唐山_唐山瑞宫项目定位报告

1、本报告是严格保密的。谨呈：北京天泽房地产开发有限公司谨呈：北京天泽房地产开发有限公司登顶唐山豪宅之巅登顶唐山豪宅之巅唐山瑞宫项目定位报告唐山瑞宫项目定位报告本报告是严格保密的。20102010年年1111月月 瑞宫正式亮相瑞宫正式亮相瑞宫的出现，对于唐山瑞宫的出现，对于唐山意味着什么意味着什么？本报告是严格保密的。区位区位资源资源唐山首个湖景别墅住区，位于南湖最核心唐山首个湖景别墅住区，位于南湖最核心位置，毗邻一线湖景位置，毗邻一线湖景生态南湖：生态南湖：南湖是唐山唯一的生态湖景公园，是政府南湖是唐山唯一的生态湖景公园，是政府大力发展的新兴板块；大力发展的新兴板块；核心位置：核心位置：国际国内

2、多品牌开发商相继进入南湖开发，国际国内多品牌开发商相继进入南湖开发，本项目位居南湖最核心的位置；本项目位居南湖最核心的位置；一线湖景：一线湖景：距离南湖公园最近的项目，毗邻一线湖景。距离南湖公园最近的项目，毗邻一线湖景。本报告是严格保密的。整体整体规划规划唐山首个纯独栋别墅社区唐山首个纯独栋别墅社区总用地面积180851平米总建筑面积140497平米容积率0.506地上建筑面积92184平米其中住宅建面86345平米商业建面2520平米公建配套3319平米地下建筑面积48313平米一期推出38套独栋别墅，户型面积为6351001平米项目整体经济指标：北北 中等规模、低密社区中等规模、低密社区

3、唐山首个纯独栋别墅社区唐山首个纯独栋别墅社区本报告是严格保密的。产品产品打造打造唐山首个聚集多项顶级配置的城市豪宅唐山首个聚集多项顶级配置的城市豪宅高端双会所高端双会所超奢华星级配置，仅为超奢华星级配置，仅为提供尊荣体验提供尊荣体验全石材外檐全石材外檐名贵石材、手工打磨，强名贵石材、手工打磨，强调宫廷感恢宏和显耀调宫廷感恢宏和显耀空间设计空间设计挑空最高挑空最高1111米，首层层米，首层层高高4 4米，尽显宏伟气势米，尽显宏伟气势电梯配置电梯配置停车后私家电梯直停车后私家电梯直接入户接入户4 4大产品力标签大产品力标签本报告是严格保密的。华北国宾区华北国宾区独栋宫殿群独栋宫殿群营销营销诉求诉求

4、致力于打造唐山顶级别墅致力于打造唐山顶级别墅占位：唐山城市顶级别墅领导者占位：唐山城市顶级别墅领导者对话：唐山顶级财富人群对话：唐山顶级财富人群本报告是严格保密的。项目规划：项目规划：唐山首席纯独栋、湖景社区唐山首席纯独栋、湖景社区产品打造：产品打造：5 5大产品力标签，打造唐山顶级别墅新标杆大产品力标签，打造唐山顶级别墅新标杆营销诉求：营销诉求：华北国宾区、独栋宫殿群华北国宾区、独栋宫殿群通过通过极致产品力的打造极致产品力的打造实现实现唐山顶级别墅新标杆唐山顶级别墅新标杆理想理想之于之于瑞宫瑞宫：本报告是严格保密的。现实现实之于瑞宫之于瑞宫119119天天蓄客期，蓄客期，10571057组组

5、来电客户，来电客户，186186组组有效接访客户有效接访客户成交成交3 3套！套！是价格太高？是面积太大？是客户不喜欢独栋？是产品有不足？还是WHYWHY? ?本报告是严格保密的。探究背后的真实原因探究背后的真实原因p内：客户分析 销售分析p外：区域环境 市场格局本报告是严格保密的。来访客来访客户分析户分析极致的产品力普遍被客户接受极致的产品力普遍被客户接受但但4545度的摆位布局，成为产品最大硬伤度的摆位布局，成为产品最大硬伤政府规划利好政府规划利好稀缺的生态湖景资源稀缺的生态湖景资源4545度摆位，不是正南正北度摆位，不是正南正北“石材有档次，双车位、人车分流石材有档次，双车位、人车分流这

6、些，都很这些，都很不错，很有身份感不错，很有身份感”“客厅挑空客厅挑空1111米，很有气势，一楼的层高有米，很有气势，一楼的层高有4 4米，米，住着应该很舒适住着应该很舒适”“这样顶级的产品，在唐山还是第一次见到，这样顶级的产品，在唐山还是第一次见到，唐山的房子建得是越来越好了啊唐山的房子建得是越来越好了啊”客户语录：客户语录：“这个房子哪都好，可惜不是正南正北的，这这个房子哪都好，可惜不是正南正北的，这还是挺遗憾的还是挺遗憾的”“房子一定要坐北朝南，才能聚气，你这怎么房子一定要坐北朝南，才能聚气，你这怎么都偏了，摆位正的吧，还是西向入户的，这可都偏了，摆位正的吧，还是西向入户的，这可真不好啊

7、真不好啊”客户语录：客户语录：本报告是严格保密的。来访客来访客户分析户分析板块的传统认知差、面积过大及总价太板块的传统认知差、面积过大及总价太高是项目的主要抗性高是项目的主要抗性170%170%的客户之前无别墅居住经验的客户之前无别墅居住经验唐山低密市场刚刚起步，客户对低密产品了解程度低，对独栋产品的真正居住体验感受更少。260%260%的客户对南湖板块认知的客户对南湖板块认知差，是塌陷区，安全性低差，是塌陷区，安全性低33大多数客户认为本项目大多数客户认为本项目面积过大、总价过高面积过大、总价过高总价仍是客户购买的主要考虑因素，600-1000万是客户接受的主力总价范围南湖虽然在政府大力发展

