修建性详细规划内容和深度要求

1、修建性详细规划内容和深度要求修建性详细规划内容和深度要 求修建性详细规划内容和深度要求详细规划的主要内容 :详细规划的主要任务是：以总体规划 或 者分区规划为依据，详细规定建设用地的各项 控制 指标和其他规划管理要求，或者直接对建设 作出具 体的安排和规划设计。 详细规划分 为控制性详细规划和修建性详细规划。根据城市规划的深化和管理的需 要， 一 般应当编制控制性详细规划，以控制建 设用地性 质、使用强度和空间环境，作为城市规 划管理的依 据，并指导修建性详细规划的编 制。修建性详细规划修建性详细规划 site pla n施的一以城市总体规划、分区规划或控制性详 细规划为依据，制订用以指导各项

2、建筑和工程设 的设计和施工的规划设计。是城市详细规划种。内容根据建设部城市规划编制办法，修建性详细规划应当包括下列内容：1、建设条件分析及综合技术经济论证；2、作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；3 道路交通规划设计； 、 绿地系统规划设计；4 工程管线规划设计； 竖向规划设计；估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效6修建性详细规划的文件和图纸包括：修建性 详 细规划设计说明书、规划地区现状图、规划总 平面 图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规 划设计 意图的透视图等。基础资料修建性详细规划可以由有关单位依据控 制 性详细规划及建设主管部门 （城乡规划主管 部 门）

3、提出的规划条件，委托城市规划编 制单位编 制。修建性详细规划需收集的基础资料，除控制性详 细 规划的基础资料外，还应增加：（一）控制性详细规划对本规划地段的要 求；（二）工程地质、水文地质等资料；（三）各类建筑工程造价等资料。修建性详细规划的成果（一）规划说明书1、现状条件分析；2、规划原则和总体构思；3、用地布局；4、空间组织和景观特色要求；5、道 路和绿地系统规划；6、各项专业工程规划及管网综合；7、竖向规划；8、主要技术经济指标，一般应包括以下各 项：1 ）总用地面积；2 ）总建筑面积；3 ）住宅建筑总面积，平均层数；4 ）容积率、建筑密度；5 ）住宅建筑容积率，建筑密度；6 ）绿地率。

4、7 ）工程量及投资估算。（二）图纸1、规划地段位置图。标明规划地段在城市 的 位置以及和周围地区的关系；2、规划地段现状图。图纸比例为 1/500 ?1/2000 ，标明自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地和建筑的范围、性质、层数、质 量 等；3、规划总平面图。比例尺同上，图上应标 明 规划建筑、绿地、道路、广场、停车场、河湖 水面的位置和范围 ;4、道路交通规划图。比例尺同上，图上应 标 明道路的红线位置、横断面，道路交叉点坐标、 标 高、停车场用地界线；5、竖向规划图。比例尺同上，图上标明道 路 交叉点、变坡点控制高程，室外地坪规划标 高；6、单项或综合工程管网规划图。比例尺同 上

5、 , 图上应标明各类市政公用设施管线的平面位 置、管 径、主要控制点标高，以及有关设施和构 筑物位 置；7、表达规划设计意图的模型或鸟瞰图。二、控制性详细规划控制性详细规划 regulatory pla n以城市总体规划或分区规划为依据，确 定 建设地区的土地使用性质和使用强度的控制 指标、 道路和工程管线控制性位置以及空间环境 控制的规 划要求。根据城市规划编制办法第二十二条 至 第二十四条的规定，根据城市规划的深化和 管 理的需要，一般应当编制控制性详细规 划，以控 制建设用地性质，使用强度和空 间环境，作为城 市规划管理的依据，并指 导修建性详细规划的编 制。规划的主要内容规划要求：以城

6、市总体规划或分区规划为依据，确定建 设 地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、 道路 和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 控制性详细规划应当包括下列 内容： 详细规定所规划范围内各类不同使用 性质 用地的界线，规定各类用地内适建、不适建 或者有 条件地允许建设的建筑类型；规定各地块建筑高度、建筑密度、容积 率、 绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、 停车泊 位、建筑后退红线距离、建筑间距等要 求； 提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求； 确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高； 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；制定相应的土地使用与建筑管理规控制

