南京珍珠泉高尔夫别墅项目产品建议报告8

1、南京珍珠泉高尔夫别墅项目产品建议报告【最新资料，WOR皮档，可编辑】珍珠泉高尔夫别墅项目产品建议一、产品规划建议1 .建筑规划建筑规划采取错落行列式布局，建筑物前后左 右均错开布置，迎合夏季的主导风向，达到自然通 风；建筑朝向争取主要居室良好的日照条件，避免 西晒，使日照均衡，让视野范围最大化，充分获得 高尔夫无遮挡的优势景观带来的视觉享受，建筑群体顺应山势形成不同标高，使 自然与景观产生步移景异的变化和丰富的空间感受。2 .产品分类及配比整个别墅区由院落、独立及少量双拼组成。院落别墅位于场地东南狭长区域， 该区地势较为平缓，出于对场地利用最大化以及施工难易度的考虑，选择在此处 规划小型院落别

2、墅，约占总体别墅量的35%向北随着地势的抬高及地形逐渐复杂, 规划为山体独立别墅，约占总量的 50%并在该区域相对平缓地段辅建少量双拼， 约占总量的15%以满足该类产品的市场需求。3 .道路规划要点1）依地势山脊线合理设计行车路线，尽量避免开山劈路，减少人工挖填方量，保 护原生环境。2）处理好区内主干道与水体、建筑之间的关系，巧妙通过道路划分组团，最优化 土地利用。3）考虑主干道与入户支道的衔接，力求做到便捷及舒适，适当设计台阶及坡道， 要求踏步的高度、级数在人体舒适度的范围内。二、建筑设计建议林语别墅融合了中国传统的审美观与全球 化进程渗透的新元素，它是纯坡景的建筑群落， 以坡地、溪流、树林

3、、草径组成了颇具层次的园 区景色，将纯正的别墅掩映在如画的美景之中， 使生活有了如坡地般起伏延伸的美感。建筑风 格，建筑立面形态，庭院、露台、屋顶、地下空 间、车库设计等各方面都自成特色。但鉴于坡地地形的特殊性，有些设计必须以1、建筑风格实际地形为建筑基础，必须合理规划建筑风格是糅合了东西方内外眺的建筑思想， 将南洋的热情洋溢、中国的自然内敛、日本的简约 精致集于一体，充分体现亚洲建筑精神的表现风格这种建筑风格既考虑了注重私密及功能的心理，又保证了在居住中接触大自然的 效果。在建筑风格的设计上，既不是传统的园林式建筑，也不是一味的欧式风格。 它汲取了东南亚地区适合东方人居住的别墅的众多优点，除

4、了保留别墅大落地窗、 挑高厅堂外，在外观上采用国际流行的现代元素：简约的直线条。简洁的立面、 坡顶处理，在立面的色彩与质感表现下，配合内敛的木质纹格，与东方人理智、 涵养的性格有众多吻合的地方。建筑立面总体感觉沉稳中透露一股灵气，时尚中 又显露出传统的影子，体现了一种特别的“气质”。建筑造型现代、简洁、明快、清雅。色彩以冷色调为主，表现出现代理性主 义建筑哲学的严谨与冷峻。2、庭院设计在现实生活中，室外空间对于别墅住宅而言，就 如同一件外衣，反映着住宅的品位，主人的个性和品位。 葱郁的树阴，小鸟的清唱，鲜花的芬芳会带给主人、来 访者、邻居和过路人感官的愉悦和心灵的共鸣。室外空间可以看作是主体建

5、筑的向外延伸，如同 室外的房间，让我们舒适地用餐、读书、运动、日光浴、 烹饪或社交，在阳光和风中得到放松和休憩。不仅如此，室外空间甚至会塑造居住者的生活习惯和精神情 感。庭院显示了主人的个性，把艺术相当的生活化。根据对别墅的统计，私人庭院是家庭住宅基地中重要的使用场地，其使用频繁顺序大致是：用作起居、游戏、室外烹饪和就餐、晒衣、园艺、款待朋友和储存杂物计还强调院落绿化与功能面积的协调。院落绿化面积说的是纯植被的覆盖面积,庭院的设功能面积是指露台等P a r t y的活动场所;庭院设计内的水景布置可以实现经济、品位、功能、亲人的结合；庭院的设计强 调空间效果、景观感觉与功能的平衡；强调与建筑主体

