世荣兆业投资分析

1、关于广东世荣兆业股份有限公司非公开发行股票投资分析报告 投资分析人：邹定兵 日期：2016年04月11日关于世荣兆业股票定向增发投资价值分析报告1、 广东世荣兆业股份有限公司基本要素分析：（一）公司概况： 广东世荣兆业股份有限公司（以下简称“公司”）前身为广东威尔医学科技股份有限公司（以下简称“威尔科技”），于2004年7月8日在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码：002016。威尔科技于2008年2月25日完成重大资产重组，公司的主营业务由医疗器械业务成功转型为房地产开发与经营，之后公司专注于房地产主业，并取得良好的经营业绩，公司的市场竞争力和持续发展能力不断得到提升。而目前公司主营业务转型为

2、包括房地产开发经营和医疗器械生产销售两部分业务。公司是广东省高新技术企业、技术创新优势企业和专利试点企业，是国内较早通过ISO9002国际质量体系认证及中国医疗器械行业CMD认证的医疗器械企业，为国内医疗器械行业的龙头企业。 （二）公司目前股本股东分析截至2015年12月31日，广东世荣兆业股份有限公司累计发行总股本8.09亿股，其中流通A股6.46亿股，前十大股东累计持有62597.65万股，累计占总股本77.38%，较上期变化：1184.5万股，前十大股东如下：名次股东名称股份类型持股数（万股）占总股份比例增减(万股）变化比例1梁社增流通A股4334453.57%不变-2梁家荣限售流通16

3、30020.15%不变-3全国社保基金一零七组合流通A股1036.851.28%新进-4中国建设银行股份有限公司-民生加银研究精选灵活配置混合型证券投资基金流通A股535.650.66%新进-5日喀则市世荣投资管理有限公司流通A股3000.37%未变-6中国农业银行股份有限公司-国泰金牛创新成长混合型证券投资基金流通A股2600.32%新进-7天治基金-浦发银行-天治凌云6号特定多客户资产管理计划流通A股256.670.32%新进-8吴润富流通A股199.520.25%未变-9陈英梅流通A股190.450.24%新进-10潘元穆流通A股174.510.22%新进-合计-62597.6577.3

4、8%1184.5（3） 公司财务分析：1 资产负债表和偿债能力科目/年度2015/12/312015/09/302015/6/302015/3/312014/12/31基本每股收益0.080.060.04-0.040.02净利润（万元）638844453388-25831470净利润同比增长率（%）334.5354.04-14.08-217.87-97.35营业总收入（亿元）13.58.766.180.184.21营业总收入同比增长率（%）220.39144.76106.87-86.01-56.72每股净资产2.102.072.052.082.41净资产收益率（%）3.822.672.02-1

5、.670.93净资产收益率摊薄（%）3.772.662.04-1.530.94资产负债比例（%）66.0667.0466.4166.9161.66每股基本公积金（元）0.060.060.060.060.062 .流动比率和速动比率盈利能力指标2015/12/312015/9/302015/6/302015/3/312014/12/31毛利率（%）30.4329.9830.19-4.0832.51净利率（%）4.594.795.17-150.221.65实际税率（%）43.7144.7750.10-2.77流动比率1.511.502.122.242.52速动比率0.350.390.580.660

6、.69财务状况综述.2015年度公司实现营业收入13.49亿元，同比增长220.39%，其中主营业务收入13.10亿元，同比增长244.83%，主要原因是本期可结转的商品房销售收入较上年同期大幅增加。由于结转收入增加，报告期公司主营业务成本9.07亿元，同比增长270.56%；主营业务利润为1.79亿元，同比增长531.71%。 销售费用5,302.64万元，同比增长70.56%，主要原因是商品房销售增长，营销费用增加；管理费用6,695.34万元，同比增长3.51%，金额与上年基本持平；财务费用933.12万元，同比增长931.54%，主要原因是本期费用化利息支出增加。 报告期公司现金流状况

