郑东新区高铁商务区市场调研

1、郑东新区郑东新区高铁站前商务区高铁站前商务区区域房地产现状理解区域房地产现状理解地块价值的战略理解地块价值的战略理解项目发展市场定位项目发展市场定位城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场区域背景区域背景典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点个案分析前期定位策略思考前期定位策略思考项目整体发展战略项目整体发展战略地块价值分析地块价值分析地块价值研究地块价值研究地块价值体现地块价值体现地块形象体现地块形象体现 在分析城市的思路中在分析城市的思路中 理解项目地块的价值理解项目地块的价值区域房地产现状理解区域房地产现状理解地块价值的战略理解地块价值的战略理解项目发展

2、市场定位项目发展市场定位城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场区域背景区域背景典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点个案分析前期定位策略思考前期定位策略思考项目整体发展战略项目整体发展战略地块价值分析地块价值分析地块价值研究地块价值研究地块价值体现地块价值体现地块形象体现地块形象体现郑州经济郑州经济技术开发区技术开发区龙子湖龙子湖高校园区高校园区科技物流园区科技物流园区商住物流区商住物流区高铁商务区高铁商务区中央商务区中央商务区（CBDCBD）中央政务区中央政务区（CGDCGD）市政办公区市政办公区郑州高新郑州高新技术开发区技术开发区项目地块项目地块地块价值

3、的理解角度地块价值的理解角度 项目地块位于金水东路以南，心怡路以东，现状用地为平地，总用地面积170亩。 对于本项目的规划，我们将基于价值视角下，充分理解地块价值，从而做出符合城市，符合市场的规划建议。 我们分别将从城市视城市视角角，发展趋势发展趋势，地产市场地产市场，区域背景区域背景四个角度来审视项目的地块价值，寻找地块的发展与定位方向。 新一轮的发展进程：新一轮的发展进程：中原城市的崛起中原城市的崛起武汉武汉济南济南合肥合肥西安西安太原太原中原地区位于中国中部，是核心区域之一中原城市有着悠久的历史和广阔的发展前景中原地区的发展地位有着承上启下的作用中原地区的崛起是中国经济持续发展的有利支撑

4、区位区位：郑州为中原地区城市群的核心交通交通：郑州为中原地区的交通枢纽中心城市城市：中原六省的省会城市为核心组成中心中心：郑州为中原各城市的聚焦中心城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场地块价值的战略理解地块价值的战略理解区域背景区域背景城市地位在区域发展中凸显城市地位在区域发展中凸显 郑州的核心地理优势使其成为中原地区乃至全国的交通枢纽中心。郑州处于中原地区的核心地理位置为其带来了较大发展时机。郑州处于多条铁路和国道的交汇处，城市战略价值大。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲

5、最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个省会城市地位优势明显省会城市地位优势明显城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场地块价值的战略理解地块价值的战略理解区域背景区域背景 经济的发展推动新一轮的需求扩张经济的发展推动新一轮的需求扩张 郑州房地产投资情况郑州房地产投资情况第三产业结构的快速发展为城市功能的转型城市功能的转型打下了基础，也带来了消费需求的转消费需求的转变变。郑州市房地产市场的投资房地产市场的投资增速增速从2003年后开始趋缓，但仍然维持在维持在20%20%以上以上。房地产投资的增加从侧面反映了经济增长势头良好，人民收入增加。 郑州

6、产业结构发展状况郑州产业结构发展状况 （亿元）（亿元）2003200420052006200720082009城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场地块价值的战略理解地块价值的战略理解区域背景区域背景私营企业增长迅速，郑州已吸引越来越多的私营企业和外资企业。私营企业增长迅速，郑州已吸引越来越多的私营企业和外资企业。郑州从第一、二产业主导的城市向现代都市发展，郑州从第一、二产业主导的城市向现代都市发展， 领导性城市已逐步形成领导性城市已逐步形成 图1：郑州私营企业年注册量（2005-2007）200520062007图2：郑州外资企业年注册量（2005-2007）20052006200

7、7城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场地块价值的战略理解地块价值的战略理解区域背景区域背景 传统产业带动第三产业的突飞猛进传统产业带动第三产业的突飞猛进第一产业的素质实力与比重规模相对不足。2008年，在第二产业中，增长最大的几个行业分别是非金属矿产加工业和煤炭开采业等。可以看出对郑州经济增长贡献最大的还是传统优势工业。第三产业在传统优势工业的带动下增长势头明显。工业、贸易、物流、建筑业是郑州市的主要行业，工业、贸易、物流、建筑业是郑州市的主要行业，商贸服务行业比重高，工业发展相对薄弱。商贸服务行业比重高，工业发展相对薄弱。2004-20082004-2008郑州产业结构郑州产业结

8、构200420052006200720082004200520062007城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场地块价值的战略理解地块价值的战略理解区域背景区域背景 产业的转变带动城市定位的变更产业的转变带动城市定位的变更重工业城市重工业城市以第一产业为主的城市，如长春服务性城市服务性城市多为旅游城市或后花园城市，如泰山、深圳领导性城市领导性城市以第三产业为主导，大力发展城市服务业，如上海、北京产业型城市产业型城市以生产型产业为主的城市，如东莞郑州作为中原地区的核心郑州作为全国性的交通枢纽中心郑州作为经济迅猛发展的省会城市郑州作为第三产业高速发展的城市郑州的城市目标必定是引领中原地区