6、的呼应；强调色彩、造型 的应用等。本案的庭院设计以L型为主。L型庭院可以创造出更多的美景，她的两臂包 括两个相连的、局部分开的空间，具备了两个小长方形或两个小正方形庭院的所 有优点。3、屋顶设计屋顶设计以坡顶为主，这样的顶与别墅的 建筑风格相一致。坡屋顶不仅可以有效解决屋面 隔热差，防水性能差，容易发生渗漏等问题，还 可以改善住宅性能和建筑外观的视觉效果。坡顶 的曲线设计形式活泼、线条柔和流畅.4、露台设计大露台、多露台渐成流行趋势大露台，人的自然情结可以在此完全释放， 铺上鹅卵石，搭起葡萄架，种下石榴、蔷薇，再放 置两、三张藤椅，或是一张秋千，一个浪漫别致的 空中阳光花园便呼之欲出。露台可根

7、据具体条件设 计成退台式、错落式、走廊环绕式、外挑式等，立 面造型丰富。多露台也是近年来别墅设计趋势，如某项目多达 5个观景休闲阳台或露台的 套型受到热销，反映了人们对户外空间的向往。多露台的设计也是实现室内外空 间渗透的一种手法。从客厅到露台，再从露台到花园，空间实现了从半开放到开 放的衔接过渡。露台可带有坡屋顶或构造顶。5、室内空间设计建议由于本案地形地貌的限制，不会有大量的复制产品，每栋别墅都 需根据自身独特的外部资源精心设计，以体现真正的个性居所。本项 目产品定位为精致小独栋，面积虽小，但要在精致，因此在室内空间 设计上不仅要功能布局合理，尺度恰到好处，还要在空间塑造、细部 处理等方面

8、有精彩的设计。要素一：构筑室内空间夹层，增大可塑面 积。如3.9米的高客厅与2.8米 的卧室、2.19米的夹层餐厅形成 三个建筑平面，由于2.19米的 夹层低于2.2米计算建筑面积的 标准，不计入建筑面积，这个夹 层面积可在10多平方米到20多 平方米之间，为生活带来了更多 乐趣。或在二楼坡顶隔一阁楼 层，功能使用灵活。如左图中阴 影部分为二层坡顶，层高较高，可自行分割，该部分面积免费，可作为主 人套房配套的起居室，音乐室、影音室等。要素二：有大量的吹拔（共享空间）、回廊、 阳光房、玻璃长厅等一些较特别的 建筑元素的使用，这样就使得建筑 的空间感觉更为强烈，时时能让居 者心中有一种暗暗的惊喜。

9、如右图 阳光室是设计采用半开放式，大玻 璃小窗的运用使主人在休闲时可 倚窗远眺。要素三：交通过渡空间功能的重新定位交通空间在别墅中占有较大的比例，必须将其从满足水平垂直交通的功能中解放出来，赋予其空间组织序列的J二一 章麻眼F?意义，使走廊楼梯室内空间景观的一部分，形成一条流动 的景观轴线。过渡空间不但起交通的作用，同时起到展示 的作用，消化好这些面积体现出别墅设计的品位。6、地下空间设计提示特殊的地形条件使得本项目地下空间的利用不同于一般别墅， 可根据具体条件设计成架空、半地下等形式，结合室外庭院做一些 与室外过渡的下沉式庭院，设大天井，开高窗， 增加室内采光和空 气流通，如左图若能与地上衔

10、接则更精巧。地下空间功能可灵活安 排。地下空间最好是隔断较少的大开问，留给业主自由发挥。7、车库设计根据具体地形条件，可设计成架空车库、半地下车库、地上车库，坡地车库 等，结合坡地景观设计细节提示:1、为了避免汽车尾气进入室内，建议车库入户设计小玄关，做为过渡空间， 同时也是主人外出、归来时整理衣冠的第二玄关，同时还可兼具储藏功能，若增 设洗手池，则方便主人使用，注重细节设计更显人性化。2、车库也可开窗。若是独立的地上车库，则也可开窗户，一方面增加采光， 消除室内尾气，日后还可改造成多功能室内，如做佣人房、客房等。3、车库入口不必单调。目前很多别墅对车库入口的设计忽略了，其实车库入 口的设计同

