写字楼市场调查报告范本

1、城西写字楼项目市场调查报告（莱茵·矩阵国际）2011 年 7 月 7 日目录 Content一、2011 年房地产市场概况 41. 市场总体情况 42. 本章小结 15二、区域概况 171. 新城西向西大突破 172. 三高人群聚集之地 173. 城西发展规划 184. 本章小结 19三、区域写字楼概况 191. 区域知名写字楼概况 192. 区域其他在售写字楼概况 233. 本章小结 24四、板块写字户驻户概况 241. 驻户概况 242. 本章小结 27五、区域配套 271. 主要配套情况一览 272. 本章小结 31六、市调总体结论： 311. 市场前景 31、 2011 年房

2、地产市场概况1. 市场总体情况自 1 月 26 号更加严格的“新国八条”以及 2 月 28 日细则出台以来，住 房交易市场呈现疲软，而未在限购之的商业地产则迎来春天。2 月 28 日细则出台后，截至 3 月 8 日，楼市位列销售排行榜前十位的楼 盘中，有 9 个楼盘为写字楼、酒店式公寓、社区商铺之类的商业地产。政府楼市调控剑指住宅，不少开发商业务转型，将战略布局重点放到商业 地产上；与此同时，看好中国经济未来前景的各国际品牌、企业、商家纷纷在 各地寻找落脚点，夯实了商业地产的刚需市场基础；而投资者也开始关注并青 睐商业地产的前景。从宏观市场到微观市场，似乎都在昭示：商业地产春天的 到来，已具备

3、了诸多利好因素。1） 2011 年 4-6 月土地出让情况宗地名称土地坐落出让面积 （M2）土地用途总成交价（万元）竞得人成交日期江干区 （江干杭政储出科技园5107住宅（设10442011-06-120111FG12-R21-8配套公00德越45号37 地块 )建）用地经济技术开杭政储出发区（经济技1832住宅（设3550澳门万2011-06-120111术 C/R-I-104配套公0城置业44号地块）建）用地投资杭政储出西湖区（转塘1892住宅（设2021东日房2011-06-1201113号浮山 C-3 地 块）3配套公建）用地6地产开发4杭政储出西湖区（留下3262商业金4716传富网

4、2011-05-020111单元 F-9 地7融业用4络科技52号块）地杭政储出滨江区 （威陵4335居住及9050金盛置2011-05-020111钢家具厂 （2）9商业办0业51号地块）公用地住宅（设配套公杭政储出西湖区（转塘3279建）用地、3282名宸科2011-05-020111浮山 C-1 、4商业金2技50号C-2 地融业用地三塘综合楼在建工市居住程及该综下城区东新1018商服用3568区发展2011-04-2合楼占用路 533 号，9地2中心、9的宗地国东至东新路浙.有建设用地使用权杭政储出20119号江干区 （天城 单元FG09-C2-5498商业金融业用地30700中铁房地

5、产集团2011-04-14杭政储出江干区 （钱江1678商业金1771浙商财2011-04-120118新城 A-01-21融业用00产保险4号地块地股份4 月每日交易行情2） 2011 年 4-6 月交易行情5 月每日交易行情6 月份主城区销售概况日期预定（套）交易套数（套）交易面积（平米）可售套数（套）成交构成1日48574815.3627627住宅 39 套，商铺 0 套，写字楼 18 套2日3615097.7927569住宅 24 套，商铺 10 套，写字楼 26 套3日51339793.1727483住宅 27 套，商铺 10 套，写字楼 95 套4日01288365.4227385

6、住宅 34 套，商铺 4 套，写字楼 90 套5日41157774.6927953住宅 24 套，商铺 6 套，写字楼 85 套6日9211908.6528083住宅 16 套，商铺 0 套，写字楼 5 套7日88433833.5127955住宅 12 套，商铺 5 套，写字楼 26 套8日113495101.0227823住宅 19 套，商铺 3 套，写字楼 24 套9日4155516127747住宅 21 套，商铺 9 套，写字楼 25 套10 日209565786.9827848住宅 26 套，商铺 11 套，写字楼 19 套11 日5676898.0328184住宅 44 套，商铺 1