9、发展的核心城市郑州的城市功能必定是以发展服务、办公、核心商业为主的城市郑州城市定位：领导性城市郑州城市定位：领导性城市城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场地块价值的战略理解地块价值的战略理解区域背景区域背景定位的思考：定位的思考：城市定位的转变催生新一轮价值机会的实现城市定位的转变催生新一轮价值机会的实现区位：核心的地理位置使其成为中原地区核心地区核心城市：中原区域核心地位推动城市的快速崛起快速崛起经济：快速崛起的势头带动了整个城市的经济发展产业：产业的转变催生城市功能的转变城市功能的转变城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场地块价值的战略理解地块价值的战略理解区域背景区

10、域背景城市定位对本地块的启示城市定位对本地块的启示区域房地产现状理解区域房地产现状理解地块价值的战略理解地块价值的战略理解项目发展市场定位项目发展市场定位城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场区域背景区域背景典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点个案分析前期定位策略思考前期定位策略思考项目整体发展战略项目整体发展战略地块价值分析地块价值分析地块价值研究地块价值研究地块价值体现地块价值体现地块形象体现地块形象体现中心组团中心组团城市规划格局城市规划格局北扩东移的发展战略，西向、南北扩东移的发展战略，西向、南向发展相对受到工业区及铁路制约。向发展相对受到工业区及

11、铁路制约。郑州建成区的格局还主要集中在中心组团，以组团集中模式为主，呈滚动发展态势；城市格局受西侧京广线和南侧陇海线的分割，郑州市实行的是“北扩东移”的发展战略，如果要完成特大城市的发展目标，必须拉大城市框架；由于郑州北向受到黄河制约，西向、南向受到老工业区和铁路等因素的影响，城市的主要发展方向为向东；从长期来看，郑东新区发展定位以商务投资区为主，北区定位于居住科技文化及旅游度假区。 城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场地块价值的战略理解地块价值的战略理解区域背景区域背景城市的发展需求格局的转变城市的发展需求格局的转变东移和高铁带来的城市变化东移和高铁带来的城市变化新商务新商务CB

12、DCBD和高铁商务区的形成和高铁商务区的形成郑东新区郑东新区郑州向东发展郑东新区已郑州向东发展郑东新区已成城市发展定局，而高铁成城市发展定局，而高铁站的建设大大推动了城市站的建设大大推动了城市向东的发展，格局新区未向东的发展，格局新区未来发展必定向好！来发展必定向好！也许在也许在0404、0505年郑州人还对高铁商务区的发展保持怀疑的时候，到年郑州人还对高铁商务区的发展保持怀疑的时候，到0909年高铁的建设已使得人们对区域的发展充满信心！年高铁的建设已使得人们对区域的发展充满信心！但目前郑东新区由于缺乏产业人口支撑，生活娱乐配套缺乏，现最但目前郑东新区由于缺乏产业人口支撑，生活娱乐配套缺乏，现

13、最大问题是人气严重不足，这也是政府致力解决的问题，但这是城市大问题是人气严重不足，这也是政府致力解决的问题，但这是城市新区发展的通病和必经阶段！新区发展的通病和必经阶段！范围：西起107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路，规划面积约150平方公里，人口260万，在2030年建完；截止08年底，完成固定资产投入约400亿元，在建和建成房屋面积1500多万平方米，城市配套日趋完善； CBD3.45平方公里范围建设基本完成，已实现10通标准，基本满足入住需求。截止07年底，东区入住人口达到20万人；高铁站的开工建设，大大推进了郑汴一体化的进程，进一步加快郑东新区发展进程；高铁高

14、铁商务区商务区城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场地块价值的战略理解地块价值的战略理解区域背景区域背景 郑州正由单核城市中心向多核模式发展郑州正由单核城市中心向多核模式发展旧中心旧中心大型居住区大型居住区新中心新中心城市中心由单核模式向双核模式转变，扩大了城市范围政府的导向让城市新中心的形成趋势：趋势：问题：问题：城市老中心功能陈旧，辐射范围有限城市新中心人气不足，整体成熟尚需时日模式的转变使得城市的辐射范围扩大，影响力进一步加模式的转变使得城市的辐射范围扩大，影响力进一步加强，为今后城市快速的扩张和发展打下了好的基础强，为今后城市快速的扩张和发展打下了好的基础城市角度城市角度发展

15、趋势发展趋势区域市场区域市场地块价值的战略理解地块价值的战略理解区域背景区域背景北扩北扩东移东移城市中心城市中心位于发展轴上，享受城市发展的最大红利位于发展轴上，享受城市发展的最大红利城市的东移成为郑州发展的主轴之一：项目所在的区域为城市高铁新城，是未来城市发展的核心区域。项目所在的区域为城市新中心的CBD商务区辐射区域，区域的地位优势明显。项目所在区域的城市地位处于上升期，未来有较好的发展前景。项目位置高铁站的建成，真正的开启了郑州的另一扇高铁站的建成，真正的开启了郑州的另一扇“城市之城市之门门”，未来城市的集成中心，一切将蜂拥而至。而项，未来城市的集成中心，一切将蜂拥而至。而项目位于城市新

16、中心高铁商务区核心，成为连接城市新目位于城市新中心高铁商务区核心，成为连接城市新CBDCBD区的枢纽，城市战略位置明显。区的枢纽，城市战略位置明显。高铁站高铁站城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场地块价值的战略理解地块价值的战略理解区域背景区域背景定位的思考：定位的思考：城市定位城市定位的的转变催生新转变催生新一轮一轮价值机价值机会会的实现的实现城市：城市的扩张和高铁站的建成将带来新的城城市：城市的扩张和高铁站的建成将带来新的城 市中心的形成以及中原核心辐射范围的扩大市中心的形成以及中原核心辐射范围的扩大土地：中心城区的土地稀缺，土地价值不断上升土地：中心城区的土地稀缺，土地价值不

