中国房地产发展分析

1、对于国内房价上涨原因分析改革开放以来， 我国房地产业得到迅速发展， 住房作为市民赖以生存的安居场所， 住房价格又是房地产的一条生命线， 贯穿于住房的销售与使用当中， 因此越来越被人们所关注。 近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。 特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房， 但因房价之高而无力购买。 有部分人能拥有几套房产， 而有部分急需住房有些却是超前的需求， 过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响到经济的稳定。我公司作为一个新起步的房地产企业，今年初去西宁城南区的房博会参观和了解了一下西宁的房地产业，感觉很冷清，参观者密度不大。原因有多方面，

2、平抑房价一直是国家宏观调控房地产市场的目标，人民币加息的压力日益增加，按揭门槛提高，国八条的实施，一方面打压高档项目的开发，另一方面引起的全国房价小幅度微调使一些消费者开始持币观望。房价在下降， 房地产商从首付款、全款、贷款等方面因此了解房价上涨的原因， 对于解答现阶段中国经济产存在的问题至关重要：（一）总体需求呈旺盛趋势1居民住房需求的增长。所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加， 从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快， 大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。 消费型住房需求增长

3、，直接拉动房价的上涨。2超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。 现时生活中，这种有效购房需求是无法完全得到满足的， 因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足。 2005 年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达 24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴” 。以上海为例，数据表明， 2009 年 8 月上海中资商业银行个人住房贷款大幅增加 58.7 亿元，比 7 月多增 13.2 亿元，相当于第二季度的全部增量。月末政策性个人住房公积金贷款余额首次突破 500 亿元，高达 501.6 亿元，当月新增住房公积金

4、贷款 39.2 亿元，为上半年月均增量的 5 倍多，创三年来单月增量新高。 此外，在急剧增加的外资银行贷款中，也有 23.9 亿元投向了房地产业。 可见，上海房地产业总体需求旺盛，但这种总体需求大部份是通过银行贷款得于实现的，并不是有效需求。从购房者的经济承受能力来看， 这种住房需求已远远超过了这部分人的经济承受能力， 住房价格上涨， 并不能使住房的需求下降反而使其需求日趋旺盛， 使得房地产市场的供需关系紧张， 供不应求3被动住房需求。是指因拆迁城镇居民旧房而产生的住房需求。 近几年，一些地方片面强调经营城市、盲目大规模拆建，引起大量的被动住房需求。根据有关统计资料推算， 每年因房屋拆迁导致的

5、住房需求在 3 亿平方米左右，而这几年每年新增商品房面积仅约为 5.5 亿平方米，住房缺口由此被撕开。虽然通过对城镇居民旧房屋进行拆迁， 可增加土地的供给量，解决城市土地供给不足的问题，但这增加的拆迁成本，最终还是会转移到消费者的身上，从而抬高了房价。4. 投机型住房需求。是指由于投机炒作而形成的需求。 住房本身具有消费品和投资品的双重属性，购买住房除了正常消费之外，还可用来投资，便出现了专门“炒房”的人群，人为地拉动住房需求，造成房价暴涨，使房地产背离了市场的价值规律。 然而造成这种投机住房需求大规模增加的主要原因有：一方面，人民币面临较大的升值压力，大量外资涌入房地产业，已达到投机套利目的

6、。另一方面，民众的可支配收入增加，虽然房价与人们的收入水平还是有很大的差距， 但大部分舆论还是看好房地产，预期末来房地产还有很大的升值空间。 在这种心理预期下，人们多会选择购买房子作为投资， 不仅可以获得租金收入， 又可以等待房子的升值，从而形成了一种投机性住房需求， 直接推动房价上涨。（二）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动近几年来人口的阶段性快速增长， 居民收入的阶段性积累， 消费越来越突出，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、 房地产市场的快速发展的同时， 也给这些城市带来了较大的住房压力