11、样显示了业主的身份，可结合景观，做一些精致有情趣的细部处理， 与本案的精致定位更相符合。三、景观设计建议1、读懂场地1）山体坡地花园，使生活有了丰富的层次， 由项目地形图所表示的等高线分析，观 景最好的为西侧建筑，面东且视野开阔，该区域别墅位置为最优。而坡地则形成 了多个台地花园，构成多样的室外空间，提高了庭院的绿化效率，增加了绿地的 展开面积。坡地上的台地一一层次分明的立体景观空间2）水系水，随物赋形，坡地丰富了水的形态和内容，结合原有场地自然排水形成的 冲积沟，可由山顶引出特色小溪，流经花园的腹地，与别墅区南沿的泉溪在入口 处汇合，后继续前行。除此还可适当穿插小瀑布、跌水、池水、涌泉、雾森

12、等水景形式，显得形式各异，意趣盎然。由上而下流动的，由下而上涌出的，尽显园 林精致及趣味。3）植被(Green ' Oxygen' Light ' Foot & Garden)风致式坡地园林景观原汁原味融入自然2、景观主题定位时间在坡地上流动，坡地产生的落差造就了园林的流动性，水、风、空气等 都不再静止。不同植物的搭配，又使得坡地的景观随着时间的变化而不断呈现出 不同景象，四时常新“面朝GOLF勺坡地花园”力求将林语别墅打造成集自然山体、旅游度假和高尔夫运动于一体的高尚别墅 领地。原生地貌山体资源一老山余脉，坐北朝南3、资源描述原生植物资源低矮的灌木丛常绿松杉柏

13、科树种形成良好的绿色背景，优美的观赏树种和昭富18洞国际标准高尔夫球场一一位于别墅正对面的山坡上，宽视角全景高 尔夫球场，栋栋见绿。珍珠泉风景旅游区一一在绿树丛中步行五分钟，就可到达珍珠泉风景旅游区。深厚的人文景观一一佛教胜地定山寺人工与自然完美结合的水景一一天然泉溪与人工湖泊4、与策划相结合的广告 诉求点山中，不知岁月“水边的哲学是不舍岁月， 山地的哲学是不知岁月。在 水边不过是观海弄潮，却让 我们感知世界无常；而在山 中能体验居所的敦厚气韵， 不由得让我们安然静定、淳 朴坚毅”一一余秋雨行者 无疆仁者乐山无论美国的比华利山还是香港半山，仿佛知富阶层已将悠悠山居作为最大的生 活愿望。阳光透过

14、树叶的隙缝，形成欢快的光斑跳跃在山中的青石板路上，亮 丽又全然单纯。南京市郊原生山林居所作为老山的一脉分支，保留了多种原生植物。傍山而建的建筑，极易将未经雕 琢的自然引入室内。山林中的生活，自然简单，静定安闲。座北向南 的龙头地 势位于“老 山国家森 林公园” 绿色生态区，背靠绵延山脉；南面，占地14平方公里珍珠泉风景区，烟波浩淼的镜山湖，衬着湛蓝的天际线和黛青色的山脉“从高尔夫走向坡地花园”“贴着山坡呼吸”等5、景观示范区由主入口向内，结合会所及别墅样板区，先一期做出景观师范区，塑造项目的 品牌形象，以优美的实景建立客户的信赖感，为展示建筑产品提供良好的环境。6、采石场遗留断壁部分的处理关于

15、采石场遗留断壁部分，可采用一种快速经济型恢复方法：第一步是生态 恢复，利用速生常绿针叶树种做背景，沿远离断壁方向依次种植常绿阔叶乔木、 落叶阔叶乔木、观赏小乔木、常绿灌木，花灌木，裸露地表密被常绿地被，崖根 种植常绿耐干旱瘠薄藤本；向外于开阔场地部分以人工水池为雨水收集池，再以 人造溪流引导雨季过多集水流向低地；第二步是建筑阻挡，在前面生态恢复解决了安全隐患后，可在此处的南部以低层建筑（叠加别墅）的形式进行视线阻挡， 由于先前在靠近石壁一定范围内的植被恢复，使得建筑内部的人们不会直接看到 北面较差的景观，而是透过窗看到绿色的背景林，这种将生态恢复的可持续安全 性与适时适地利用建筑作视线阻挡相结

