XXXX年8月苏州房地产项目市场分析研究周报28页

1、市场周报（2011.08.29-09.04） 1苏州市场周报苏州市场周报(2011.08.29-09.04)(2011.08.29-09.04) 市场周报（2011.08.29-09.04）一、宏观环境 1.1政策法规 P4 1.2城市建设 P5 1.3经济发展 P7二、一级市场 2.1苏州市区-土地出让情况P8 2.2苏州市区-土地交易情况P9三、二级市场 3.1苏州市区-成交套数分析P11 3.2苏州市区-成交面积分析P14 3.3苏州市区-本周新增供应P17 3.4苏州市区-周供求比分析P18 3.5苏州市区-本周楼盘开盘P20 3.6苏州市区-本周楼盘活动P22 3.7苏州市区-本周楼

2、盘报广P23 3.8本周专题1-营销创新手法 P27目录目录: :政政 策：策：苏州规定新建住宅阳台应设污水收集系统 发布日期：2011-08-30摘摘 自：自：http:/ 正正 文：文：由市住建局、市水务局制订的关于加强新建居住建筑阳台污水收集系统的通知昨起向社会各界广泛征求意见。按照该通知的征求意见稿，建筑面积小于90平方米的新建住宅建筑的所有阳台（包括有顶的户内花园和底层庭院）应设置阳台污水收集系统，阳台部分的雨水可接入污水管道；地下层居住建筑应设置污水收集系统。建筑面积大于90平方米但小于144平方米的新建住宅建筑的所有阳台（包括有顶的户内花园和底层庭院）宜结合套型布局设置阳台污水收

3、集系统，建筑面积超过144平方米且设有专用洗衣空间的住宅除外。每套保障性住房应设一个开敞式或封闭式阳台，阳台内应布置洗衣机位置及相应给排水专用管道。针对这些要求，征求意见稿明确，设计单位在工程设计中应采取相应技术措施，确保排水通畅和设施安全运行。施工图审查机构、质量监督机构和排水管理部门应将阳台污水收集系统的要求纳入到施工图审查、质监和竣工验收备案等管理工作范畴中，一并予以落实。小区的物业管理单位应在住宅使用说明书中明确告知业主，并根据物业服务合同做好阳台污水收集系统的管理和维护。据悉，该做法旨在确保将居民日常生活中产生的生活污水最大限度地纳入污水收集系统。 点点 评评 ：此后新建楼盘竞争优势

4、更明显，居民的生活环境可进一步改进。政策法规政策法规城市建设经济发展政政 策：策：财政部、国税总局:夫妻“房产加名”免征契税 发布日期：2011-09-01摘摘 自：自：http:/ 文：文： 财政部、国税总局联合刚刚发布通知，婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。此通知发布之日即开始执行。 点点 评评 ：这是一项亲民政策，将掀起一场加名热潮。政策法规政策法规城市建设经济发展4政政 策：策：新区中心组团升级蓝图落定 发布日期：2011-09-01摘摘 自：自： http:/ 正正 文：文： 休闲、居住、商贸城市功能全面提升 苏州综合主城核心落定新区中

5、心组团 伴随着苏州城市规划“北扩西进北扩西进”的进行，新区的规划发展受到了越来越多人的关注。高新区的发展定位是为以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心、大型会议会展中心和高品质居住为主导，融现代文化和传统文化于一体，建设成科技、文化、生态、高效的现代化新城区。从规划的布局上来看，整个区域被划分成“三大片区、五大组团三大片区、五大组团”，其中，发展比较成熟的中心组团（狮山片区），以“E”形中心体系为支撑，一心、一带、双核、六片的结构格局，公共体系结构在城市“T”状公共发展轴的基础上延伸枫津河、竹园路两条新区公共服务轴线，以实现城市和新区的功能互补与完善，撑起了具有魅力的新区服务中心和宜人居住

6、片区。 中心组团东临京杭大运河，西界金枫路，南到向阳路，北至马运路，总用地面积约21平方公里，规划总人口约40万人，其中枫桥片区约15万人，狮山片区约25万人。 苏州总体规划提出将新区与古城整合为综合主城总体规划提出将新区与古城整合为综合主城，主城中心沿运河两岸、狮山路周边发展，狮山片区的功能得到最大程度的提升。新区面临又一次全新的发展机遇，规划基于中心组团功能定位对其发展提出“四城”规划建设目标，即“山映古城、水韵绿城、商荣主城、居宜新城”。 点点 评评 ：n将影响新区的房地产市场，拉动新区及古城的房价；n枫津河、竹园路等附近的楼盘可能会受追捧，抬高价格。图示见下页图示见下页政策法规城市建设

