中信大望村旧村改造项目前期报告

1、中信大望村旧村改造项目前期 报告谨呈：中信深圳（集团）有限公司世联地产2010年 2月3录中信大里村旧改项目前期市调报告中信大目立第一部分项目本体分析及初步研分析1.1项目所在区域项目位于罗湖区水库片区，水库片区为深圳市重 要饮用水源的一级和二级 保护区，是上风上水之地。 山水环抱，空气清新，环 境优美，随着深圳经济的 发展，区域内的大望、梧 桐山片区已成为著名的国 家名胜风景区Q目前区域 内没有地产项目，环境较 纯粹,是城市里不可多得 的宜居区域，距市中心20-30分钟车程.61.2 项目用地范围与地块现状7项目由大望村、新田村、 新平村三个自然村组成，占地60 万平米。地块现状：以村屋为主

2、，商业、学校、医疗卫生、邮政等配套设施齐全，形成了一个完善的自成体系的社区体制。9深圳水库 （国家一级保护水是保留用地，禁止开荒。1.3 项目四至项目地块西南部为深圳水库（国家一级保护水资源）；北部为自然山脉形成的体系；北侧中部有一苗圃基地，为政府保留用地；南部还有一片林地，也源）梧桐山自然山脉体系绿水环抱，一线水景资源崇山峻岭，景色优美苗圃林地地块北部保留用地地块中保留用地，禁止开荒1.4 项目交通本片区对外联系的主要出入口为沙湾公路和二线公路。本片区内道路分两个等级：城市次干路：沙湾公路，双向二车道；至罗湖中心仅需20 分钟车程二线公路，双向二车道城市支路：望桐路， 双向二车道，通过望桐桥

3、与沙湾公路连接未来丹平快速的开通对本项目的通达性有重要的影响丹平快速：起于爱国路高架桥，向北经东湖、樟树布、丹竹头， 终点接机荷高速白泥坑立交，全长 公里，预计于 2010年底全线开通1.5 限制情况项目用地性质为深圳市重要的饮用水源一级保护区和二级保护区，严格格限制建设的城市生态保护区，根据政府的相关规定, 建设上严格受到水源保护条例的控制.1.6 项目地块优劣势小结地块优势小结：地块区位：罗湖关内稀缺板块, 距中心区仅 20 分钟车程地块规模：关内稀缺60 万大盘地块条件：有稀缺的水库资源和自然山脉，具有较好资源条件地块环境：区域内无地产项目, 并有梧桐山自然山脉和深圳水库一线水景上好的山

4、水资源, 环境较纯粹地块交通：地块周边可通公交车，直达市区，交通便捷；地块内部的望桐路通过望桐桥与沙湾公路直接相接，十分便利地块劣势小结：地块虽在关内, 但属于关内近郊区域对于未来客户的认可度会有一定的影响基于以上分析, 项目的强稀缺性远远大于劣势 , 具备豪宅的基础.21第二部分房地产市场现状与供应趋势研究一、房地产市场现状分析1.1 罗湖房地产现状与资源型项目现状分析1.1.1 罗湖市场宏观分析罗湖二级市场宏观表现：罗湖为关内供应稀缺板块，整体以零星中小规模项目供应；当前罗湖普通住宅在1.5-2 万 /平左右，幸福里的高价供应直接拉升罗湖的城市豪宅价格，在幸福里的高价运行下支撑罗湖区的成交

5、均价到年底为31879元 /平方米。2010年幸福里销售完毕，罗湖成交均价直接回落，为23221元 / 平米；05 年 -08 年罗湖一手房供 应结构7%5%0%10%32%05年一手房户型供应单房一房两房小三房（100）中三房（100-12大三房（ 0）120） 四房复式06年一手房户型供应单房一房两房小三房（100）中三房（100-12大三房（ 0）120）四房复式07年一手房户型供应单房一房两房小三房（100）中三房（ 100-120） 大三房（120）四房复式别墅50%08年一手房户型供应单房 1房2房3房4房复式05-07 年罗湖市场户型供应结构以单房/ 一房 / 两房为供应主体，市