17、断上升中心：中心核心区域在发展中扩大中心：中心核心区域在发展中扩大价值：价值体现出发展的重要性和必然性价值：价值体现出发展的重要性和必然性城市发展带来的探讨：城市发展带来的探讨：城市发展趋势决定了地块崛起的必然性城市发展趋势决定了地块崛起的必然性城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场地块价值的战略理解地块价值的战略理解区域背景区域背景城市发展对本地块的启示城市发展对本地块的启示区域房地产现状理解区域房地产现状理解地块价值的战略理解地块价值的战略理解项目发展市场定位项目发展市场定位城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场区域背景区域背景典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市

18、场分析重点个案分析重点个案分析前期定位策略思考前期定位策略思考项目整体发展战略项目整体发展战略地块价值分析地块价值分析地块价值研究地块价值研究地块价值体现地块价值体现地块形象体现地块形象体现 郑东新区郑东新区郑东新区市场主要由两大版块组成：郑东中央商务区、郑州高铁站前商务区，本地块位于高铁站前商务区本地块位于高铁站前商务区内，是位于郑州未来新的经济核心区，地块价值有很大程度的提升潜力。内，是位于郑州未来新的经济核心区，地块价值有很大程度的提升潜力。郑东中央商务区郑东中央商务区郑州高铁郑州高铁站前商务区站前商务区二七商圈二七商圈（市中心）（市中心）建材物流建材物流商圈商圈城市角度城市角度发展趋势

19、发展趋势区域市场区域市场地块价值的战略理解地块价值的战略理解区域背景区域背景城市模式转变中的飞速发展城市模式转变中的飞速发展CBD区区高铁高铁商务区商务区迅猛发展下郑东新区房产板块分化出不同的特性迅猛发展下郑东新区房产板块分化出不同的特性基本形成了城市区域发展最基本形成了城市区域发展最快、档次最高的物业水平，快、档次最高的物业水平，价格和物业类型明显突出；价格和物业类型明显突出；城市格局发展受政府政策影城市格局发展受政府政策影响巨大！响巨大！城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场地块价值的战略理解地块价值的战略理解区域背景区域背景郑东新区板块分析：标杆的郑东新区板块分析：标杆的CBD

20、CBD板块和热点的高铁商务区板块和热点的高铁商务区城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场地块价值的战略理解地块价值的战略理解区域背景区域背景站前商务区已经成为郑东新区发展的标志性热点之一，随着政府部门的搬迁、市政设施的日益完善，各个品牌项目纷纷落户于此，该区域项目已经成为郑东新区房地产价格走向的风向标之一。随着区域项目纷纷开工建设，地段的生活成熟度及价值潜力也大大提升，该区域显然已成为郑东新区最重要的精英人士聚集区。 绿地绿地新客码站前广场新客码站前广场中豪中豪汇景湾汇景湾SOHO新干线新干线正商东方港湾正商东方港湾城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场地块价值的战略理解地

21、块价值的战略理解区域背景区域背景特点：规划前景好、区域潜力大、价格上升速度快、客层购买力强特点：规划前景好、区域潜力大、价格上升速度快、客层购买力强随着区域价值的跃升，项目地块的稀缺性渐显随着区域价值的跃升，项目地块的稀缺性渐显东区东区北区北区南区南区西区西区中区中区坐拥巨大腹地城市的东扩使得郑东新区形成了众多大型的中高端房地产项目开发，大量的住宅楼在此板块新建，将成为本项目的巨大腹地城市发展主方向项目位于郑州新中心的核心位置，属于城市发展的主方向，高铁及CBD的崛起必然将带动区域的商业升级与消费升级。城市土地稀缺城市中心土地资源的紧缺，使得本项目地块更显弥足珍贵，同时由于地块紧临高铁站，独一

22、的区位条件更显示了地块的稀缺性。城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场地块价值的战略理解地块价值的战略理解区域背景区域背景定位的思考：定位的思考：城市定位城市定位的转的转变催生新一轮变催生新一轮价值机会价值机会的实的实现现发展的理解：发展的理解：城市发展趋势城市发展趋势决定了城市崛决定了城市崛起的必然性起的必然性板块发展带来的探讨：板块发展带来的探讨：板块：郑东新区带动高铁区域的发展板块：郑东新区带动高铁区域的发展成交量：核心区域带动次级区域成交量：核心区域带动次级区域发展：板块之间的发展不平衡发展：板块之间的发展不平衡趋势：中心区域的土地减少，使得未趋势：中心区域的土地减少，使得未

23、 来的开发区域移向城市外围来的开发区域移向城市外围房产板块的发展凸显未来中心地块的核心价值房产板块的发展凸显未来中心地块的核心价值城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场地块价值的战略理解地块价值的战略理解区域背景区域背景区域房地产市场的发展对本地块的启示区域房地产市场的发展对本地块的启示区域房地产现状理解区域房地产现状理解地块价值的战略理解地块价值的战略理解项目发展市场定位项目发展市场定位城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场区域背景区域背景典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点个案分析前期定位策略思考前期定位策略思考项目整体发展战略项目整体发展战