7、城市建设经济发展5新区组团规划示意图新区组团规划示意图政策法规城市建设城市建设经济发展6本 周 无 焦 点 信 息政策法规城市建设经济发展经济发展7一、宏观环境 1.1政策法规 P4 1.2城市建设 P5 1.3经济发展 P7二、一级市场 2.1苏州市区-土地出让情况P8 2.2苏州市区-土地交易情况P9三、二级市场 3.1苏州市区-成交套数分析P11 3.2苏州市区-成交面积分析P14 3.3苏州市区-本周新增供应P17 3.4苏州市区-周供求比分析P18 3.5苏州市区-本周楼盘开盘P20 3.6苏州市区-本周楼盘活动P22 3.7苏州市区-本周楼盘报广P23 3.8本周专题1-营销创新手

8、法 P27 3.9本周专题2-市调结果分析 P29 3.10本周专题3-平层产品研究P73目录目录: :8序序号号地块位置地块位置编号编号土地面积土地面积用途用途出让年限出让年限年容积率容积率建筑建筑密度密度起报总价起报总价万元1 1东方之门北星港街西苏园土挂（2011）0934377商服403.4-4.8/330022 2苏华路南星州街东苏园土挂（2011）1016057商服403.2-4.9/157363 3星洲街北星港街西苏园土挂（2011）1114576商服403.2-4.650-80134104 4苏惠路北星港街西苏园土挂（2011）1213836商服酒店式公寓40/708.9-11

9、.850-80417975 5苏惠路北星州街西苏园土挂（2011）135885商服酒店式公寓40/7012.5-16.550-80265096 6苏绣路南星港街西苏园土挂（2011）1417998商服407.0-91：园区六宗地块出让情况表n从用途来看，本次挂牌的土地基本为商业用地；n从容积率来看，13号土地可建超高层； 点点 评评 ：成交情况出让情况出让情况9本 周 无 焦 点 信 息成交情况成交情况出让情况10一、宏观环境 1.1政策法规 P4 1.2城市建设 P5 1.3经济发展 P7二、一级市场 2.1苏州市区-土地出让情况P8 2.2苏州市区-土地交易情况P

10、9三、二级市场 3.1苏州市区-成交套数分析P11 3.2苏州市区-成交面积分析P14 3.3苏州市区-本周新增供应P17 3.4苏州市区-周供求比分析P18 3.5苏州市区-本周楼盘开盘P20 3.6苏州市区-本周楼盘活动P22 3.7苏州市区-本周楼盘报广P23 3.8本周专题1-营销创新手法 P27 3.9本周专题2-市调调研分析 P29 3.10本周专题3-平层产品研究P73目录目录: :11n本周吴中成交量最多，主因半月来吴中新增供应较多及商家优惠力度较大。n本周古城受各方面政策及供应量少的叠加影响各方面政策及供应量少的叠加影响，成交量相对较少。 点点 评评 ：图1：苏州市区“成交套

11、数”占比图（8.29-9.04）数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统成交面积新增供应周供求比成交套数成交套数图2：苏州市区“成交套数”环比图（近5周） 点点 评评 ：本周商品住宅成交1866套，环比增加663套，涨幅涨幅55%55%，8 8月以来各大商家月以来各大商家的大量推盘以及优惠措施，对成交量有了一定的影响的大量推盘以及优惠措施，对成交量有了一定的影响。数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统成交面积新增供应周供求比成交套数成交套数 点点 评评 ：图3:苏州市区“成交套数”走势图（近5周）n本周吴中成交量区域成交最多，主因半月来新增供应较多，优惠力度大的影响；n本周古城成交量相对较少

12、，受区域供应量少及各类政策的叠加影响。数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统成交面积新增供应周供求比成交套数成交套数 点点 评评 ：图4：苏州市区“成交面积”占比图（8.29-9.04）n本周吴中成交量最多，主要受到近半月来区域中新增供主要受到近半月来区域中新增供应较多，商家优惠幅度大的影响应较多，商家优惠幅度大的影响n本周古城受各方面政策及供应量少的叠加影响各方面政策及供应量少的叠加影响，成交量相对较少。数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统新增供应周供求比成交套数成交面积成交面积 点点 评评 ：本周商品住宅环比下降环比下降16,95216,952，下降，下降7.8%7.8%，虽有小幅下