8、下，呈现全新面貌，也是唐山市区唯一的湖景资源，未来发展潜力较大，但在客户心中的传统认知仍较低本报告是严格保密的。销售销售分析分析1 12 2营销营销推广推广价值诉求价值诉求展示体系展示体系项目的价值体系梳理不全面，卖点之一“纯独栋社区的价值”又未能清晰传递；销售销售接待接待无样板间、无示范区访谈项目案场销售代表语录：访谈项目案场销售代表语录：“客户来访都是自己过来的，这里也没没什么看的，我们一般不主动我们一般不主动约访客户约访客户”“一般客户到访，接待时间半小时左右，主要是听我讲，听完客户也半小时左右，主要是听我讲，听完客户也没什么问题，之后就走了没什么问题，之后就走了，很多客户都是只来一次”

9、“我们这最大的卖点就是纯独栋别墅区，其他的策划也没告诉我们这最大的卖点就是纯独栋别墅区，其他的策划也没告诉我们”“大家都说我们这好，政府还组织人来参观，可就是没人买”活动渠道活动渠道 从来没做过活动，主要通过道旗、短信和报纸等方式推广不全面不全面等待式、等待式、被动式、被动式、讲解式销售讲解式销售价值传递不清价值传递不清营销价值诉求不全面、展示不到位；被动式营销价值诉求不全面、展示不到位；被动式销售方式，价值未能有效传递销售方式，价值未能有效传递不到位不到位本报告是严格保密的。面积大、总价高面积大、总价高主要抗性主要抗性4545度布局度布局产品硬伤产品硬伤区域为塌陷区区域为塌陷区传统认知差传统

10、认知差展示不到位展示不到位营销不给力营销不给力p外：区域环境 竞争格局内内因因本报告是严格保密的。区域区域环境环境唐山两大新兴板块，凤凰新城为最热点板块唐山两大新兴板块，凤凰新城为最热点板块南湖板块次之，传统认知较低南湖板块次之，传统认知较低南湖生态城南湖生态城政务政务中心、生态居住区，中心、生态居住区，未来中部核心区的核未来中部核心区的核心。心。南湖生态风景区南湖生态风景区建设将促进该地区的高品质开发建设建设将促进该地区的高品质开发建设，以政务中心建设为带动、以青龙河河道的整治为基础，大规模进行高品质办公、商务、居住开发，将成为新的政务中心、商务中心、生态型示范新城。生态型示范新城。2010

11、年随着万科、绿城及本案的相继入市，南湖片区进入规模开发阶段，但整体配套相对不完善。凤凰新城规划以服务京津唐区域为目标，成为唐山市的商务中心、金融中心、总部基地、高科技产业基地。一套高新技术产业、金融中心的建设促进该区域中高端住宅项目建设。凤凰新城凤凰新城商务中心、金融中心，促进城市中高端住宅项目的建设本报告是严格保密的。未来供应未来供应板块分布板块分布竞争竞争格局格局唐山市区房产市场低密物业供应增加唐山市区房产市场低密物业供应增加项目直面内外竞争分流项目直面内外竞争分流万科南湖别墅新华道新华道建建设设路路凤凰新城凤凰新城核心核心区区南湖南湖主要竞争：主要竞争：凤凰新城板块凤凰新城板块唐城壹零壹

12、唐城壹零壹南湖板块南湖板块万科南湖别墅万科南湖别墅竞 争 选 定 原 则竞 争 选 定 原 则n唐山市区范围内；n销售周期重叠；n别墅项目；n有市场影响力；唐城壹零壹市区低密物业市场从零星项目供应到2010年同期三个项目入市，整体供应增加，竞争激烈。本报告是严格保密的。未来供应未来供应板块分布板块分布竞品竞品项目项目凤凰新城板块唐城壹零壹项目凤凰新城板块唐城壹零壹项目证实：客户愿意为好地段好产品买单证实：客户愿意为好地段好产品买单占地面积：占地面积： 30.8万建筑面积：建筑面积：73万容积率：2.3别墅产品：别墅产品： 180180套联排（地上约套联排（地上约330330），），3838套双

13、拼（地上约套双拼（地上约410410），），9 9套独栋（地上套独栋（地上580左右）建筑风格：别墅为英伦都铎风格价格价格（地上）：联排：联排别墅2.5万，双拼3万存量：约7万平米品牌定位：致力于打造唐山乃至河北省首席豪宅品牌定位：致力于打造唐山乃至河北省首席豪宅项目推广：唐山地王，贵族首案项目推广：唐山地王，贵族首案园林设计：贝尔高林园林设计：贝尔高林&美国美国AECOMAECOM，国际知名公司，国际知名公司园林规划：多组团园林打造，园林规划：多组团园林打造，2.12.1万平米景观水系万平米景观水系销售情况：销售情况：一期推48套联排，总价为700-900万；8套双拼，总价为1200

14、-1480万首开联排去化10套，双拼去化2套，截止11年2月，双拼售罄，联排去化约60%。唐山首个具有顶级奢华品味的售楼处客户语录：这里以后是唐山最核心的位置，唐城也是唐山最好的房子了，这么好的地段这么好的房子，当然值得买了。”贵宾区，尊贵体验本报告是严格保密的。未来供应未来供应板块分布板块分布南湖板块万科南湖别墅项目南湖板块万科南湖别墅项目证实：一定程度的总价控制可以实现规模快销证实：一定程度的总价控制可以实现规模快销占地面积：20万建筑面积：12.5万容积率：0.6产品：一期4-6联排，全面积在340400总套数： 400套均价：地上面积1.9万-2万（全面积1.11.3万）建筑形式：英式