24、略地块价值分析地块价值分析地块价值研究地块价值研究地块价值体现地块价值体现地块形象体现地块形象体现项目所在的城市行政区为城市新核心郑东新区项目所在的城市行政区为城市新核心郑东新区郑东新区中原区金水区金水区管城区二七区郑东新区为郑州城市未来行政中心，新城核心的聚集区。郑东新区开发力度处于城市领头羊的地位郑东新区在房地产板块的划分中拥有核心的CBD板块和高铁高铁商务区商务区板块。郑东新区的城市地位是其他区域所无法比喻的。城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场地块价值的战略理解地块价值的战略理解区域背景区域背景跨越式发展体现出价值变迁跨越式发展体现出价值变迁郑东新区是未来郑州市乃至中原六省

25、的商务核心郑东新区是未来郑州市乃至中原六省的商务核心郑东新区有着两大影响中原的核心板块，CBD板块和高铁商务区板块。郑州政府和省机关都要搬迁至此，新的行政商务核心区已经逐渐形成。由于政府及政策的导向影响，未来该区域将汇集中原大多数经济及各大行业龙头企业，中原核心的地位更加稳固。高铁站的建成将形成郑州新的城市之门，以更高效、更齐全的对中原进行配套服务。城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场地块价值的战略理解地块价值的战略理解区域背景区域背景郑东新区郑东新区二七区二七区管城区管城区中原区中原区依托省机关，市委区域配套成熟， 商务氛围浓交通便利，是政治、经济中心商业、办公、居住氛围最浓厚

26、的区域定位定位未来城市CBD核心区域，城市热点区域政策导向和城市发展趋势目前区域价值凸现区域多为老城区，规划功能落后；品质不高，硬件设施和 软件条件较差 区域发展都较为滞后以工业区和老的住宅区为主，改变可能性较低区域价值划分：郑东新区位于郑州城市顶端区域价值划分：郑东新区位于郑州城市顶端区域现状区域现状城市核心城区城市核心城区未来城市中心未来城市中心城市老城区城市老城区金水区金水区城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场地块价值的战略理解地块价值的战略理解区域背景区域背景房产板块的房产板块的发展凸显发展凸显未未来中心地块来中心地块的核心价值的核心价值定位的思考：定位的思考：城市定位城市

27、定位的转的转变催生新一轮变催生新一轮价值机会价值机会的实的实现现发展的理解：发展的理解：城市发展趋势城市发展趋势决定了城市崛决定了城市崛起的必然性起的必然性区域探索带来的思考：区域探索带来的思考：区域：城市未来核心区域区域：城市未来核心区域作用：城市发展的领头羊作用：城市发展的领头羊价值：城市核心价值的凸显价值：城市核心价值的凸显发展：核心规划推动发展发展：核心规划推动发展板块的价值：板块的价值：区域的价值地位决定了区域的价值地位决定了项目升级的必然性项目升级的必然性城市角度城市角度发展趋势发展趋势区域市场区域市场地块价值的战略理解地块价值的战略理解区域背景区域背景区域发展对本地块的启示区域发

28、展对本地块的启示城市视角城市视角：郑州的经济处于高速的发展阶段，为项目带来机遇发展趋势发展趋势：地块位于城市发展主方向决定了地块崛起的必然性地产市场地产市场：地块对城市土地资源的占有愈显地块的稀缺性区域背景区域背景：郑东新区的发展要求项目地块的升级与功能重新定位居住形态居住形态商务形态商务形态消费形态消费形态+ +项目地块分析项目地块分析项目的项目的战略发战略发展方向展方向规划的使命种种的理由让我们不得不认真地对待项目地块，我们将通过对区域居住形态，商务形态与消费形态的研究，结合地块自身条件来寻找适合我们的战略发展方向战略发展方向颂唐观点颂唐观点对本地块价值的理解对本地块价值的理解 在区域房地

29、产现状中在区域房地产现状中 寻找项目地块的价值寻找项目地块的价值区域房地产现状理解区域房地产现状理解地块价值的战略理解地块价值的战略理解项目发展市场定位项目发展市场定位典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析供需分析供需分析价格走势价格走势品牌升级品牌升级市场潜力市场潜力重点个案分析重点个案分析个案分析个案分析推广手段推广手段客群分析客群分析生活习性生活习性区域市场特征：区域市场云集了郑州现阶段较为代表性的楼盘，综合性项目占据了一定的比例，也代表了区域市场特征：区域市场云集了郑州现阶段较为代表性的楼盘，综合性项目占据了一定的比例，也代表了该区域房地产市场发展的趋势，大量的品牌开发商的成

30、功导入推动了品质和价值的提升。高铁商务区成为该区域房地产市场发展的趋势，大量的品牌开发商的成功导入推动了品质和价值的提升。高铁商务区成为了郑州房地产开发最活跃的区域之一。而之前的良好规划和宏观经济的持续向好，使得投资和二次置业行了郑州房地产开发最活跃的区域之一。而之前的良好规划和宏观经济的持续向好，使得投资和二次置业行为在近为在近1-21-2年内集中爆发，使得市场需求猛增；但投资行为的增长，导致了区域许多楼盘的人气不足。年内集中爆发，使得市场需求猛增；但投资行为的增长，导致了区域许多楼盘的人气不足。区域房地产市场呈现供需两旺，居住形态升级加速区域房地产市场呈现供需两旺，居住形态升级加速区域房地

31、产现状理解区域房地产现状理解典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点个案分析供需分析供需分析区域房地产现状理解区域房地产现状理解典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点个案分析价格走势价格走势2009年郑东新区商品房整体成交均价长期稳定在5000500060006000元/ /区间，市场长期呈供不应求关系，销售量波动较小，除年初1、2月份销量偏低外，全年大部分月份销售量在12.512.5万以上。量价持续上升的杠杆效应将促成量价持续上升的杠杆效应将促成“富人区富人区”的形成，的形成，同时也引领了郑州高端消费的方向！同时也引领了郑州高端消费的方向！p

