房地产价格四大评估方法

1、市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这 项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用 相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为 定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在 价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价 格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依 据的替代原理。市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围 宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。 采用市场比较法有三个必要条件：第一，需要收集大量、正常的房 地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达

2、，有相当大的规 模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比 较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市 虽然己经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的 标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小， 那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距 离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准。第二，使用市场比较 法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断， 即市场比较法的使用前提是充分竞争。第三，采用市场比较法必须 要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他 们对市场走向的预期。如果房地产

3、市场比较稳定，那么房地产商会在 当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳 定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地 产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。 在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。收益还原法。按 照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法 的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收 益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的 总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异 议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产 的未来收益超过

4、其成木。使用收益还原法的第一个困难来自于如何 选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准 有所不同。对于购房居住者来说，这个还原利率就是银行存款的利率, 也就是资金的机会成本。当期的利率好说，困难在于未来利率的不确 定性，利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。第二个困难 是如何计算纯收益。在计算纯收益时，由于租金往往是在前期就通过 租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因 此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁 荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于纯收益 上升，房价自然也随着上升。事实上，人们的预期往往随着外部环

5、 境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作， 许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住 房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。这 部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。成本 估价法。采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和 正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法 采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能 交易，也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说，这个计算方 法简单明了，直接了当。可是，许多房地产商最不喜欢的就是这个成 本估价法，因为被加数中有两项见不得阳光，即

6、开发商的利润和行贿 成本，如果说房价的构成很复朵，也主要是这个原因。假设开发法。 房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计岀它的销售价 值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用， 销售费用，资金成本（利息），税金等，最后扣除地价，剩下来的就 是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受 的，他们就会积极投入这个项目。否则，房地产商是无论如何也不会 接手这个项目的。预先估计房价，然后再决定是否开发，这样的房价 估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可 行性分析。在开发商准备投资某个项目之前，他们必须要估算出来 地价。有经验的房地产开发

7、商对于建筑费用、销售费用、资金成本、 应缴纳税费等项成本早己心中有数。房价扣除开发成本之后就剩下两 大块：地价和利润。地价高了，利润就降低。如果利润低于某个水平, 房地产商或者放弃这个项目，或者改变原来的设计预想，增加楼层， 改变建筑物用途，使得这个项目有利可图。如果说房地产商有什么商 业秘密的话，最高的商业秘密就是他们可接受的利润标准。有的房地 产企业对外声称他们在某个项目中，特别是在经济适用房项目中根本 就没有赚到钱，也就是说，利润率等于零。倘若如此，这些房地产公 司都应当被树立为雷锋式的企业。在房地产商对一个开发项目感兴趣 的时候，他们预期的利润率绝对不会轻易示人。他们最终实现的利润 率究竟是多少，这正是我们需要认真研究