房地产开发问题现状及建议

1、房地产开发问题现状及建议近年来，随着房地产开发的持续升温，带动了小城镇房地产 开发的蓬勃发展，小城镇房地产开发形式多种多样，其具体 表现形态为：一是自主开发。由开发商自行完成从土地使用 权的取得到房屋施工建设、销售的全过程。二是委托开发。 由相关单位或组织划拔土地委托开发商进行开发，建成后交 付委托单位，开发商按约定收取开发佣金。三是联合开发。 由一方出土地，另一方出资金，双方或多方联合完成开发并 按合同约定分配收益。四是合伙自建。由个人以自然人的身 份合伙自建，按协议进行房屋分配。在上述形式中又以联合 开发和合伙自建为主要形式。因此，小城镇房地产开发与一般意义上的房地产开发相 比具有“非典型

2、”性的特点。随着开发规模的逐年扩大，在 扩大农村消费需求，完善城镇功能的同时，对地方税收的支 撑作用也愈显重要。一、小城镇房地产开发的现状房地产开发的主体呈现出开发主体多元化多头并举的 趋势，既有政府主导的镇区规划项目和工业园区建设，也有 企事业单位、村民委员会组织参与的房地产开发，更多的是 个人或由自然人组成的团体进行的自主或联合开发。多元化 开发带来了税收征管中的一系列问题，最为突出的是无证经 营问题。如村级组织及个人进行的房地产开发，大都没有办 理税务登记。由于小城镇房地产开发具有其独特个性，加之 税收征管手段相对滞后，小城镇房地产开发的税收流失现象 较为普遍，一些房地产开发企业在开发经

3、营房地产过程中， 为了达到少缴或者不缴税收的目的，往往挖空心思，改变交 易性质，减少交易金额，广泛存在“假合同，假集资，假代 建，假联建”的四假行为。一般是在签订真实合同之外，以 各种利益诱导购房户签订假合同，隐匿真实合同，并以假合 同应付检查和办理相关证件；假借住户名义“共同”集资，“联合”开发，签定“集资建房或私房联建”协议，将开发 交易行为改头换面为自建联建行为，以逃避纳税义务。这类 房地产开发企业多为地下企业或小型开发商，大多既无房地 产开发资质，又不进行注册登记，投资者利用各方面的关系， 有的开发商先以其他村民民义办理土地使用证，在开发中再 转户，更有甚者在从事房地产开发之前将土地使

4、用权直接办 理到购房者名下，堂而皇之地将房地产开发变为私房联建或 个人集资建房，以达到少缴甚至不缴税费的目的。小城镇房地产开发大多由自然人投资入股，开发商法律 意识淡薄，纳税意识偏差，往往不择手段偷逃或挤占国家税 款以追求利润最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是 我的”的恶意偷税心理普遍存在，具体表现为不能主动向主 管税务机关申请办理税务登记或不能按规定如实申报其应 税项目，有的甚至采取假合同、假集资、假联建等手段逃避 税收，给税务部门税收征管带来较大的难度。并且，由于房 地产开发过程比较复杂，涉税环节多，涉及的税种也多，客 观上给不法纳税人留下了偷逃税的可操作空间，税务机关例 行的帐面检

5、查是很难查到其筋骨的，其结果只能是进一步助 长开发商偷逃税的侥幸心理。同时，由于房地产开发商的主 要销售对象为消费者个人，两者具有利益上的一致性，对于 出现的“阴阳合同”，地税机关很难核实，“以票控税”也 难以达到预期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、 地段和建成时间的影响，地税机关对申报价格及面积根本无 法确认，明知纳税人申报不实但又无法查证。还有的通过假 继承、假赠与、假出租等形式进行隐形交易以达到避税逃费 目的。涉税信息不对称导致税收管理滞后。利益驱动，部门之 间协作不强。通常开发一个房地产项目，必须经过规划、国 土、房管、财政、建设等多个行政部门的审批、 许可与监督 由于没有建立

6、有效的信息交换制度，这些行政部门掌握的房 地产开发信息难以共享。尤其在涉及到本部门利益时，部门 之间相互缺乏协调配合，有的甚至互不相让，相互争扯。这 样，在房地产开发过程中地税部门难以有效地参与管理和监 督，造成房地产税收征管难。房地产开发项目的土地购置、 项目立项和施工许可等信息，都是在税务管理和纳税申报事 项之前发生的。由于目前对房地产业的社会化综合协调管理 水平尚处于较底层次，这些重要的涉税信息不能有效实现部 门共享和信息互换，税务部门往往只能在房地产开发企业开 发、销售房屋后介入管理，客观上导致了税收源头管理困难 和有效管理滞后等实际问题。尤其是在农村小城镇，对房地 产业缺乏综合协调管

