商业街的发展与规划

1、商业街的发展与规划I、商业街的发展研究一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机近几年，住宅的开发与建设发展较快，整体市场趋于饱和，房地产商如何寻找新商机，追求更大的发展空间，一一商业用房的开发正当时。商业用房的开发经历了四个阶段：(1) 96年以前，以大百货的开发为中心，进行旧城改造；(2) 96年以后，5000m以上大型超市逐渐出现；(3) 20世纪末，21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、新城的建设正兴起；(4) 目前的 SHOPPING MALL设热。目前，全国已经建成及将要完成的购物中心有54个，约680万用，平均每个约12.6

2、万品。新增项目约120个，1500万m2,支撑这样的大项 目每 宿 的保本销售额为 60008000元/ m2,需要完成销售额 10001200亿元，占全国 社会零售总额的3%5%这样惊人的数据、这样快速的发展速度，将会为其它业态、 中外企业带来强烈冲击。事实上，美国 SHOPPING MALL均约为1万品，日本不足 2万吊，英国均为1.48万吊，我国目前SHOPPING MALLL规模及发展速度，远超 过西方发达国家，有过快的 趋势。2、商业街的建设，要把握好新的概念（ ） 现代商业街不同于传统商业街商业街， 是以商业中心为主导， 以社区商业为基础，以各种商业街为 特色，形成的多层次、多结构

3、的城市商业结构。现代商业街，是多功能的整合，既有购物中心的功能，也有商业街的 特点，是多业态、多功能的整合。商业业态， 即商业企业经营形式， 国家规定有8 种形式： 包括百货、 超市（ 5000m2以下） 、 大型超市 （ 5000m2 以上）、 仓储商场、 产销店、 专门 店（即销售著名品牌） 、专业店（如国美）、便利店。商业形态， 是商业企业为了产生群体的利益， 而产生的一种积聚模式， 有三种形态，一种是原始状态（如集市贸易） ，二是发展形态（含现代商业 街、购物广场、商品一条街等） ，三是最高形态，包括国际购物中心、厂家直销中心，它是商业用房开发的主要形态。（ 2）现代商业街是城市的辐射

4、、内聚的所在， 是吸引客流的重要所在。（ 3）现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域、服务项目、 服务内容。（ 4）现代商业街不是业态的概念，而是反映城市特色的商业形态，它更强调的是整合的概念。（ 5）现代商业街不是商业企业的概念，而是城市的缩影，是城市的精华，是城市的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。3、在商业街的建设上存在的误区及倾向（ 1） 现代商业街不是产业化， 越大越好， 而是与社会经济发展和消费 者需要相适应，要因城、因市、因地开发，不能盲目扩大规模。据研究， 一条商业街最为合适的规模为

5、1520万m,长度800m左右。（ 2）商业街不是形象工程，应以需求为导向，以企业行为为主体。政府有时为了追求政绩，而盲目上马商业项目，导致商业面积过剩，空置量增大。（ 3）商业街不应该是政府行为，而是商业行为，要考虑投入、经济效益、可持续发展，建市容易，兴市难。（ 4 ） 商业街的开发不是单纯的商业用房的开发， 而是塑造一个商业环境和生活方式，以地气提商气，以商气聚人气，以人气促地气。（ 5 ） 商业街的建设不是单一的房地产行为， 而是将开发与经营有机结合。4、要开发建设好现代商业街，要处理好新的关系（ 1 ）处理好城与市的关系，城市的综合竞争力=生产力+流通力+文化力，城市的发展要与经济发

6、展、 提高人民生活以及与城市的整体发展相适应， 市与城在， 城因市兴，以城建市，以市兴城。（ 2 ） 处理好商与业的关系，有商才有业，有业才能聚商，商以业为目 的和基础。（ 3 ） 处理好规模与功能集成、业态集成、经营要素的关系，要对居住区商业设置实施定量控制，根据不同居住规模，确定商业的配套标准。 35 万人的居住区商业面积不低于 2.5 万 m2 （上海标准 ） 。业态设置分为必备性 业态和指导性业态两种，必备性业态主要有超市、便利店、餐馆、理发、 洗染等服务设施，指导性业态有专卖店、休闲娱乐等。（ 4）处理好开发与经营的关系， 商业街在前期建设时应考虑好经营的 业态及分布，并按其不同要求