7、良好，经营活动产生现金流量净额3,031.10万元，上期为-83,424.91万元，主要原因是销售商品房收入增长以及销售资金回笼情况较好，以及本期土地出让金的支出减少；投资活动产生的现金流净额-26,454.62万元，同比减少334.27%，主要是投资玉柴船舶动力股份有限公司股权；筹资活动产生的现金流量净额为3,794.62万元，同比减少90.70%，主要原因系本期借款减少，还款增加。 截至2015年12月31日，公司总资产50.41亿元，同比增长11.33%，归属上市公司股东所有者权益16.96亿元，同比增长8.72%，资产负债率66.06%，处于稳健水平。3 杜邦分析世荣兆业的的杜邦分析排

8、名较低，排在同行业的43位，但是净资产收益率（ROE）的高并不意味着具有良好的投资价值，相对于其他股票来说，世荣兆业的三年的净资产收益率波动非常大，而且净利润率有不断下滑的趋势，理论认为进行投资的风险大。代码简称ROE(%)净利率（%）3年平均13A14A15A3年平均13A14A15A002016世荣兆业15.2640.930.933.92826.573.251.654.59行业平均13.1013.4913.8711.9616.7213.2514.8222.07行业中值10.279.457.737.679.8210.659.678.992、 世荣兆业SWOT分析a. 优势(strengths

9、)： 1） 区域竞争优势 在房地产开发方面，公司实施从设计开发、工程建设到市场销售，由集团主控、分项目管理的经营模式，主要以住宅开发销售为主，辅以配套商业。公司主要项目里维埃拉经过十余年的开发经营，品质不断优化，加上商业、医疗、教育、交通等配套的日渐完善成熟，品牌影响和大型社区价值日益凸显，在区域内处于领先楼盘位置。虽然随着珠海西区房地产市场的快速发展，国内主要大型房地产开发企业均进入了这一市场，公司在区域内依然有着有力的竞争优势。2） 核心竞争力优势区域市场强大的持续发展能力和显著的品牌影响力公司在珠海区域拥有可以满足未来若干年开发且成本较低的土地储备，使得公司在本区域市场的持续发展能力、抵

10、御风险能力、市场竞争力等各方面都明显优于其他竞争对手；同时，经过多年来在本区域市场深耕细作，无论是企业品牌还是楼盘品牌都已获得市场高度认可，竞争优势愈发明显。 b. 劣势（wea) 1） 土地集中，项目单一公司是珠海市斗门区较早从事房地产开发的企业之一，土地储备主要集中在珠海市斗门区，今年来主要开发的项目也主要集中在珠海市斗门区的“里维埃拉”项目，本次非公开发行募集的资金主要投资于该项目，虽然目前公司业务也涉足山东等外地市场，但珠海市斗门区的业务仍占绝对比重，“里维埃拉”项目的开发，销售情况将直接决定公司未来几年的经营业绩。如果珠海市斗门区的区域房地产市场出现不景气情况，将直接对募集资金投资项

11、目及公司的经营业绩产生较大的影响。2） 公司的经营效率低，盈利能力较差 从公司近几年的财务数据了解到，公司的盈利能力普遍较弱，每股收益仅有几分钱，甚至在2016年一季度出现亏损，盈利指标低于行业平均水平。根据公司杜邦分析，相对于其他股票来说，世荣兆业的三年的净资产收益率波动非常大，而且净利润率有不断下滑的趋势。 c. 机遇(opportunities)受益于珠海经济近年来的快速发展及国家政策等多重利好，公司主要房地产项目所在城市珠海2015年的房地产市场呈现出量价齐升的良好局面。根据2016年2月28日广东省人民政府印发的广东省供给侧结构性改革总体方案（20162018年）及五个行动计划，珠海

12、属于库存规模小、需求旺盛的城市，珠海商品房库存面积为206万平米，行动计划下达了广东省各城市的去库存任务指标，唯珠海和深圳不设去库存任务。d. 威胁(Threats) 1） 政策风险 房地产业是关系到国计明生的重要产业，国家根据房地产行业的发展状况，利用行政，税收，金融，信贷等多种手段，从土地供应，住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控，已经成为一种常态，这对房地产开发企业的经营与发展将产生直接的影响。如果本次非公开发行后公司未来不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对募集资金投资的项目实施以及公司的未来发展造成不利的影响。 2） 行业竞争加剧 房地产属于资金密集型行业，行业技术