6、场整体产品供应面积偏小08 年供应以百仕达为主，户型放大，以三房/ 四房中大户型为主；09 年罗湖供应以城市豪宅为主，数据显示140-200平的产品成交放大罗湖三级市场表现：罗湖三级市场宏观表现：罗湖二手房市场交易活跃，成交面积在全市前列，换房需求旺盛；罗湖二手房价格在1.2-1.5 万 /平，区域的供应有限直接导致罗湖的二手房价格在关内价格洼地1.1.2 罗湖资源型项目分析罗湖历年资源型项目供应：项目区域规模 （平方米）主力户型资源价格（万元/平米）东 方. 尊峪 花园莲塘33000089-177 平米， 2 房、3 房和4 房梧桐山2-2.1 （二手）合正锦湖逸园笋岗9633032-124

7、 平米，1 房、2 房和3 房洪湖 公园1.9-2 （二手）鸿景翠峰花园莲塘72000127-220 平米， 3 房和4房梧桐山2.2-2.3 （二手）淘金山湖景花园布 心201537148 240 平方米三房 / 四房水库1.5-2.5 （二手）航天晴山月莲塘2485575-90 平米2 房、120-160 平米 3房梧桐山2-2.1 （二手）百仕达乐湖翠竹172812115-143 平 米 3 房、155-190 平 米 4房湖景 资源3.52.5-3 （二手）仙湖 山庄 （二 期）莲塘22745.23223-306m2梧桐山3100 万 /套罗湖资源型项目供应以莲塘、银湖片区为主，主要依

8、托水库资源、山景资源，资源普通，且供应年限较早，逐渐淡出深圳豪宅市场罗湖资源型项目整体供应稀缺，早期淘金山花园现二手房价格在 2-2.5 万 /平，辐射范围以罗湖为主；当前仅有在售项目百仕达乐湖项目依托水库资源，整体均价在3.5 万 /平，辐射深圳全市，但成交缓慢。资源型二手房整体价格典型项目：淘金山 基本情况总用地：54280.8m2总建面：201537.99m2容积率：2.792典型项目：百仕达乐湖主力户型资源价格（二手）客户情况销售情况06 年）150 平米三房，170-190 平米四房北靠无名山，南临东湖、遥望梧桐山风景区及仙湖植物园，依山傍水、群山环绕，风水宝地；整体均价：1.5-2

9、.5 万 /平楼王均价：2.8-3 万 /平私企业主/公务员及泛公务员/金融行业从业人员成为大面积/高总价单位重要客户群150m2 三 房 /170-190m2 四 房 走 量 较 好 ，220-240m2 大面积四房量少开盘迅速消化当前二手房成交主力面积为170 平单位基本信息占地面积:40786.17 平方米总建筑面积:317784 平方米容积率:5.56资源享受深圳水库资源主力户型115-121m2/140m2 三房，180-194m2 四房价格均价3.5 万 /m2销售情况开盘销售一般相对走量产品为115-121m2 小三房/140-143m2 中三房及楼王180-192m2 大四房典

10、型项目：幸福里基本信息占地面积:14277 平方米总建筑面积:110000 平方米15容积率 :7.715核心价值配套 - 最完善的高品质都市综合体配套；产品 - 最高品质的建筑和装修配置；服务- 最高水准的住宅物业罗湖市场小结：1. 罗湖市场发展较早，城市土地紧缺，整体供应稀缺；新增供应以点状、中小规模为主，市场均价为1.5-2 万 /平， 09 年幸福里入市，整体拉升罗湖市场均价，当前均价回落到23221 元 /平米；2. 罗湖住宅供应结构以中小户型为主，08年至今部分城市豪宅入市，拉升140-200平大户型产品供应放大；3. 罗湖新房供应的稀缺直接导致二手房市场成交活跃，但价格低洼，为