7、进行规划设计。( 5)处理好规划与环境的关系。整体规划，局部设计，商业街的建设要以商业与艺术的完美结合为宗旨，力求打造业态丰富、环境优美的现代商业街。( 6)处理好选址与环境的关系。传统商圈是以步行距离为半径，但随着交通的发展，商圈概念正悄悄发生变化，现在的商圈可能是条形的、扇 形的；要根据商圈的辐射半径，适度控制商业街规模。( 7)处理好商品与服务的关系，硬件与软件设施的统一，商品和提供服务相统一，物质服务与精神服务相统一。( 8)处理好点与面的关系，即商业街与城市的网点布局关系。( 9)处理好主体与配套的关系。( 10)处理好主题店与专业店的关系。二、商业街的规范性与科学性1、商业街的形成

8、( 1) 商业街的形成与发展阶段 自发而成的集市，由各个点组成； 商铺林立的街坊； 繁荣热闹的区域商业中心； 大型商业街的形成，标志着商业街进入新时期； 大型商场及超市的出现； 城市的改造带来部分商业的没落， 城市空洞化开始出现， 商业衰败 也开始出现; 市场变革，老商业街回潮（ 98 年开始），最为典型的是芝加哥，人们在住宅郊区化、轿车家庭化进程中，仍然怀念城市的繁荣。（ 2）商业诞生的 2 条件 市场条件，市场的需要造就了商业的出现； 市政条件，是商业存在的硬件设施。（ 3 ）商业街开发的 4 大原因 政绩，政府为追求政绩，而大量兴建商业街； 消费者，消费者的需求是商业街产生的基础； 商家

9、，商业街为商家带来若干好处， 例如王府井商业街在改造前共47 家，仅其中 5 家盈利，改造后，增至63 家，且全部盈利； 开发商，开发商从商业街的开发建设中获利。（ 4 ） 21 世纪商业街的发展方向 原有老商业街的改造； 发展城市边缘地带的商业街。2、商业街的功能（ 1）商业街的功能 交易功能：商业街是商品交易的场所。 环境功能：两层含义，一是商业内部的环境，二是商业街作为城市 环境的组成部分。 享受功能：商业街已不仅仅是购物的场所， 也是休闲、 娱乐的场所。 展示功能： 商业街是城市的窗口， 同时也是展示各类商品的理想场 所。2）商业街的主体购成 商家，包括国际知名企业集团、国内文化品牌、

10、厂家直销企业、作 坊、生产中心展示区（如义乌小商品市场） 、销售中心的经销商等等。 顾客，包括主流顾客、支流顾客、辅助客流（旅行者、观光者） 、 随机客流等等。 行业的构成：即各业态的比例。3、商业街的特色（ 1 ）区域性， 例如北京王府井大街， 为国际精品一条街； 西单商业街， 则为平民商业街，前门商业街，则为民族商业街；（ 2 ）历时性，商业街往往是文化的积淀，是民俗的延续，是生活方式的反映。（ 3 ）品质性，商业街内在所蕴含的丰富的历史文化，以及其外在的表现形式，都体现其优质性。（主要体现在 、商业街的结构与布局上，强调 其严谨性，尤其要注意商业街首要的功能应体现其商业性， 文化广场应放

