房地产管理日本房地产泡沫原因及过程

1、日本房地产泡沫原因及过程日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略 有起色, 但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。回顾 日本地产神话破灭的历程， 对于中国目前水涨船高的房地产市场或许 有较大的启示。（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东 京、名 古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%,商业用地价格同比下跌了 5.6%,连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了 46%, 基本回到了地产泡沫产生前的 1985年的水平；商

2、业用地下跌了约 70%,为 1974年以来的最低水平。在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、 名古屋、 大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四 国、九州部分城市 乃至东京的部分地价依然继续下跌， 跌幅最大地区达到了 28.9%, 土地价格 下跌前十名地区的跌幅依然在 15%以上，在东京的2100多个地价观察点中 还有661个处于下跌状态。对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东 京地价 已经摆脱严峻的下跌局面开始回升， 而东京地价的回升将逐步波及到周边地 区，地价有望继续走高，但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话的

3、时期从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话据日本国土厅公布的调查统计数据， 1985年，东京都的商业用 地价格 指数为120. 1 （1980年为100）,但到了 1988年就暴涨到了 334. 2, 在短短的3年间暴涨了近两倍。东京都中央区的地价上涨了 3倍。1990年， 仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土 面积相当于美国加利福尼 亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的 4倍。同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内 地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。继日本索尼公司以48亿美元买下

4、美国哥伦比亚公司之后， 象征美国国办巅峰之作的洛克菲 勒中心易主。克菲勒中心是由 美国著名的洛克菲勒家族于 1939年耗 资1.5亿美元在曼哈顿建成， 但是日 本三菱不动产公司以 8.48亿美元 取得了该股权的51%。据不完全统计，日 本在美国购买不动产金额 高达5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资 的64.8% ,而且主 要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。更有甚者，一些日本人建议把美国的加州卖给日本以偿还美国对日本的巨额债务。（三）地产神话破灭造成经济十年萧条1991年，日本泡沫经济破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌， 并一直 持续到现在。不动产泡沫破灭给日本经济留下了严重的后遗 症，

5、导致日本经济 十多年来一蹶不振。泡沫经济期间， 除房地产和建筑公司之外，日本几乎所有的大企 业都不同程度地介入了房地产行业，房地产价格的暴跌和经济的长期低迷导致日本一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭。据统计，在破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大，仅 2000年，日本包 括房地产商在内的建筑行业 就有6000多家公司破产，占当年全体破 产企业的33. 6%。2002年，日 本有28家上市公司倒闭，其中有1 /3以上是房地产公司，均创战后上市企 业倒闭的最高记录。房地产价格的暴跌还重创了日本金融业，演变成了日本经济衰退 的“罪魁祸首”。房地产价格持续暴跌致使许多房地产商和建筑公司在房地产领

6、域的投资彻底失败， 根本无力偿还银行的贷款，不得不宣 布破产。房地产公司以及个人在向银行贷款时虽然都有房地产等资产 作担保，但随着土地价格的不断 下跌，担保的价值日益下降，致使日 本金融机构不良债权不断增长，资本充足 率大幅下降。不良债权大量增加导致金融机构的财务体质十分脆弱，抗风险能力低下。部分金融机构甚至还出现了资金周转失灵等问题，并导致日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓 殖银行相继倒闭。 中小金融机构的破产更是接连不断，日本金融体系 发生剧烈动荡， 险些引发一场严重的金融危机，日本银行的各项机能均遭到重创日本海外不动产投资也快速萎缩下来， 1993年的海外不动

7、产投 资规模 只有1989年顶峰时的9.6%。根据专业人士估计，日本向美国 不动产投资的 损失率在50%以上。以洛克菲勒中心为例。按当时 1美元兑160日元的汇率 计算，三菱土地公司的投资额为 2,188亿日元，成为拥有80%股权的控股股 东。收购完成后，由于曼哈顿地产不景气， 三菱土地公司一直没有利润。 当 时做收购计划时， 三菱公司的预测是5年后，每平方英尺的租金将达到 75 美元，2000年将达到100美元，依照这一预测数据， 三菱公司认为这是一 项非常好的投资项目。 但实 际上的租金只有原先设想的一半水平，即每平方 英尺38美元-40美 元。如果再考虑其间日元继续大幅度升值，加上汇兑损

8、 失，三菱土地 公司的这一收购项目总计亏损高达 880亿日元。（四）造就神话并导致神话破灭原因之一：投资理念失去理性追逐泡沫在日本泡沫经济形成过程当中，投资理念失去理性追逐泡沫。首先是日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能 够及时对房地产市场现状 做出正确的评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不 断升值和信贷规模不断扩大的恶性循 环，泡沫越吹越大。各金融机构为了追求 高额利润，将房地产贷款作 为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了 泡沫的形成。就在 泡沫即将破灭的1991年，日本12家大型银行向房地产业 发放了总额 为50万亿日元贷款，占贷款总额的 1/ 4。

9、其次，投资者普遍相信人多地少的矛盾导致土地的价格只会继续走高,地价不会下跌。只能买进，否则以后只能买更高的地价。因此即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺， 导致房地价越走越高。 反过来由于投资投机过 度，造成房地产业虚假繁荣， 房地产价格暴涨 导致企业和个人都纷纷投资和 投机房地产。人们从银行贷款购买房地产，然后再用房地产做抵押再去购买 房地产，造成了大量的重复抵押 和贷款，并加剧了房地产价格的暴涨。追溯日本市场投资理念为何失去理性， 除了金融政策失当以外， 不能 不说当时日元大幅升值导致其购买力确实大幅增加，日本经济崛 起给日本国民带来极为乐观的心态。 20世纪80年代，日本在经济增 长率

