浅析房地产泡沫经济问题

1、浅析房地产泡沫经济问题 浅析房地产泡沫经济问题 【摘 要】房地产行业是我国的经济支柱的产业之一，对于我国经济健康的运行有着重要的影响。最近，房地产市场不断升温，也引发人们对于房地产泡沫经济的争论。因此，本文对其进行分析，并且提出相关的措施。对于房地产泡沫经济问题，应该了解房地产泡沫经济的内涵和表现形式，了解中国房地产业现今开展的状况，对房地产泡沫的危害和形成原因进行了分析，然后从微观和宏观角度提出降低房地产泡沫的措施。 【关键词】房地产泡沫；经济；问题；分析 1 房地产泡沫经济 房地产泡沫指的是房价高涨，在房产上投资过热造成产品过剩，导致市场没有需求，从而产生了一种外表的虚假的繁荣，显著表现是

2、房屋的空置率变高。根据意义来看，指的是在一个连续的过程中房价突然涨价，价格上升使人们觉得会出现涨价的情况，然后又吸引了许多新的投资者和买主，而这些人通常只是想要通过买卖时的差额来获取高额的利润，对于房屋自身使用价值不感兴趣。之后房价开始逆转，然后价格暴跌，就会导致金融危机。 2 房地产泡沫经济形成的原因 2.1 房地产泡沫经济形成直接的原因 过度的投机行为造成了地价的飞涨，而这就是产生房地产泡沫的最为直接的原因。在市场经济开展中，作为最为活泼的房地产行业，投机行为特别的严重。不健全的土地交易的制度，不完善行业管理准那么，在一定的程度上促进了投机的活动，产生了许多投机性的泡沫。许多房地产的开发商

3、都设法进行圈地，大量储藏土地，待到时机适宜，把土地用高额的价格进行转让活动，或者是进行开发并且疯狂地炒作，造成地价以及房价飞速的上涨。在一定的程度上，房地产投资成为了圈地的投机，投机成分日益增加，泡沫经济也日益形成。与此同时，由于我国土地资源较为有限以及稀缺，随着人口的增多以及经济的开展，城市化的步伐不断加快，人们对于土地稀缺以及增长的需求之间存在的矛盾问题也越来越严重。 2.2 房地产泡沫产生的间接原因 消费者预期 消费者预期在实质上指的是对于价格的预期。因为房地产和一般的商品不同，当其价格上升的时候，人们认为今后的价格还会上升，导致需求量的增加，但是房地产开发商惜售，减少供给量。这样就又刺

4、激了价格的上升，产生了泡沫经济。在泡沫经济破灭的时候，价格不断下跌，人们觉得价格还会下跌，持有者不断抛售，增加供给量，与此同时，由于没有人购置，导致需求量减少，加剧了房产的价格下跌。 房地产投资过度增长 房地产投资增长的速度，需要和城市化进程保持一致，倘假设房地产投资的速度，其增长情况大大超出了城市化的进程，那么容易导致市场需求和市场供给之间严重不平衡的现象，房屋的闲置率升高，价格急剧下降，导致泡沫经济。 银行信贷的非理性扩张 房地产业属于资金密集型的企业，房地产开发商需要拥有大量的资金。但是伴随房地产规模不断的扩大，倘假设开发商只靠自己的资金，是不够的，开发商的资金，其主要来自于银行贷款。通

5、常来讲，政府对待房产开发的金融贷款都会有一定的限制，但是因为房地产开发具有较高的回报，这促使许多银行在进行贷款的操作过程时，违反相关的规定，对开发商进行大量的贷款，没有认真验证开发商信用等级，使许多资金涌进房地产市场，又没有进行风险控制，导致了过度开发的现象，使各种的投机行为变得越来越严重，堆积了金融的风险，促使了泡沫经济的出现。 结构性矛盾 豪宅与经济适用房的开发比例，需要控制于合理的范围内。倘假设开发商为了追求更高的利润，而都投入到开发豪宅，在一段时间里，大户型大面积的豪宅数量会急剧的上升，并且出现闲置，经济适用房会出现供给小于需求的情况，这样的结构性矛盾首先加剧了商品房的空置率。其次，导