32、土地供应紧缩、地价上涨、片区区域价值提升；土地供应紧缩、地价上涨、片区区域价值提升；p市场需求旺盛，供应仍显不足；市场需求旺盛，供应仍显不足；p人口大省的单核城市对周边地市的人口大省的单核城市对周边地市的“首位首位”效应吸引；效应吸引；p以前房价基数不高；以前房价基数不高；p房地产水平高速发展；房地产水平高速发展；p预计这一增长势头会持续发展！预计这一增长势头会持续发展！p房价持续走高的原因：房价持续走高的原因：区域房地产现状理解区域房地产现状理解典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点个案分析品牌升级品牌升级p大量外地开发商进驻郑州大量外地开发商进驻郑州也从另一方面说

33、明郑州房地也从另一方面说明郑州房地产市场发展向好；产市场发展向好；p郑州未来随城市扩张进程郑州未来随城市扩张进程的加快，城市的吸聚力将进的加快，城市的吸聚力将进一步加强，外地客户置业趋一步加强，外地客户置业趋势仍将持续加强。势仍将持续加强。随着郑东新区建设展开，外地的国内知名开发商如“天津顺驰”、“浙江绿城”、“上海绿地”、“奥园”、“上海中凯”、“升龙”等陆续进入郑州市场外地客户受郑州省会城市良好城市配套的吸引，外地购买构成郑州房地产购买力的半壁江山，占到5成以上购房人群渐趋年轻化，购房观念开始转变。外地一流开发商的进驻拉高郑州市场的整体水平，带来新的开发理外地一流开发商的进驻拉高郑州市场的

34、整体水平，带来新的开发理念，奠定郑东房地产开发在郑州的整体地位。念，奠定郑东房地产开发在郑州的整体地位。品牌开发商的进入大大提升人们对居住环境的要求品牌开发商的进入大大提升人们对居住环境的要求郑东新郑东新区区富人区富人区转转移移老城区老城区区域房地产现状理解区域房地产现状理解典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点个案分析市场潜力市场潜力居住形态的转移与居住形态的转移与富人区的形成富人区的形成 随着郑州城市的东扩，郑州的居住形态发生变化，人口正在转移，其中郑东新区正利用其价格的门槛逐渐向高端居住区发展。项目向住宅与商务项目向住宅与商务发展具备可行性发展具备可行性项目地块

35、若以普通住宅和商业为主要发展方向，可行性较高但对区域贡献度低，考虑到地块的稀缺性，我们认为更应以高端住宅和特色商务为主要发展方向高端住宅和特色商务为主要发展方向，从而最大程度提高土地价值。郑州居住形态的转移与富人片区的形成郑州居住形态的转移与富人片区的形成区域房地产现状理解区域房地产现状理解典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点个案分析区域房地产市场的发展对于本地块的启示区域房地产市场的发展对于本地块的启示地块倾向于以高端住宅和特色商务为主的发展方向，但必须进一步对地块倾向于以高端住宅和特色商务为主的发展方向，但必须进一步对特色商务的可行性及发展提升形式进行近一步探讨

36、！特色商务的可行性及发展提升形式进行近一步探讨！目前国家新政对于郑州房地产市场的影响并不是那么明显，作为中原经济核心目前国家新政对于郑州房地产市场的影响并不是那么明显，作为中原经济核心的郑州有着充足的房地产客群，而楼市的价格也是上涨的较为理性，房地产项的郑州有着充足的房地产客群，而楼市的价格也是上涨的较为理性，房地产项目主要依靠良好的地段和产品来迎合市场需求，而在潜力十足的郑东新区高铁目主要依靠良好的地段和产品来迎合市场需求，而在潜力十足的郑东新区高铁商务区受到了市场的热捧现象将会继续呈现，给本地块成功运作提供了有力的商务区受到了市场的热捧现象将会继续呈现，给本地块成功运作提供了有力的信心支撑

37、。信心支撑。高铁商务区呈现出供需两旺，居住形态升级加速的特点高铁商务区呈现出供需两旺，居住形态升级加速的特点住宅市场的巨大潜力凸显升级的持久性住宅市场的巨大潜力凸显升级的持久性量价持续上升的杠杆效应将促成量价持续上升的杠杆效应将促成“富人区富人区”的形成的形成郑东新区引领高端消费方向郑东新区引领高端消费方向品牌开发商的进入将提升对居住环境的需求品牌开发商的进入将提升对居住环境的需求郑州居住形态的转移与富人片区的形成郑州居住形态的转移与富人片区的形成区域市场特征区域市场特征区域房地产现状理解区域房地产现状理解地块价值的战略理解地块价值的战略理解项目发展市场定位项目发展市场定位典型项目启示典型项目

38、启示区域市场分析区域市场分析供需分析供需分析价格走势价格走势品牌升级品牌升级市场潜力市场潜力重点个案分析重点个案分析个案分析个案分析推广手段推广手段客群分析客群分析生活习性生活习性132456789101112131、绿地原盛国际；2、美盛中心；3、正商东方港湾；4、飞马国际地块；5、龙升地块；6、绿地新客码站前广场；7、中央特区；8、中豪汇景湾；9、高速奥兰花园；10、东方鼎盛时代；11、旭日龙园；12、SOHO新干线；13、聚龙城德国印象区域房地产现状理解区域房地产现状理解典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点个案分析个案分析个案分析区域呈现群雄逐鹿，百花齐放态势