15、都铎风格建筑材质：底部采用蘑菇石，上面为玻化砖，顶层为砖瓦，部分为西班牙砂岩多样品宣活动，为万科品牌奠定市场基础销售情况销售情况10年6月3日开始蓄客，212天蓄客期；始终在外展接客，无售楼处无样板间无示范区；10年10月25日首次开盘，推出推出联排联排121121套，成交套，成交8 89 9套套，去化率，去化率74%74%。首开联排产品总价范围为首开联排产品总价范围为450-700450-700万，主力总价万，主力总价为为500500万。万。热销验证：总价可控的别墅产品，可以实热销验证：总价可控的别墅产品，可以实现规模快销。现规模快销。凤凰台凤凰台中央水系中央水系竞品竞品项目项目本报告是严格

16、保密的。区域 次热点区域，传统认知较低竞争 低密市场兴起，直面内外竞争分流 非热点区域，在激烈的市场竞争中要赢得胜利，机会何在？外外因因端倪端倪1.1.客户愿意为好地段好产品买单客户愿意为好地段好产品买单2.2.一定程度的总价控制可以实现规模快销一定程度的总价控制可以实现规模快销本报告是严格保密的。挖掘机会挖掘机会p城市机会p区域机会p市场机会本报告是严格保密的。城市城市机会机会能源型内向型城市，经济地位稳固能源型内向型城市，经济地位稳固具备足量的世代积累的财富人群具备足量的世代积累的财富人群GDPGDP表现表现唐山市整体经济保持平稳增长趋势，在2009年以前，连续四年保持加速增长连续四年保持

17、加速增长，而08年，增速达到28.14%28.14%。唐山市20102010年年GDPGDP总值总值4 43 30000亿元，稳坐河亿元，稳坐河北省的头把交椅，在全国各城市排名中位列第北省的头把交椅，在全国各城市排名中位列第2020，领先于郑州、济南、哈尔滨等二线城市。领先于郑州、济南、哈尔滨等二线城市。人均可支配收入表现人均可支配收入表现唐山市0909年人均可支配收入为年人均可支配收入为1805318053元，较上年增长10.2%。唐山人均可支配收入不断提高，在全国各城市人均可支配收入排名中，位居第位居第5454位。位。n“能源型、内向型能源型、内向型” ” 唐山是与资源相关的重工业发展为主

18、力的能源型城市；三线城市的唐山虽拥有二线城市的GDP，但却是典型的内向型城市。n“消费力消费力”世代的财富积累，为这个城市积淀了充足的财富人群，具备较强消费力。本报告是严格保密的。城市城市机会机会城市更新大发展背景下，城市向心力更强城市更新大发展背景下，城市向心力更强激发财富人群对城市的归属感、自豪感激发财富人群对城市的归属感、自豪感日、韩日、韩南湖生态城南湖生态城老核心区老核心区凤凰新城凤凰新城双核双带双核双带一轴双心一轴双心环渤海经环渤海经济中心济中心海洋经济海洋经济“唐山现在变化很大，好房子还是太少，跟北唐山现在变化很大，好房子还是太少，跟北京没法比，京没法比，如果市区有好房子，我肯定买

19、如果市区有好房子，我肯定买”“市区毕竟是市区，各方面条件都比我们县城市区毕竟是市区，各方面条件都比我们县城好，好，肯定要在市区买套房，好东西先占上肯定要在市区买套房，好东西先占上”“这样顶级的产品，这样顶级的产品，在唐山还是第一次见到，在唐山还是第一次见到，唐山的房子建得是越来越好了啊唐山的房子建得是越来越好了啊”客户语录：客户语录：本报告是严格保密的。南湖作为政府规划下的城市新兴板块南湖作为政府规划下的城市新兴板块区域定位明晰，是政务中心、生态居住区区域定位明晰，是政务中心、生态居住区发展潜力巨大发展潜力巨大区域区域机会机会 南湖生态风景区建设将促进该地区的高品质开发建设，以政务中心建设为带

20、动、以青龙河河道的整治为基础，大规模进行高品质办公、商务、居住开发。南湖定位：南湖定位：政务中心、生态居住区，未政务中心、生态居住区，未来中部核心区的核心。来中部核心区的核心。本报告是严格保密的。国际国内品牌开发商相继进入南湖片区开发国际国内品牌开发商相继进入南湖片区开发将有效推动板块开发速度及品质提升将有效推动板块开发速度及品质提升区域区域机会机会这些一线开发商的进入将推动该区这些一线开发商的进入将推动该区域域整体品质的提升，带动区域发展整体品质的提升，带动区域发展。新加坡仁恒集团、万科地产、绿新加坡仁恒集团、万科地产、绿城地产、厦门中骏集团城地产、厦门中骏集团等众多国际等众多国际及一线城市

21、开发商先后进入南湖区及一线城市开发商先后进入南湖区域进行地产开发。域进行地产开发。本报告是严格保密的。南湖板块是唐山市区内唯一拥有生态湖景南湖板块是唐山市区内唯一拥有生态湖景资源的区域，稀缺性价值凸显资源的区域，稀缺性价值凸显区域区域机会机会南湖生态城南湖生态城2828平方公里的水面是唐山不可多得的平方公里的水面是唐山不可多得的一大景观资源，稀缺性价值凸显。一大景观资源，稀缺性价值凸显。唐山这个地方本来就非常缺水，基本上没什么水景，所以南湖是非常稀缺的地方。（装饰公司黄总）南湖公园建设之前唐山基本没什么公园，现在已经成为市民锻炼身体最长去的一个地方了。环境好，空气质量好。（南湖管委会赵处长）本

22、报告是严格保密的。市场市场机会机会唐山房地产市场容量稳步增长唐山房地产市场容量稳步增长国内品牌开发商相继进入，加速整体国内品牌开发商相继进入，加速整体房产市场的新一轮更新房产市场的新一轮更新0808年月均消化年月均消化17411741套套销售均价销售均价52105210元元/ /平米平米0909年月均消化年月均消化19181918套套销售均价销售均价59985998元元/ /平米平米1010年月均消化年月均消化20532053套套销售均价销售均价61696169元元/ /平米平米自09年下半年开始，唐山住宅市场被激发，成交活跃，但受新政影响，10年市场均价涨幅不明显，但成交量仍将保持稳步增长态