7、2 套，写字楼 11 套12 日75434037.3628102住宅 24 套，商铺 11 套，写字楼 8 套13 日61587156.0427999住宅 35 套，商铺 4 套，写字楼 19 套14 日10739820.8627867住宅 31 套，商铺 32 套，写字楼 10 套15 日13557190.6627821住宅 29 套，商铺 11 套，写字楼 15 套16 日1467788.827784住宅 24 套，商铺 7 套，写字楼 15 套17 日3394390.1628240住宅 20 套，商铺 4 套，写字楼 15 套18 日14665695.9828617住宅 33 套，商铺

8、2 套，写字楼 28 套19 日27423198.4628894住宅 23 套，商铺 0 套，写字楼 19 套20 日147413501.6329038住宅 25 套，商铺 6 套，写字楼 10 套21 日212666855.4228775住宅 41 套，商铺 4 套，写字楼 21 套22 日98686195.3928668住宅 52 套，商铺 2 套， 写字楼 14 套23 日3214016979.5828461住宅 111 套，商铺 14 套，写字楼 15 套24 日213712582.7828461住宅 126 套，商铺 2 套，写字楼 9 套25 日41139282.4728657住宅

9、 87 套，商铺 6 套，写字楼 20 套26 日01018148.2228898住宅 78 套，商铺 0 ， 写字楼 23 套27 日6636425.2729280住宅 43 套，商铺 4 套，写字楼 16 套28 日3948295.4629201住宅 62 套，商铺 0 套，写字楼 31 套29 日7712612938.1129031住宅 95 套，商铺 9 套， 写字楼 22 套30 日3420421415.329371住宅 124 套，商铺 9 套， 写字楼成交 71 套3） 2011 年 4-6 月写字楼销售排行4 月写字楼销售排行排名楼盘名称成交量（套）楼盘名称楼盘名称成交金额（元

10、）楼盘名称成交均 价 （元）成交面积（）钱江钱江1领骏世界67国际时代8265.18国际时代256247108.1汉嘉国际51617广场广场钱江2国际时代44天际大厦5430.93天际大厦147902395.6华联 UDC 时代50752广场野风野风野风./2020.5.9 日未修改文件夹3现代31现代4040.17现代1030230611/.data.house.sina./hz44678 /48976之星之星之星世贸丽晶城4泰地北上21领骏世界3399.06泛海国际中心101797480.9泛海国际中心406595天际大厦13泛海国际2986.84领骏世界86560213.73钱江国际时代

11、广场40466中心6尊宝大厦9世贸丽晶城1679.08世贸丽晶城62595161.07天际大厦37071泛海华联华联7国际8UDC1512.76UDC57288221.2野风现代之星36857中心时代时代8新青年广场8汉嘉国际1341.06汉嘉国际54299519.4领骏世界359999华联UDC时代6泰地北上1051.08润和信雅 达国 际16531275.87钱塘航空大厦3346610世贸丽晶城6尊宝大厦967.55新青年广场15582257.87新青年广场333155 月写字楼销售排行排名楼盘名称成交量（套）楼盘名称成交面积（）楼盘名称成交金额 （元 ）楼盘名称成交均价（元）1领骏世界3

12、8环球中心6673.10天际大厦166722621.5西湖文化广场40766泰地北天际大浙商财浙商财2上33厦6056.12富中心122528512.4富中心31865现代之浙商财西湖文凯恩西3星大厦26富中心3845.18化广场116008504.4湖金座30809钱江国钱江国凤凰发凤凰发4展大厦22展大厦3249.36际时代79728211.37际时代30552广场广场天际大西湖文现代之天际大5厦17化广场2845.75星大厦66675016.79厦27530浙商财现代之环球中领骏世6富中心17星大厦2687.09心48847092界26282钱江国钱江国领骏世钱塘航7际时代15际时代26

