我国物业管理服务行业发展历程及趋势

1、我国物业管理服务行业发展历程及趋势制冷及低温工程081951鲍英豪从1981年3月全国第一家物业管理公司-深圳I市物业管理公司的设立，至 今全国已有各类物业管理公司2000余家，从业人员近200万人。可以看到随着 经济与房地产业地高速发展，人们对物业管理的要去也越来越高。 回顾我国的物 业管理发展历程，大致可以分为3个阶段：探索和起步阶段、规范化发展阶段、 市场化阶段。可近些年来，物业管理实际工作中，其状况让人难以满意，存在许 多问题，这就需要相应的对策去完善，制定发展策略。 关键词：物业管理发展历程问题发展对策 发展历程：第一阶段：从1981年3月到1994年3月，这是我国物业管理探索和起步

2、的 时期。1981年3月10日，全国第一家物业管理公司一一深圳市物业管理公司成 立。此后，一直代表我国物业管理发展方向和先进水平，走在全国物业管理前列的深圳市，在物业管理体制、管理模式、运营机制、管理立法等方面进行了一系 歹0富有创造性地探索和尝试：1983年，深圳市国际商业大厦为全国第一个实施 物业管理的大厦;1985年，深圳市鹏基工业区为全国第一个实施物业管理的工 业区；1989年，深圳市所有房管所停止政府补偿，成立物业管理企业，为全国 第一；1991年，深圳住宅局以莲花二村为试点，开始规范化物业管理的试点；1992年，深圳市住宅局与建设部房地产业司联合组建培训中心，对物业管理人 员实行培

3、训；1993年，深圳市率先成立了全国第一家物业管理协会。在这阶段 中，我国物业管理主要是沿海城市和大城市开始起步，尽管物业管理法规不健全，制度不完善，但物业管理的雏形已经形成，并为后来全国物业管理的大发展， 在 理论上和实际上打下了坚实基础。第二阶段：1994年4月到1999年5月，是我国物业管理开始进入规范化发 展的阶段。其中物业管理立法明显加快：1996年国家计委、建设部联合下发了 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法；1996年9月，建设部人事教育司 和房地产业司联合下发了 关于实行物业管理企业经理、 部门经理、 管理员岗位 培训持证上岗制度的通知 ；1998年3月，财政部下发了物业管理

4、企业财务管 理规定；1998年11月，建设部下发住宅共用部分、共用设施设备维修基金 管理办法。还有物业管理队伍迅速壮大：1994年，全国物业管理企业5000家， 从业人员10万余人；至U 1997年底，企业达8000家，从业人员近白万人；1998年底，企业12000家，从业人员150万人。物业管理水平明显提高：1995年8月建设部在宵岛市召开了全国物业管理工作座谈会，进一步推动和发展社会化、 专业化、企业化的新体制，对于推动新住宅小区物业管理起到了加速作用。海南、上海、广东、宵岛等一大批物业管理协会成立。随之高等教育自学考试开设 了物业管理专业专科。第三阶段：1999年5月至今，是我国物业管理

5、快速发展和市场化时期。物 业管理队伍迅速壮大，成为一个独立行业；物业管理各种配套设施政策进一步完 善；各地物业管理招标项目日益增多； 物业管理大量专著出版；全国物业管理协 会2000年10月15号在北京成立；物业管理立法步伐加快。 面临的问题：物业管理在我国还届于一个新兴行业， 正处于发展阶段，还面临着诸多的矛 盾和制约因素。1.物业管理覆盖面小，发展不平衡，经济发达地区与经济不发达地区差距较大。我国的物业管理，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展 水平和居民收入水平等因素的影响，目前物业管理覆盖仍然偏小，南方、经济发 达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达

6、地区、内陆城市 和中小城市推进的较慢。可以看出，物业管理在我国仍有很大潜力。2.专业人才匮乏影响物业管理行业向深层次发展。物业管理行业发展时间较短， 物业管理人才大都是从其他专业转过来的人员，他们缺乏专业知识和系统的培训，胜任单一普遍岗位工作的人才多， 胜任多个岗位工作的复合型人才少； 初级 管理人才多，高级管理人才少；特别是能担任部门经理以上职务的人才更少。 大 家渐渐认识到物业管理出了专业知识以外。还需要学习法律、经营。心理学等多 学科，为了行业的高质量发展，人才培训势在必行。3.物业管理市场建设不完善。近些年来，物业管理企业如雨后春笋股出现，但物 业管理的市场化程度仍然偏低，同行业之间缺

7、乏公平的市场竞争机制。 一方面有 实力的物业管理企业难以找到项目，只能在原经营模式上艰难支持；另一方面企 业想聘用自己满意的物业管理公司却无门路。 有的虽然公开招标，但存在虚假承 诺、暗箱操作等不正当竞争手段，这些都影响物业管理的健康发展。4.物业管理企业的经营能力不足。目前大都物业管理企业存在规模效益差，发展后劲不足的问题。加之过分强调服务，使得企业忽视自身建设，既不经常开展专 业技术培训，也没有建设严格的各级各类人员岗位责任和考核标准，使物业管理服务内容和质量很难做到。5.产权人、使用人参与意识差，业主委员会组建不及时，作用发挥不好。眼下， 一些城市住宅小区业主委员会组建不及时， 有的未按

8、规定通过民主选取产生，有 的不能代表产权人的作用。部分业主对物业管理的意识还很落后。这也阻碍物业 管理发展的不利因素。发展趋势：一. 采取多种渠道培养物业人才。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的素质，而且要掌握现代管理科学技术，并 善于运用于实践。需要加强员工的业务培训和技术培训， 多学习，增强企业的党 争力。二. 物业管理企业的专业化、规模化发展。现在很多物业管理企业大包大揽，过 分强调自己的队伍，一些本可以外包给专业服务公司的业务， 也要自己十，很勉 强地为业主提供各种服务，这样，既使自己的管理成本居高不下，也使专业服务 公司无事可做。而根据国外物业

9、管理企业的发展历程， 物业管理行业将走向专业 化道路，即物业管理公司仅仅是一个管理机构，其他如活洁、绿化、设备维护等 均由专业化公司去实施，一个20万平方米的小区只需要一个管理员。中国物业管理也正向着这一趋势发展。目前的如电梯公司、绿化公司、活洁公司等专业公 司都如雨后春笋股出现。同时由于专业公司的专业化、低成本、高标准的优势， 也可使管理效果大大提升,在物业管理费标准不能轻易变动的情况下， 效益是明 显的。三. 走法制路线，完善物业行业法律法规。市场经济是以立法委保障的经济体制， 而且物业管理涉及的范围十分广泛，既涉及物业管理企业与政府、物业管理行政 主管部门、上级管理部门的关系，乂涉及物业管理企业与供水、供电、供暖、煤 气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、 派出所、居委会等关系。这些关系如果没有法律、法规进行规范和调整，难以保 证物业管理健康、