福州仓山万达广场投资环境分析

1、 房地产市场宣销?课程实验报告 福州市仓山万达广场 工程SWO分析 小组成员： 林细妹0707104210 林声媛 0707104209 刘雄 0707104223 沈超 0707104225 沈伟鹏 0707104226 肖辉 0707104124 陈礼君 0707104115 专 业：房地产经营管理07 指导教师:张引 2021年10月 福州仓山万达广场投资环境分析 目录 引玄 03 iiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiii 第一节、福州市商业开展状况 1.1 福州市的根本情况，,， 04 1.2 福州商业圈开展, 04 1.3福州市各商业圈根本情况 1.3.1四方商业圈

2、总体趋势分析，,， 05 1.3.2几个主要商业圈分析, 07 第二节、工程根本情况 2.1 地块出让根本信息, 10 2.2地块地理位置及面积, 10 2.3地块现状及交通条件, 10 2.4 地块视觉环境, 11 2.5 周边配套，,， 11 第三节、工程区域环境分析 3.1 城市规划，,， 12 3.2 交通情况分析, 13 3.3 人口构成，,， 14 3.4 商业分析, 14 第四节、竞争工程分析 4.1 竞争工程分析, 16 4.1 . 1 五四路名店街, 16 4.1.2 东街商圈，,， 17 4.1.3 中亭台7工商圈, 18 4.1.4 万宝商圈，,， 18 4.1.5金山板

3、块商圈小商圈逐渐形成, 19 4.2各个商圈的业态业态形式, 19 4.3竞争工程的数据比拟，,， 21 4.4局部竞争工程的租金比拟, 23 4.5竞争工程的交通情况, 25 第五节、工程SWOT析 5.1 优势分析, 31 5.2 劣势分析, 31 5.3 时机点分析, 32 5.4 威胁点分析, 32 附件 33 , 引言 随着海峡西岸经济区的重点开展，福州政府和中央政府的大力支持 ，城市 根底建设开展，本报告主要针对万达集团入驻仓山区金山板块并用其优势工程万 达广场翻开金山的经济商圈。作为商业地产老大的万达，凭借着其完整的产业链、 突出的资源获取能力、独特的“订单商业地产模式、成熟的盈

4、利空间、高效的 管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力， 赢得政府信任的同时也 赢得了市场。此次万达进驻仓山，必定有其独特的战略眼光和带来非同一般的影 响，但由于福州商业市场的特殊性和挑战性， 万达的生存与开展也成为一个热议 的话题。利用此次的时机加深对万达集团以及课程市场营销的认识。 针对福州仓山万达广场工程进行市场营销环境研究，我们主要做了以下内 容：1福州市商业开展现状；2工程的根本情况；3工程区域环境分析； 4竞争工程分析；5工程SWOT析。 福州仓山万达广场投资环境分析 第一节、 福州市商业开展状况 1.1福州市的根本情况 福州是福建省省辖市，福建省省会。位丁福建省中部东端

5、、闽江下游， 背山依江面海、台湾海峡西岸。全市总面积11,968平方公里，其中市区总面 积1043平方公里。该区总人口 686万人，市区常住人口 278万人。该区划 分为下辖鼓楼、台江、仓山、马尾、晋安等五区；闽侯、连江、罗源、闽活、 永泰、平潭等六县以及福活和长乐两个县级市。 1.2福州的经济数据 福州09年GDF% 2524.28亿元，全国排名第24位、比上年增长12.8%,市 城镇居民人均可支配收入20289元，比上年增加12.8%。社会消费品零售总 额到达1335.79亿元，同比增长18%截至2021年12月，福州地区机动车 保有量达896720辆，其中汽车308610辆。同比增长12

6、%汽车类零售额增 长20%可看下面条状图 正文 1.2福州商业圈开展 近年来，随着房地产业的开展，福州的商业地产不断开展壮大。 区域商业的 集中规模化效应越创造显，不仅传统的福州市中心区商业在原有根底上不断向周 边衍射；在新区，随着各新区大盘的大型配套商业的出现， 以及各楼盘有意识地 将商业集中连片开发，新区商业也呈现出了集中规模化趋势，新的商圈正在逐渐 形成。“中中心区商业如火如荼 与过去相比，福州市中心商业已不仅仅局限丁拥有得天独厚地理优势的东街 口和台江这两个传统的商业圈。 沿八一七路一线，在原有的东街口、中亭街两大 冏圈根底上，陆 续出现了 “启临 天华、“群升 国际和“冠业 广场，以

