5A甲级写字楼配置标准

1、 5A、甲级写字楼标准配置 一、概况 “甲级”、“ 5A”是不同角度界定办公物业等级； 二者概念基 本代 表了评定写字楼等级的基本方向，甲级”从综合品质角度出发 评定写字 楼的等级，“ 5A”是从硬件配置角度评定。 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼 过程 中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同， 可以划 分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般 分为高档物 业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）、低档物业（丙级写字 楼）。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。 顶级写字楼 与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划 分

2、的。所谓甲级 写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级 标准，是房地产业内 的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场 各不相同，写字楼的分类 标准通常是基于每个市场上的相对质量， 如 在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市（如北京、上海、深圳）在办公物业划分时除要一般 考 虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划 （CBD布局）的因素， 具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定： 1、顶级物业（国际写字楼） （1）楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达 到或 超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和 高使用率，达到70%勺使用率

3、；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从 垫高地板 到悬挂顶棚的净高度不少于 2.6米。 装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和 玻璃 幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽 敞的大理 石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级 地砖或铺咼级 地毯，墙面应为大理石或咼级墙纸或咼级漆，应有吊顶， 电梯间应为不锈 钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具。 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、 票 务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足 日常生 活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施， 其它如公 园、运动设施和图

4、书馆。 电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进 行分 区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间 30秒左右。 设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自 控； 有安全报警；有综合布线。 (2) 建筑规模：超过50000平方米。 (3) 客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外 大公 司、财团。 物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实 用的计 算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管 理信息系 统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理， 24小时的 维护维修及保安服务。 (5) 交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近

5、两条以上 的主干 道。有多种交通工具和地铁直达。 (6) 所属区位：位于主要商务区的核心区。 (7) 智能化：3A? 5A。 2、高档物业(甲级写字楼) (1) 楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有 关建筑 条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲 美。 装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等 材 料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应 为大理 石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、 不锈钢等材 料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺 咼级地毯，墙面 应为咼级墙纸或咼级漆，应有吊顶，电梯间应有不锈 钢、

6、大理石或木门 套；卫生间安置进口名牌洁具。 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、 票 务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。 设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有 综合 布线。 (2) 建筑规模：1 5万平米。 (3) 客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、 技术服 务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。 （4） 物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服 务 包括24小时的维护维修及保安服务。 （5） 交通便利：有多种交通工具直达。 （6） 所属区位：位于主要商务区或副都心区。 （7） 智能化：3A及3A以上。

7、3、“ 5A”的评定标准 “ 5A”标准是目前较流行的评定方式，但“ 5A”概念是针对智能 化 硬件方面，包括0A （办公智能化）、BA （楼宇自动化）、CA （通 讯传输 智能化）、FA （消防智能化）、SA （安保智能化）。 、办公自动化系统（0A以物业管理、公用信息服务、智能 卡管理 为主的应用软件系统。 、楼宇设备自动化系统（BA楼宇设备自动化系统，可对全楼 的供排 水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控 制。以状态 监视为主，控制启停为辅。1、空调自控系统2、供排水 自控系统3、变配 电监视系统4、电梯监视系统。 、通信自动化系统（CA 1、综合布线系统：综合布线支持

8、电 话系统 和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地 板、地面线 槽、网络地板。设计院完成干路敷设。提供以 5类线为基 础的综合布线信 息通道。2、无线通信转发系统：移动信号增强系统， 办公楼各层设有移动 信号增强系统。 、火灾自动报警和消防联动控制系统（FA） 1、设有智能类功 能的 火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制 2、广播音响系统: 火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。 、安全防范系统（SA） 1、闭路监视系统：地下车库出入口、 首层大厅设彩色变焦带云台摄像机。 楼内各层出入口、电梯轿箱等处 设置固定黑白定焦摄像机。写字楼内走廊 设置固定黑白定焦摄像机； 地下停

9、车库内设黑白带云台变焦摄像机。 2、 防盗报警系统：写字楼 主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。 3、 停车场管理系统： 内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。 二、甲级、5A写字楼衡量标准 指标 甲级、5A写字楼 建筑高度 高层（24-100M ）、超高层 （100M 以上） 层咼 3.3 米以上 位置 城市中心区、核心商业区域，与公共交通系统直接连接 商务配套 多功能会议室、活动场所、商务餐厅、咖啡厅、便利店等 物业管理 国际化的物业管理公司 丰富的甲级写字楼管理经验 体量 30000 平米以上 楼层设计 整层可出租使用面积超过 1000 平米 使用率超过 70% 室内净

10、高 不低于 2.6 米 楼板承重 不低于 250 公斤/平米 进深 不低于 8 米 大堂 宽敞、挑高三层或以上，有宽敞走廊，大堂及公用走道为高档装饰，配有休 息区、计 算机信息查询系统及大型液晶显示器 走廊宽度 电梯前室：不低于 3 米公共走廊：不低于 1.5 米 卫生间 各卫生间配有优质卷纸、干手机，洗手液及空气清新机等 外墙装修 优质玻璃幕墙，铝合金、不锈钢、化冈岩等 空调系统 中央空调系统，利用水冷冷水机组提供冷气， 每个单位能独立控制温度，每 冷吨大概服务 15 m2? 20 m2左右。具有中央后备空调，当市电断电而后备 电源发 动，后备空调量大概是正常情况下的四分之一，送风末端设备为

11、 VAV BOX加米暖功能。 办公室内设计温度为 22C? 24C、湿度 55%新风量为 10 升/秒/ 人。入口大厅，电梯大堂，公共走廊均有空调提供， 设计温度为 25C左右。每层公 共洗手间均设抽风系统及经走廊抽送空调到洗手间， 设计温度 为 26C? 28C 间。 电力系统 双路供电 应急发电机 电力负荷达 80VA/平米90 VA/平米 是供备用的发电机组，保证供应量在 250 千伏安 电梯系统 平均等候时间不超过 30s 载重量：不低于 1600 公斤/部，梯速：2.54.0 米/秒 配置比例：不低于 5000 平米/部，设置有电梯空调系统，客货分离，货梯 至少 1 部，完善先进的智

12、能控制系统。 消防系统 配备齐备的自动喷淋系统，消防栓，防火卷闸分区，编程火灾自动报警系 统。 音响系统 走道，门厅，车库，电梯、大堂等公共场所均装配消防播音及音乐播放系 统。 楼于自动化 设备控制监视点一监测，控制及记录设施设备的运行包括冷冻水机组、电 j 力系统、水 泵、电梯、扶梯、空调机/新风机、照明系统、保安巡更系统 申申 0 等等 停车位 智能化停车场管理系统，有长期 /月票/时票提供，有自动校对车辆识别功 能，停车 场实时使用量及停车位置显示及引导系统等等。 保安监控系 统 各主要出入口信道及停车场、电梯轿厢配设摄像头作一十四小时监控录映， 各消防 信道门均配门磁监控。 数据通信系统 平均每十米至十五米建筑面积设有一条电话线， 每单位配备 10 条 IDD 长 途直播电话及传真线路， 采用卫星地面接收站系统。 光纤结构化布线系统， 总系统可达 1000mps。每层均配有一对多模光纤线，提供 100 mps ? 1000 mps 频带，并预留两组（二对）备用