7、理，行政管理部门往往各自为政，甚至 部分工程项目规划立项手续不全，税务部门从规划、建设等 部门也无法取得相关信息，更谈不上对项目进行及时管理和 有效监控。税源管理相对粗放导致税收流失。受外部环境和税务机 关自身的征管力量及征管手段的制约，对小城镇房地产业的 税源管理总体上较为原始、粗放，税收流失现象不同程度存 在。从外部环境来看，由于各部门的管理职能分割，加之各 部门对地税机关没有法定的配合职责和义务，与税务部门的 协作配合相对乏力，进行“源泉控管”的积极性不是很高， 地税部门仅仅依靠协调来实现外部借力显得力不从心、鞭长 莫及。从内部情况来看，受信息掌控难的制约，房地产各环 节税源分析对比与税

8、款实现及征收无法实施同步监控，无法 进行有效的跟踪管理，影响了税款的正常入库。加之地税机 关自身的征管力量薄弱，而开发商流动性大、稳定性差并且 多是异地开发，一旦工程完工结算后，既不办理税务登记注 销手续，也不办理税款结算手续，立即卷铺盖走人，造成事 实上的税收流失。二、对加强小城镇房地产税收管理的建议开展针对性的税法宣传。进一步理顺税收政策。一是大力广泛宣传涉及房地产业的有关税收政策；二是从法律法 规政策上准确界定和掌握自建房、代建房、联建房、集资建 房、开发房等各种建房形式的税收政策，并在实际工作中正 确运用；三是完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机 构。一方面，要加强对房地产价格评估

9、理论和方法的研究， 逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法，为房 地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要在税务部门内 部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力 度进一步加强农村建筑业的税收管理，更好的规范建筑业纳 税行为深化社会综合治税，充分依托社会力量，搞好协税、护 税工作。建立由乡镇土地管理所、村镇建设服务部、村支两 委和地方税务机关组成的农村零散建筑业协税、护税组织， 建立健全村委会负责制度，乡镇党委政府把各村宅基地的管 理列入村委的目标责任制考核范围。村委会要详细掌握辖区 内的宅基地使用情况和建筑施工队的建筑数量，并对承揽人 员和施工队情况进行登记。健全税收联席会

10、制度，定期召开 联席会，由包村干部和土地管理所及时向税务所通报农村建 房情况。通过宅基地的控管对农村建筑业的税收征收进行把 关。做到从上到下齐抓共管，治理了“三乱”，规范了税收 征管秩序，增加了财政收入。建立基础性的征管制度。1、强化纳税申报制度，实行按项目核算申报，不能分项目建帐核算的由税务机关按工程 形象进度或预收款情况预征税款，工程竣工结算开具发票时 多退少补。2、建立房地产基准价格计税制度，建议政府有 权的部门定期公布本地区不同地块房屋的交易基准价格，税 务机关有权以该基准价格判断纳税人提供的交易价格是否 明显偏低，有权以交易基准价确定为计税依据。3、建立二手房转让的登记、申报制度，及

11、时掌握监控二手房转让的交 易情况4、建立核定征收制度，税务部门在对当地房地产行 业利润率和税负进行测算的基础上，根据房地产行业应缴的 各种税收及附加，核定房地产业税收综合征收率，实行“以 票控税，分次纳税，年度清算，多退少补”。在目前小城镇 房地产企业财务核算较为混乱、税收监控难以有效跟进的情 况下，实行核定征收不失为一种简便易行的征管措施。针对一些建筑扭曲“联户建房”的本质，偷漏房产销售 环节的部分税收问题，及时找准问题症结，切实采取措施， 堵塞税收漏洞。一是事前备案。施工前，要求联户建房的建 筑施工单位必须提供真实准确的联户建房合同、联户建房业 主名单、联户建房施工设计图纸进行备案，当地税

12、务所严格 审核联户建房的真伪。二是事中监管。施工建设期间，税收 管理员深入施工现场，调查核实联户业主、建筑成本、建房 单价、建房面积等，核对建筑施工单位提供资料的真实性、 完整性。三是事后检查结算。工程竣工后，抓住“谁拥有土 地使用权，谁就拥有房屋初始权”实质，核对最初报送的联 户建房业主与最终的房屋产权证业主是否一致，据此分不同 情况办理税款结算。四是明确房屋建筑成本下限定额。对会 计制度不健全的建筑施工单位修建房屋的最低成本进行核 定，制定成本定额标准下限，并实时根据市场价进行调整最 低建筑成本核定征收税款。工作人员应各尽职守，严禁推诿 扯皮，不负责任。土地房建办工作人员必须严把建筑面积关 口，严禁弄虚作假、营私舞弊造成税款的流失。加大震慑性的查处力度。针对小城镇房地产开发的特 点，以具有开发性质的合作建