13、降，但并不明显，总体呈上升趋势，要受部分区域供应量较多及各受部分区域供应量较多及各大商家活动、优惠措施等力度较大的影响大商家活动、优惠措施等力度较大的影响。图5：苏州市区“成交面积”环比图（近5周）数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统新增供应周供求比成交套数成交面积成交面积 点点 评评 ：数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统图6：苏州各区周成交面积环比分析图n本周吴中成交量区域成交最多，主因半月来区域新增供应较大；n本周古城成交量相对较少，受区域供应量少及各类政策的叠加影响。成交面积成交面积新增供应周供求比成交套数表2：商品房新增供应表(8.29 -9.04)n从区域属性看从区域属性看

14、，本周园区、平江有新增预售，共2 2个个楼盘。n从供应面积看从供应面积看，本周新增供应面积66666，环比减少环比减少% %； 其中：住宅类新增供应面积66666，环比增加环比增加2.8%2.8%。n从新增套数看从新增套数看，本周新增套数564套，环比减少环比减少49%49%； 其中：住宅新增套数564套，环比增加环比增加19%19%。 点点 评评 ：区域区域楼盘楼盘性质性质预售总建预售总建预售套数预售套数园区双湖湾花园住宅30212209平江怡景花园（第1期）住宅36454355住宅总计住宅总计6666666666564564总计总计6666666666564564数据来源：苏州市区商品房销

15、售网上管理系统成交面积新增供应新增供应周供求比成交套数 点点 评评 ：数据来源：苏州市区商品房销售网上管理系统图7：苏州市区住宅类商品房供求比环比图（近五周）从总体来看，住宅类商品房成交量稳定在10万以上，供应量近期较少。成交面积新增供应周供求比周供求比成交套数一、宏观环境 1.1政策法规 P4 1.2城市建设 P5 1.3经济发展 P7二、一级市场 2.1苏州市区-土地出让情况P8 2.2苏州市区-土地交易情况P9三、二级市场 3.1苏州市区-成交套数分析P11 3.2苏州市区-成交面积分析P14 3.3苏州市区-本周新增供应P17 3.4苏州市区-周供求比分析P18 3.5苏州市区-本周楼

16、盘开盘P20 3.6苏州市区-本周楼盘活动P22 3.7苏州市区-本周楼盘报广P23 3.8本周专题1-营销创新手法 P27目录目录: :20楼盘名称楼盘名称旭辉上河郡占地面积占地面积18万建筑面积建筑面积32万开开 发发 商商旭辉高科置业加推时间加推时间9月4日推出价格推出价格均价8000元/推出楼宇推出楼宇71#/74#/75# (小高层)主力面积主力面积98-155推出套数推出套数200套面积范围面积范围92-155价格优惠价格优惠7300元/起，当天会员优惠5000元每套，预约客户优惠2万抵4万。 表3:本周加推楼盘n本周开盘或加推量共1 1个个；n从产品户型上看，本周推出的户型主要是

17、满足刚性需求的中小型户型；n从开盘价格来看，上河郡价格较其他楼盘偏低。 点点 评评 ：加推楼盘加推楼盘楼盘活动报纸广告21表4：本周楼盘活动 点点 评评 受宏观政策及气候变化等因素的叠加影响，开发商营销活动减少。序号序号楼盘名称楼盘名称活动时间活动时间活动主题活动主题1中梁天御2011-9-3举办月饼DIY活动2太湖城仕高尔夫酒店公寓2011-9-3中秋业主聚会。3秀郡2011-9-3样板房公开。4南山檀郡2011-9-3“老相城照片”征集活动仪式。5招商小石城2011-9-3怀旧音乐节。6保利观湖国际2011-9-3咖啡DIY活动。7首开国风华府2011-9-3集中签约。8郡地新大陆2011