23、势成交量仍将保持稳步增长态势；当前唐山市场包括万达、万科、绿城等已有已有1010多家大型品牌开发商进驻多家大型品牌开发商进驻；将共同推动唐山的房地产市场向新的阶段发展。共同推动唐山的房地产市场向新的阶段发展。本报告是严格保密的。唐山低密物业处于初级发展阶段唐山低密物业处于初级发展阶段市场市场机会机会根据别墅市场不同阶段表现出来的特点，可将别墅发展总结为四个阶段：根据别墅市场不同阶段表现出来的特点，可将别墅发展总结为四个阶段：别墅市场起步阶段别墅市场起步阶段别墅市场第二阶段别墅市场第二阶段别墅市场第三阶段别墅市场第三阶段别墅市场第四阶段别墅市场第四阶段阶段阶段特点特点市场表现市场表现提供“别墅观

24、感”体现稀缺资源价值个性化需求与社区化概念高端定向服务别墅刚进入市场。有天有地，风格洋化，需配以同等档次配套及服务。社区内充满高档的、城市化生活符号，例如气派的入口。是有钱人身份的代表。资源的稀缺和唯一构成项目的核心价值。规模化人造景观也可构成项目稀缺标签。地段价值在一定程度上也成为第二代特点。环境和景观特点，替代别墅风格和单体统领形象。小镇，社区堡垒等围绕社区概念的产品相继出现。社区与建筑需要呈现鲜明、地道、特色的风格。别墅内部空间丰富多样。看重私家庭院面积，对环境、景观、地段依赖较低。定位于提供与五星级酒店、顶级俱乐部等星级服务内容和标准。品牌物业管理公司、高素质保安、管家服务、酒店级别机

25、场接送等。服务价值从别墅社区延伸至城市高端先进要素。客户客户城市顶尖阶层。有过别墅置业经验的财富阶层。经济高速增长带动的财富阶层和城市新贵。（中产阶层进入客群）以高端服务为卖点，针对城市中顶尖富豪唐山别墅发展阶段唐山别墅发展阶段本报告是严格保密的。别墅的消费需求刚刚起步别墅的消费需求刚刚起步别墅首改需求及高端资源占有需求凸显别墅首改需求及高端资源占有需求凸显市场市场机会机会总价较高的总价较高的低密物业低密物业，吸引吸引大大量有量有别墅改善的高端客户追捧，别墅改善的高端客户追捧，别墅置业尤其是首改需求凸显。别墅置业尤其是首改需求凸显。城市别墅的规模快销，城市别墅的规模快销，表明表明别墅的消费需求

26、别墅的消费需求在在唐山市场才唐山市场才刚刚起步刚刚起步。外县客户的大量购买是外县客户的大量购买是以对城市资源的占有为以对城市资源的占有为核心驱动。核心驱动。本报告是严格保密的。竞争优势：最极致纯独栋社区竞争优势：最极致纯独栋社区市场市场机会机会l万科南湖别墅l唐城壹零壹l乡村假日l黄台湖一号纯独栋纯独栋+湖景资源湖景资源+极致产品力，极致产品力，全面超越全面超越品牌、产品或地段单一优势突出品牌、产品或地段单一优势突出小规模，近郊地段，只具备小规模，近郊地段，只具备别墅产品形式，无突出优势别墅产品形式，无突出优势主要主要竞争竞争低密物业低密物业绝对领导者绝对领导者l本项目本报告是严格保密的。面对

27、顶级高端客户面对顶级高端客户适当控制面积可降低政策风险适当控制面积可降低政策风险市场市场机会机会国家政策频出，全国家政策频出，全面调控房地产市场面调控房地产市场唐山细则未出，目唐山细则未出，目前仅限贷，不限购；前仅限贷，不限购；适当控制面积、保适当控制面积、保证总价，可满足别墅证总价，可满足别墅首改刚性需求，一定首改刚性需求，一定程度上降低政策风险。程度上降低政策风险。本报告是严格保密的。机会解读机会解读三大三大机会机会三大机会奠定胜利的坚实基础三大机会奠定胜利的坚实基础别墅消费起步且发展快，纯独栋具备绝对优势别墅消费起步且发展快，纯独栋具备绝对优势新兴片区、规划利好、发展快速、独享生态资源新

28、兴片区、规划利好、发展快速、独享生态资源财富人群量足、城市向心力更强财富人群量足、城市向心力更强市场机会市场机会城市机会城市机会区域机会区域机会本报告是严格保密的。BenefitBenefitAdvantageAdvantageFeatureFeature给客户带来的利益和价值给客户带来的利益和价值项目本身的属性项目本身的属性/ /特性特性相对于竞争对手的优势相对于竞争对手的优势一线湖景、纯独栋、顶级产品配置一线湖景、纯独栋、顶级产品配置一线湖景、首个纯独栋社区一线湖景、首个纯独栋社区纯独栋社区的完美居住体验、顶级产品纯独栋社区的完美居住体验、顶级产品配置生活居住水平配置生活居住水平核心价值：

29、一线湖景、纯独栋、顶级产品配置核心价值：一线湖景、纯独栋、顶级产品配置核心价值梳理核心价值梳理本报告是严格保密的。南湖南湖纯独栋纯独栋品质典范住区品质典范住区唐山人的终极置业梦想本报告是严格保密的。客户来源客户来源置业目的置业目的特征特征关注因素关注因素市区市区（40-60%40-60%）别墅改善型以别墅首改为别墅首改为主，用于别墅第一居所别墅第一居所，追求别墅的居住形式，品质、细节、产品、环境、物业、品牌及总价等资源占有型私企业主，对城市资源的占有地段、资源、产品、品牌、总价近郊近郊（20-30%20-30%）（丰南、古冶、开平、（丰南、古冶、开平、丰润）丰润）别墅改善型90年代的富裕阶层，