6、致经济适用房价格日益增加，在两方面共同作用下，容易造成房产泡沫。 3 房地产泡沫对未来房地产市场和中国经济的影响 房地产泡沫经济破灭会造成金融危机，给相关的金融机构造成许多的账和呆账。还会导致社会结构和经济结构失去平衡。房地产泡沫经济会造成投资预算的增加，在市区高地价的地域进行房产投资，没有利益可图，导致公共投入量的出现缩减，阻碍经济的开展，导致结构失衡。另外，地价持续的高涨，会造本钱来就缺少的土地低度使用或者大量闲置，投机倾向性变得越来越明显，人们资产差距变大，社会分配工作不公平，造成严重的社会问题，与此同时，也对社会结构平衡造成影响。房地产的泡沫经济也会对国民经济的平稳开展造成影响，对国民

7、经济的比例和结构造成破坏，泡沫经济一般是由于虚假的预期的高盈利的投机带动的，不是现实经济增长的原因。其产生与形成，造成经济的结构扭曲、总量虚假的增长，如果这种泡沫经济长期存在，将会限制其他行业的有效开展。 4 防范我国房地产泡沫的对策及措施 4.1 加大金融监管力度 现今，我国在房地产方面尚未建立一个包含了担保和保证的金融机构、贷款创造与投资的金融机构、商业性的金融机构、政策性的金融机构的较为完整的房地产方面的机构，房地产行业金融机构缺乏监管，除了相关银行的运用的规定之外，对于房地产行业金融机构还没有一个专门的机构进行监督管理工作，有关的法律标准同样也有待完善。现今，金融体制不够健全，倘假设金

8、融部门不断地对金融管制进行解除，容易导致许多信贷资金流进不是生产性的部门，造成泡沫经济。需要特别重视金融机构的贷款过于集中的问题，防止信贷过于集中在房地产行业。 4.2 加强对地价的监测与调控 建立城市的基准地价相关公示制度，对其进行编制，并且定期地对各类地价指数和各类的物价指数进行发布，作为交易时的参考。建立起房地产行业成交价格的相关申报制度以及交易价格的相关评估制度，让政府能够更好地掌握每个房地产工程的成交价格。对于商品房预售工作，需要进行严格的审查，防止开发商进行土地投机行为。标准房地产的融资过程，防止银行出现信贷膨胀、坏账和呆账的损失。利用货币进行金融性政策的调控行为。当市场过热的时候

9、，政府应该通过紧缩信贷额、提高利率这类货币政策来对投资结构以及投资总额进行调整，确保房地产行业能够稳定的开展。在适当的时候，政府还应该发出警告，对市场信息进行公开，加强对于投资者的教育。 4.3 尽快完善土地税制 我国应该根据房地产行业运作的过程以及市场设定的税种，建立起合理的完善的土地税收有关体系，全面地发挥税制调节的作用。在建设税制时，不仅仅需要从财政收入的角度进行考虑，还需要从土地配置的全过程来制定，从收益、转移、使用、占有各个环节来完善土地税制，充分发挥税收对于资源合理进行使用的作用。政府需要严格地对投资开发的进度进行监测，在规定的期限里，没有进行开发或者是成心延迟开发的企业以及个人进行征税，除了土地税征收之外，还应对土地转手的频率进行严格限制。 4.4 标准政府市场主体行为 应该要标准政府的主体行为，标准土地进行出让的行为，提高市场管理的地位以及完善相应的管理措施。政府需要对土地使用权以及有关交易进行动态监控和严格限制，减少加价转手的可能。土地出让需要应采取土地拍卖、招标的方式，严格地对协议方式进行限制，为了防止出现低价协议进行土地出让，应该制定详细的、操作性强的、标准的协议来制定最低价标准。 5 结束语 随着我国房地产行业的不断开