18、-9-3认筹。9九龙仓时代上城2011-9-3样板房公开。加推楼盘楼盘活动楼盘活动报纸广告表5：本周报纸广告名称名称日期日期版面版面主诉求主诉求克拉55酒店8.27(周六)报眼我来！让你认识世界。 苏州首席私仆式酒店公寓耀世启幕。8.28(周日)9.02(周五)中吴置业（集团）8.27(周六)报眼中国蓝 高文安样板间科技别墅 7月16日开启试住 8.30(周二)8.28(周日)报眼只为生活美8.31(周三)9.02(周五)8.29(周一)李云迪独奏音乐会，希望之星少儿钢琴大赛。9.01(周四)中吴地产8.29(周一)报眼吴中地产19周年感恩回馈季。八盘同庆，千万巨惠，全城团购。8.30(周二)

19、8.31(周三)伟业迎春华府7期8.29(周一)报眼7期续写辉煌，看房给你5万。85-136优质刚需房|学区房双轻轨欧式生活5800元/起8.30(周二)加推楼盘楼盘活动报纸广告报纸广告表6：本周报纸广告名称名称日期日期版面版面主诉求主诉求华润置地平门府8.30(周二)整版全球大师九法养墅，启元一个别墅时代，府藏三期首度公开。伟业迎春街8.31(周三)报眼40万社区配套商业，迎春路上财富传奇。9.01(周四)中梁天御9.01(周四)整版苏州大开眼界，三千宾客，只为一睹满堂奢华。中梁会员限时招募中，专享周周活动。中央景城和域9.01(周四)整版我的家，我的幼儿园。建屋发展恭贺公立中央景城幼儿园开

20、园。雅戈尔璞墅9.01(周四)整版雅戈尔浪漫西班牙院墅。奢华易得璞墅难求。实景样板区9月11日浪漫公开，恭迎品鉴。鑫苑御上湾9.02(周五)夹报全新中央园林组团，10#、11#荣耀火爆加推。热烈祝贺鑫苑、搜房团战略合作全面启动，团购期间最高优惠27万。主城稀缺核心地段|新区唯一实景现房。鑫苑国际城市花园，鑫苑职业14载荣誉巨献，28万方国际湾居标杆，500米悠然运河水岸、寒山寺、虎丘塔，独有4000高端会所、3000公里幼儿园。“你的心愿，鑫苑实现”活动全面启动，敬请垂询！雍景湾9.02(周五)半版世界级湖湾别墅问鼎作。景湾/承袭世界湖湾居住圣地之精髓/独藏“两湖花园”/拥青阳双湖泊/揽苏州最

21、大阳澄湖生态体育公园/原生天然/藏风聚水/周边空气质量常年保持一级标准/达国家级森林公园及疗养院水平/雍容归心/养生宜居。 240-270小独栋，全城预约中。加推楼盘楼盘活动报纸广告报纸广告24表7：本周报纸广告 点点 评评 ：n从投放项目个数来看，本周共有投放项目14个。n从投放次数来看，本周共投26次，进入金九银十阶段，各大商家开始提前抢占市场。名称名称日期日期版面版面主诉求主诉求新城金郡9.02(周五)半版再等？只有后悔了！持续热销的传奇，9月应景加推。约78观景高层两房，约90观景高层三房。苏州高新广场9.02(周五)整版苏州改变世界，留学改变人生。9月4日，苏州高新广场留学资讯展。“

22、留学+就业+发展”优质项目全推荐。特邀美国哥伦比亚大学金融硕士、加拿大加通移民基金大中华区首席代表losephchen现场深度讲座：留学后的海外规划。万宝商业广场9.02(周五)半版尽观所见，超越所有。苏州内环核心 BOSS级写字楼诚意预约 交3万抵5万。首付15万起，东环烫金旺铺热销中加推楼盘楼盘活动报纸广告报纸广告25一、宏观环境 1.1政策法规 P4 1.2城市建设 P5 1.3经济发展 P7二、一级市场 2.1苏州市区-土地出让情况P8 2.2苏州市区-土地交易情况P9三、二级市场 3.1苏州市区-成交套数分析P11 3.2苏州市区-成交面积分析P14 3.3苏州市区-本周新增供应P17 3.4苏州市区-周供求比分析P18 3.5苏州市区-本周楼盘开盘P20 3.6苏州市区-本周楼盘活动P22 3.7苏州市区-本周楼盘报广P23 3.8本周专题1-营销创新手法 P27目录目录: :26序号序号营销方式营销