30、以别墅首改别墅首改为主，为子子女买房或为父母买房养老女买房或为父母买房养老地段、品质、细节、产品、环境、资源、物业、配套、总价等资源占有型8080年代的富裕阶层年代的富裕阶层，矿产等私企业主，为家为家族或子女购买，族或子女购买，对城市资源的占有地段、资源、产品远郊远郊（10-20%10-20%）（迁安、迁西）（迁安、迁西）资源占有型8080年代的富裕阶层年代的富裕阶层，矿产等私企业主，为家为家族或子女购买族或子女购买，需求面积更大，对城市资源的占有地段、资源、产品丰润丰润市区市区开平开平古冶古冶迁西迁西迁安迁安遵化遵化丰南丰南对话唐山顶级财富人对话唐山顶级财富人群群本报告是严格保密的。34 控

31、制面积，缩小产品面积段至控制面积，缩小产品面积段至400-400-600600平米，平米，放大放大400400平米户型数量，保证现金平米户型数量，保证现金流流户型面积及配比原则户型面积及配比原则本项目户型配比本项目户型配比产品类型产品类型面积面积比例比例现金流产品现金流产品400-450400-45050%50%明星产品明星产品500-550500-55040%40%楼王产品楼王产品600-700600-70010%10%在施工条件允许的情况下，尽量调整户型为正南北方向，东西向入户调整为南北向入户。户型扭正户型扭正+ +南北向入户南北向入户产品规划调整产品规划调整本报告是严格保密的。产品类型产

32、品类型面积面积总价总价比例比例现金流产品现金流产品400-450400-450800-900800-900万万50%50%明星产品明星产品500-550500-5501000-12001000-1200万万40%40%楼王产品楼王产品600-700600-7001200-15001200-1500万万10%10%通过控制面积达成控制总价，总价控制在通过控制面积达成控制总价，总价控制在800-800-15001500万元，单价约为万元，单价约为21000-2200021000-22000元元/ /平米。平米。本报告是严格保密的。2011-20122011-20122012-20132012-20

33、132013-20142013-2014一期一期:现金流现金流产品面积产品面积客户范围客户范围面积段：400-600平米配比：400平米占50%500平米占40%600平米占10%面积段：400-600平米配比：400平米占30%500平米占40%600平米占30%面积段：500-800平米配比：500平米占30%600平米占50%800平米占20%二期二期:价值拉升价值拉升三期三期:利润兑现利润兑现以唐山市区及丰南以唐山市区及丰南区域顶级财富客户区域顶级财富客户为主为主远郊客户的资产处远郊客户的资产处置型及资源占有购置型及资源占有购买增多买增多覆盖全部唐山客户，覆盖全部唐山客户，唐山区域外客

34、户开唐山区域外客户开始进入始进入发展阶段发展阶段本报告是严格保密的。城心湖岸之雍华城堡、家族传承之荣耀封地城心湖岸之雍华城堡、家族传承之荣耀封地本报告是严格保密的。顶级豪宅模式打造顶级豪宅模式打造KPIKPI区域价值区域价值内部资源内部资源附加资源附加资源外部资源外部资源区域环境区域环境稀缺资源稀缺资源景观资源景观资源产品设计产品设计规划设计规划设计高端配套高端配套引入名校引入名校物业服务物业服务具有发展前景和成为核心区域的特质具有发展前景和成为核心区域的特质具有良好的生态环境和稀缺的景观资源具有良好的生态环境和稀缺的景观资源拥有独一无二的外部景观资源拥有独一无二的外部景观资源具有层次感和变化

35、感，规划具有创新度具有层次感和变化感，规划具有创新度内部景观打造要精致和注意细节，超越平台水平内部景观打造要精致和注意细节，超越平台水平景观打造具有点睛之笔，实现一夜倾城景观打造具有点睛之笔，实现一夜倾城户型设计等满足高端人士的需求，体现纯粹性户型设计等满足高端人士的需求，体现纯粹性户型设计要具有创新性，满足舒适度和别墅感户型设计要具有创新性，满足舒适度和别墅感产品附加值做足，比如精装修和高质量的材质产品附加值做足，比如精装修和高质量的材质引入星级酒店、引入星级酒店、VIP俱乐部等体现身份俱乐部等体现身份引入国际幼儿园、重点高中，解决业主后顾之忧引入国际幼儿园、重点高中，解决业主后顾之忧管家式

36、服务，真正抬高豪宅品质的方式管家式服务，真正抬高豪宅品质的方式基本要素基本要素必要动作必要动作加分动作加分动作本报告是严格保密的。奢华感奢华感什么是法式风情？什么是法式风情？尊 贵 的尊 贵 的 浪 漫 的浪 漫 的 文 化 的文 化 的 传 承传 承 的的法式法式亮点产品打造体系亮点产品打造体系在传统豪宅在传统豪宅KPI上附属文化感上附属文化感为什么从公馆风格向法式风情转变？为什么从公馆风格向法式风情转变？法式风格打造最能体现出项目的贵法式风格打造最能体现出项目的贵族气质；族气质；在唐山这座城市迈向巨大发展前景在唐山这座城市迈向巨大发展前景的同时，经典的舶来文化将为其带来的同时，经典的舶来文

37、化将为其带来新生活的气息。新生活的气息。时尚感时尚感品质感品质感文化感文化感尊贵感尊贵感私密感私密感本报告是严格保密的。尊贵的尊贵的浪漫的浪漫的文化的文化的传承的传承的立面立面经典的法式风格处理，经典的法式风格处理，配合稳重色系，强调尊配合稳重色系，强调尊贵大气的社区意象贵大气的社区意象石材立面长期保持品质石材立面长期保持品质体现家族传承感体现家族传承感户型户型带有法式符号的户型设带有法式符号的户型设计，强调奢华感计，强调奢华感强调对称性、艺术感的强调对称性、艺术感的设计设计入口入口用足法式符号，强化仪用足法式符号，强化仪式感式感建筑的细部处理，体现建筑的细部处理，体现法式风格的优雅法式风格的