16、合的处理手法，起到快速经济恢复不良景 观的效果。4、 物业配套别墅是享受高品质生活的标志，成熟的配套设施也是别墅消费群的消费取向 之一，因此完善的社区配套和物业管理是作为一个精品别墅的根本保障而存在的。 别墅配套在布局规划设施中更注重人与自然、人与环境的关系，通过高尔夫球场、 篮球场、中心绿地、网球场、超级市场、中西餐厅、酒吧、舞厅 配套设施 的精心规划设计，使小区内的人文环境与区外自然环境达到了一种互相渗透、内 外延伸、有机结合的效果。并为业主聘请与别墅品质相符的、知名度高、富有经 验的物业管理公司做管家，解除业主的后顾之忧。1、中心会所配备完善的生活商业娱乐设施，是社区的购物休闲中心。别墅

17、一般远离城市商业中心，为配合高端业主的高端消费需求，大型豪华会所是别墅社区必备的配 套之一，会所服务整个社区，主要配套建设高端大型的项目，如：高尔夫用品专 卖店、安全措施良好的通透式标准游泳池、西式咖啡厅、中式餐厅、酒吧、茶吧、 SPA壁球室、台球房等星级酒店化的设施。我们建议会所注重与生态环境的融合 及体验其自然野趣的情趣，结合情景参与式休闲设施如露天茶社、郊野公园、户 外运动设施等建设，即满足了消费需求又与户外活动结合，互动效果更好。2、运动休闲设施本案有南京最大最高档的休闲配套一一1800亩的高尔夫球场环绕四周，这是 一般别墅物业没有的，另外其他运动设施也是项目的必备条件，建议运动设施不

18、 仅包括传统项目，还需现代时尚项目如：室内攀岩、登山、网球、射击、射箭、 山坡滚球、热气球、山地自行车等，但要注意户外休闲设施与周边景观的衔接和 处理。3、高科技含量的智能化系统家庭智能系统技术：包括家庭智能控制、信息服务和家庭安防监控。家庭智 能控制具有家庭设备远程控制功能，家电状态反馈，可以了解家电的开关状态等； 信息服务系统带有大容量的短信息收发功能，可及时接收小区公告及进行设备设 备报修和商品配送请求。；家庭安防监控通过在住宅内门窗及室内其它部位安装 各种探测器进行昼夜监控，24小时计算机监控，准确及时发送意外情况，充分保 证业主安全。液晶显示可视免提对讲系统： 系统自带彩色液晶显示可

19、视免提对讲系统，系统在各单元入口安装防盗门和对讲装置，以实现访客与住户可视对讲，并有访客 留影留言的先进功能，单元门控制采用遥控、钥匙、密码、感应卡开锁方式，充 分保障用户的安全、方便，有效地防止非法人员进入住宅内。无线宽带系统：无论是在家里，还是在庭院、湖边、会所，或是两者之间的 任何位置进行工作时，无线宽带系统对于需要系统功能强大、携带轻便的频繁商 务移动用户来讲是完美的解决方案，且极具抗干扰性、安全性、可扩展性和不受 地理环境限制等优势。地温式中央空调系统：本空调系统不占用业主任何地面空间，业主无需购置 安装家用空调，无需购置电热水器等设备。空调系统末端采用电话远程遥控控制 系统，可实现

20、远程控制风盘的工作状态及室内温度；室内设置智能型空调程序控 制器，业主可按意愿设置自动运行时间段，做到户内空调的智能程序化及自动化。 是真正节能环保、舒适健康型空调系统。新型建筑材料系统：先进的给排水系统，如隔音、卫生的悬挂式侧排水系统， 先进的隔声如墙体、门窗隔音系统。4、高度职业化的管家服务高素质的管理团队是别墅居住品质得以体现的重要保障对物业管理公司的要求：一级管理资质别墅物业管理经验 2年以上有专业从业资格的管理团队聘请高度职业化、专业化的别墅管家提供“酒店式生活服务”以及“个性化 的特约服务内容”，组成了私家别墅业主尊享的人性化高品质服务内容。使业主 感觉到不仅仅是生活上的满足，更重

21、要的是身份、情感上的满足。除了提供传统 的服务项目如设备设施的管理及维修养护、保洁服务、绿化管理、环境保护等，还包括函盖衣食住行各个方面的综合经营性服务，如送餐、洗衣、居家维修、室 内绿化、商务服务、订车船、飞机票以及代接代送客户、酒店式家居清洁等。5、 产品形态及比例由于本案特殊的岩石坡地形态，地面起伏不平，高差较大，如果在此地建筑 联排或叠加类别墅，会造成成本较高，但售价却较低的局面，方案经济性太差。 根据市场调查结果，并结合本案地形地貌，我司建议以独立别墅为主，并配以少 量双拼。独立别墅分为精致的小型院落别墅和相对面积较大的山体独立别墅，而 且山体独立别墅的差异化较大，每栋都根据具体的地

