定价方法中的随行就市定价法

1、随行就市定价法： 首先应对本案进行项目价值判断， 既选择若干与本项目在物业 类型和档次相类似的楼盘， 进行价值实现要素的对比分析， 判断本项目在当前市 场形势下可实现的价值。本案就“舒适”、“便利”、“健康卫生”、“景观”、“品牌”、“物业 管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准 价。（一）项目价值要素分析1 、舒适要素户型 针对目标客户群“量身定做”， 周到细致的考虑使用者对实际功能的需求， 并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。配套会所 娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化 娱乐等设施配备恰当。环境规划 由绿艺、建筑小品、硬地

2、广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、 情感休闲的空间，环境规划以人为本。2、便利要素出行与停车方便 距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目，有充足的停 车位。生活方便 购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。子女教育方便 幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。3、健康卫生要素A 、无有害气体、烟尘、噪音污染；B 、有完善的供水、供电、煤气系统；C 、日照充足、通风良好。4 、景观要素外景观 山景、水景、公园、绿地内景观 建筑立面、广场、小品、绿艺院内景观 私家花园、空中花园、门前环艺5、品牌要素 开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。6、物业管理要素安全 防火、防盗、交

3、通安全，各项措施周密服务 日常服务、家政服务、酒点式服务文化氛围 特色社区活动，温馨、健康的社区氛围（二）项目价值要素综合评价表类比项目 均 价（ 元 /M2） 品牌要素 舒适要素 便利要素 健 康 卫生要素 景观要素 物业管理 要 素 本 案 可实现度金山碧水三期1833 - + - + + - 0金山明星1985 0 0- + - 0 -金山佳园2450 0 - - + - 0 - 金山明珠 2400 0 - - - 0 0 - 香江明珠 2700-0-北京金山 2500-0-滨江丽景 2100 + 0 - 0 - - - 康 城 1960-0 0 + 0-幸 福 城 2000 0 00

4、+ -福光远东花 园 1750 + +- + + 0 +备 注 + 为本案高于类比项目， 0 为相当于类比项目，为低于类比项目。根据对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素质： 高于 福光远东花园相当于 金山碧水三期低于 金山明星、金山佳园、金山明珠、香江明珠、北京金山、滨江丽景、康城、幸福城因此，本案可实现价值为1830元/M2,将会有比较适合的回报率与回报周期 五、单元价格调整方案 由于房地产商品的特殊性，同一幢楼里的各个单元的价格又个不相同，这是因 为各个单元的效用不同。 效用高消费者就愿意支付较多的费用； 效用低消费者就 愿意支付较低的费用。 因此，在制定出一个小区的基准价格之后

5、， 还需要对各个 单元进行价格调整。调整系数=调整价格*基准价 （一）价格调整系数 房策网 1、根据各栋楼位置的差异制定不同的价格水平，用位置系数表示： 楼号 7# 8# 、9#、 10#、11# 12#、13#、 14#系数 +0 +2 +11 2说明 7#楼南向虽然有 30米楼间距，但是北向沿街噪音较大， 两项相互抵消所以 位置系数为零。 8# 楼北向有 30 米楼间距，南向最大有 27 米楼间距，又位于两个主 题花园之间， 9#楼有主题花园， 同时东西两头无建筑物遮挡， 西向现有的花园 1 1 #楼一层只有四个单 元，因此 10#楼的南向留出了较大的空间，是主题花园和羽毛球场的位置， 1

6、2# 、 13#位置相对靠后，离主入口约有 150 米的距离。 14# 楼因位于社区最角落，靠近指挥学校，操练声音较大。2、根据楼宇景观的差异制定不同的价格水平，用景观系数表示：楼号 8#、 7# 、 9#、11#、 10#、12#、13#、14#系数 +2 +1 +0说明 8# 楼之间楼间距大，是主题花园的最好位置，又能与一期的中央花园相呼应。 7# 、9#楼西向是现成的花园， 11#楼南北向空间较大，是主题花园的位置之 一。 朝向无突出景观特征。3、根据同一栋楼内住宅单元的层次差异制定不同的价格水平， 用垂直系数表示：楼层 1F 2F 3F 4F 5F 6F 阁楼层系数 9 4 +0 +0