13、门槛较低，投资回报期较短，因此吸引了一大批资金实力雄厚的企业进军房地产行业，行业的竞争日益激烈。公司目前的主要业务集中在珠海市，由于珠海市房地产市场的发展潜力愈加得到认可，吸引了国内外知名的大型房地产商抢滩珠海，如香港的和记黄埔，新世界地产，新加坡的仁恒地产等，国内的万科，招商地产等。如果公司不能及时适应房地产市场环境，以公司的品牌，项目质量等赢得当地住房需求群体的认可，则可能影响募集资金投资项目及公司的经营业绩。3、 具有代表性同类上市公司比较分析(截止2015年一季度末）排名代码简称总市值流通市值营业收入净利润每股收益市盈率1002016世荣兆业79.29亿63.32亿13.49亿0.64

14、亿0.08元119.95 行业平均178亿134亿69.6亿6.87亿1.06元57.07 行业中值97.1亿74.8亿15亿1.07万1.24元28.452600657信达地产87.04亿87.04亿81.34亿7.68亿0.56元10.213000540中天城投330.4亿277亿153.86亿26.07亿0.60元9.374601155新城控股236亿73.41亿235.69亿18.36亿1.51元9.165000732泰禾集团263.3亿215亿148.13亿13.25亿1.23元17.17 表中，我们可以看到，世荣兆业的市盈率排在同行业69位，市值总额则排在同行业85位，均排在行业的

15、后部位，竞争力较弱，盈利情况及其余各项指数也在同行业尾部。世荣兆业目前股价9.50元/股（16年4月8日）相对同行业估值来说较高。4、 行业分析1） 公司涉足的房地产行业未来发展分析随着三十多年的高速发展，中国经济进入了新常态发展阶段，经济增速由高速转换为中高速；随着中国参与全球化进程的加深，中国经济与世界经济已经密不可分，世界经济2015年维持小幅温和增长。内外因素的叠加既给中国经济带来了挑战，也给中国经济的结构化调整、保持中长期平稳发展带来了机遇。房地产去库存属于供给侧改革的重要方面之一，货币政策持续宽松的同时，国家不断调整信贷政策，已经到达历史上信贷政策最佳时期，很大程度上释放改善性需求

16、，房地产市场销售明显增加。2015年一线、二线和三四线城市无论是商品房屋销售面积的增长还是价格的增长都呈现出非常大的差别，房地产市场区域分化非常显著。其突出特点就是企业分化、区域分化。从企业方面来看，房地产龙头企业的市场份额越来越高，市场集中度日益提升；从区域层面来看，一线城市量价齐升、继续领跑，二线城市总体平稳，而三四线城市则比较明显地表现出了后劲不足的趋势。、2） 公司涉足的大建康产业未来发展分析大健康产业是一个具有广阔市场发展空间、而在当前尚处于起步阶段的产业。美国经济学家保罗?皮尔泽的财富第五波一书认为，继蒸汽机引发“机械化时代”以及后来的“电气化时代”、“计算机时代”和最近的第四波“

17、信息网络时代”之后，当前已经到来的是“健康保健时代”，而健康产业也将成为继IT产业之后的全球“财富第五波”。从发达国家经验来看，美国自上世纪60、70年代分别造就健康管理公司和养老地产业相关企业的崛起，也就此奠定了美国全面发展大健康产业的基础。并且从数据来看，发达国家相关产业已经在国民经济中占有了相当高的比例，据前瞻产业研究院发布的2015-2020年中国大健康战略发展模式与典型案例分析报告显示，美国的健康产业占GDP比重超过15%，加拿大、日本等国健康产业占GDP比重超过10%，而我国的健康产业仅占GDP的4%-5%，这和发达国家之间的差距是显而易见的。或者换个角度来看，以我国全球第二的经济