22、形和景观量身打造。具体的 经济指标如下表：各类户型配比表住宅类型回积区间（m2）户数（户）总建筑面积户数所占比例山体独立别墅280-400,以 300 为主15348940 m247%双拼别墅220-260,以 240 为主5012000 m216%小型院落别墅220-260,以 240 为主11928560 m237%合 计32289500 m2100%六、开发周期及进度安排根据今年南京市别墅销售情况，独立别墅总 共销售180套，双拼销售85套，再加上本项目 体量较大，并大部分以独立别墅为主，市场情况 和特殊的产品形态决定了本案销售周期比较长， 所以我司将开发周期定为5年，分5期开发，销 售

23、周期为4年，在2005年下半年开始销售。以 精致的小型院落别墅打开市场，配合部分山体独 立别墅和双拼，创造南京市少有的精致性、个性 化的高档坡地别墅。各期开发安排见下图：开发进程安排如下:单位：户山体独立别墅双拼小型院落别墅一期10850二期24836302033raw526五期378合计15350119一期主推受市场欢迎的小型院落别墅，配少量山体独立别墅和双拼以 满足多种客户的需求，树立南京首家精致个性化坡地别墅形象， 同时 利于开发商的资金回款。二期可逐步增加山体独立别墅的推出量，进一步提高项目整体形象。三期，由于小型院落别墅全部都集中在项目的南边， 考虑到不影响一 期入住业主，所以需将小

24、型院落别墅集中在前三期推出。四期，为方便整个项目的施工安排，施工路线改为东北面进入。五期，地形比四期较为宽阔平整，别墅类型可塑性较高，可根据市场 销售情况对别墅类型做适当调整。七、 经济测算1 .项目总体投资收益测算(见投资收益测算表)1) 建筑成本各项建筑费用都按南京市规定及经验值计算。其中土地费用约估为30 万/亩。2) 销售收入根据市场调查分析，我司将各类别墅定价如下：山体独立别墅：8500元/褶双 拼：6000元/褶小型院落别墅：7000元/ m2由于别墅销售周期较长，为保持计算的真实性，所以在收入测算时 只按90%勺销售率计算。3) 投资收益项目总成本为：45456万元总收入为：61

25、911.9万元所得税前利润为：13019.79万元利润率为：32.88%由附表可得出，项目在此定价下利润率是不错的，随着前期产品形象的进一步塑造，相信后期价格会更上一个台阶，利润率将比较可观。投资收益测算表计算标选各项总价各夜单价成本土地费用土地价格13800 001500 00土地契税土地费用x 4%552 0060.00前期费用白蚊防治费2 37C/ma21.16230建设工程标底编制费工程造价12%口27 953.04建设工程标底审核费工程选价口，?综!7.000.76工程定翔编制黄工程造价【版23 33254建筑市场管理费工程造价4%(>93 3010.14建设工稷质量监督费工诲

26、造价134.993.30建筑琥工安全监督管理费工程造价0.5%口14.001 52市政公用基轴设施配套费四类住宅40元368.0040 .D0发展新墙体费1 0元592 0010.00结建人防费24元耐220 .W24.00自来水管网建设费20元加，1K4 0030.6a勘察谀计前期工程费50 元/m”460.0050.00散装水泥专项基金57E/m24,005.00审图费25tia1E,402 00粽台服务费0 8元加17.360.30监理费工程卷价1%233.252535三通一半stEziu5-73.08.00建安费用土建工程13口0元/m*11635.001300 00套装工程400 元

27、，JR*3580.00400.00会所和口0元/nt*750.003000W公共配套200元/m上27(50.00300.00基础设施300元/皿”2760 J00300.00景观200 元/ m*1840.0020u Ou其他管理费用(1+2+3) x3%USSJ06129.14精管费用稍售总额X4%24% 一纸269.18财务费用以上累计x 3%1298.00141W不用T贝见费以上累计乂2%391 2P96 S32 .短期资金流量测算（见现金流量表）以一个季度为单元，通过对各期成本、收入、利润及累计利润的计算， 可清楚的看到各期资金的流动情况，便于开发商妥善的安排资金。由于未来 的价格及不可预见性太大，所以我司只针对 2005-