7、性详细规划的文件和图纸应当包括控制性详细规划文件包括规划文本和 附件， 规划说明及基础资料收入附件。规划文本 中应当包 括规划范围内土地使用及建筑管理规 疋； 控制性详细规划图纸包括：规划地区现 状 图、控制性详细规划图纸。图纸比例为 1/1000 1/2000. 修建性详细规划根据城市规划 编 制办法第二十五条至第二十七条的规定，对于 当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规 划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施 工。修建性详细规划中建设项目总平面规划的内容和深度： 内容包含：规划说明书、现状图、总平面规划图、 道路系统规划图、绿地系统规划图、用地竖向规 划 图、工程管线规划及管网综合

8、规划图等文件图 纸1、总平面规划图中应明确下列有关内容：（1）城市道路坐标、高程、红线宽度及分幅、 转 弯半径等；（2）建设用地边界各拐点坐标，用地范围及相 邻 周边地貌地物；（3）用地范围内主要道路控制点坐标、道路宽 度 及出入口的位置；（4）建筑物功能、编号、坐标及室内高程，各 建 筑物基底面积、层数及高度（列表）；（5）建筑间距，建筑物退让（离界或离线）距 离；（6）公共设施配套项目功能，设置的具体位置， 用地界线等；（7）绿地界线，绿地布局；（8）室 外场地各控制点坐标、设计高程；（9 ） 道路控制红线等各类控制线的具体位 置 .（10） 各类用地平衡表和技术经济指标统计表（ 含总用地

9、面积、总建筑面积、地下建筑面积、 建 筑密度、容积率、绿地率、公共绿地面积、人 均公 共绿地、地上泊车数量、地下泊车数量、人 口规 模、总户数、居住建筑面积、居住人口毛密 度、居 住人口净密度等 ） 。2、道路系统规划图：应确定道路等级，道路宽 度、 控制点坐标、高程、转弯半径，主要道路断 面形式，出入口定位坐标、宽度，地上、地下泊 车范围 和泊车布局、泊车量等。3、绿地系统规划图：应确定绿地功能、范围、 用地 面积，选择树种，进行绿地景观和设施设计 等。4、用地竖向规划图：应确定地形地貌的利用， 进行土方平衡，确定各控制点的坐标、高程和地 面 排水方向、坡度、高程等。5、工程管线规划及管网综

10、合规划图： 包括给水、 排水、电力、电信、有线电视、燃气各专业管线 和 管网综合规划等。规划内容包括负荷预测、外部管线现状、地坪标 高、排水管道标高、各类管线走向、管线位置、 主 要管线管径，并需取得相关主管部门的初步意 见。6、主要建筑平、立、剖面图。7、修建性详细规划图纸比例为 1:500 或 1:1000 。凡报批建设项目总平面规划，须提供如下图纸、 资 料：1 现状条件分析；2、规划原则和总体构思；3、用地布局；4、空间组织和景观特色要求；5、道 路和绿地系统规划；6、各项专业工程规划及管网综合；7、竖向规划；8 主要技术经济指标，一般应包括以下各 项：1 ）总用地面积；2 ）总建筑面

11、积；3 ）住宅建筑总面积，平均层数；4 ）容积率、建筑密度；5 ）住宅建筑容积率，建筑密度；6 ）绿地率。7 ）工程量及投资估算。旅游景区中的修建性详细规划修建性详细规划是指以城市总体规划、分区 规 划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各 项建 筑和工程设施的设计和施工的规划设计。 在现行旅游规划体系中，旅游区修建性详细规划 是 旅游区规划体系中最具体、最细致的一个层 次，是 联系旅游区总体规划和施工图设计的重要 环节，也 是整个旅游区规划体系中对规划深度和 具体内容较 难把握的一个规划阶段。按照现行旅游规划通则，旅游规划包括旅游发展规划 和旅游区规划两个部分。旅游区规划按规划层次 分 为总

12、体规划、控制性详细规划、修建性详细规 划 等。其中修建性详细规划的任务，是在总体规 划或 者控制性详细规划的基础上，对当前要建设 的地 段，进一步深化和细化，用以指导各项建筑 和工程 设施的设计和施工。一、修建性详细规划内容包括：(1) 建设条件分析及综合技术经济论证；(2) 作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观 规划 设计，布置总平面图；(3) 道路交通规划设计；(4) 绿地系统规划设计；(5) 工程管线规划设计；(6) 竖向规划设计；(7) 估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效 修建性详规文件和图纸主要包括：(1) 修建性详细规划文件为规划设计说明书 ;规 反映(2) 修建性详细规划图