39、区域呈现群雄逐鹿，百花齐放态势绿地绿地原盛国际原盛国际区域房地产现状理解区域房地产现状理解典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点个案分析个案分析个案分析该项目为高铁商务区内较早进行开发的纯商务办公项该项目为高铁商务区内较早进行开发的纯商务办公项目，但产品面规划的十分丰富，从目，但产品面规划的十分丰富，从5A5A办公到创业型办办公到创业型办公，从国际星级酒店到酒店式公寓，从娱乐休闲到主公，从国际星级酒店到酒店式公寓，从娱乐休闲到主流精品餐饮商业，充分体现了优越的整体功能，产品流精品餐饮商业，充分体现了优越的整体功能，产品面也是适合于不同阶层的需求，加之抓住了先前的市面也

40、是适合于不同阶层的需求，加之抓住了先前的市场空白点，成功的完成了销售。场空白点，成功的完成了销售。绿地绿地原盛国际原盛国际办公户型办公户型MONO户型户型户型点评：户型点评：主力户型为主力户型为150150平米平米户型区间在户型区间在230-300230-300平米平米办公面积区间适合中小型企业购买，很办公面积区间适合中小型企业购买，很好的控制了总价，把客源层范围扩大。好的控制了总价，把客源层范围扩大。区域房地产现状理解区域房地产现状理解典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点个案分析个案分析个案分析项目于项目于2008年开始推盘，以年开始推盘，以“新客站新客站地铁口地

41、铁口”作为其主推作为其主推广核心，以广核心，以郑东新区新商务价郑东新区新商务价值的诉求来引导客群，主要针值的诉求来引导客群，主要针对生意人、中小企业及部分投对生意人、中小企业及部分投资客资客。该项目距离新客站仅。该项目距离新客站仅500米，在推广上无论是品质度还米，在推广上无论是品质度还是推广形象上都要高于区域内是推广形象上都要高于区域内其他项目，其价格也稳定上涨。其他项目，其价格也稳定上涨。项目集项目集“商业、办公、酒店商业、办公、酒店”于一体，由于一体，由8 8座写座写字楼总计字楼总计3030万，万，1 1座座2 2万国际星级酒店（由绿万国际星级酒店（由绿地集团与喜达屋（地集团与喜达屋（S

42、TARWOODSTARWOOD）联合打造国际星级）联合打造国际星级酒店酒店雅乐轩酒店），以及雅乐轩酒店），以及6 6万大型高端餐万大型高端餐饮娱乐商业中心组成。办公饮娱乐商业中心组成。办公+ +酒店酒店+ +商业，多种业商业，多种业态科学规划，互利共生，写字楼入驻公司为商业态科学规划，互利共生，写字楼入驻公司为商业和酒店带来强大消费力，商业（名流餐饮区）为和酒店带来强大消费力，商业（名流餐饮区）为商务款待提供饕餮之地，星级酒店既提供商务洽商务款待提供饕餮之地，星级酒店既提供商务洽谈场地，又便于接待商务伙伴，体现商务诚意，谈场地，又便于接待商务伙伴，体现商务诚意，三大业态形成强大产业合力，缔造郑

43、州新城市核三大业态形成强大产业合力，缔造郑州新城市核心区纯商神话。心区纯商神话。项目规划特色项目规划特色项目营销策略分析项目营销策略分析项目综合分析项目综合分析u该项目与该项目与CBD项目而言档次略项目而言档次略逊一筹，因此在价格上也体现出逊一筹，因此在价格上也体现出其相对优势（其相对优势（7243元元/）。）。u项目作为项目作为3838万方的大型城市综万方的大型城市综合体，以办公、星级酒店、美食合体，以办公、星级酒店、美食和商业完美结合，在短短和商业完美结合，在短短2 2年内年内基本去化完毕，且区位与金水东基本去化完毕，且区位与金水东路地块相邻，在前期的定位和操路地块相邻，在前期的定位和操作

44、上有着相当大的参考价值。作上有着相当大的参考价值。绿地绿地原盛国际原盛国际区域房地产现状理解区域房地产现状理解典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点个案分析个案分析个案分析中豪中豪汇景湾汇景湾区域房地产现状理解区域房地产现状理解典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点个案分析个案分析个案分析该项目依靠自然河道打造水岸居住生活，而大面积的赠送让其该项目依靠自然河道打造水岸居住生活，而大面积的赠送让其产品竞争力十足，该项目是区域内少数几个品质楼盘之一，加产品竞争力十足，该项目是区域内少数几个品质楼盘之一，加之靠近绿地之靠近绿地原盛国际商业配套，获得

45、了区域行政机关等高收原盛国际商业配套，获得了区域行政机关等高收入人群的热捧。入人群的热捧。中豪中豪汇景湾汇景湾项目户型分析项目户型分析特点：特点：多赠送：多赠送：9017090170多样户型，创新多样户型，创新9090两房变三两房变三 房，房，120120两房变四房，赠送面积达两房变四房，赠送面积达4040。大面宽、多采光大面宽、多采光户型功能齐全、灵活多变户型功能齐全、灵活多变区域房地产现状理解区域房地产现状理解典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点个案分析个案分析个案分析项目是项目是“CBDCBD中央商务区、中央商务区、CGDCGD中央政务中央政务区、新东站商圈区