11、1.2-1.5 万 /平，为关内价格低点；4. 罗湖资源型项目供应主要分布在银湖、莲塘等资源区域，以自然山景为主要依托，资源普通且供应年限较早，逐步淡出深圳豪宅市场，早期淘金山花园，当前实现二手均价 1.5-2.5 万 /平， 楼王实现3万 /平，辐射罗湖客户为主；当前仅有百仕达乐湖，依托稀缺水库资源，实现均价3.5 万 /平，进入全市高端豪宅层级；5. 罗湖资源型豪宅二手房市场受到新房的价格影响，存在一定的价格箱体，整体价格在 1.5-2 万 /平，中大户型成交活跃。371.2 深圳高端资源型市场现状分析深圳在售资源型项目主要分布在后海、东部沿线以及关口资源丰富区域深圳在售别墅项目现状分析：

12、区域项目建面（万平）面积区间价格（万/ 平）速度资源关内佳兆业香瑞园10260-300 平的联排41塘朗山天琴湾3.87350-100080海景天麓九区14.5270-360 双拼122东部华侨城天麓六区0.96270-360 双拼125东部华侨城海怡湾10.6256-30010-12海景万科东海岸27.5350-800 独栋和联排别墅4.58大梅沙关外溪山30200-290600-1600 万 /套3水库龙岸27220-2604.820湖景中粮澜山（二期）11.48联排别墅295 平方米、独立别墅 380-462 平方米2.64山景招华曦城19.6586 套 250-330 平方米联排别墅、

13、 41 套 350-475 平方米独栋别墅联排4.5-5.5 独栋 6-8111（开 盘）尖岗山水榭山8.58联排端头单位面积270-340平米，联排中间户型230-265平方米，双拼单位450-650 平方米联排6.5 双拼135北面是羊台山脉，南面是银湖山脉，西面是塘朗山脉，东面是莱蒙湖，形成三山环绕，背山面湖的地形深业紫鳞山20面积200-568 平方米3.8-6111 万 m2 市政公园、 31 万 m2 的 清林径山体公园当前关内别墅供应稀缺，价格高企，联排在10-20 万 /平，极致稀缺资源项目（天麓）消化较好，普通资源别墅走速缓慢关外别墅供应较大，联排价格在4.5-6 万 /平，

14、整体消化缓慢深圳在售资源型平面豪宅现状：世联平台09 年 10 月份统计数据整体以城市稀缺资源为主要依托，关内高层价格实现为3.5-4 万 /平；顶级资源型高层（仅有波托菲诺）实现价格5.6-6 万 /平；关外资源型高层主流价格为1.5-2.5 万 /平，整体消化速度较快1.3 高端资源型典型项目分析典型项目：星河丹堤基本情况总用地：20 万m2总建面：36 万m2容积率：1.8物业类型资源独栋、TH 、高层9 万平米原生湖、13 万平郊野公园；价格33000 元 / 平（高层）销售情况一期（A+B+C 区）独栋+联排TH+ 叠层TH （完美售謦）；二期F 区已入伙，518 套； 90-275

15、 平米；二期E 区高层目前106 套可售，88-298平米三期（D 区） ：基本售罄，103 套 （独栋+联排+叠加 ） 开盘时间：08.11典型项目：波托菲诺七期基本情况总用地：21476m2总建面：95517m2容积率：3.05资源雁栖湖、园景、高尔夫多重景观，七期情况2 栋、3 栋（ 130 套） ，总建面36843 平方米产品270 平米复式,3 房 ,100 套340 平米复式5 房， 25 套270-340 邸墅，5 套价格09.8 月开盘实现均价5.8 万 /平销售情况开盘当天销售70%典型项目：三湘海尚基本情况总用地：9.3 万m2总建面：30 万m2容积率：3.02资源海景产

16、品共1107 套；房141 ；房146-174；房 200 -227 ；联排220-250 价格高层3-4 万 /平，别墅10-12万/平销售情况2009 年 9 月 5 日，推出第一批，栋共80套单位，已售磬。1.4 深圳豪宅市场现状小结1. 深圳在售资源型项目主要分布在后海、东部沿线以及关口资源丰富区域2. 当前关内别墅供应稀缺，价格高企，联排在 10-20 万 /平， 极致稀缺资源项目（天麓）消化较好，普通资源别墅走速缓慢；关外别墅供应较大，联排价格在4.5-6 万 /平，整体消化缓慢3. 整体以城市稀缺资源为主要依托；关内高层价格实现为3.5-4 万 /平；顶级资源型高层（仅有波托菲诺

