浅析高铁车站综合物业开发原则与模式

1、浅析高铁车站综合物业开发原那么与模式 浅析高铁车站综合物业开发原那么与模式 【摘要】近些年来随着我国高铁的快速开展，车站周边的综合物业开发逐渐受到铁路总公司和地方政府的关注，如何确定适宜的开发原那么，合理的开发规模显得尤为重要。对此，本文通过对相关文件的分析，介绍了综合物业开发的原那么和相关开发模式，并对其未来的开展做出了展望。 【关键词】高铁；物业；开发；原那么；模式 随着我国高铁里程的逐步增加，其平安性、便捷性、舒适性的乘车体验逐渐被广阔旅客认可。伴随高铁带来的大量客流，车站周边的效劳设施需求量日益提高，其带来的巨大经济效益也逐渐被有关部门重视。通过物业开发，打造商业交通综合体及站点周边土

2、地的综合利用，加快沿线城镇建设，带动周边区域协调开展，为沿线地区带来客流，聚集人气，创立城市。通过物业开发，创新城市空间组织方式，贯彻低碳、集约、人本的开发理念，最大化地提升站点核心区的城市品质。运用市场手段对场站上盖、地下及周边土地进行综合开发，打造具有中国铁路特色的铁路综合开发模式，将因铁路建设带来的沿线土地及物业升值局部反哺铁路企业作为建设运营资金的补充，实现外部效益的局部内部化，促进铁路可持续开展。 一、高铁物业开发设计原那么 1.1理念与开展 新建铁路综合开发模式，并非单纯将铁路设施和房地产物业放在一起，更不是简单的以房地产补贴铁路的做法。是一套理顺铁路建设、运输和土地开发相互关系的

3、制度，通过在场站上盖及周边集中开展房地产物业，创造资本收益补贴铁路开展本钱，并提供人流聚集，为铁路运营、城市开展和社会整体创造最大效益。因此，铁路建设工程综合开发需要铁路企业将铁路建造、运营与房地产开发、物业管理、资本运作、商业经营等运用市场手段有机整合，各部门通力合作推进，指导掌控前期规划、设计、施工建设和运营管理整个流程。确保规划开发方案的实施，才能获取好效益。 1.2决策与效益 新建铁路工程综合开发是围绕铁路建设工程而进行的，铁路建设工程是综合开发的前提和依托，因此，综合开发的前期筹划、规划设计和投融资运作，应与工程工程预可研、可研及初步设计同步开展。在前期筹划阶段对开发工作的整体定位、

4、目标、商业风险、实现途径等进行深入研究，为实施综合开发奠定根底.新建铁路综合开发核心是围绕铁路建设提高经济效益，因此，综合开发必须把经济效益放在第一位，效益理念要贯穿工程实施过程的每一个环节，从地块选取、业态选择、建设规模、投资规模、合作方式等每一个方面都要贯彻效益理念。对工程评估和决策，实行经济效益一票否决制。 1.3运作与共赢 综合开发涉及资本运作、房产开发等高风险行业，需要利用铁路资源优势，搭建运作平台，借鉴先进经验，标准进行操作，利用市场化运作来分散、化解商业开发风险，确保获得好收益。综合开发要借力现有政策支持和地方政府积极性，探索当前用地管理制度下低本钱获取土地的方式，实现地方政府、

5、铁路企业、开发商等多方共赢，实现协同综合效应。 1.4协作与配合 铁路用地综合开发工作涉及铁路总公司、铁路局、工程业主、地方政府、设计单位等方方面面，需要各方通力合作。铁路总公司要发挥其协调国家层面政策、协调地方政府、协调内部管理和资金筹措等优势，统筹筹划全路用地综合开发工作；充分发挥地方政府在规划制定、工程审批、根底配套、税费减免、协调地方关系等优势，保障铁路用地综合开发所需的外部条件；工程业主要组织得力人才，做好综合开发方案的筹划、设计、实施，发挥优势，争取地方政府的最大支持；受托设计单位要充分考虑车站综合开发的特点，精心设计，打造一流的设计精品。 二、高铁物业开发模式 近年来随着我国高铁

6、物业开发建设中产生了AOD、SOD和TOD三种开发模式。下面简述下这三种开发模式。 2.1AOD模式 AOD即规划理性预期引导的开发模式，这是一种城市规划到城市经营整合的概念，是一种城市经营的新手段。AOD是政府充分利用发布规划信息的诱导作用来进行城市经营。政府通过预先发布某些地区的规划消息，公开相关信息，来激发、引导市场力量进行先期的相关投入，以尽快形成与规划目标相一致的外围环境和所需气氛，以便于政府在最为适合的时机，以较小的投入即可实现原先的规划建设意图。 例如，在“杭州城市开展概念规划中，针对未来远期要形成的CBD地区，就提出导入AOD的概念：在钱江新城南岸以低廉的土地价格预征土地，并向

7、社会明确发布政府未来的规划意图信息，以形成强大的社会心理预期，引导开发商在周边地区进行相应的开发，促使CBD所需的配套环境和气氛尽快形成。 2.2SOD模式 SOD即以社会效劳设施建设为导向的开发模式，是近年来我国城市规划与建设中产生的一种新方式。所谓SOD，就是通过社会效劳设施建设引导的开发模式，即城市政府利用行政垄断权的优势，通过规划将行政或其他城市功能进行空间迁移，使新开发地区的市政设施和社会设施同步形成，进一步加大“生熟地价差，从而同时获得空间要素功能调整和所需资金保障。 例如，当年青岛市政府出让了老城区用地，而率先进入新区，实现了城市功能转移、空间疏解与优化、政府财政状况改善等多重目

8、标。此外还需要指出的是，SOD尤其是以政府为核心的行政中心转移，给社会带来的巨大示范效应和心理预期效应，是无法衡量的。 2.3TOD模式 TOD即以公共交通为导向的开发，作为一种源自城市规划的城市经营方式，已经被西方国家的城市政府广为采用。所谓TOD，就是政府利用垄断规划带来的信息优势，在规划开展区域首先按非城市建设用地的价格征用土地，然后通过根底设施的建设、引导、开发，实现土地的增值。政府根底设施投入的全部或主要局部是来自于出售根底设施完善的“熟地，利用“生熟地价差平衡建设本钱。 三、结语 近些年，高速铁路快速开展，给广阔人民群众带来了很大的方便，也带动了了沿线城市的开展建设。配合车站建设的物业开发蕴藏着巨大的开展潜力，深入挖掘高铁车站物业开发的设计理念、原那么及开发模式，有利于更好的反哺高铁建设投资，有利于铁路事业的健康、可持续开展。 参考文献 【1】 彭清辉. 我国根底设施投融资研究M. 长沙：湖南师范大 学出版社，2021. 【2】 柏 景，罗盛文，喻 晓. 城市轨道交通沿线物业思考与 实践M. 西安：西安交通大学出版社，2021. 【3】 刘露军. 土地招拍挂与竞买土地竞买理论与案例详解 M. 北京：清华大学出版社，2021. 【4】 中铁第四勘察设计院集团. 新建铁路深圳至茂名 铁路江门至茂名段可行性研究R. 武汉：中铁第四勘察设计院