13、09.55界48095245.11空大厦25672广场广场环球中领骏世凤凰发晨光绿8心8界1829.97展大厦36945543.36苑25068西湖文泰地北泰地北现代之9化广场6上1806.08上22472442.89星大厦2481310晨光绿苑3润和信雅达国际653.08晨光绿苑15444144.12筑品金座230976 月写字楼销售排行排名楼盘名称成交量（套）楼盘名称楼盘名称成交金额（元）楼盘名称成交均价（元）成交面 积（）现代之星泛海国4480.泛海国际138859572浙商财富32091大厦14际中心26中心.64中心4润和信泛海国际2305.浙商财富43183586.钱江国际3115

14、2中心12雅达国81中心14时代广场4际现代之1436.钱江国际37360787.泛海国际30993领骏世界12星大厦11时代广场74中心3润和信雅浙商财1345.现代之星37104634.27474达国际10富中心52大厦5天际大厦4钱江国1199.润和信雅30614455.26095泰地北上9际时代21达国际43领骏世界1广场6钱江国际6银丰央852.0领骏世界16115969.现代之星2583时代广场座615大厦6浙商财富领骏世617.613818324.23967中心4界8银丰央座8筑品金座0海辰水岸泰地北498.66369413.116218晶座3上9华富金座8银丰央座7华富金456

15、.16072006.1海辰水岸15039筑品金座3座6泰地北上5晶座2筑品金239.15729700.5146410华富金座2座3筑品金座7尊宝大厦12. 本章小结虽然限购令给房地产市场带来种种影响，整个市场状况令人担忧，但是就 商业地产而言，却是一个发展良机。开发商、消费者都将更多的关注度及资金 投入商业地产之中，地产开发成为大势所趋。具体原因不外乎以下三方面：第一、经济结构的转型为第三产业的发展提供了很好的机遇，第三产业所 占 GDP 比重势必会不断增加，这为商业地产的发展提供了很好的支撑：依照 国外经验，当第三产业占 GDP 比重超过 55% 时，商业地产将成为热点，市场 对住宅的需求将

16、随之减少，目前市第三产业占 GDP 比重为 51% 左右，根据远 景规划，在 2015 年左右，市第三产业占 GDP 比重将达到 55% ，届时商业地 产必将迎来又一个春天。第二、城市化进程的不断深入为商业地产提供广阔的空间。目前中国正处于城市化进程的加速阶段，开发收益的增长速度已经达到了最大化阶段，商业 地产的收益增长速度开始展现后来居上的潜力。 通常当城市化率大于 70% 的时 候，商业地产的收益率将超过住宅开发。根据统计局数据显示，市目前城市化 率为 62.1% 。到 2015 年，市城市化率预计将达到 72% 。在城市化加速阶段 提前涉足商业地产，尤其是在具有发展潜力的地段持有优质商业

17、物业，将会成 为品牌实力的见证。第三、调控政策频出和土地规划使得许多房产巨头不得不涉足商业地产开 发。近十年中国房地产经历了政策支持期到调控政策频出期的转变，密集的调 控剑指住宅市场，住宅市场的不确定风险越来越大，同时现在政府出让土地的 规划常包含商业， 使得拿地的开发商不得不接触商业地产。 大量商业地块出让， 以及房企巨头的逐渐涉入商业地产市场，使得商业地产未来的竞争将会十分激 烈。二、区域概况1. 新城西向西大突破现在人所说的“城西” ，更多意义上指的就是村商住区，十多年前在西溪湿 地之上建起来的村商住区，被视为第一个具有社会学意义的中产阶层居住区。在过去 10 年的时间里， 由数十家房地