17、）实现价格5.6-6 万 /平；关外资源型高层主流价格为1.5-2.5 万 /平，整体消化速度较快二、房地产未来供应与发展趋势2.1 深圳房地产未来供应与发展趋势2.1.1 深圳住房用地供应09 年深圳土地交易情况统计占地区域项目平米建面拿地价楼面价平米亿福田观澜横坑水库片区金地9119816415024.4861766112.01119000南山宝安尖岗山深圳招商华侨城投资有限公司23400.54 280805.419230光明光明街道公园路南侧、二十七号路北侧深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司37089.937418012661453647.16107290福田福田区南园 爱华路西侧深

18、圳市心海投资发展有限公司5763.45185000.8364518宝安宝安大道西侧、 航城大道北侧深圳市南方航空经济发展有限公司81044.121911102.631376宝安宝城26 区深圳市中洲宝城置业有限公司4203418007026.16430338871409301491585000龙岗龙城街道回深圳市尚模发展38666.2315389082586龙埔社区有限公司39059.76155459深圳新增土地供应量少，地价成本较高深圳市住房建设规划2010 年度实施计划深圳市在明年拟计划建设各类住房9.52 万套，总建筑面积754.81 万平方米。其中，商品住房 7.29 万套， 建筑面积

19、650 万平方米 ;保障性住房2.23 万套， 建筑面积 104.81 万平方米。深圳近几年新开工、竣工面积图新开工面积（万平米）竣工面积（万平米）2009 年深圳住宅市场供应量 各区分布图龙岗宝安南山福田罗湖盐田总计 （套）存量 （套）187131 7906956027101441237852708增量 （套）109647268132452327342663637866总计 （套）296772 51742280550374867301490574目前，深圳土地资源极为紧缺，政府一直在寻求从存量土地中获得突破。在目前大规模的城市更新中，部分城中村将推倒重建，释放出大量土地。这在此次 深圳市住房

20、建设规划2010 年度实施计划（征求意见稿）中可约略窥见端倪。根据计划中有关商品住房建设结构的安排，在深圳2010 年度计划建设的商品住房中，本年度住房用地（不含存量用地）建设2.94 万套，建筑面积261.66 万平方米;旧城旧村改造建设3 .1 2 万套，建筑面积 278.34 万平方米;其它为含存量用地建设。旧城旧村改造建设的商品房的套数所占比重最大。2.1.2 旧改的城市发展趋势2009 年 10 月，深圳市政府常务会议审议通过了深圳城市更新办法 ，并在 11 月底正式对外公布。办法出台之后，规划已获批准的 25 个项目将在近期办理完土地等相关手续后进入具体实施阶段。 25 个更新改造

21、项目涉及总用地面积总109.7 万平方米，总建筑面积 397 万平方米（其中包括6 个工业区升级改选项目）。通过这25 个项目，将为社会提供建筑面积202 万平方米的住宅、21 万平方米的办公用房、48 万平方米的商业用房、21 万平方米的商务公寓以及90万平方米的产业用房，并配套一批保障性住房、幼儿园、学校、社区健康中心、文化室、公交首末站等。19个城市住宅更新改造项区域项目占地 公顷建面 万平住宅 万平配建石厦村改造3.3529.8配建体育活动场地、社会停车场、公共厕所新洲村改造0.844.862.75预计面积90-180 平南光村改造二期1.9610.426.12配建酒店一座，文化活动站

22、，社区健康服务中心，社区服务用房，垃圾站、公共厕所关内宝城22 区改造一期4.714.513.3提供30 班小学用地，配建12 班幼儿园一所水湾村改造2.9221.878.19配建社区健康服务中心、居住小区级文化室、社区活动场地、社区居委会、社区警务室、社区服务站、垃圾转运站、公共厕所田厦新村改2.9215.756.7配建垃圾收集站一处配建 9 班幼儿园一所、社区健康服务中心、居住小区及文化室、社关外湾厦村改造2.6813.29龙华郭吓旧村改造2.15.2西乡庄边旧 村改造一期2.5513.711.84 区活动场地、社区居委会、社区警务室、社区服务站、环卫工人作息站、公共厕所配建 6 班幼儿园