46、、新东站商圈”的黄金结点，畅享的黄金结点，畅享CBDCBD商务区、政务区行政核心配套资源，商务区、政务区行政核心配套资源，享七里河一线河景。享七里河一线河景。经典经典ArtDecoArtDeco建筑特征，将艺术美与实建筑特征，将艺术美与实用美合二为一。采用世界上最先进的排用美合二为一。采用世界上最先进的排水技术水技术-同层排水，酒店式入户大堂，同层排水，酒店式入户大堂，并引入皇室管家服务模式，多重资源配并引入皇室管家服务模式，多重资源配置缔造世界级湾区的居住享受。置缔造世界级湾区的居住享受。项目规划特色项目规划特色项目综合分析项目综合分析u该项目与本案地块相邻，为大型住宅该项目与本案地块相邻，

47、为大型住宅为主的项目，其主要针对区域内公务员为主的项目，其主要针对区域内公务员等高收入人群进行定向投放，居称该项等高收入人群进行定向投放，居称该项目一期已被预订完毕。目一期已被预订完毕。u该项目住宅体量属于大型，且户型具该项目住宅体量属于大型，且户型具有很强的市场竞争力，赠送面积较大，有很强的市场竞争力，赠送面积较大，性价比很高，将来势必和本案产品有直性价比很高，将来势必和本案产品有直接的竞争，但其产品对本案而言有很大接的竞争，但其产品对本案而言有很大的参考价值。的参考价值。中豪中豪汇景湾汇景湾区域房地产现状理解区域房地产现状理解典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点

48、个案分析个案分析个案分析区域项目规划定位主要作为高铁商务配套及为政府机关搬迁作为定向住房供应，而推广上基本以区域项目规划定位主要作为高铁商务配套及为政府机关搬迁作为定向住房供应，而推广上基本以“高铁高铁”、“地铁地铁”带来的未来国际化的便捷生活为主要诉求点，成为了全郑州甚至中原的热点，大量吸引了中部各类带来的未来国际化的便捷生活为主要诉求点，成为了全郑州甚至中原的热点，大量吸引了中部各类客群的目光，整个区域也随之越来越成熟，现阶段体现出了较大的投资倾向。客群的目光，整个区域也随之越来越成熟，现阶段体现出了较大的投资倾向。区域房地产现状理解区域房地产现状理解典型项目启示典型项目启示区域市场分析区

49、域市场分析重点个案分析重点个案分析推广手段推广手段未来配套、投资价值成为了该区域广告的主要诉求点未来配套、投资价值成为了该区域广告的主要诉求点区域客源特征：区域现阶段体现出的客源较为丰富，质量较高的企事业单位行政人区域客源特征：区域现阶段体现出的客源较为丰富，质量较高的企事业单位行政人员和周边外来私营业主在购买过程中充分体现出了较强的购买力和对于高品质产品员和周边外来私营业主在购买过程中充分体现出了较强的购买力和对于高品质产品的需求度，他们成为了该区域购房的主体，而这些也是本项目未来的目标客源。的需求度，他们成为了该区域购房的主体，而这些也是本项目未来的目标客源。区域房地产现状理解区域房地产现

50、状理解典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点个案分析客群分析客群分析有着较强购买力的客群相对应的就是对高品质产品的需求度有着较强购买力的客群相对应的就是对高品质产品的需求度l 从客源总量来看区域的客源层非常丰富，从客源总量来看区域的客源层非常丰富，支撑了该版块能够成为郑州楼市的热点区域之一，无论是楼盘数量、还是市场供需量都位于郑州前列。l 从客源层次来看区域的客源层非常饱满，从客源层次来看区域的客源层非常饱满，有购买SOHO新干线公寓的低端客源；有购买中央特区、高速奥兰花园等项目的中端客源；也有购买绿地原盛国际的高端客源；每个层次的房源都有充足的客源支撑。l 从需求目

51、的来看区域的客源层比较均衡，从需求目的来看区域的客源层比较均衡，低总价刚性需求客源支撑了各楼盘中小户型跑量，奥兰花园、中豪汇景湾等项目则拥有大量改善型需求客源支撑。新客站及地铁给区域则吸引了很多的投资性需求客户。l 从客源来源来看区域的客源层范围很广，从客源来源来看区域的客源层范围很广，区域周边大量的建材市场带来的丰富的刚性需求客源层，可以称之为“新郑州人”，而众多政府机关及其配套部门则形成改善型需求，而日渐成熟的配套和发展潜力则吸引了大量的市区客户，而周边所属原县镇则有很多迁居到该区域的需求。区域房地产现状理解区域房地产现状理解典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点

52、个案分析客群分析客群分析生活习性的变化带动商务形态的提升生活习性的变化带动商务形态的提升生活消费形态正逐渐由生活消费形态正逐渐由购买经济购买经济向向体验经济体验经济升级升级第一代第一代第二代第二代第三代第三代第四代第四代第五代第五代第六代第六代马路店铺大棚时代独立店铺大百货商场超市大卖场时代Shoppingmallshoppingcenter发展发展历程历程经营经营模式模式生活生活消费消费形态形态露天为市、沿街为场 ，摆地摊、以 临 时 摊 位以“大棚”基本设施加上粗放式的管理手扶梯升堂入室围绕某一区域，自然集中形成独立店面大型室内市场，完备设施的商场式环境和完善服务，统一管理构筑产业综合服务

53、平台，内部主要以精品店形式构成，档次、环境和平台均升级良好的购物环境，先进的购物理念和综合的购物服务，使平台进一步升级高品质体验式消费，满足精神层面上的需求百货购物时代，满足生活需求为目的自主购物时代，满足购物消费的需求简单的物流平台竞争激烈简单的物品交换消费时代生活必需消费为主区域房地产现状理解区域房地产现状理解典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点个案分析生活习性生活习性小结：小结：区域房地产市场的供销较为旺盛，而知名开发商大量进入，也表明物业形态将长期处于区域房地产市场的供销较为旺盛，而知名开发商大量进入，也表明物业形态将长期处于 不断升级状态；不断升级状态；量