7、 +0 3 +30说明 拉大一、二层之间差价的目的是利用一层住宅的低总价先将低楼层的住宅 消化掉。六层是复式住宅和带阁楼住宅， 复式按六层价格计算， 阁楼户型按六层价格加上 基准价的 30%计算。4、根据同一栋楼内同一层次住宅单元的朝向差异制定不同的价格水平，用水平 系数表示：单元号 01 单元（东头） 06 单元（西头） 02 、03、04、05 单元（中间）系 数 +4 +3 +0说明 东向靠指挥学校 西向是一期建筑、康复中心和空地 中间的单元，仅靠南 北向采光系数为零5、根据各栋楼的分摊系数的差异制定不同价格水平，用分摊系数表示：楼号 6#、7#、8#、9#、11# 10#、12#、13

8、#、14#系数 +0 2说明 分摊比例为 10.6% 10#、 12#、13#、14#楼的分摊达 11.7%-12.9%6、根据户型功能的差异制定不同价格水平，用户型系数表示：楼号 8# 10# 11# 13#单元 01、06 02-05 01-04 05 、06 01、04 02、03 01、06 02-05系数 +2 +0 +1 +1 +2 1 1 +0说明 8#楼 01、06单元是全明设计，而且进深仅为 11.8 米； 10#楼 05、06单元南向不被 11#楼遮挡。 0104单元各功能区分 隔明显。 11# 楼是全部住宅中进深最短的，仅为 10.2 米，而且 01、04单元三房 并排朝

9、南； 02 、03 户型厨房的门开向客厅；阁楼户型的梯位在客厅，影响客 厅的完整性。 13#楼 01、06单元南向是厨房和卫生间，客厅夹在中间不好 摆设家具，而且三房面积105M2只有一个朝北的阳台。（二）各单元综合系数表7#楼综合系数表系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 +0 +1- 9 +4 +0 +0- 4 +149201 +0 +1- 4 +4 +0 +0 +1301 +0 +1 +0 +4 +0 +0 +5401 +0 +1 +0 +4 +0 +0 +5501 +0 +1- 3 +4 +30 +0 +32102 103 104 10

10、5 +0 +1- 9 +0 +0 +0-8202 203 204 205 +0 +1- 4 +0 +0 +0-3302 303 304 305 +0 +1 +0 +0 +0 +0 +1402 403 404 405 +0 +1 +0 +0 +0 +0 +1502 503 504 505 +0 +1- 3 +0 +30 +0 +28106 +0 +1- 9 +3 +0 +0- 5206 +0 +1- 4 +3 +0 +0 +0306 +0 +1 +0 +3 +0 +0 +4406 +0 +1 +0 +3 +0 +0 +4506 +0 +1- 3 +3 +30 +0 +318#楼综合系数表： 系数

11、 单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 +2 +2- 9 +4 +2 +0 +1 +228201 +2 +2- 4 +4 +2 +0 +6301 +2 +2 +0 +4 +2 +0 +10401 +2 +2 +0 +4 +2 +0 +10501 +2 +2 +0 +4 +2 +0 +10601 （阁楼）+2 +2- 3 +4 +32 +0 +37102 103 104 105 +2 +2-9 +0 +0 +0-5202 203 204 205 +2 +2-4 +0 +0 +0 +0302 303 304 305 +2 +2 +0 +0 +0 +0

12、+4402 403 404 405 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4502 503 504 505 +2 +2 +0 +0 +0 +0 +4602 603 604（阁楼）+2 +2- 3 +0 +30 +0 +31605 （复式）+2 +2- 3 +0 +0 +0 +1106 +2 +2- 9 +3 +2 +0 +0206 +2 +2- 4 +3 +2 +0 +5306 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9406 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9506 +2 +2 +0 +3 +2 +0 +9606 （复式）+2 +2- 3 +3 +2 +0 +79#楼综合系数表 系数单元

13、 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 +2 +1- 9 +4 +0 +0- 2 +234201 +2 +1- 4 +4 +0 +0 +3301 +2 +1 +0 +4 +0 +0 +7401 +2 +1 +0 +4 +0 +0 +7501 +2 +1 +0 +4 +0 +0 +7601 +2 +1- 3 +4 +30 +0 +34102 103 104 105 +2 +1- 9 +0 +0 +0-6202 203 204 205 +2 +1- 4 +0 +0 +0-1302 303 304 305 +2 +1 +0 +0 +0 +0 +3402 403

14、 404 405 +2 +1 +0 +0 +0 +0 +3502 503 504 505 +2 +1 +0 +0 +0 +0 +3602 603 604 605 +2 +1- 3 +0 +30 +0 +30106 +2 +1- 9 +3 +0 +0- 3206 +2 +1- 4 +3 +0 +0 +2306 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6406 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6506 +2 +1 +0 +3 +0 +0 +6606 +2 +1- 3 +3 +30 +0 +3310#楼综合系数表： 系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计