23、一所，社区健康服务中心、社区居委会、社区警务1.84室、邮电所、垃圾收集站、公共厕所11.7社区服务站、社区警务室、邮电所、垃圾收集站、公共厕所新安上合旧村改造7.2721.6616提供10000m2保障性住房，配建18 班幼儿园一所、社区健康服务中心、居住小区级文化室、社区服务站、社区居委会、社区警务室、垃圾收集站、公共厕所、再生资源回收点、环卫工人作息室沙井新沙工7.7225.520.9提供16850m2保障性住房，配建12 班幼儿园一所、居住小区级文化业区改造室、社区体育活动场地、社区服务站、社区警务室、垃圾收集站。观澜街道田背村改造2.7311.57.9户型面积200 以上南湾樟树布旧

24、村改造一期2.8613.910.14提供3000m2保障性住房，配建社区健康服务中心、居住小区级文化室、社区体育活动场地、社区居委会、社区警务室、社区服务站、邮政所、垃圾收集站、再生资源回收点、环卫工人作息站、公共厕所南湾南岭村改造求水山地块2.9410.610.5文化活动室、社区体育活动场地、居委会、警务室、社区服务站、垃圾收集站落实一处5000m2的公交首末站，提供21000m2的保障性住房，配建旧村改造3.314.2411.22 配建社区服务站、社区警务室、邮电所、垃圾收集站、公共厕所。横岗松柏路12 班幼儿园一所、社康中心、小区文化室、社区居委会、社区服务7.429.62181.859

25、.23577场改造一期5.77两侧改造21.8 站、社区警务室、垃圾收集站、再生资源回收点、邮政所、公共厕龙城爱联岗贝村改造72721提供12985m2的保障性住房，配建12 班幼儿园一所、社区居委会、社区警务室、门诊部、居住小区级文化室、垃圾收集站、公共厕所、环卫工人休息室、公共绿地公明陶瓷厂片区改造4.6314.0811.74提供9400m2保障性住房，配建9 班幼儿园一所、居住小区级文化室、社区体育活动场地、社区健康服务中心、社区服务站、社区居委会、社区警务室、垃圾收集点、公共厕所所居住小区级文化室一处坪山商业广新一年度 （即 2010 年度） 城市更新和改造项目的申报工作已经于11月

26、20 日前全面完成。龙岗大概上报了七、八十个项目，宝安五、六全市总计大概上报了两百多个。深圳旧城改造和更新涉及的总土地量2.2 深圳旧改供应趋势与分析2.2.1 关内旧改供应特征与分析区域项目开发商物业类型占地万平建面万平预计入市时间备注福田岗厦旧改金地超高层综合体161202012 年面积区间150-200建安中心住宅为主2.914.22012 年预计面积90-180 平坭岗村13.4目前处于规划研究阶段田心村5.79目前处于规划研究阶段西岭下村2.4拆迁谈判已完成，规划审批已经通过田贝村1.932010 年主体工程已经完成罗湖清水河村15520拆迁谈判完成，等待规划审批向西村专项规划原则上

27、通过规划审批教育新村合正城市高密住宅3152012 年规划阶段，以大户型为主黄贝岭村10.98规划通过，拆迁谈判中新世界莲塘新世界16规划审批已通过大冲村旧改项目华润超高层综合体3002013 年目前处于规划研究阶段南山超高层综合体3222013-2014户型面积200 以上蛇口水湾村旧改年资源型豪宅；有资源旧改项目资源等级普 通，规模相对有限，且主打城市稀缺性，而非极致稀缺性关内旧改项目特征：以中小规模，无资源高密度城综合豪宅方向主要发展，而非应趋势与分析2.3.1 关内高端资源项目供2.3 深圳高端资源型项目供应趋势与分析未来关内高端资源型项目主要分布在后海、莲塘尾以及东部沿海区域，整体供

