房地产商在预售商品房五证

1、房地产商在预售商品房五证房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证 和商品房销售（预售）许可证，简称“五证”。其中前两个证由 市规划委员会核发，建筑工程施工许可证由市建委核发，国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证由市国土资源和房屋 管理局核发。一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必 记住这么多。您购房时只需看一下国有土地使用证和预售许可证这“两证”就行了。因为 一般情况下 如果开发商未取得建设用地规划许可证 和建设工程规划许可证是拿不到国 有土地使用证的，但挂牌出让的土地是先取得国有土地使用 证的。未取得上述两个规划

2、许可证和施工许可证是拿 不到预售许可证的。开发商取得了预售许可证就可以证 明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就 具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房 交易的相关法规规定，开发商只有具备预售许可证才能与客 户签署正式 的预售契约。在此提醒一下购房者，签合同前看 清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换 柱”。二书：是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。以上就是人们常说的五证二书一国有土地使用证国有土地使用证是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发 的国有土地使用证 根据国有土地使用方式不同

3、， 分别加盖北 京市国土房管局划拨土地使用证专用章、北京市国土房管局 有偿土地使用证专用章、北京市国土房管局交纳使用费土地 使用专用章、北京市国土房管局临时土地使用证专用章。建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请 征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置 和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。 没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法,不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按 照城市规划使用土地的合法权益。法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批 准文件，但如未取得建设

4、用地规划许可证而占用土地的，其 建设用地批准文件无效。建设工程规划许可证建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求 的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接 受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，具工程建筑是 违章建筑，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设 单位和个人的合法权益。法律后果：房地产商如未取得建设工程规划许可证或者 违反建设工程规划许可证的规定进行开发建设，严重影响城 市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或 者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由 所在单位或者上级主管机关给予行政

5、处分。建筑工程施工许可证建设工程施工许可证（建设工程开工证）是建筑施工单位 符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程 施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工 证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完 备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级 以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。商品房销售（预售）许可证重点提示：怎样审看商品房销售许可证商品房销售（预售）许可证是市、县人民政府房地产行政 管理部门

6、允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机 关是北京市国土房管局.证书由市国土房管局统一印制、办理登 记审批和核发证书。 房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还 可查验房地产商的工程验收证。五证之间的关系“五证”中最重要的是 国有土地使用证和商品房销售（预 售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售（预售）许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看 清购买楼层是否在预售范围内。打工子弟入学五证的描述所谓“五证”是指，家长或监护人持本人在京暂住证、在京 实际住所居住证明、在京务工就业证明、户口所在地乡镇政府出 具的

7、在当地没有监护条件的证明、全家户口簿等证明、证件。怎样审核“五证” 五证的申请顺序和作用范围“五证”包括建设用地规划许可证、建设工程规划许 可证、开工证、国有土地使用证、商品房销售许可 证（商品房预售许可证）如果是通过“招拍挂”方式取得的土地使用权，与政府部门 签署土地出让合同后，最先取得的是国有土地使用证，这是 开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有 土地使用金。房屋是否拥有产权，全系此证。一般住宅的国有土 地使用年限为70年，工业用地一般 50年，商业用地 40年。项目最初申办的就是建设用地规划许可证，这个证件严 格限定土地使用范围、边界和占地面积。第二申办的是建设工程规划许可证，此证件限定本规划 地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、皿、公寓 等。第三申办的是开工许可证，此证件是申请可以合法施工。最后申办的是商品房销售许可证，拥有此证的商品房， 是可以合法买卖的商品房。是开发商已经交纳了土地使用金，可 以合法买卖的房屋。当然，在购房的过程中一定要注意到所挑选 的房屋是否在销售范围内。注意识别开发商拥有的五证“五证”，尤其是商品房预售许可证判断开发商是否拥 有合法经营权的文件依据。在购房过程中，应该认真识别其中的 真伪。根据城市商品房管理办法，房地产开发商办理商品房 预售许可证前，必须已交付全