38、优雅园林园林强调法式园林恢宏之感强调法式园林恢宏之感注重轴线对称，在局部注重轴线对称，在局部复原法式园林的优雅布复原法式园林的优雅布局局分组团主题园林营造，分组团主题园林营造，强调邻里之间、人与自强调邻里之间、人与自然之间的互动然之间的互动会所会所用材豪华、做工细腻，用材豪华、做工细腻，充满法式贵族风情充满法式贵族风情功能设计、内装体现文功能设计、内装体现文化感化感族徽族徽象征贵族的徽章刻印，象征贵族的徽章刻印，具备唯一性、尊贵感具备唯一性、尊贵感刻印在铁艺及路面等处，刻印在铁艺及路面等处，体现历久弥新之感体现历久弥新之感产品重点打造体系：产品重点打造体系：本报告是严格保密的。立面立面户型户型

39、入口入口园林园林会所会所族徽族徽文化石文化石+ +石材石材法式新古典主义风格配合符号元素，展现稳重大气法式新古典主义风格配合符号元素，展现稳重大气风格之魂风格之魂石材石材文化石文化石+ +石材：运用法式新古典主义风格元素符号石材：运用法式新古典主义风格元素符号生活感：建筑上半部运用文化石，赋予文化感及生活气息生活感：建筑上半部运用文化石，赋予文化感及生活气息品质感：建筑下半部多采用石材，表现品质感，一种有厚品质感：建筑下半部多采用石材，表现品质感，一种有厚度的形式美，表现出一种历史感，度的形式美，表现出一种历史感，生活之魂生活之魂文化石文化石本报告是严格保密的。立面立面户型户型入口入口园林园林

40、会所会所族徽族徽双向旋转楼梯双向旋转楼梯+ +半圆形露台半圆形露台+ +八角窗八角窗法式新古典主义风格配合符号元素，展现奢华舒适法式新古典主义风格配合符号元素，展现奢华舒适B1B1：196.1196.1平米平米1F1F：184.57184.57平米平米2F2F：137.18137.18平米平米格拉斯小镇格拉斯小镇本报告是严格保密的。立面立面户型户型入口入口园林园林会所会所族徽族徽双向旋转楼梯双向旋转楼梯+ +半圆形露台半圆形露台+ +八角窗八角窗法式新古典主义风格配合符号元素，展现奢华舒适法式新古典主义风格配合符号元素，展现奢华舒适B1B1：290.44290.44平米平米1F1F：260.6

41、3260.63平米平米2F2F：165.38165.38平米平米格拉斯小镇格拉斯小镇本报告是严格保密的。立面立面户型户型入口入口园林园林会所会所族徽族徽双向旋转楼梯双向旋转楼梯+ +半圆形露台半圆形露台+ +八角窗八角窗法式新古典主义风格配合符号元素，展现奢华舒适法式新古典主义风格配合符号元素，展现奢华舒适星海湾壹号星海湾壹号本报告是严格保密的。立面立面户型户型入口入口园林园林会所会所族徽族徽高度高度+ +厚度厚度+ +繁复繁复高大门体展现历史厚重感，精细纹路彰显尊贵高大门体展现历史厚重感，精细纹路彰显尊贵高昂的门第精神高昂的门第精神综合世界十大官邸宫殿大门气质综合世界十大官邸宫殿大门气质采用

42、意大利先进纯铜锻造工艺，采用意大利先进纯铜锻造工艺，2020年以上精湛技艺老工匠千锤百炼，历时年以上精湛技艺老工匠千锤百炼，历时1 1年时间完工，年时间完工，每扇门价值等同一辆奥迪。每扇门价值等同一辆奥迪。本报告是严格保密的。立面立面户型户型入口入口园林园林会所会所族徽族徽法式园林主题法式园林主题放大法式园林轴线对称、几何造型的风格元素放大法式园林轴线对称、几何造型的风格元素几何造型几何造型的元素放大，配合高的元素放大，配合高中低相关、多样的中低相关、多样的乔灌草木的乔灌草木的植物搭配植物搭配，营造出法式风情的，营造出法式风情的多重园林景观多重园林景观本报告是严格保密的。立面立面户型户型入口入

43、口园林园林会所会所族徽族徽以喷泉水系、法式梧桐、组合花坛、法式雕塑以喷泉水系、法式梧桐、组合花坛、法式雕塑四大法式园林元素为基础，分组团营造园林主题四大法式园林元素为基础，分组团营造园林主题喷泉水系喷泉水系法式雕塑法式雕塑组合花坛组合花坛梧桐大道梧桐大道以罗纳大区传奇小镇为原本以罗纳大区传奇小镇为原本分组团营造园林主题分组团营造园林主题D-D-依云依云EvianEvian喷泉水景主题喷泉水景主题E-E-格里尼昂格里尼昂-Grignan-Grignan鲜花主题鲜花主题F-F-尼翁尼翁NyonsNyons活力橄榄主题活力橄榄主题本报告是严格保密的。立面立面户型户型入口入口园林园林会所会所族徽族徽动

44、静双会所配置动静双会所配置提供同一圈层的社交平台提供同一圈层的社交平台双会所设置双会所设置西区会所为主会所，以商务休闲功能为主，兼有生活配套服务；东区会所为副会所，以运动健身功能为主，主要对社区内部开放，兼有及生活配套服务。生活配套：生活配套：购物超市、餐饮、干洗中心、银行、洗车服务点。运动配套：健身器械、体操/瑜伽房、网球场、游泳池、商务配套：多功能厅（两层挑空，可作为贵宾室）、会议室、视听室、娱乐休闲：棋牌室、红酒及雪茄吧、SPA。本报告是严格保密的。立面立面户型户型入口入口园林园林会所会所族徽族徽一种定制符号而又内涵深刻一种定制符号而又内涵深刻是精神统领更是圈层象征是精神统领更是圈层象征

