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文档简介

1、物业消防安全管理存在的问题及思考 （一 ）物业管理，是指物业管理企业对城市中各类住宅物业及其配套的共用 设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、消防、环境等统筹进行维护 修缮、整治等管理服务的活动。确保管理区域内业主及物业使用人的 生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管理在 生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我国的 物业消防安全管理还存在着许多亟待解决的问题，因此要进一步推进 物业消防安全管理，必须尽快建立健全物业管理服务体制和运作规范 体系，形成与目前蓬勃发展的房地产经济和住宅商品化、社会化相适 应的新型物业管理模式。一、当前物业消防安全管理存在的问题物业管

2、理作为城市社区管理中一个重要的基层管理体系，在我国起步 较晚，要走向成熟的社会化、专业化、企业化和经营化的物业管理， 还有许多问题值得探索。 消防安全管理作为物业管理的一项重要工作， 目前还存在着许多亟待解决的问题。首先，物业管理是建立在契约之上的民事商务行为，它涉及许多行业 和广泛的经营管理内容。尽管这些年出台了一系列规范物业管理的法 规、政策，但现有的法规、政策对物业消防安全管理的法律地位、管 理责任、管理维护经费，以及法律责任未作明确的规定，致使物业消 防安全管理中产生的大量矛盾纠纷得不到解决，司法机关对日益增多 的物业管理案件也因缺乏法律依据难以及时解决，例如消防设施设备 管理维护责任

3、不明确、维护费用不落实，发生火灾后消防设施成为火 灾的殉葬品，火灾责任和赔偿责任等都难以明断。其次，由于目前一些房地产开发建设与物业管理上明显存在着脱节现 象，未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、 施工和监督。 这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建 筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套， 留下先天隐患。第三，物业消防安全管理涉及到消防设施维护等有形管理和物业区用 户日常消防管理等无形管理，至今没有准确界定物业管理作为企业行 为，以及应当履行的消防安全管理的工作范围和内容。第四，消防安全管理经费涉及消防设施设备维护和日常消防安全管理 费，管

4、理经费主要来自两个渠道：开发商提供的一定比例的物业管理 维修资金和物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。但 这又引出以下问题：一是开发商提供的物业管理维修资金没有法定主 管部门监督提留，开发商成了只生孩子、不养孩子”，全部由业主和用 户来承担造成物业管理收取费用过高，维修资金难以落实；二是业主 和用户受传统住房消费观念的影响，往往将物业管理理解为无偿服务 或低偿服务。加之物业管理公司与业主之间仅靠契约，使消防管理费 用难以收取；三是物业管理资金筹措、使用、管理不统一、不规范， 使缴纳者产生误解、拒缴或拖延。由于消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实，物业 运营几年后消防设施设备因缺少维护，形同虚设。第五，目前物业管理的职业队

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