10、、劳动生产率 等方面均已远远超过美国，美元开始衰落。 1980-1985年，美国劳动生产率平均约为0.4%,日本约为3%;美国经济增长率平均约为1.5%,日本约为 4.8% o 1980-1984年，美国对 日本的贸易赤字从150亿美元增加到1130亿 美元，与此同时，日本对美贸易顺差从76.6亿美元增加到461.5亿美元。 巨大的贸易差额在使美国成为世界最大债务国的同时，也使日本成为世界最大 的债权 国。1985年，日本对外净资产为1298亿美元；美国对外债务为1114 亿美元。（五）造就神话并导致神话破灭原因之二：宏观金融政策连连失 误20世纪80年代后期，日本经济出现了历史上少有的繁荣期

11、，出 现了大 量的剩余资金。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。随后日本中央 银行升息力度太大，挑破泡沫，日本股市和楼市同时崩溃，价格直线 下降跌入低谷，进入连续十多年的地 价持续低迷时期。日本金融政策具体体现在以下三次失误：1986年，日本出现了短暂的经济衰退，史称“日元升值萧条”实际上，“日元升值萧条”的时间很短，仅仅是日元升值后市场的自动调整，当年年底日本经济便恢复增长。但是，出于对日元升值的恐 惧，日本政府对“日元升值 萧条”做出了错误的判断，采取了错误的 政策，再加上其他国

12、际因素的影响， 从1986年1月到1987年2月，日本银行连续五次降低利率，把中央银行 贴现率从5%降低到2.5%,不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低而过度扩张的货币政策,造成了大量过剩资金在市场缺乏有利投资机会的情况 下，过剩资金通过各种渠道流入股票市场和房地产市场，造成资产价 格大幅上涨。这是日本货币政策的第一次失误。1987年10月19日，被称作“黑色星期一”的“纽约股灾”爆发。在西方国家的联合干预下，“黑色星期一”仅表现为一种市场恐 慌，此后不久，各国经济均出现了强劲增长。但日本经济的灾难却由此开始。日本银行继续实行扩张性货币政策，造成日本“经济体系内到处充斥着廉价的资金

13、”，长期的超低利率又将这些资金推入股票市 场和房地产市场。1985-1989年，日经 平均股价上升了 2.7倍；1986-1990年，东京、大阪等六大城市的价格指数 平均增长了三倍以 上。这是日本货币政策的第二次失误，也是一次“致命的失误”1989年，日本政府感受到了压力，日本银行决定改变货币政策方向。1989年5月至1990年8月，日本银行五次上调中央银行贴现 率从2.5%至 6%.同时，日本大藏省要求所有金融机构控制不动产贷款，日本银行要求所有商业银行大幅削减贷款，到1991年，日本商 业银行实际上已经停止了对不动 产业的贷款。货币政策的突然转向首 先挑破了日本股票市场的泡沫，1990年,

14、 日本股票价格开始大幅下 跌，跌幅达40%以上，股价暴跌几乎使所有银行、 企 业和证券公司出 现巨额亏损。紧跟其后，日本地价也开始剧烈下跌，跌幅超过46% , 房地产市场泡沫随之破灭。货币政策突然收缩，中央银行刻意挑破泡沫，这 是日本货币政策的第三次失误。泡沫经济破灭后日本经济出现 了长达10年之久的经济衰退。（六）金融政策为何出现误判 金融是现代经济的核心，金融环境的监测、金融政策的制定，都 牵一发而动全身。 那么为什么汇集日本大量金融专家的 日本大藏省会 连连出现金融政策失误呢？尤其是 1987年纽约股灾以后，在西 方其它各国都提高利率以后，日本为什么会依然实行扩张性的货币政策，造成致命性

15、的政策失当呢？当时美国政府担心，如果日本银行提高利率，资金不能及时向欧美市场回流，可能再次引起国际市场动荡，因此建议日本政府暂缓 升息。日本政府也担心，提高利率可能使更多的国际资本流入日本，推动日元升值，引起经济衰退。并且当时日本正在实施扩大内需战略，需要以较低的利率来增加国内投资，减少储蓄，缩小经常项目顺差。在这种情况下，日本银行决定继续实行扩张性货币政策， 维持贴现率 在2.5%的超低水平上不变，一直到1989年5 月日本银行才提高利率， 这时距离“黑色星期一”已经 19个月，距离日本实 施超低利率政策已经27个月。为什么日本会出现这些类似的政策处置失当呢？有关人士认 为，这不能 不说到日

16、本泡沫经济的起点 1985年。因为在这个极具特 殊意义的年份， 这 一年日本发生了许多足以影响日本历史、 改变日本 命运的大事。第一，日本经济、金融自由化和国际化步伐加快。战后日本的经 济和金 融都有着浓厚的“封闭”和“管制”色彩。 20世纪70年代，日本开始了经 济、金融自由化和国际化进程。20世纪80年代，这一进程迅速加快。1985年，日本政府发表了关于金融自由化、日元 国际化的现状与展望公告，揭 开了日本经济、金融全面自由化、国 际化的序幕。第二，日本政治国际化进程加速。20世纪80年代初，日本政府 提出，日本要从一个“经济大国”走向“政治大国” ，而日美关系将 成为“政治大 国”的基石。在1985年的“广场会议”和1986年的“卢浮宫会议”中， 日本均成为美国最坚定的盟友。第三，日本经济增长模式的转变。从 1980年起，国际社会要求 日本开 放国内市场、改变出口导向型经济增长模式的呼声越来越