45、案例案例1 1：万科霞光道五号：万科霞光道五号玫瑰徽章玫瑰徽章金地紫乐府：案例金地紫乐府：案例2 2象征英国皇家的玫瑰徽章在园区中随处可见。象征英国皇家的玫瑰徽章在园区中随处可见。是定制符号、是精神统领、是身份的象征。是定制符号、是精神统领、是身份的象征。本报告是严格保密的。立面立面户型户型入口入口园林园林会所会所族徽族徽始终贯穿、象征圈层始终贯穿、象征圈层引起客户精神的共鸣引起客户精神的共鸣会所会所道具道具精装精装入户拱门大理石地面灯饰.销售夹名片电梯门牌玄关的理石拼花徽章是精神统领，无处不在，引徽章是精神统领，无处不在，引发客户的精神共鸣！发客户的精神共鸣！让徽章始终贯穿，真正成为圈层象征

46、让徽章始终贯穿，真正成为圈层象征本报告是严格保密的。原则：符合唐山人的居住方式和精神需求体系：展示大宅、尊贵、传承、私密、细节等品质体验打造关键点社区环境重点打造 园林/公共空间外围形象工程 建立环境、品质、尊贵的认知Action 2Action 4安防/设备设施/服务Action 1Action 3单体打造建议 别墅感打造标准产品打造体系标准产品打造体系本报告是严格保密的。外围形象工程外围形象工程外部区隔外部区隔必要的硬性区隔必要的硬性区隔红墙红墙+铁艺铁艺+高大绿植高大绿植增强安全性、营造私密感增强安全性、营造私密感12u北侧与青龙河相北侧与青龙河相邻部分邻部分软性绿地软性绿地+栈道，栈道

47、，放大亲河景观价值放大亲河景观价值首层区隔首层区隔公园绿化带公园绿化带铺满石子的甬路铺满石子的甬路+低矮绿植。低矮绿植。本报告是严格保密的。外围形象工程外围形象工程入口私家路入口私家路n漫步于宽敞开阔的柏油路面，欣漫步于宽敞开阔的柏油路面，欣赏周边的赏周边的绿地和鲜花绿地和鲜花，仿佛置身于，仿佛置身于童话世界，叫回家成为一种享受和童话世界，叫回家成为一种享受和荣耀；荣耀；n保证别墅区的私密性和规避道路保证别墅区的私密性和规避道路对别墅的噪声影响；注重对别墅的噪声影响；注重社区私密社区私密性、尊贵感和仪式感。性、尊贵感和仪式感。本报告是严格保密的。原则：符合唐山人的居住方式和精神需求体系：展示大

48、宅、尊贵、传承、私密、细节等品质体验打造关键点社区环境重点打造 园林/公共空间外围形象工程 建立环境、品质、尊贵的认知Action 2Action 4安防/设备设施/服务Action 1Action 3单体打造建议 别墅感打造标准产品打造体系标准产品打造体系本报告是严格保密的。u应用异形井盖完善细部处理。应用异形井盖完善细部处理。u采用铁艺围墙实现采用铁艺围墙实现“透绿透绿”。u人字型的地面铺装，体现项目特征人字型的地面铺装，体现项目特征u室内标准的室外木栏杆铜包件室内标准的室外木栏杆铜包件u与项目风格一致的指示系统与项目风格一致的指示系统u隐藏在绿植中的空调外机隐藏在绿植中的空调外机社区环境

49、打造社区环境打造细节处理细节处理本报告是严格保密的。社区环境打造社区环境打造小品小品园林景观园林景观带有艺术气质的人文小品，强化社区代表性的文化符号带有艺术气质的人文小品，强化社区代表性的文化符号具有托斯卡纳风格的陶罐具有托斯卡纳风格的陶罐本报告是严格保密的。社区环境打造社区环境打造声感声感水声：水声：出水口相对隐蔽，让人听声知水；鸟声：鸟声：树上设置人工鸟窝，即生态，又能体现园林成熟；树叶声：树叶声：园林局部刻意留下落叶区，保留踩落叶的声感；背景音乐：背景音乐：仿石园林音箱，园林中播放“神秘园”等轻音乐；声感声感：蝉躁林逾静，鸟鸣山更幽：蝉躁林逾静，鸟鸣山更幽亲切感亲切感本报告是严格保密的。

50、社区环境打造社区环境打造全地下车库全地下车库最先进的人车分流理念最先进的人车分流理念社区拒绝所有汽车进入，小区专用出入口直接社区拒绝所有汽车进入，小区专用出入口直接出入地下车库出入地下车库客户为此买单的理由客户为此买单的理由为爱车寻找一个免受日晒雨淋、为爱车寻找一个免受日晒雨淋、剐蹭的场所剐蹭的场所 为老人小孩安全生活的环境为老人小孩安全生活的环境本报告是严格保密的。原则：符合唐山人的居住方式和精神需求体系：展示大宅、尊贵、传承、私密、细节等品质体验打造关键点社区环境重点打造 公共空间外围形象工程 建立环境、品质、尊贵的认知Action 2Action 4安防/设备设施/服务Action 1A

51、ction 3单体打造建议 别墅感打造标准产品打造体系标准产品打造体系本报告是严格保密的。单体打造建议单体打造建议别墅入户别墅入户n别墅的入户处理，有助于增加增加别墅的私家领地感别墅的私家领地感；n手法一：入户门廊入户门廊n手法二：院门院门入户门与前院相结合，院门即为入门，作为住家内外的分隔；n手法三：地台地台u穿过三穿过三重庭院到重庭院到达私家入达私家入户门户门仪式感仪式感本报告是严格保密的。单体打造建议单体打造建议精装庭院精装庭院 围墙 木栅栏 木制休闲花架 下沉庭院装饰墙面 艺术地面铺装 户外休闲桌椅 壁泉或小型水景 精装小院配置标准：一棵石榴树+围合绿篱+草皮。精精装装庭庭院院的的构构