28、应相对分散，且以板块资源稀缺资源为主要依托，缺乏极致资源。区域项目物业类型建面占地预计入市时间套数面积区间罗湖淘金山二期高层239.910 年下半年849 套140-150 三房；150-250 四房；238 378 顶复福田阳基天御山高层4.80.9710 年上半年183套四季山水2 期高层8.61.910 年下半年480 套主力户型150-200 云顶香格里拉小高 +叠 T7.52.82011 年486 套主力户型110-170 华来利项目高层14.552011-2012599 套160、 180 及 200 以上户型盐田皇庭玺纯别墅0.960.82010 年46 套主力户型150-230

29、 京基天涛轩纯别墅1.222010 年24 套350-800 独栋和联排别墅联泰梅沙湾别墅3.213.92010 年69 套主力户型300-400 联排天麓8 区独栋12.81.532010 年40 套270-360 的独栋爱琴湾山庄公寓、别墅、商业1.82010 年70 套200-300 平米联排、双拼、独栋南 山红 树 湾红树湾5 期高层2010 年剩余约240 套以 200 平米以上平面大户为主联泰红树湾别墅（独栋、双拼、叠加）5.28.42011 年208 套248-350 中信岸芷汀兰高层4.421.172010 年上半年308 套120-140 的 3 房， 140-180 的 4

30、 房华 侨 城数码港别墅+小高层1.953.0952010 年上半年96 套公寓207-415 ; 别墅350 波托菲诺香山里一期小高层、TH、多层91.882010 年下500150-180 后 海宝能太古城北区高层28.92010 年剩余约847 套主力户型100-180 鸿威海怡湾畔别墅+小高层+高层10.65.32010 年剩余约690 套主力户型150-170 君汇新天高层104.52010 年剩余约300 套主力户型140-170 三湘海尚别墅 +高层18.59.32010 年剩余291 套主力户型140-170 湾厦海境界高层+小高层354.752012 年以后1期1168 户后

31、海汉森项目高层102.522011-2012 年1 期以85-145 的 2 房、 3 房和4房为主，2 期定位中名居项目高层1022011 年540 套主力户型110-130 的 3 房，140-160 的 4 房澳城2 期高层6.6852.882011110-140 的 3 房， 140-160 的 4 房前 海香格名苑项目高层9.392.082011 年368 套130-160 的 3 房和4 房大南山·紫园别墅 +叠加52.62010 年91 套别墅260-470 ； 叠加245-250南山花园2 期小高、叠T、联排21.52010 年89 套170 复式，254 叠T,31

32、7 的联排大西格?2.76.092011-2012 年蛇 口水湾村旧改超高层综合体2232013-2014 年200 以上半岛城邦高层29.36.52010 年剩余约300 套西 丽十五峯小高层17.965.562010 年剩余260 套160-190 的4 房和少量复式未来关内高端资源型项目主要分布在后海、莲塘尾以及东部沿海区域，整体供应相对分散，且以板块资源稀缺资源为主要依托，缺乏极致资源。未来三年关内高端资源型项目不完全统计供应为 8834 套，整体供应量较大， 但整体规模较小，占地在 10万平以内，建面在 20万平以内，难以建立豪宅绝对话语权以及高端市场的引领。大平面以140-200

33、平为主力供应；别墅以 250-350 平联排为主力供应632.3.2 关外高端资源项关外近关项目面临供应尾声， 高端资源型项目北 拓，进一步外围化，项目 /地块建面（万m2）合正龙华项目容积率2.61产品及面积情况130、 160、 TH24.7住宅： 50%以上为4.6中大的 130、 140、160 产品，可能考虑公寓型产品溪山三期102户均面积150 平米潜龙山庄 （原 ）地 块581.75TH/小高层/高层，走拼合路线滢水湾13.42.2大户型,TH,受90/70 政策限制龙一号8.21.2高端产品组合，小高层/TH：85-300 招商观园29.2 万平 米1.5三联排别墅、8 层小高