18、产开发商在 4 平方公里土地上开发的 超过 300 万平方米的大型住宅区， 聚集了超过 15 万的居住人口， 成为市区规模 最大的居住区，“城西”也因之成为一个专属的地产术语。今天，城市向东的声 势虽如此浩大，“城西”仍是地产界用得最频繁的一个标签。两次行政区划调整推进了城西的两次大发展，萧山、余杭入杭，都市化发 展的空间再一次被打开，城西居住的概念自然延伸到闲林、老余杭、五常等地， 城西无论是覆盖面、影响力、辐射力都大为膨胀。的新城西不再局限于原来的村区域， 向西一直可以延伸到闲林、 余杭区域， 向北扩展到了三墩以北地区， 逐渐成为以浙大新校区为核心的高等教育基地、 产 学研相结合的创新创业

19、基地、高技术产业孵化基地，园林化、生态化、现代化的 新社区，以及主城西北部地区的文化、旅游、商贸和公共服务中心。2. 三高人群聚集之地城西是事实上的中央生活区（ Center Living District ，简称 CLD ），云集 了大量城市精英新贵，其在城市中的地位接近于亚运村、 “徐家汇 -虹桥”沿线和 香蜜湖。区域的高尚住宅小区里聚集着大批从事教育、咨询、旅游、高新科技企业、 房地产、金融等行业工作的人士，人口具有高学历、高收入、高消费的“三高” 特点，人均年可支配收入比同期市区的平均收入多出万元以上， 根据市统计局数 据， 2007 年便达到了 32136 元。这群人也许不是最富裕的

20、， 却是最具影响力的， 或者说是这个城市的意见领 袖。他们塑造了城西衣食住行的时尚，并且通过自己的影响力，让“城西生活” 成为整个城市的一种标杆。3. 城西发展规划西湖区制定出“一街、两带、六园”的产业布局，依托高校、休闲旅游、省 会经济，立志打造西湖创新硅谷，形成与滨江、下沙三足鼎立的态势。其中位于城西的有： 一街：文三路电子信息街区，打造富有活力的科技创新街区，重点发展高科 技研发经济和总部经济，形成创新创业高科技企业集群。两带：西溪路高新技术产业带 和环浙大紫金港创新产业带 ，打造富有国际竞 争力的一流产学研基地。 西溪路高新技术产业带 主要从事软件和信息服务业、 生 物技术的研发， 形

21、成产学研有机联系的创新产业链和科技产业带。 环浙大紫金港 创新产业带 包括大学紫金港校区及留祥路区域、 村新区。留祥路两侧重点吸纳国 际创新资源包括高新技术知识资本和风险投资资本，打造一个具有核心创新能 力、丰富创新资源和浓厚创业氛围的产学研一体化的创新创业示街区。 村新区中 心商务区重点是用好 1100 亩商业商务综合用地和 1000 亩 10% 留用地。打造成国外银行、 创投基金等各种金融服务机构集聚区，跨国公司总部、地区总部和 办事处聚集地，商务商住、酒店餐饮、休闲旅游、文化娱乐的配套服务区。六园中位于城西的是： 西湖科技经济区块、 浙大国家大学科技园、 数字娱乐 产业园、西溪文化创意产

22、业园 。西湖科技经济区 块要打造城西重点高新技术接产 基地和省科研机构创新基地。 浙大国家大学科技园 要打造国一流、 国际知名的创 新创业产学研合作基地。 数字娱乐产业园 要打造以数字娱乐产业园为核心、 多点 布局的数字娱乐产业集群。 西溪文化创意产业园 要打造集艺术创作、艺术交易、 文化、休闲、旅游为一体的文化创意基地。4.本章小结全面的远景政府发展规划是一个区域崛起的必备条件。 西湖区“一街、两带、 六园”发展规划，都给项目所在区域未来发展前景提供了可靠的保证。本项目作 为城西标志性建筑， 所拥有的价值前景和影响力不可估量， 而大城西的发展趋势， 则将这种价值和影响力进一步扩大。三、区域写