52、成成部部分分u多种植被构筑的多层次园林富于变化多种植被构筑的多层次园林富于变化植物的选择标准体现在创造立体空间的层次差异、颜色上的视觉差异、时间上的季节差异，以及真正使用中的软性分隔作用和后期低廉的维护成本，另外是符合建筑本身的风格。u在庭院内构筑互在庭院内构筑互动的平台动的平台打造喝茶、烧烤等功能性空间，对庭院生活的演绎，易于吸引客户的共鸣本报告是严格保密的。别墅细节演绎别墅细节演绎本报告是严格保密的。打造关键点社区环境重点打造 规划/园林/公共空间外围形象工程 建立环境、品质、尊贵的认知Action 2Action 1原则：符合唐山人的居住方式和精神需求体系：展示大宅、尊贵、传承、私密、细

53、节等品质体验Action 3单体打造建议 户型/别墅感打造Action 4安防/设备设施/服务标准产品打造体系标准产品打造体系本报告是严格保密的。 第一层防护：第一层防护：小区入口训练有素的保安，对于非社区内人员进入进行登记。 第二层防护：第二层防护：小区周边设置探测器和摄像头，紧急情况下可自动报警并录下现场画面，小区内多个招援按钮，可随时呼叫管家援助； 第三层防护：第三层防护：24小时保安巡逻，保证社区安全私密；设置专门的管家，对每户的安全情况进行实时掌握。 第四层防护：第四层防护：每户配置智能化门锁等形成特色安全保护； 第五层防护：第五层防护：户内安全防范系统设置红外线探测器、紧急按钮，厨

54、房设置火灾探测器，煤气泄漏探测器等一系列先进的户内报警系统。 五重安防措施五重安防措施安防打造安防打造五重安防保障社区安全五重安防保障社区安全本报告是严格保密的。科技因子具体内容客户感知价值高中低外窗系统断热铝型材、内外铝合金窗、双层中空断热铝型材、内外铝合金窗、双层中空保温隔音玻璃；保温隔音玻璃；外墙保温系统复合绝热墙体； 屋面及地下系统屋顶保温板、铝箔阻隔膜技术、地下保温截面（冬暖夏凉）；新风系统全置换式新风系统；全置换式新风系统； 防噪系统墙壁挤塑聚苯材料、门窗内装隔音隔热墙壁挤塑聚苯材料、门窗内装隔音隔热胶条、陶粒混凝土加厚楼板；胶条、陶粒混凝土加厚楼板； 采暖系统地板采暖；地板采暖；

55、 卫生系统中央吸尘、食物垃圾处理、置换式垃圾周转箱；水处理系统中水回收利用、墙排直饮水、雨水收集系统；智能操作系统可视系统、三表出户可视系统、三表出户网络智能家电、远程控制终端设备、智能电梯其它太阳能能源系统 地热系统 植被绿色屋顶 低耗水洁具 节能灯具重点打造的方向重点打造的方向选择控制成本选择控制成本项目项目设备设施建议设备设施建议n 重点打造外窗重点打造外窗保温、隔音系统保温、隔音系统/ /采暖系统采暖系统/ /三线入三线入地、四表出户、可地、四表出户、可视对讲视对讲本报告是严格保密的。物业管理物业管理精细精细周到周到n规划片区保洁，责任到人头上，每人所辖区域每2小时要清洁一次n抹擦不同

56、的地方所用抹布的质地也有所区别（如毛巾、晴纶、棉布等）n垃圾箱上烟碗里的烟头不能超过5个n雨停后1小时内要求路上看不到积水n特约钟点工自带鞋套持派工单上门，为保证效果一套房屋的清洁是从哪间屋子先开始，是从天花板开始还是从地开始，厨房是哪个部位开始都有严格的程序，离开时请业主在派工单上填写回复并在单子上业主n不准留长指甲n上岗时制服衣兜里不能放鼓鼓的东西n穿制服时不能露出自己里面的衣服，冬天制服里的毛衣必须配深色n保安制服常年在洗衣店干洗n决不能和业主发生争执，哪怕是有不礼貌语言也要开除n除各定岗和巡岗外另备应急队24小时待命（如出现电梯困人、火灾、涝灾、盗贼等事故）本报告是严格保密的。借鉴 万

57、科万科霞光道五号霞光道五号故事营销体系故事营销体系以讲故事的方式向以讲故事的方式向客户传递项目价值点，变僵化客户传递项目价值点，变僵化“售卖式售卖式”营销为生动的营销为生动的“体验式体验式”营销。营销。本报告是严格保密的。讲稀缺讲稀缺只为少数人占有只为少数人占有地段稀缺地段稀缺水上公水上公园园天天塔塔奥体中心奥体中心（水滴）（水滴）1. 1. 城市核心地段，仅有的城市核心地段，仅有的155155席席联排别墅；联排别墅；2. 2. 地上地上3 3层约层约254254平米，地下平米，地下1 1层层约约8080平米，均质的户型面积带来平米，均质的户型面积带来均质的客户层次。均质的客户层次。产品稀缺产

58、品稀缺1.1.水上东板块，城市核心地段，天津传水上东板块，城市核心地段，天津传统富人区；统富人区；2.2.闹中取静、大隐于市，卫津路尽人皆闹中取静、大隐于市，卫津路尽人皆知，却少有人知道霞光道，真正的富人知，却少有人知道霞光道，真正的富人生活方式。生活方式。本报告是严格保密的。讲传承讲传承唯复古者才历久弥新唯复古者才历久弥新建筑形态：建筑形态：尖屋顶、老虎窗、烟囱、拱门尖屋顶、老虎窗、烟囱、拱门典型的都铎建筑元素典型的都铎建筑元素古文化砖古文化砖蘑菇石蘑菇石西班牙砂岩西班牙砂岩用材：用材：古文化砖、蘑菇石、西班牙砂岩古文化砖、蘑菇石、西班牙砂岩石材石材代替涂料，细部演绎都铎风格代替涂料，细部演