11、在商业街最不影响交易的一角。 、商业街的风格与特征上，在商业街的 建设上应重视整体风格的把握，景观与建筑的相与融合。 ）（ 4）价值性：以人为本，以情为根，是体现商业街价值之根本所在。4、商业街的产品（ 1）打破传统模式，创造抽象产品目前商业街出现了 3 种创新形态：城中街（如天津南市食品街） 、店中 街（如东安市场 “老北京一条街” ） 、 广场街 （如福州台江路商业街、 新加 坡乌节路商业街等）（ 2）保存旧地风貌，改善内部以适应环境 适应现代营销，做到零库存。 硬件为软件服务（ 3 ）取消社区符号，创造公众体验 心理上突出共识理念 形式上描述象征生活事务，景观、雕塑的生活场景化。（ 4）

12、幻化室内场景，营造特色风格：主要是在室内装饰装修上做到色彩夸张，形态抽象。（ 5 ） 组织视觉走廊，珍惜自然景观：注意城市景观与自然的结合，并 可人工再造自然景观。（ 6 ） 提供 “第三空间 ”软化城市界面：缓和建筑与城市的界面，提供一个情绪转化的场所。（ 7）诗化高新技术，改善购物环境：要利用高新技改善购物环境。（ 8 ）塑造商业街的形象：以体现地方风貌为主。H商业街功能定位的理念选择市场导向理念1、 商 业街规划与建设中的操作误区（ 1 ）引资为上：一个或几个大的投资商的抉择决定了一条商业街的功能；（ 2 ）租售为先：开发商将便于租售、尽快收回投资列为首要任务，重形式上的包装与炒作，轻经

13、营上的谋划与设计；（ 3）转租获利： 首批购租物业者投资行为比例过大， 在其转租获利后， 实际 经营者规模小且功能多元分散，商业街的功能特色无法得以确立。2、 市 场导向首先是消费导向（ 1）商业服务业的功能定位首先取决于消费力的支撑；（ 2）商业服务业的功能定位同时取决于其辐射能力。3、市场导向其次是经营导向（ 1）商业服务业经营者居于市场中心，最了解市场情况；（ 2）只有商业服务业经营者获得经营利润， 商业街才可能可持续发展。4、市场导向的实现需要规划者和开发建设者进行功能控制，必须树立“经营商业街 ”的意识。二、 错位经营理念正如人们都十分清楚的一条商业发展规律：一家商业企业，为避免与

14、其强劲的竞争对手两败俱伤， 在经营过程中时常采取错位经营之术。 一条 商业街与其它商业街的错位，主要表现为以下几个方面：1、整体经营理念的区别。 经营理念是 CIS 系统的核心， 在同一条街上， 不同的企业， 可以有不同的经营理念， 但为了构造统一的街区形象识别， 则需要在整体上有一个统一的与其它商业街不同的理念。 这一经营理念城 逐步融入到每个企业、 每个经营管理人员的日常业务活动和行为中，需表 现在商业街的视觉载体上。2、目标市场的定位不同。企业选取不同的目标市场定位，会使企业采有不同的产品策略、 价格策略和营销策略， 并采取不同的经营方式和服务 方式为自己特定的目标顾客服务。 商业街同样

15、有总体的目标市场定位， 不 同的目标市场定位会决定其商圈范围的大小、客流量及客流构成、功能构 成与结构、业种业态的选择、投资和经营主体的确定等等。3、功能构成不同。以功能构成划分，商业街可分为主题型、综合型和混合型等不同类型。主题型商业街功能相对单一，主题突出，功能特色鲜 明，易于与其它商业街形成错位（例如重庆八一路好吃街） ；综合型商业街强调 “复合配套” ，要求购物、餐饮、休闲、娱乐等功能齐全，难以从功能 与其它同类型商业街形成错位；混合型商业街强调突出其 “有限主题 ” ， 并 建设完善为之服务的配套设施， 局部的强势既是其市场形象形成的前提， 又是其核心竞争力的基础。4、商业建筑及装修