23、字楼概况1. 区域知名写字楼概况1）浙商财富中心浙商财富中心鸟瞰图? 项目基本情况：项目地址：古墩路和天目山路交汇处 物业类型：城市综合体（涵盖写字楼、酒店、商业走廊、餐饮集群） 体量： 13 万平方米? 销售状况：首次开盘： 2011 年 5 月 10 日首次推出产品：南区块 4 号楼写字楼、商铺 户型结构：写字楼 140 -730 ，商铺 93 -682 去化情况：开盘当天去化 7 成，剩余少量大户型房源 价格： 31000 元/ 平米下期产品：北区块 2 号楼写字楼、酒店式公寓? 优势：浙大科技园二期工程；城西交通要道交汇之处；石材玻璃幕墙 + 金属纱网外罩，别致的创意立面城西罕有；40

24、00 方中央湿地水景 +多区块空中花园组成立体生态景观； 充足的车位、电梯配比，保障楼宇使用便利高效，设计理念前瞻； 艺术酒店拥有高达数层楼的红酒列柜； 白金物管仲量联行担任物管顾问。2）银泰银泰鸟瞰图? 项目基本情况：项目地址：丰潭路和萍水路交汇处 物业类型：城市综合体（涵盖购物中心、时尚步行街、写字楼、酒店） 体量： 40 万平方米，写字楼约 8 万方预计 2012 年底，城西银泰购物中心完成招商并开业， 2013 年全部交付 户型结构：写字楼 90-900 ? 优势：城西核心位置；银泰品牌在市场上拥有较强的影响力；定位上更加追求知性、时尚、潮流、人文与休闲特色，全天候生活体验。3）西溪天

25、堂西溪天堂鸟瞰图? 项目基本情况：项目地址：天目山路与紫金港路交汇处 物业类型：城市综合体（涵盖旅游公建设施、度假酒店集群、中国湿地博物 馆、产权式酒店、酒店式公寓以及商业综合体）体量：占地面积 26.26 公顷，总建筑面积 30 万平方米? 销售状况：首次开盘： 2009 年 12 月 25 日首次推出产品：悦居一期五星级酒店式公寓户型结构：主力户型 200 平米以后续推出： 2010 年 6 月 16 日悦居 2 期开盘价格： 45000 元/ 平米? 优势：位于西溪湿地公园东南角，环境与景观优势突出； 以旅游及其相关配套为核心规划业态，与周边项目差异性较大； 引入喜来登与悦榕庄两大知名酒

26、店品牌； 项目中国湿地博物馆是国首家国家级别的湿地专业博物馆； 户型空间设计上极度奢侈， 160 以的户型，仅设一房； 180 250 的户 型，也仅有两房。2. 区域其他在售写字楼概况项目名地址体量业态户型结构价格销售情况矩阵国际丰潭路与 文一路交 汇处约8万 写字楼、 底商尚未开盘天际大厦天目山路 与玉古路 的交汇处57000写字楼200-600为主27530元/ 2011 年 3 月 13 日开盘， 已售 76 套， 可售 31 套华元·天 鹅堡西溪路南 侧，东邻浙 大科技园31400写字楼， 酒店式公 寓30-200余均价 25984 元/ 2010 年 7 月 24 日首次

27、开 盘，目前在售 精装酒店式 公寓筑品金座竞舟路南 端10000商业裙 楼，loft均价231572011 年 11 月 8 日开盘商 house元/ You 盘时 代古墩路萍 水路口80843住宅、商 务楼在售主力 房型为 48 LOFT ，少 量 37 均价 16000 元/ 2011-03-27 开盘在售 3 号楼 LOFT ， 共 161 套房 源同人广场古墩路598 号11500商铺、写 字楼、精 装小户型均价 13000 元/ 2011 年 6 月4 日精装单身 公寓开盘瑞博国际古墩路与 萍水路口47711商住、写 字楼26-60 13000元/ 2009 年 12 月1 日开盘西