54、价的持续上升，充分体现该区域高消费能力和房地产市场的巨大潜力，也进一步量价的持续上升，充分体现该区域高消费能力和房地产市场的巨大潜力，也进一步 促进郑东促进郑东“富人区富人区”的逐渐形成；的逐渐形成；从客源而言，高铁商务区的客户总量非常丰富，大大支撑了区域市场房地产的供销从客源而言，高铁商务区的客户总量非常丰富，大大支撑了区域市场房地产的供销 平稳发展；平稳发展；生活消费习性由消费经济向体验经济的升级印证了发展高品质物业的必然性和时效性。生活消费习性由消费经济向体验经济的升级印证了发展高品质物业的必然性和时效性。区域房地产现状理解区域房地产现状理解典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分

55、析重点个案分析重点个案分析颂唐观点：颂唐观点：高铁商务区市场发展前景和潜力是相对看好，但同时也面临着规划高品质物业超越现有高铁商务区市场发展前景和潜力是相对看好，但同时也面临着规划高品质物业超越现有物业的必然性。而国家新政对于房地产的调控，对于区域市场而言影响相对较小，我们物业的必然性。而国家新政对于房地产的调控，对于区域市场而言影响相对较小，我们认为区域房地产市场在未来认为区域房地产市场在未来1-21-2年内将呈现缓慢增长态势。年内将呈现缓慢增长态势。本地块有着明显的后开发优势，可以很好的获取市场机会点，吸取成功经验，总结失败本地块有着明显的后开发优势，可以很好的获取市场机会点，吸取成功经验

56、，总结失败教训，抓住市场空白点，迎合客群的需求，通过差异化的产品规划，对区域功能进行完教训，抓住市场空白点，迎合客群的需求，通过差异化的产品规划，对区域功能进行完善和补充，最大程度的提升项目价值，从而争取利润最大化。善和补充，最大程度的提升项目价值，从而争取利润最大化。区域重点个案的不同发展经验给本地块的启示区域重点个案的不同发展经验给本地块的启示区域房地产现状理解区域房地产现状理解地块价值的战略理解地块价值的战略理解项目发展市场定位项目发展市场定位典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析供需分析供需分析价格走势价格走势品牌升级品牌升级市场潜力市场潜力重点个案分析重点个案分析个案分析个

57、案分析推广手段推广手段客群分析客群分析生活习性生活习性著名的升龙曼哈顿的成功，让颂唐进一步把握到了市场未来的发展趋势，并看到了启示与方向。区域房地产现状理解区域房地产现状理解典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点个案分析升龙升龙曼哈顿曼哈顿区域房地产现状理解区域房地产现状理解典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点个案分析物业形态的多样化和高端化大大提升了项目的品质度和价物业形态的多样化和高端化大大提升了项目的品质度和价值，也丰富了项目的客层，同时通过良好的市场口碑促进值，也丰富了项目的客层，同时通过良好的市场口碑促进各个物业形态的销售。各个物

58、业形态的销售。升龙升龙曼哈顿曼哈顿规划设计规划设计 该项目为燕庄村改造项目，位置较好，位于内环线内或挨近内环线，交通便利，周边配套齐全，有着较多潜在客户；项目体量较大，总建面积均在86万，开发之初，即引起社会广泛关注。 项目集住宅、公寓、商业、酒店、办公于一体的大型城市综合体项目。建成后为该区域集高档居住、智能办公、主题商业街区为一体的复合性建筑群。区域房地产现状理解区域房地产现状理解典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点个案分析该项目把住宅、公寓、商业、办公及酒店从高该项目把住宅、公寓、商业、办公及酒店从高起点进行规划设计，通过各个物业形态的高品起点进行规划设计，通

59、过各个物业形态的高品质标准进行打造，加之商业成功的进行精品化质标准进行打造，加之商业成功的进行精品化运营，形成了区域乃至郑州市场标杆性的综合运营，形成了区域乃至郑州市场标杆性的综合体项目，而项目整体也成为了所在区域商圈核体项目，而项目整体也成为了所在区域商圈核心。心。升龙升龙曼哈顿曼哈顿景观设计景观设计大体量高层现代简洁形式建筑，为升龙的主流，以现代简洁为主，并不追求多样的变化，而在于客户的接受度及成本控制。容积率较高、绿化率较低是该楼盘面临的共同问题，楼盘建筑设计中引入“住宅双地面”的概念，住宅双地面指的是住宅及酒店式公寓住户可以通过地面大堂及位于商业裙楼上的空中花园层进入每栋楼的门厅，即建

60、设屋顶花园，增大绿化面积，提升宜居性。区域房地产现状理解区域房地产现状理解典型项目启示典型项目启示区域市场分析区域市场分析重点个案分析重点个案分析丰富的景观特色可以提升项目居住品质，给客群丰富的景观特色可以提升项目居住品质，给客群心理增加好感心理增加好感升龙升龙曼哈顿曼哈顿户型设计户型设计两房104.23三房130四房150 户型设计多遵从市场主流热销户型设计，户型面积主要居于 30-160，一房到四房俱全，户型较为中规中矩，且多有赠送面积，易被客户接受。户型功能区间分布上，力求保证通风与采光的需要，并且通过露台与飘窗等提高性价比。该项目户型中 60以下的一房占据了相当大的比例，这是因为郑州市