34、层高层金地观澜28.31.8预计产品为高层 别墅的规划组 合和黄项目15.31.3657栋 9-10 层的住观 澜万平 米宅楼，规划总户数 1295 户城建项目29.2 万平 米1.596 栋 2-43 层住宅楼， TH 或叠加别墅 +高 层 的 规 划组合未来关外资源型项目供应以郊区别墅为 主要供应，而非资源型豪宅，整体资源的稀缺 性、档次将难以比肩关内资源型项目。2.4 未来供应小结未来土地供应量少，旧城旧村改造成 为城市发展的必然趋势深圳关内供应紧缺，主流关外发展关内旧改项目以无资源、中小规模的 城市高密度住宅供应为主，高端豪宅主流 发展方向为城市豪宅；有资源旧改项目资 源等级普通，主打

35、城市稀缺性，而非极致 稀缺性未来关内顶级资源项目基本供应完毕，高端资源型项目主要分布在后海、莲 塘尾以及东部沿海区域，整体以板块资源 稀缺资源为主要依托，缺乏极致资源，顶 级资源项目市场空白关外高端资源型项目北拓，进一步外围化，未来关外资源型项目供应以郊区别 墅为主要供应，而非资源型豪宅，整体资 源的稀缺性、档次将难以比肩关内资源型项目。本项目 VS 关内旧改项目：关内旧改 以城市高密豪宅为主发展，项目极致资源以及规模完全差异化占位顶级资源豪宅；本项目 VS 关内资源项目：关内资源 型项目资源性较弱，且以中小规模为主，本项目以资源极致稀缺，全面超越未来关内资源型高端项目档次与等级本项目 VS

36、关外资源项目：非同等级 竞争，项目城市地段价值全面超越未来深圳顶级资源市场供应空白，项目将以极致资源全面改写资源型豪宅市场格局，引领未来深圳资源豪宅新高度。第三部分深圳豪宅客户研究一、 深 圳豪宅客户分析深圳高端豪宅客户基础较好： 2008 年末深圳居民储蓄存款余额达4905.93 亿元 ， 人均可支配收入26729元，据专业数据公司不完全数据显示，深圳个人银行存款在1000 万人民币以上达2.6万余人，在5000 万以上的达1917 人。 2009 胡润财富报告显示，深圳的千万富豪有40,600 人， 亿万富豪有2,760人。深圳大企业基础较好，有大量中高端企业管理人员：深圳目前拥有大型企业

37、13980 家，高新技术企业3086 家1.1 罗湖豪宅客户分析罗湖豪宅客户特征：以罗湖高端豪宅为例，分析罗湖豪宅客户的特征与需求1.1.1 淘金山成交客户特征：30岁以下30-35岁35-40岁40-45岁45-50岁50岁以上客户年龄18%28%11%6%10%27%成交客户年龄，集中在35-45 岁之间；事业有成，家庭结构稳定，以高级公务员、企业中高管及生意人为主。成交客户来源与分布：客户来源罗湖 福田 龙岗 南山 盐田 其他地方成交客户以罗湖客户为主，主要分布在项 目周边片区，如布心、翠竹、东湖、莲塘、 田贝水贝等，地缘情结非常隆重； 其次为福田客户，主要集中在离罗湖较近 的区域，如园

38、岭、八卦岭等老社区集中区 域，且以老罗湖豪宅客户回流为主客户置业原因：置业原因淘金山客户总结：1. 淘金山成交客户以罗湖本地客为主，有工作缘或生活缘，有很强的“罗湖情节”，且有一定的罗湖豪客回流；2. 他们的年龄以30 多到 40 多岁为主，以罗湖的公务员、企业中高管和周边的生意人、 企业主为主。潮汕人居多，喜欢群居，很看重风水，认为淘金山的风水很好。一般都是跟亲戚朋友、同事等一起购买。3. 他们看重的是淘金山背山面水，风水很好；临近永久性的东湖一级水源保护区，三面环山，自然资源非常稀缺，空气好，绿化好，安静，适合生活和养老。1.1.2 幸福里客户特征分析：客户年龄：以30-39 岁、 40-

