C:离差的平方的算术平均数的平方根D:离差的立方的算术平均数的平方根E:执行层的组织协调4、根据代理权发生的依据不同可将代理分为。A :委托代理B:法定代理C:指定代理D:本代理E:复代理5、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括。A :行政裁决B:依法起诉C:强制拆迁D:仲裁E:协商6、 住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户

12、用于_自 住住房。A购买财产保险B购买C翻建D装修和大修E建造7、要做到现金流量折现，首先应做到oA 后续开发经营期间究竟多长要估算准确B. 各项支出收入何时发生要估算准确C. 各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确D. 投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致E 各项支出、收入发生的机率8、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排 列正确的是_。 规划设计与方案报批；投资机会找寻：可行性研究； 获取土地使用权证； 投资机会筛选； 施工建设与竣工验收； 市场营销和物 业管理；签署合作协议A B C D9、建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括（

13、）等。A 附属工程费B 设备及安装工程费C室外工程费D 建筑工程费10、 某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年，重置价格为800元 /m2,建筑物经济寿命为40年，残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的现 值为 _。A. 10.2万元B. 11.0万元C. 11.3万元D. 11.5万元11、 下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是 （2007年试题）A:解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B:蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处 理C :解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D:蒙特卡洛模

14、拟法主要用于解决不多于法能够分析更多个随机变量的风险问题23个随机变量的风险问题，而解析E:借款合同12、在进行供给分析时，主要的内容有:A 分析规划和建设中的主要房地产开发项目B 调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给C分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划D. 分析房地产市场的商业周期循环运动情况E. 分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异13、目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的 与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。A:毛租金收入B:净租金收入C:经营收入D:税后现金流E:借款合同14、在某幢建筑面积300

15、0m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费 280万元 用于支付征地和拆迁安置补偿费、 勘察设计和前期工程费、 房屋建筑安装工程费、 必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了 20万元的贷款利息和行政事 业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为_。A. 1067 元 /m2B. 1070 元 /m2C. 1087 元 /m2D. 1141 元 /m215 、的现金流类似于传递证券， 摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资 者。A :抵押贷款直付债券B：抵押贷款传递债券C ：抵押贷款支持债券D:抵押贷款担

16、保债务E:借款合同16 、销售税费包括 _。A .两税一费（营业税、城市维护建设税、教育费附加）B. 交易手续费C. 土地增值税D. 印花税E. 企业所得税17、 在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400卅，住宅总建筑面积为1400 卅，容积率为1.4,则住宅建筑净密度为。A: 28.60B: 35.00C: 40.00D: 50.00E:执行层的组织协调18、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为 2000万元，按照国家计委、建设部联合下发的关于 房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为_万元。A1.60B3.00C4.25D5

17、.0019、下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是 _。A 完成工程设计和合同约定的各项内容B. 对当地居民有所安置C. 建设单位已按合同约定支付工程款D. 有施工单位签署的工程质量保修书20、人防工程的地下室面积 _建筑面积。A 属不应分摊的共有B.属分摊的共有C 不属共有D.属物业公司所有21、 确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高属于_的内容。A .城市总体规划B. 控制性详细规划C. 修建性详细规划D .居住区规划22、 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时， _。A .不能作为可比实例B. 取相同的部分作可比性C. 仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例D. 仍然可作为可比实例23、财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用， 主要为借款或债券的利息， 还包括。A :金融机构手续费B:融资代理费、承诺费C:坏账损失D:外汇汇兑净损失E:企业筹资发生的其他财务费用24、