18、体量，未来市场增长的空间是巨大的。十八届五中全会将“健康中国”列入“十三五”规划，上升为国家战略。国务院办公厅印发的全国医疗卫生服务体系规划纲要（20152020年）对社会办医、医养结合、医疗机构与养老机构协同发展等给出了明确的指导意见：加强社会办医疗机构与公立医疗卫生机构的协同发展，社会力量可通过直接投资兴办，或者参与公立医院改制重组等方式参与公共卫生工作；每千常住人口医疗卫生机构床位数配置指标：由2013年的4.55张提高到2020年的6张，医院由3.56张提高到4.8张，其中公立医院由3.04张提高到3.3张，社会办医院由0.52张提高到1.5张，社会办医院的计划增长幅度高达188%，远

19、大于公立医院9%的增长幅度。坚持中西医并重方针，以积极、科学、合理、高效为原则，做好中医医疗服务资源配置，充分发挥中医医疗预防保健特色优势；推动中医药与养老结合，充分发挥中医药“治未病”和养生保健优势；鼓励社会力量举办中医类专科医院、康复医院、护理院（站）以及口腔疾病、老年病和慢性病等诊疗机构。推进医疗机构和养老机构合作，建立健全医疗机构与养老机构之间的业务协作机制，鼓励开通养老机构与医疗机构的预约就诊绿色通道，协同做好老年人慢性病管理和康复护理；增强医疗机构为老年人提供便捷、优先优惠医疗服务的能力；支持有条件的医疗机构设置养老床位。建立社会力量参与公共卫生工作的机制；政府通过购买服务等方式，

20、鼓励和支持社会力量参与公共卫生工作。综上，无论是从市场层面还是政策层面进行分析，大健康行业都具有广阔的市场空间和巨大的发展潜力。5、 宏观经济分析Ø 经济形势分析国家统计局10月20日公布的数据显示，三季度GDP增长6.9%。值得注意的是，这是宏观经济自2009年二季度以来首次跌破7%。因为经济增速低于7%，市场对未来宏观经济及政策走势关注颇多。2016年恰是十三五的开局之年，按照十八大确定的目标，十三五期间到2020年国内生产总值比2010年翻一番，据此推算2016年至2020年间年均经济增速底线是6.5%。实际上，2016年所面临的增长环境不容乐观。拉动经济增长的三驾“马车”进出

21、口和投资尤为乏力：今年前10月进出口负增长8.1%，与目标值差距14个百分点;而固定资产投资增速为10.2%，比上年同期减少5.7个百分点，这一增速是自2001年以来的新低。而两驾“马车”短期内均未看到回升的可能。“十三五”期间实体经济还要调整，尤其是前几年，总体将呈现“先 低后高”的态势。Ø 政策取向：宽财政+稳货币 “2016年稳增长的压力犹在，货币政策和财政政策将坚持以往的基调。”此前三年由于经济下行，中央经济工作会议确定的宏观经济政策基调是稳健的货币政策和积极的财政政策。2016年政策搭配上还将呈现“宽财政+稳货币”的态势Ø 供给侧改革或成重点-房地产去库存 在20

22、16年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改革任务中，房地产去库存化这一任务处于一揽子解决明年结构调整问题的关节点上。这是因为，对于一个房地产因素作用过大的经济体系来说，中国现阶段经济问题的痛点主要在于房地产，房地产市场的非健康发展态势，是这些痛点问题的集中性的主要来源。Ø 证券市场形势分析 未来二年内央行货币政策操作仍然将维持宽货币的基调，从而给股市提供了宽松的流动性环境。以未来1-2年的维度来看，随着2015年新一轮牛市终结，A股市场一直维持调整走势，在20家券商发布的2016年投资策略报告显示，超过一半的券商谨慎看多，对于沪指波动区间的预测集中在2600点4