39、49 岁为主，各占36的比例，其次为 20-29 岁占20，49 岁以上客户较少；客户家庭结构：以 3口之家为主，占 45的比例， 其次为 2 口之家和单身，各占 20左右的比例，4 人以上家庭数量较少。客户行业：以金融和贸易为主，共占45的比例；其次为房地产、IT、行政、制造、物流。客户职位：大多数为企业主和公司的高层管理者，二者占到81的比例，其次为10 左右客户来源分析2%1%1%11%大陆客户来源分析罗湖福田南山关外外地未留从幸福里的成交情况看，尽管香港客户的比例达到了31%，但是大部分客户为港籍大陆人士，其香港本地客户比例较小。大陆客户中的外地比例较小，不到10%。1.1.3 鸿景翠

40、峰客户特征：客户来源分析：福田 罗湖 南山 盐田 关外其他区域珠三角香港客户行业归属分析100806040200 贸易80422916 1612 11117765544332221I T、金融 通讯 地产 教育 制造 服装 餐饮 工程 法律 证券 物流 建材 医药 咨询 汽车 广媒 投资 医疗 能源移动 房生物电力、电信、电成交客户的居住和工作区域，都以罗湖为主，占50%以上，其次为福田。区域性的工作缘、生活缘是项目成交客户分布的主要特征。成交客户的行业分布，以贸易、行政、金融为主，其次为IT 通讯和房地产等；职务分布以企业主、中高管为主。相比淘金山，中层管理和一般职员的比例增加。1.1.4

41、百仕达客户特征分析：基本以罗湖客为主，罗湖片区外的客户比例非常低。以私营业主和公务员为主，两者占到客户比例的60以上，其次是事业单元及企业管理人员，另外还有部分台湾及外籍人士罗湖豪宅客户小结：1. 主要来源罗湖区域内，或与罗湖有较强的三缘关系，喜欢罗湖成熟的生活配套、城市配套，有强烈的罗湖情节；2. 主要由四类客户主要构成：（东门、 田贝、华强北）、公务员（泛公务员）、企业中高管、本地原住民，其中潮汕客户成为罗湖豪宅客户的重要组成；3. 家庭结构相对稳定，且对家庭生活极为重视；4. 罗湖豪宅客户换房改善特征明显，有大量来自与罗湖老旧社区或为罗湖豪宅客户回流，社区环境、档次以及产品的结构成为罗湖

42、客户的主要关注点客户类型特征产品需求代表楼盘私营业主罗湖生意 人潮汕、客家籍生意人，周边地缘型客户，经济实力强，家庭成员多在4 口以上，喜好群居，信风水3 房 /4 房 /5 房鸿翔御景东园 中信星光名庭 百仕达花园 鸿业苑名豪居 水榭花都周边小企 业主潮汕、客家、外省生意人，周边地缘 型客户，经济实力较强，家庭结构复 杂，处在事业打拼期，不注重享受2 房 /3 房山湖居/东门天下公务员对素质要求高，离上班地点近，有补 贴及隐性收入，对价格不太敏感，对 楼盘要求较高3 房 /4 房 /5 房星光名庭 万科桂苑 百仕达花园企业中高层管理人员事业有成的上班族，收入较高，有较 深的罗湖情结，对楼盘整体素质较为 挑剔3 房 /4 房 /5 房中信星光名庭老罗湖豪客罗湖情结深厚，看重楼盘整体素质， 经济实力强劲，价格不敏感4 房 /5 房淘金山、百仕达花园原住民原 住 民 /地 缘型租客住 /租在较为老旧的楼盘中，有较大的换房需求，价格敏感2 房 /3 房螺岭、翠竹、黄贝岭原住民第 二代多和父母同住，因为结婚/生子而发生换房需求，换房需求刚性，家庭经济实力较好3 房 /4 房螺岭、翠竹、黄贝岭1.2 深圳顶级豪宅客户分析 介于项目的档次以及等级，为未来深圳顶级豪宅标杆，因此着重关注深圳顶级豪宅客户。根据世联豪宅客户平台，抽样调查与分析：客户姓名基本特征所购物业状况柯先生35 岁， 3 口