7、及正 在筹建的“盛世 茶亭等大规模 商业区，它们连 接起两大商圈， 将福州的商业 由点及面连在了一起，形成规模效应。除此，刚兴起的万宝商业圈也逐渐成熟 目前，福州市现有的商业房地产工程大都有两个特点， 一个是运作模式大都 为销售物业，另一个是经营业态单一。同时福州的商业场所还存在着高度集中， 新兴商业形态和次商圈还不兴旺等弊端。而福州较为成熟的三大商圈分别是东街 口、台江和万宝商圈，这些商圈存在的商业形态大都为：传统商业街、 市中心的 商场、独立商铺、购物中心等。随着年底福州金融街万达广场的开业， 将形成一 个新的金融街万达商圈。 1.3福州市各商业圈根本情况 1.3.1四方商业圈总体趋势分析

8、 1.3.1.1 “东一一新兴商圈崭露头角 东区商业开展至今缺乏五年，现已形成一定规模，其中 有两大代表性工程： 东方伟业商业广场和好来屋星光大道。东方伟业商业广场共有营业面积 3.8 万平方米，是集购物、休闲、娱乐、美食于一体的综合性大型商业广场；其完全 商业MALL勺规划，填补了东区无大型商场的市场空白， 位于一层的东方名品店， 二、三层的沃尔玛购物广场已于 2006年4 5月份正式开业。定位为Living Mall 的好来屋星光大道，建筑面积2.4万平方米，以400米休闲步行街的形式面市， 目前局部店面已开业，两大商业工程的落成标志着东区商圈已经崭露头角。 1.3.1.2 “西一一西二环

9、双星闪耀 向西，在西二环与工业路口，万象城购物中心与宝龙城市广场两大 Shopping Mall引爆了福州商业地产。单层建筑面积 1.9万平方米、总建筑面积10万平方 米的万象城购物中心已于 2006年12月22日正式开业，天虹白货及超市、 白安居的家居软装饰分店，麦当劳等主力店已经开业。宝龙城市广场也已经开业， 地下两层，地面5层，全部1000多个店面，近9万平方米的商业规模，吸引了 康城白货、国美家电、家乐福、肯德基、麦当劳等知名商家进入。万象城购物中 心、宝龙城市广场在开业短短数月已迅速凝聚了人气，宝龙城市广场店面二层价 格由原来2万元/平方米迅速攀升到了 3万元/平方米，兴旺的人气与巨

10、大的升值 空间使得万象城与宝龙城市广场成为西二环边上耀眼的明珠。 1.3.1.3 “南一一金山板块商机初现端倪 在金山板块，住宅销售如火如荼，居住人数不断增加，商业也逐渐炽热起来。 早期的金山碧水大型配套商业广场一一金榕广场，已逐渐摆脱萧条，日渐繁华。 而目前正在酝酿成形的还有两大新商业圈即乌龙7工板块商圈和南7工滨一浦上商 圈。乌 龙江板块的商业以各大楼盘的社区商业为主， 由于楼盘紧密相连，日后商 业将形成规模效应，形成新的商圈。目前店面售价根本超过 13000元/平方米。 南7工滨一一浦上商圈是由2800亩7工南水都社区商业街、规划完整的商业岛 共6万多平方米和浦上路沿路楼盘的社区商业街连

11、成一片。 目前江南水都推出的 美域与杰座的社区商业街长岛商业街、 华尔街店面269间，销售火爆，店面 售价高达18000元/平方米，日后还将有大型综合性的商业岛推出。 在浦上路上， 正祥？一品新筑的商业综合体也已经完成总平规划。随着日后浦上路大型超市、 福州市公交总站、五星级洒店的入主，南7工滨浦上商圈必将形成气候， 金山 板块凸显重重商机，庞大的商业体量也预示着日后金山板块商业的残酷竞争。 1.3.1.4 “北一一五四北商业“含苞欲放 五四北拥有十清楚显的区位优势，它距离繁华的市中心不到 3公里，但由于 前些年该区域的房地产开发以住宅工程为主， 没有大型商业工程出现，以及该区 域居住人数缺乏