16、的形式与风格不同。例如位于北京世纪金源大酒店负一层的商业街，以其地道的欧式建筑而独树一帜，风格鲜明5、 交通组织的不同。 科学合理的交通组织不但使商家的经营因此获益， 直接影响顾客在实现消费时的切身感受， 同时又是商业街空间结构的功能 分区的标识。 例如，苏州周庄镇商业街利用其水乡的特点，通过游船实现人流交通。6、商业环境与商业氛围不同。商业街商业环境的营造，由多种因素构成：建筑物、卫生、街景、夜景、绿化、灯光照明、广告及悬挂物、雕塑、 城市小品等，均是商业街环境的组成部分， 这些构成要素形成商业街的环境特色； 同时， 商业街的环境必须体现其整体统一性，这样才能从总体上 有别于其它商业街。三、

17、生态平衡理念任何一条商业街， 在规划及建设发展中， 将 “生态商业 ”的理念植入其中， 均可对其特色的形成产生重要影响。生态商业有三层基本含义：1、环境保护及商业街的绿化美化。从总体上看，商业街的建设不但要 达到有关11 -环保法规规定的基本要求，而且要采取特殊措施，通过独特的绿化美化手段和对光、 气、水、声音等的特殊处理，形成商业街的环境特色。2、 绿色经营与绿色消费。从经营的产品上看， 绿色经营要求其产品应 当低污染、无公害； 从经营过程看， 绿色经营要求在不对公共环境造成破 坏的前提下， 重视再生资源的回收与利用。 而绿色消费不单指消费者尽量 购买绿色产品， 不应包括商业街应引导顾客在消

18、费过程中应有较强的环保意识。3、商业街内部要保持其“生态平衡 ” 。商业街内部也存在相生相克、配套协调、自然平衡的规律性， 这表现在商业服务业的总体量是否与整体的 市场容量相适应、 商业街的整体规划是否适应商业经营发展的规律性等方 面， 同时， 不同行业间、 不同业种业态间、 不同顾客群体间、 不同的商业 服务业经营企业间都存在着相互支持、 依托和配套的规律性， 在进行商业 规划时， 若将众多相克的商家聚在一起， 或将一种非主力业态或商业能量较低的企业置于商业街的 “黄金漩涡点上 ” ， 其后果可想而知， 例如将书店 与迪吧放在一起，将电影院放在商业街入口处等。因此， 进行商业街的整体规划，

19、研究商业发展之规律， 形成平衡的局 域市场的 “生态 ”环境，并将本商业街置于更大范围的市场去考量，看其与其它商业街是否能够形成相生相辅的格局，将成为商业街长期发展的重 要影响因素。皿、商业项目设计一、SHOPPING MALL勺开发设计1、SHOPPING MALLT同于住宅设计（ 1）传销而非直销，SHOPPING1ALL设计类似于传销，更多地是靠 设计师的口碑，而住宅设计则直接针对消费者，满足消费者的需要，类似于直销。（ 2）业态定位，业态定位应先行于商业设计，这与住宅开发有些类似： 策划先行。（ 3 ） 应有专业顾问机构， 目前大多商业地产开发商走入误区， 将开发、 建设、招商、 销售

20、全部纳入自己的业务范围； 但是， 在商业地产运营过程中， 涉及到多专业、多行业，每一个环节都需要专业能手，所有，专业顾 问机构也就应运而生。（ 4 ）招商须有特殊的渠道和合适的方式，例如大连万达与沃尔玛等大商家结成战略联盟，为SHOPPING MALL勺成功打下了坚实的基础。（ 5 ）招商未定，设计不宜先行。2、大型商业设计应按主力店要求设计。3、重视大型中庭的设计，中庭不能有进迷宫的感觉， 应给人以安全感， 良好的中庭设计可以体现空间舒适感，增强消费者逛街的乐趣。4、SHOPPING MAL是多种业态的大融合。5、交通组织最复杂（ 1 ）员工、货物、顾客的交通应予以区别；（ 2 ）应考虑如何让人向上走，例如通过扶梯、室外电梯的运用；（ 3 ）怎么将人流向深处引，可能通过巧妙的入口设计、特色景观、主力店等方式。6、光效、广告媒体、特效工程的综合运用。二、商业街的规