13、纸包括：规划地区规划图、 划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、 规划设计意图的透视图。图纸比例为 1/500-1/2000 。三、修建性详规实施步骤：1、成立组织机构2、收集必要规划资料A、 本地区城市总体规划、分区规划或控制性 详细规划资料；B、现行规划相应规范、要求C、现有场地测量和水文地质痪料调查；D、人口资料及本区经济发展情况调查；E、供水、供电、排污等情况调查；F、居民消费水平调查；3、根据规范计算出本小区各项规划指标4、确定路网和排水排污体系案；5、确定需拆除及改造项目，并议定赔偿搬迁方6、确定活动中心与绿化位置7、绘制总平面和坚向设计；8 各基本原则经济指标分析；9、编制文本

14、说明10、组织相关专业人员评审；11、报规划主管部审批；四、修建性详细规划的成果（一）修建性详细规划说明书1、现状条件分析；2、规划原则和总体构思；3、用地布局；4、空间组织和景观特色要求；5、道 路和绿地系统规划；6、各项专业工程规划及管网综合；7、竖向规划；8 主要技术经济指标，一般应包括以下各项 :1) 总用地面积；2) 总建筑面积；3) 住宅建筑总面积，平均层数；4) 容积率、建筑密度；5) 住宅建筑容积率、建筑密度；6) 绿地率。9、工程量及投资估算(二)修建性详细规划图纸1、修建性详细规划地段位置图。标明规划地段 在城市的位置以及周围地区的关系；1/500工程质量2、修建性详细规划

15、地段现状图。图纸比例为 ? 1/2000 ，标明自然地形地貌、道路、绿化、 管线及各类用地和建筑的范围、性质、层数、3、规划总平面图。比例尺同上，图上应标明规 划建 筑、绿地、道路、广场、停车场、河湖水面 的位置 和范围。4、修建性详细规划道路交通规划图。比例尺同上，图上应标明道路的红线位置、横断面，道路 交叉点 坐标、标高、停车场用地界线；5、修建性详细规划竖向规划图。比例尺同上， 图上标明道路交叉点、变坡点控制高程，室外地 坪 规划标高；6、修建性详细规划单项或综合工程管网规划图。 比例尺同上，图上应标明各类市政公用设施管线 的 平面位置、管径、主要控制点标高，以及有关 设施 和构筑物位置

16、；一、修建性详细规划与上位规划修建性详细规划的上位规划主要指该旅游 区的 总体规划或控制性详细规划。旅游区总体规 划是为 了更好地保护、开发、利用和经营管理旅 游区，使 其发挥多种功能和作用而进行的各项旅 游要素的统 筹部署。控制性详细规划通过一些量 化的指标体系，对旅游区的土地使用、景观系统、 设施配套、 行为活动等进行定量、微观的控制。 修建性详细规 划则是针对旅游区内当前要建设 的地块，进行总平面布局和空间形态组织。按照旅游规划通则要求，旅游区在开发、建 设 之前，原则上应当编制总体规划，小型旅游区 可直 接编制控制性详细规划。在旅游区规划编制 实践 中，委托方为了缩短规划编制周期，节省

17、规 划编制 费用和规划评审费用，有时会要求将旅游 区规划的 3 个阶段合并为 2 个阶段，即仅编制总 体规划和修 建性详细规划，或者仅编制控制性详 细规划和修建 性详细规划。有时委托方甚至要求 直接绕过前两个 阶段，在没有编制总体规划和控 制性详细规划的情 况下，直接编制修建性详细规 划。在整个规划体系中，不同的规划阶段有不同 的 中心任务。上位规划是编制下位规划的重要依 据之 一，下位规划是对上位规划的延伸、 细化和 具体落 实。总体规划阶段需要解决的一些问题， 对旅游区 发展和建设来说，是必须予以解答的， 如分析旅游 资源特征，界定旅游区用地范围，研 究旅游区客源 市场，确定旅游区的性质和