12、等原因，导致了区域商业的低迷状态。目前，随着许多住宅工程 的交付、居住人数的增加，五四北商业得到了一定改观，且新住宅工程还在不断 规划、开发，预计未来三年五四北还将有1.5万户的开发体量，加上该区域原有 居民以及已开发交房尚未入住客户，预计将来五四北区域的人口将在 20万左右, 足够支撑起一个较大的商业圈。在五四北区域的购房者中拥有众多的政府机关人 员、高级白领等中高端消费人群。随着房价的攀升，将有更多的中高端客户群体 进入，他们将合力支撑五四北区域消费力，并改善区域消费结构。这一切都呼唤 着新的大型商业工程的出现。相信，用不了多久，五四北商业将如鲜花股盛情绽 放。 1.3.2 福州主要商业圈

13、分析 1.3.2.1 福州核心商圈东街口商圈 福州市鼓楼区是福建省、福州市政要机关、本地人口的集聚地，先天的地利 优势，造就了东街口商业区商业经济的繁荣。 东街口商圈以八一七北路、津泰路商业街和南后街为主，其位丁东街口以南， 南门兜以北，西至南后街，东到五一路，是目前福州最繁荣的商业区， 也是福州 市传统的商业核心区。东街口商圈内主要分布四大白货商场、 一个购物中心和三 条商业街：其分别是东白商场、东方白货、大洋白货、新华都白货和冠业广场及 八一七北路、津泰路、南后街。 涉及商业业态：服饰、餐饮、鞋帽、数码通讯、钟表眼镜等。 主要商业形态：市区购物中心、白货、沿街商铺、步行街等。 主要零售企业

14、：大洋白货一店、东白商场、东方白货东街店、新华都白货、国美 电器、永乐电器、苏宁电器、好乂多量贩超市、冠业广场、大洋白货二店。 定位：中低档为主，群众消费。 消费群体：年轻人、家庭群体、 外地游客。 优势：福州核心商圈、历史悠 久、知名度高；客流量大。 劣势：交通、停车均不方便、卫生条件较差、车流人流混乱；沿街店铺档次偏低； 白货店仍以传统白货为主，硬件设施及商品布局均过丁陈旧； 整体形象不好，管 理杂乱无章。 1.3.2.2 台江商业圈 台江区作为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣。自中国“五口 通商以来，台7工成为闽7工流域货物的集散地，商业日趋繁荣。中亭街源于宋代， 已有近千年的

15、历史。新世纪，随着中亭街的改造及东白元洪购物中心的开业， 以 中亭街、东白元洪购物中心、台7工农贸市场、榕城古街为主的台7工商圈成为了福 州市繁华的商贸中心区。 涉及商业业态：服装、餐饮、影城、游乐城、通讯、家电、鞋帽、家居用品、 钟表眼镜等。以服装服饰批发市场为主，家电卖场、主要商业街区由休闲品牌专 卖店为主。 主要商业形态：购物中心、白货商场、超市、家电卖场、沿街商铺、专业市 场、批发市场等。 主要零售企业：东方白货群升店、东白元洪购物中心、国美电器、永乐电器、 苏宁电器、世纪联华超市、台7工农贸市场。 定位：主要以中低档消费为主、购置力偏低。 消费群体：年轻人、家庭群体、工薪阶层、外地游

16、客。 优势：福州次核心商圈、历史商业文化沉积、知名度高、客流量大。 劣势：档次偏低；以传统商业街为主，整体形象不好，管理杂乱无意。 1.3.2.3 万宝商业圈 自2007年开业以来，随着宝龙城市广场对主力白货进行调换，以福建外乡 白货企业新华都取代原有的康城白货，并缩小了零售的经营面积，增加了餐饮、 娱乐业态的占有比例；万象城也扩大了餐饮娱乐的经营面结， 并对原有主力店白 安居进行了撤换，以增加能购迅速集聚人气的零售业态。 在经过两年多时间的经 营，宝龙城市广场、万象城开始集聚了不少人气，目前已日趋成熟。因S hoppingmall这种商业形态有着规模庞大、业态丰富的特征，所以“万宝商圈 能在