23、000点之间，震荡市是主基调。2016年中国证劵市场“谨慎乐观”是共识。六 .本次世荣兆业定增募集资金投向项目情况分析2015年4月世荣兆业发布定增预案，公司拟以不低于11.64元/股，非公开发行合计不超过21478万股，募集资金总额不超过25亿元，拟用于碧水岸二期项目、蓝湾半岛6-10期项目及偿还借款2个具体项目（18亿）和偿还借款（7亿）。限售期为12个月，本次定增已通过了证监会批复。二项目估算及经济效益如下：1 碧水岸二期”楼盘项目，本项目总投资额预计为124,500万元，公司计划募集资金投入52,000万元，剩余部分由公司通过其他方式解决。预计本项目将产生16.81亿销售收入，净利润2

24、.77亿，税后投资利润率22.25%。项目定位为区域高档居住区，目标客户为主城区外溢客户及内地度假养老客户.2 “蓝湾半岛6-10 期”项目，本项目总投资额预计为272,579万元，公司计划募集资金投入128,000万元，剩余部分由公司通过其他方式予以解决。预计本项目将产生32.53亿销售收人，净利润4.47亿，税后投资利润率16.4%。项目定位为区域高档居住区，目标客户为主城区外溢客户及内地度假养老客户。以上项目相关主要批复文件（建设用地规划许可证，土地使用权证， 建设工程规划许可证等）均已取得。其余正在陆续办理中。3 偿还借款： 截止2014年末，公司的负债总额为279,194.29万元，

25、其中流动负债金额为164,988.88万元，占负债总额的比率为59.10%，公司短期面临一定的偿债压力。公司本次非公开发行股票的募集资金中，将有不超过70,000万元用于偿还贷款。部分募集资金偿还借款，能够降低公司的负债水平，且有利于公司减少财务费用，提升公司经营业绩和财务稳健性。七 .公司未来发展前景分析根据世荣兆业制定的未来五年发展战略：1）加快公司现有土地储备开发，加速利润释放；2）全面布局大健康产业，3-5年将大健康产业发展成为公司的主营业务，大健康产业为公司贡献总收益的30%以上。1）房地产业务方面：公司目前的主要项目位于珠海西区，珠海属于典型的库存规模小、需求旺盛的城市。珠海被定位

26、为珠三角三个核心城市之一，横琴被定位为国家级新区、同时纳入自由贸易区的范围。具体项目开发上，2016年公司重点将做好以下工作：继续推进蓝湾半岛4-5期、碧水岸二期、蓝湾半岛6-8期建设，确保蓝湾半岛4-5期、碧水岸二期之一部分可以在下半年竣工交楼，蓝湾半岛6-8期在上半年开始进行预售；开工建设蓝湾半岛9-11期、井岸大观；择机启动井岸大观二期、翠湖苑二期。 销售方面，2016年主要销售项目如下：继续加快碧水岸二期销售；在上半年开始销售蓝湾半岛6-8期；在下半年开始销售井岸大观；基于上述公司全年的开发及可售房源情况，预期销售30亿元。公司预计2016年的销售情况比较乐观，销售回款可为项目后续开发

27、提供相当的资金支持，在融资安排方面公司全力以赴争取完成25亿元增发融资，同时合理安排银行贷款及其他债务融资。公司可能面临的风险主要是市场风险，近年来珠海西区房地产市场竞争日益激烈，下半年西区有多个新项目推出，同时上半年价格的快速上涨会给下半年带来一定的压力。 2）发展大健康产业为公司主营业务：公司的基本发展策略为：以医疗作为基础的技术、服务支撑，重点向康复养生、养老地产方向延伸。2016年推动“横琴国际生命科学中心”项目落地实施，择机通过兼并收购的方式实现大健康产业的外延式发展。大健康产业属于高技术含量、高服务质量的行业，技术、服务是否适应市场需求是大健康产业的主要风险。能否成功转变存在较大的不确定性。八 .总结及投资建议：1) 世荣兆业是珠海一家上市的房地产民营企业，土地储备量位居珠海第二。在2007 年房地产市场“过热”，众多房地产企业纷纷高价拿地，过度扩张的情况下，该公司没有参加一宗高价地的竞拍，现有的土地储备保持较低成本，可以满足公司未来若干年开发且成本较低的土地储备，使得公司在本区域市场的持续