18、主题形 象，确定旅游区内部功能分区，旅游区对外交通 布局，景观系统和 绿地系统总体布局，旅游区服务设施和附属设施规 划，近期建设规划等内容。控制性详细规划的一些内容也同样是不能回避 的，如旅游区内各类不同性 质用地的界线，各类 用地中适合建设、不适合建设 或者有条件地允许 建设的建筑类型等。在上述问题 没有得到解答以前，旅游区的修建性详细规划编制 工作便无法顺利进行。比如在总体规划阶段，旅游区功能分区和建筑景观系统、服务设施和附属设施规划，确定了 旅游 区内应包含几个建筑群，以及各个建筑群之间在功能、规模和空间等各方面的关系。在这个阶段，可以将每个建筑群作为一个点元素来看待，而不必将其展开。经

19、过研究论证和多次修改，确定了这些建筑群的科学合理性之后，再继续编制控制性详细规划和修建性详细规划，确定分地 块土地开发利用强 度控制指标，再将这些点展开 成面，进一步确定每 个建筑群内部各个建筑单体之间的功能划分、交通 联系、空间关系、建筑风 格及建筑体量、色彩等各 种关系。如果对总体规 划的统筹部署没有经过充分 的研究论证， 就编制 了修建性详细规划，可能会造 成对旅游区某些特 定地段空间安排与旅游区整体部 署不协调，而且 在进行评审时，有可能因为整个旅 游区建筑群设置不够合理而否定了修建性详细规划 的成果。 所 以说上位规划的内容对于修建性详细规 划编制 工作的顺利进行有着重大的影响。为了

20、配合旅游区建设需要和满足市场需求，有时在没有编制旅游区总体规划和控制性详细规划的情况下，规划编制单位直接承担修建性详细规划的编制任务。此时应特别注意处理好修建 性详细规划 与上位规划的关系，向委托方说明编 制总体规划的 重要性，将规划编制工作划分为两 个阶段。第一阶 段先就总体规划的一些重要内容 进行研究，主要包 括应在总体规划阶段完成的，对旅游区发展和建设较为重要的内容，以及对修 建性详细规划有重大影 响的内容，并就初步研究 成果和下一步编制修建性 详细规划的工作安排，与规划项目委托方、旅游区所在地政府相关部门、有关专家和群众代表进行充 分沟通。在基本 达成共识的基础上，再开展第二阶 段的工

21、作，即 全面开始编制修建性详细规划。二、修建性详细规划与施工图设计编制修建性详细规划要注重可操作性，这是毋庸置疑的。但是有人理解为总体规划基本没有什么可操作性，越是到深化的层次如修建性详细 规划，可操作性就应该越强。甚至有委托方 将可操作性理解为修建性详细规划可以取代施 工图 设计，依据修建性详细规划成果就可以直 接用来 建造一些建筑物和构筑物。其实这种理解是片面的。修建性详细规划可操作性应该贯穿于整个规划体系当中，尽管不同 的规划阶段需要解决的重点问题不同，但就其研究的范围来说，都应该具有可操作性。比如总体规划阶段所研究的旅游区客源市场，确定了旅游区开展宣传促销的重点地域和潜在消费群体，提

22、出了旅游区营销策略和宣传口号，在旅游区经营 过程中就具有很 强的可操作性。另外，旅游区内 部交通布局、景观 系统和绿地系统、服务设施和 附属设施、旅游区建 设时序等内容，也都具有很 强的可操作性。修建性详细规划应该具有很强的可操作性，并不意味着修建性详细规划可以取代施工图设计。就建筑物来说，总体规划、修建性详细规划和施工图设计三者之间的关系应该是：总体规划研究旅游区内部各个建筑群之间的关系，修建性 详细规划研究一个特定建筑群内部各个建筑单 体之间的关系，施 工图设计研究每个建筑单体的 建造方案。具体地 说，在编制总体规划时，应根 据旅游区功能分区和建筑景观系统，以及基础设 施、服务设施、附属设