17、短期内崛起，成为福州新兴商圈 涉及商业业态： 服装、服装、餐饮、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表 眼镜等。以两大购物中心为主，白货商场、家电卖场、服装服饰专卖店、品牌餐 饮店为主。 主要商业形态：白货商场、超市、家电卖场、商铺等。 主要零售企业：新华都白货、天虹白货、国美电器、苏宁电器、家乐福等。 定位：主要以中低档消费为主。 消费群体：追求时尚个性的年轻人、学生群体、工薪阶层、家庭群体。 优势：福州新兴商圈、交通便利、停车方便、业态较丰富、 客流量大。 劣势：经营模式主要以销售物业为主、大量的人流尚未转化为购置力、整体 形象偏低。 第二节、工程根本情况 2.1地块出让根本信息 福州仓山万达广

18、场由福州市国土资源局通过“招拍挂方式出让，丁 2021 年6月18号挂牌，2021年6月28日出让。受让方大连万达商业地产 以9.472亿拿下该宗地的土地使用权。该块地宗号为宗地2021-28号，土地用途 为住宅、办公、商服，土地使 用年限：商服用地40年、住 宅用地70年。 福州仓山万达广场地块 也称江夏地块，其位丁福州 市仓山区金山 板块，在浦上 大道以北，规划路以南，金 榕南路以西，金洲路以东。 万达广场以南 为海润尊品、金山桔园 2期；北临金俊小区、锦绣闽江、 闽江新苑、金 闽小区2期，有江南水都小学、金山医院； 西临正祥一品新 筑，有英国特 易购、万豪洒店、中学；东临尤 溪洲大型商业

19、。 江夏地块占 地126287平方米189 亩。 2.3地块现状及交通条件 地块所处外围暂无绿化带，地表三 通一平已经完成，目前已经运用大型 广告宣传栏维护起来，如今正在进行施工，整个建设工程紧张进行 经过仓山万达广场的公交路线有 43路、42路、85路、79路、121路等几路， 可通入城区2.2地块地理位置及面积 案I剑1&一20号伪罩示建团 ta AKFiniuin. 盘由括同win 各个区域。地块所处区内，路网宽阔规整，南北东西交义顺直，人车 通畅。南临上浦大道，接通二环大道，东有金榕路，与南北交通路线交错，不管 是进入城区，还是通往文化余围浓厚、配套设施齐全的圣殿一一福州新大学

20、城， 都是很方便的。从万达广场到福州闽运汽车北站、 火车站，路况较好，打的士只 需半个小时的车程，到闽运汽车南站的车程也只需半个小时左右， 而打的士到距 离市中心55公里的长乐国际机场也是比拟通畅，路况较好，车程在一个半小时 以内。另外，万达广场也靠近规划中的地铁 7号线，且福州的母亲河一一闽江距 离福州仓山万达广场不远，虽不通航，但可以观光。 2.4 地块视觉环境 1、 周边建筑物。周边没有特别高大的建筑物，多为阵营式排列的中高层住宅楼。 2、 绿化、自然景观。周边大多是居住小区，以建成多年，有一定绿化，而上铺 大道、金榕路等道路两侧对称种植树木，有一定的景观。 3、 历史人文景观。无。 4

21、、 环境污染状况。周边为居住小区、商场等，没有工厂，道路路面也比拟十净， 环境没有污染状况。 2.5周边配套 商业配套：英国特易购白货、万豪国际洒店集团 生活配套：文体中心，未来规划的浦上医院、中学、公交站等。 第三节、 工程区域环境分析 3.1城市规划 万达周边城市区域规划图 建设部城市规划专业指导委员会主任陈秉钊：从福州的城市规划看，未 来的中心在东部。随着海西建设、东部新城战略的推进，仓山区正乘着国务 院支持加快海西建设的春风，成为海西战略东部挺进开展的重点片区。大仓 山是“中心突破、两翼齐飞战略中的“东翼重要经济增长点。仓山万达 工程从区位到本身规划定位都具有绝对的优势，作为城市新中心

22、变失势在必 得。 2021年，金融街万达进驻福州，用不到一年的时间创造了万达奇迹，同 时也给福州商业地产带来了期盼和渴望。正在我们为之欢声雀跃时，乂一个 万达出现了一一福州仓山万达。福州仓山万达建成后，将填补仓山区大型城 市综合体空白，带动城市商业升级，提升整个城市形象，成为福州无可争议 的新财富中心。 3.1.1仓山区今年将结合旧城改造，整合老城区传统商贸业态，开展餐饮洒店、 文体娱乐、物业管理、医疗保健等效劳业，结合南江滨大道沿线开发和旧屋 区改造，高起点规划建设写字楼和商务中心，逐步形成以南江滨、三义街、 师大学区、白湖亭为中心的商贸圈。 金山行直办公区 浦上工业区 3.1.2、东部新城