7、，基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。 我国在快速城市化和全球化的过程中， 为寻求更好的发展机会和更高的生活质量， 资本和劳动力向中心城市流动， 这就形成了美国经济学家定义的 “超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。 但资本和劳动力仍然争相流向这些城市， 原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会。资本和劳动力向中心城市流动，也是导致这些城市房价上涨的重要原因。土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。（三）土地资

8、源严格控制且价格上升， 推动房价和地价互动上涨。近年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高。2007 年 8 月 13 日，国家发展改革委、国家统计局最新统计数字显示，二季度，全国 70 个大中城市房价与去年同季度相比上涨 6.3%，与此同时，土地交易价格却上涨了 13.5%，较房价上涨幅度 2 倍还多。我国虽然有 960 万平方公里的国土面积， 但适于房地产开发的平地面积仅占国土面积的 12%左右，而且 90%的平地集中在沿海地带。地价作为房价的重要组成部分， 而快速增长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾， 从而导致新一轮房价的快

9、速上涨。 从微观经济上看，土地供给缺乏弹性和需求不断增长之间的矛盾尤为突出。房地产市场的旺盛需求，住宅销售的活跃，房地产开发的日趋激烈，导致地价持续保持较高水平。房价和地价两者之间互相促进，互相提高对方的价格，使双方价格都不断攀升。（四）外资的大举进入2009 年以来人民币升值速度的加快有可能会增强国际市场对人民币将进一步升值的预期。 加之国内房地产市场涨势依旧， 国际上的热钱就会流入我国房地产市场进行赚房价上涨和人民币升值双重收益的投资。中国人民银行 2009 年 8 月 8 日发布的“二季度货币执行报告”显示，今年上半年外资大举进入我国房地产开发领域，同比增幅高达 68.7%，增幅比上年同

10、期提高了 36.2 个百分点。国家统计局最新公布的中国经济景气月报数据也表明，今年上半年，房地产业实际利用外资占同期全国实际利用外资总计的比重达到 24.1%，比 2006 年全年比重提高近 11 个百分点。虽说外资入房地产所占比例不大，只有20%左右，却使我国金融调控政策失灵 , 使得炒房者底气变得更足，从另一个角度来看，外资进入房市将抬高房价构成成本。在我国收紧银行贷款的时候，外资利用房地产开发企业渴求资金的迫切心情，借机与开发商等市场主体联姻，但这种合作是以获利为目的的。而由这些利润所增加的成本必然计入房价之中，转嫁给消费者，从而造成房价的上涨。（五）国家金融政策1. 银行信贷。银行信贷

11、对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房开发的相关优惠等措施对遏制炒房、 保障住房和限制开发具有重要影响 , 从而波及房地产价格走势。 比如对于按揭首付的规定 , 分面积和购房次数来决定首付数额比例 , 对于大面积住房和二次购房要支付较高的首付款 , 从而限制投机和盲目消费。2. 银行利率。存款利率的调整直接影响到房地产投机行为 , 投机的减少带来成交量的下降 , 因此有可能导致房价涨幅的回落 , 这一情况在一定程度上缓解了炒房热 , 从而推动了房地产价格的理性回归。3. 货币政策。由于银行信贷和外资的控制 , 货币供应量的增加同样是房价上升的重要原因 , 直接后果就是大量银行信

12、贷及民间资本流入房地产业 , 而这个过程有其背后的制度原因。 首先 , 在强制结汇制度下 , 外汇占款导致基础货币大量发行 , 并且由于人民银行对冲能力有限 , 从而导致货币供应量快速增长 ; 其次 , 投资渠道有限以及其他各种原因 , 导致储蓄率过高 , 大量货币资产以储蓄的形式存放在银行等金融机构内 ; 最后, 中央政府和地方政府在一段时间内偏好性的扶持该行业 , 加之房地产作为一种投资品本身所具有的特殊性质 , 促使房地产价格在短时间内迅速攀升。不可否认，在过去的 10 年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、 投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心， 其中房地产是投资中的重要力量。 整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力