15、101 +1 +0- 9 +4 +1- 2 - 5 +66201 +1 +0- 4 +4 +1- 2 +0301 +1 +0 +0 +4 +1- 2 +4401 +1 +0 +0 +4 +1- 2 +4501 +1 +0 +0 +4 +1- 2 +4601 （阁楼）+1 +0- 3 +4 +31- 2 +31102 103 104 105 +1 +0- 9 +0 +1-2-9202 203 204 205 +1 +0- 4 +0 +1-2-4302 303 304 305 +1 +0 +0 +0 +1- 2 +0402 403 404 405 +1 +0 +0 +0 +1- 2 +0502 5

16、03 504 505 +1 +0 +0 +0 +1- 2 +0602 603 604（阁楼）+1 +0- 3 +0 +31-2+27605 （复式）+1 +0- 3 +0 +1- 2 - 3106 +1 +0- 9 +3 +1- 2 - 6206 +1 +0 4 +3 +1 2 - 1306 +1 +0 +0 +3 +1-2+3406 +1 +0 +0 +3 +1-2+3506 +1 +0 +0 +3 +1-2+3606 （复式）+1+0- 3 +3 +1 - 2+0 11#楼综合系数表 系数 单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 +1 +1- 9

17、 +4 +2 +0- 1 +170201 +1 +1- 4 +4 +2 +0 +4301 +1 +1 +0 +4 +2 +0 +8401 +1 +1 +0 +4 +2 +0 +8501 +1 +1 +0 +4 +2 +0 +8601 +1 +1- 3 +4 +32 +0 +35102 103 +1 +1-9 +0 +0 +0-7202 203 +1 +1-4 +0 +0 +0-2302 303 +1 +1 +0+0+0 +0 +2402 403 +1 +1 +0+0+0 +0 +2502 503 +1 +1 +0+0+0 +0 +2602 603 +1 +1- 3 +0 +30 +0 +291

18、04 +1 +1- 9 +3 +2 +0 -2204 +1 +1- 4 +3 +2 +0 +3304 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7404 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7504 +1 +1 +0 +3 +2 +0 +7604 +1 +1- 3 +3 +32 +0 +34 12#楼综合系数表： 系数 单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 - 1 +0 - 9 +4 +0- 2 - 8 - 42201 - 1 +0 - 4 +4 +0- 2 - 3301 - 1 +0 +0 +4 +0- 2 +1401 - 1 +0 +0 +4 +

19、0- 2 +1501 - 1 +0 +0 +4 +0- 2 +1601（阁楼）-1 +0 - 3 +4 +30 - 2 +28102 103 104 105-1 +0 - 9 +0 +0-2 - 12202 203 204 205-1 +0 - 4 +0 +0-2 - 7302 303 304 305-1 +0 +0 +0 +0-2 - 3402 403 404 405-1 +0 +0 +0 +0-2 - 3502 503 504 5051 +0 +0 +0 +0-2 - 3605 （复式）-1 +0 - 3 +0 +0 - 2 - 6106-1+0- 9 +3 +0- 2 - 9206-1+

20、0- 4 +3 +0- 2 - 4306-1+0+0 +3 +0- 2 +0406-1+0+0 +3 +0- 2 +0506-1+0+0 +3 +0- 2 +0606 （复式）-1 +0 - 3 +3 +0 - 2 - 313#楼综合系数表系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 -1+0- 9 +4 - 1- 2 - 9 +6201 -1+0- 4 +4 - 1- 2 - 4301 -1+0+0 +4- 1- 2 +0401 -1+0+0 +4- 1- 2 +0501 -1+0+0 +4- 1- 2 +0601 - 1 +0 - 3 +4 +29

21、- 2 +27102 103 104 105-1+0 -9+0 +0- 2 - 12202 203 204 205-1+0 -4+0 +0- 2 - 7302 303 304 305-1+0 +0+0+0- 2 - 3402 403 404 405-1+0 +0+0+0- 2 - 3502 503 504 505-1+0 +0+0+0- 2 - 3602 603 604 605-1+0 -3+0 +30- 2 +24106-1+0- 9 +3 - 1- 2- 10206-1+0- 4 +3 - 1- 2- 5306-1+0+0 +3- 1- 2- 1406-1+0+0 +3- 1- 2- 1506-1+0+0 +3- 1- 2- 1606 - 1 +0 - 3 +3 +29- 2 +2614#楼综合系数表：系数单元 位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计 总计101 -2+0- 9 +4 +0- 2 - 9 - 102201 -2+0- 4 +4