房地产开发过程及成本管理工作

1、阶段主要工作成本管理的工作可 行 性 研 究 阶 段土地状况调研落实规划条件、规划限制1、完成项目可研成本调研， 形成成本调研 报告。报告中应明确项目所在地块的主要收费文件、惯例、常规做法、影响成本的 主要风险因素等。2、跟踪对成本影响较大的因素有无发生重 大变化。收集项目所在地收费文件、收费 惯例、收费标准、材料价格、供应情况。现场勘探勘探内容包括地块的地质、地面及空中障碍物等了解地块的周边配套 情况，未来的规划了解周边的教育、商业、交通等，以及规划对项目的影响了解地块的上市方式和价款可行性研究报告编制项目筹划市场调查分析明确目标对房地产市场进行调研，对房地产走势进 行判断，并及时反馈。制定

2、研究计划组织实施计划调查内容包括供需、 开发场地、房地产周期、 房地产指数等。分析和处理信息测量市场潜量，及时把握市场机会，选择目标市场提出研究报告优化和选择开发方案针对多方案进行投资估算和比较筛选，对推荐方案进行财务评价及风险分析编制项目可研成本中的工程成本。编制可行性研究报告过技术经济论证和优化之后，编制报告初稿，审批完成后，形成正式报告项 目 报 批 与 刖 期 工 作 阶 段土地的获取投标、摘牌针对土地招标，需要编制土地投标书，包括商务标和技术标两 部分。对于拍卖和挂牌，需要分析竞争对手和价格敏感度，制定合理 战术。评估土地价格上限，控制土地的获取价格 在合理范围内。签订土地出让合同交

3、纳政府净收益，契税，交易费关注相关税费的缴纳政策。开发项目立项项目应纳入固定资产投资计划，应根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求，经计 划管理部门批准立项将目标成本分解形成合约规划，以控制合 同的签订和变更。招标进行建设工程勘察工程招标，完成地质勘探。同时，应开展工地围挡及照明工程招标、 设计试桩招标、确定文物勘探及基坑普探单位编制招标范本。组织经办一类招标及合同审批；指导、监督第二类和地方类招标。建设用地规划许可证申请定点、领取规划设计条件审核设计总图，提交土地出让合同、交易费、出让金缴费证明国有土地使用证持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双 方的

4、有关证件、委托书到土地局土地利用处，缴纳土地出让金和契税，领取国有土地 使用证领取房地产开发项目手册将项目建设实施过程中的主要事项，按规定记入房地产开发项目手册，定期送房地 产开发主管部门验核。拆迁前期工作确定拆迁范围、拆迁对象、拆迁的实施步骤及时间安排；制定对被拆迁人的补偿、安置设想和计划方案申请房屋拆迁许可证组织实施拆迁拆迁人应与被拆迁人签订拆迁协议，以搬迁一间，拆卸一间的原则开展拆迁项目的设计与报建项目的定位市场、客户、产品、价格定位依照指标提出产品的方案和初步设计建议经济测算逐步深化成本测算和利润率分析深化成本测算，编制目标成本。项目发展报告初步安排项目的工期、总体经济指标和各阶 段经

5、济指标根据工期制定工程款支付计划项目设计招标选择合适的设计单位制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准项目方案结合成测算进行研究讨论项目方案测算。项目方案经过专豕评审送规划局审批规划和单体方案初步设计经过专家评审初步设计相对于方案设计包含了各个专业的 设计和项目的初步设计概算1、初步设计测算。2、关注评审意见对成本的影响。施工图绘制为施工图设计提供限额。施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化施工图预算。建设工程规划许可证消防支队审核施工图纸人防施工图审查缴纳必要的行政事业性收费关注行政事业性收费的相关政策及缴费标 准。施工图送审放线持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线项 目 的

6、 施 工 阶 段开工准备施工单位、监理单位招标质量监督手续办理质检委托办理安全检查委托环卫、环保等相关手续申办项目临时、永久路口的报建手续申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续办理施工人员暂住手续建筑工程施工许可证企业如期缴纳行政事业性收费，建设局审核资金是否落实，审 查施工企业资质。施工图会审组织监理、施工单位一起对图纸会审会同设计院进行会审，签定会审记录设计交底会冋设计院进仃技术交底，签疋交底记录开工基础施工施工放线1、负责大型设备（空调主机、电梯等）、 材料集采。2、负责监控各项目成本动态。规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线桩基施工桩基检测委托桩基检测单位，进行桩基施工质量检

7、测，并提供桩基检测报告3、审批合同付款、设计变更及现场签证。4、成本超支报警及处理审批。5、对各项目工程类合同结算进行四级审 核。开槽基础施工基础验收备案监理组织相关部门验收，签定建筑工程分部 工程（基础）验收表基础竣工结算核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价主体、装修、安装工程施工材料进场验收重要分项工程及隐蔽工程质量验收分部分项专项验收、结算分包工程完成后，由承包商向监理单位提交 验收申请，监理单位接到申请后组织项目公 司参加分部分项专项验收。审核完成后方可 进行核算工作项 目 竣 工 结 算竣工专项验收会同监理、施工单位初步验收 ？施工队伍整改关注竣工检测成本，对于未通过检测的， 相应合同结算时予以索赔。向政府申请验收工程竣工验收总承包商向监理单位申请竣工初验，监理单位主持，并组织项目公司和施工总承包商参加初验1、完成竣工结算，编制竣工决算书。2、项目结算复核完成后，进行成本复盘。3、完成竣工面积测绘后， 梳理实际面积与 规划面积差异对成本造成的影响。由施工承包商申请，质检单位、施工单位、设计单位、项目公司共冋参加竣工验