28、溪新天 地村，南临文 一路，西靠 五常港84000商铺、写 字楼、小 户型小户型规 划以40-70 为主。办公楼客户 定位以创业 办公为主，开盘时间未定3. 本章小结区域的商务价值正逐渐被市场和消费者认可， 商务楼不断涌现， 在众多写字楼中，自身品质较高，而又拥有独特优势的项目，在价格、形象、行业影响力以及市场口碑中均远超普通项目。四、板块写字户驻户概况1. 驻户概况元茂大厦：位于西湖区文二西路 1 号，文二西路与古翠路交叉口， 2.5 元/ 平方米/天元茂大厦其他33%10%商贸10%服务类2%西湖国际科技大厦：位于西湖区文二路 391 号，甲级， 3.2 元/ 平方米/ 天金融12%科技研

29、发33%金融广告服务地产华星时代广场，文三路 478 号，甲级， 2.9 元/ 平方米 / 天其他设计2%科技51%通信大厦：上塘路 386 号，2 元/ 平方米/ 天服务其他13%科技类58%贸易类9%类7%其他20%事务所14%科技类37%贸易类9%金融类9%地产类11%天苑大厦：文三路 508 号，甲级， 1.9 元/ 平方米/ 天其他贸易类10%科技类59%2% 广告类4%金融10% 广告类3%联合大厦：紫荆花路 2 号紫荆花路与天目山路交叉口，甲级， 3 元/ 平方米/ 天2. 本章小结根据市调结果显示， 城西商圈写字楼集中在老文教板块， 驻户以科技型企业 为主，金融和贸易类企业也占

30、较大比重， 显示城西商圈的整体定位仍是以科技型 企业为主导，这其中原因一方面是因为老文教商圈打造的“ 秋叶原'”定位，聚 集了大量如阿里巴巴一样的网络、 动漫、软件等高新技术企业， 一方面是文教商 圈相较于钱江新城、武林商圈、庆春商圈、黄龙商圈等市中心板块，整体租金较 低，维持在 1.5 3 元左右的均价，且交通方便，非常适合创业初期资金不宽裕 的企业。但城西商圈也存在难以解决的问题， 如写字楼普遍较老， 部配置落后， 缺乏 与高端商务相匹配的品质、 形象和配套， 文三路和天目山路的交通拥堵问题也越 来越成为该区块写字楼的“阿基琉斯之踵” ，因此许多成长起来的企业，会选择 更加符合自己

31、公司形象及需求的写字楼。五、区域配套1. 主要配套情况一览（1）主要商业配套西溪新天地：地处西溪板块西侧的西湖区村，用地面积 55.96 亩，计划投资总额 2.2 亿 元，集酒店、办公、餐饮、休闲消费于一体。建设时间预计为 3 年，建成后村人 的生活会有质的提升。 “西溪新天地”项目由龙章股份经济合作社、家埭股份经 济合作社与坤和旅游客运中心合作开发。西溪印象城：西溪印象城位于市余杭区天目山路和五常大道交叉口西南角，是集购物中 心、城市娱乐、湿地旅游等要素的 21 万平方米购物中心。首期开业的项目建筑 面积达 16.8 万平方米左右，将全部打造为纯商业。而第二期开业的项目建筑面 积约为 4.2

32、 万平方米， 可能会涉及酒店和住宅。 首期项目预计会在 2013 年初正 式开业，由于体量巨大， 光停车位就超过 2 千个。确定合作入驻的企业有全国第 7 家沃尔玛山姆会员店。左图为西溪印象城概念展厅 西城广场：位于文二西路和紫荆花路交叉口，是城西目前最成熟的大型综合性购物中 心，囊括购物、美食、娱乐、休闲、健身、观光等功能于一体，总建筑面积 1.8 万平方米。在功能设计上， 广场北侧为开阔的市民公共交流区域， 拥有罕见的按 国际标准设计的轮滑区，露天电视墙、音乐喷泉、小绿化带等设施，可同时容纳 上千人活动。西城广场鸟瞰效果图城西银泰百货古墩路印象城购物中心古墩路印象城的总建筑面积为 5.8 万平方米， 定位为社区型购物中心， 聚集 了购物、餐饮、休闲、娱乐等消费容，辐射半径为 2 公里。外婆家、神采飞扬、 肯德基、第二乐章、