23、 施建设需要，确定旅游区 内应建造几处建筑群，这 些建筑群坐落在什么位置，应该具备哪些具体功 能，规模有多大等。然后根据总体规划所确定的旅 游区建设时序，对于 当前要建设的地段，编制修建 性详细规划。这个 时候研究的重点问题是规划对象 内部各个建筑 单体之间的关系，包括确定建筑群主 轴线和副轴 线的设置方案，主体建筑和附属建筑的 组成，每 个建筑物承担的具体功能，各建筑物之间 的空间 距离和交通联系，主要建筑物的体量、风 格，以 及各个建筑物共同构成的建筑景观轮廓线 等。在修建性详细规划阶段，有时也会涉及到建筑单体的一些问题。如旅游区内需要建造仿古建筑时，应该确定要按照哪个朝代的风格进行设计建

24、造，每个建筑物的面阔和进深分别为几间，应采取哪种屋顶形式和台基形式，因为中国古建筑具有森严的礼制等级，屋顶形式和台基形式直接昭示了建筑物的等级。为了更直观地表达规划意图，可能需要绘制建筑单体的效果图，甚至平面 图、立面图和剖面图。这些问题不经确定，就无 法展开单体施工 图设计工作。但是这些工作还远 远没有达到施工图 设计的深度。施工图设计成果 是由若干张建筑施工 图、结构施工图和水、电施 工图等组成的，不是仅 靠一张效果图和几张平面 图、立面图、剖面图可以 表达清楚的。而且在这 一工作阶段，也不应该达到 施工图设计深度，因 为旅游区建设前期工作的阶段 划分有其内在的 科学性，每一个阶段的成果形

25、成 后，都应该经过 一定形式的论证和修改、完善。即 使修建性详细 规划做的很好，不需要进行任何修 改，规划人员 也不应对下一阶段的工作做出过多的 刚性规定， 以免干扰下一阶段工作的正常进行。 总之，修建性详细规划与施工图设计之间有密切 的 关系，但不应完全代替施工图设计。当需要有 一定 程度的交叉时，最多达到施工图设计前期的 方案设 计即可。三、修建性详细规划编制的准备工作3.1 熟悉上位规划相关内容。做好一个特定 地块的修建性详细规划，不仅需要了解上位规划 对 该地块作出的各种控制性规定和引导性意见， 还需 要了解周边各地块的自然条件、功能定位、 建设规 模、与本地块的关系等问题，以及本地块

26、 在整个旅 游区的功能定位、空间序列等。3.2 精确划定规划范围。修建性详细规划是 对 旅游区内特定地段的空间利用方案进行部署， 其研 究的空间范围应有明确的边界。 在控制性详 细规划 阶段，已经根据各类用地的不同性质，详 细划定了 一些地块界线，这个界线就是确定修建 性详细规划 用地范围的依据。在旅游区规划编制 工作实践中， 有时委托方要求在完成总体规划成 果后，直接编制 修建性详细规划，此时仅轮廓性 确定了旅游区的功 能分区，没有精确划定各功能 区的边界，而且需要 编制修建性详细规划的地 块，一般会小于总体规划 阶段所划分的功能区， 其用地范围界线不明确，需 要规划人员重新确定 用地边界。

27、划定修建性详细规 划用地边界， 应遵 循一致性原则、主导因素原则、 整体性原则和实 用性原则。使所划定的空间范围土 地利用主题突 出、功能完整、空间集中、协调统 一、方便建设。3.3 准备基础图件。编制旅游区修建性详细 规 划需要用的基础图件，包括外业调查底图和规 划设 计底图。在编制总体规划阶段，已经形成了 一些图 件成果，但总体规划涉及的空间范围比较 大，图件 比例尺较小，一般情况下难以满足修建 性规划编制 阶段要求，因此需要重新收集、绘制 较大比例尺的基础图件。现在可供利用的基础地 理信息比较丰 富，很多地方都已完成 1/10000 地 形图测绘工作， 另外通过互联网也可获得一些高 清晰度的卫星影像 图。但是旅游区修建性详细规 划成果图比例尺应达 到 1/5001/2000 ，有时需 要对预定的规划用地范围 进行重新测绘或补充 调绘。为了做好后期规划工 作，基础图件必须正 确而明显地反映规划范围内地 理环境各要素和 现象之间相互联系和相互制约的客观规律。3.4 对旅游资源做进一步的调查和研究。在 编 制总体规划时，对规划区内所有旅游资源都进 行过 调查和评价，但在编制修建性详细规划时， 还需要对旅游资源做进一步的调查和研究。一方 面 是因为承担规划工作任务的单位可能发生变 化，