房地产业税收筹划操作案例分析和技巧

1、房地产业税收筹划操作案例分析和技巧2007-2-12 10:46:05 来源：腾迅财经作者：【大中小】房地产业税收筹划案例分析一一兴邦房地产开发公司筹划实务兴邦房地产开发公司是主要从事居民住宅及商业用房开发，城市配套设施建设，以及欧式装饰、园林绿化等业务的股份制企业， 拥有自己的建筑施工队、 营销公司、广告公司、 装修公司。每年居民住宅及商业用房开发量在10万平方米以上。公司注册资金 5亿元，每年销售收入10亿元左右，属于政府甲级房地产开发企业。通过对兴邦房地产开发公司财税情况的分析，税务顾问从以下方面拟订了税收筹划1 资金筹措的纳税筹划兴邦房地产公司对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的

2、经营发展起着至关重要的作用。从税收的角度考察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。(1) 通过金融机构融资。兴邦房地产公司新开发一个项目，需要资金1500万元。如果企业选择向银行贷款，按年利率8%十算，每年需支付利息 120万元，该利息费用可以税前列支，因此采用银行贷款方式融资，对公司利润的影响额是 120万元，即采用银行贷款融资可以为公司节税 39.6万元(120 X 33%)。(2) 通过发行债券融资。 对于上述项目，如果兴邦房地产公司经批准发行债券融资，债券年利率为10%则通过债券融资对公司利润的影响额为150万元，即采用发行债券融资可以少缴纳税金 49.5万元(150 X 33%)

3、。2 收入确认的税收筹划兴邦房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款400万元，分4次付清，首期付款 40%首期付款后，即把商品房所有权转让，如果此时确 认收入，应交营业税 400 X 5%=20(万元)。如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税 400 X 40%X 5%=8(万元)，以后 3次分别应交营业税 400 X 20%X 5%=4(万元)。虽然两种 方法确认收入都是交营业税20万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。国税发200383号国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知规 定：对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付

4、款日确认收入的实现。付款方提前付款的，按实际付款日确认收入的实现。3 土地增值税的筹划兴邦房地产开发公司商品房销售收入为 1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元？ 豪华住宅的销售额为 5000万元。税法规定的可扣除项目金额为 1.1亿元，其中普通住宅的 可扣除项目金额为 8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为 3000万元。如果不分开核算，兴邦公司应缴纳土地增值税为：增值率(增值额与扣除项目金额的比例)为(15000 - 11000)- 11000X 100%=36%因此适用30%勺税率，应纳土地增值税 =(15000 11000)X 30%=1200 (万元)。如果分开核算，应缴纳土地增

5、值税计算如下：普通住宅：增值率 =(10000 8000)- 8000X 100%=25%适用30%的税率，应纳土 地增值税=(10000 8000)X 30%=600(万元)；豪华住宅：增值率=(5000 3000)- 3000 X 100%=67%适用40%的税率，应纳土地 增值税=(5000 3000)X 40%- 3000 X 5%=650 (万元)应纳土地增值税合计金额 =600+650=1250 (万元)分开核算比不分开核算多支出税金50万元，因为普通住宅的增值率为 25%超过20%还要缴纳土地增值税。进一步筹划的关键就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控 制在20%以内。这

6、样可以获得双重好处：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高 了房屋质量，改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。4 闲置房地产投资筹划兴邦房地产公司在城市繁华地带有一处空置房产，该房产有两种不同的投资方式：出租取得租金收入；以房地产入股联营分得利润。 这两种投资方式所涉税种及税负各不相同， 存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元，实际使用面积为 200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元；用于联营，则预期每年的联营企业利润中兴邦公司所占份额为 400万元。下面我们进行一般性分析，假设房产原值为K,如果出租则每年可取得租金收入X1,用于联营，则预期每年的联营

7、企业利润中兴邦公司所占份额为X2,出租和联营的税负分别为 Y1 Y2。(1) 采取出租方式应承担的税负营业税：房屋租赁属服务业，按租金收入的5%征税，则为5%X1房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%则房产税税负为12%X1城建税：甲企业处于市区，城建税税率为7%以其缴纳的营业税税额为计税依据，则城建税税负为 7%< 5%Xl= 0.35%X1;教育费附加：3%X 5%X仁0.15%X1;印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，印花税暂行条例第3条规定：“按租赁金额1 %。贴花”，因此印花税税负为0.1%X1;所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税

8、，因此，所得税税负为：33%X (X1 5%XJ 0.35%X1 0.15%X1)=31%X1总体税负Y1=营业税+房产税+城建税+印花税+所得税+教育费附加=5%XU 12%XU 0.35%X1+ 0.1%X1+ 31%XU 0.15%X1=48.6%X1(2) 采取联营方式应承担的税负房产税：房产税依照房产原值一次减除10% 30%勺余值计税，税率为 1.2%。减除30% 则房产税税负 =1.2%X (1 30%)K= 0.0084K ;土地使用税(此税种从量定额计征，各地标准不一，以南京为例，假定地区单位税额为0.7元/平方米)，假设该房产使用面积为L平方米，土地使用税税负 =0.7 X

9、 L=0.7L ;所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=X2X 33%=33%X2总体税负丫2=房产税税负+ 土地使用税税负+所得税税负=0.0084K + 0.7L + 0.33X2(3) 寻求税负均衡点由于租金收入相对固定，而且在出租前往往可以商议确定，而联营收入则因影响因素多，不确定性更大，所以可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，有：0.486X1=0.0084K + 0.7L + 0.33X2X2= (48.6X1 0.84K 70L) /33在利用房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：若预期联营的收入 X2> (48.6 X租金收入0.84

10、 X房产原值70 X实际使用面积)/33 ,则该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式；反之，则应采取租赁方式。对于兴邦房地产公司，400万 V( 48.6 X 180万0.84 X 800万+ 70X 200) /33 ,采取租赁方式可以节税。当然，这里仅仅考虑了税负因素，在具体财务决策时，还要考虑投资风险、合同约束等因素。(蔡昌 隋娟娟5771001803090012095 5790368228596330825771001803090012386 5761373997357606965771001803090013594 57807757990251551

11、25771001803090012387 5771649826018180515771001803090012138 5721311921589183265771001803090012359 5790368223610760535771001803090012356 5761352861437917425771001803090012355 57508786970469327917088100343355274 10122994432583337917088100343355275 10186673293883200817088100343356107 10158115250150052217088100343356108 10100018005987173217088100343354295 10107419414268701717088100343356184 10187866086962880217088100343356185 10177583117408667417088100343356109 1010860143735728