23、主框架初现端倪，大型标志性工程一一建筑面积 38万平方米、 总投资37.75亿元的海峡国际会展中心、建筑面积 9.25万平方米、总投资 15亿元的火车南站建成，福州地铁建设也正式从地铁1号线那么徐广场站拉开 帷幕。 3.1.3、东部新城片将结合海峡会展中心、火车南站的开发建设，引导培育交通 物流、商务洒店、旅游会展、金融保险等新型业态，推进海峡西岸国际物流 商贸城等工程建设，吸引国内外知名商业企业入驻。 3.2 交通情况分析 万达周边交通网络图 工程位丁金山板块主干道浦上大道与次干道金州路交汇处, 处丁进入金山片 区的门户位置，紧邻金山主干道，南距尤溪洲大桥约300米，交通路网相对兴旺, 工程

24、交通便捷和城市核心区一江之隔，届丁福州居住新区。 福州地铁建设也正式从地铁1号线那么徐广场站开始，预计 2021年运行； 距离我们工程6.5公里。 周边环境：地块北侧邻近拆迁安置区，其住宅档次较低，社区环境较差。 道路状况：地块西侧金州路还处在扩建状态， 人流量、车流量极少，短时 期内难以带来商业人流；南侧浦上大道虽然是金山板块主十道, 但公共交 通线路少，仅82路、89路、125路3条公交线路，难以承当大规模人流 导入；东侧金榕南路人流、车流量有限，对商业支持有限。 3.3人口构成 据不完成统计，目前仓山共有 50多个社区楼盘，如果以一个社区 3000户， 一户三口来计算，那么仓山的消费人群

25、将高达约 45万。这么庞大的一个消费群 体，需要一座万达广场，一个城市中心，持续拉动消费，搞活区域经济。 3.4商业分析 3.4.1、东街口商圈 业态：以经营服装服饰为主，由休闲品牌专卖店、自营服饰店、传统白货、 主题店、时尚卖场、餐饮、影院、传统老字号店及效劳设施组成；沿街店 铺以休闲品牌为主。 定位：中低档为主，群众消费。 消费群体：年轻人、家庭群体、外地游客。 优势：福州核心商圈、历史悠久、知名度高；客流量大。 劣势：交通、停车均不方便、卫生条件较差、车流人流混乱；沿街店铺档 次偏低；白货店仍以传统白货为主，硬件设施及商品布局均过于陈旧； 整 体形象不好，管理杂乱无意。 3.4.2、 台

26、江商圈 新世纪，随着中亭街的改造及东白元洪购物中心的开业， 以中亭街、东白 元洪购物中心、台7工农贸市场、榕城古街为主的台7工商圈成为了福州市繁 华的商贸中心区。 涉及商业业态：服装、餐饮、影城、游乐城、通讯、家电、鞋帽、家居用 品、钟表眼镜等。 主要商业形态：购物中心、白货商场、超市、家电卖场、沿街商铺、专业 市场、批发市场等。 主要零售企业：东方白货群升店、东白元洪购物中心、国美电器、永乐电 器、苏宁电器、世纪联华超市、台7工农贸市场。 3.4.3、 乐都汇 集购物、休闲娱乐、餐饮于一体社区型购物环境的购物广场。 3.4.4、 榕城广场 榕城广场占地168亩，是目前金山最大的商业文化休闲广

27、场，广场周边是欧 式走廊步行街，包括广场中心圆顶商业楼在内，共有商业楼 11幢，店面600 问，总建筑面积6万多平方米。 业态：以兴福兴川正购物中心为主，新华书城、苏宁家电卖场、儿童服饰 专卖店、品牌餐饮店为主。 定位：主要以中低档家庭消费、儿童娱乐为主。 消费群体：家庭群体。 优势：金山休闲娱乐广场。经营模式主要以儿童服饰、儿童游乐，家居为 主、交通便利。 劣势：业态组合单一、整体形象偏低，白天广场根本没人，主要以晚上家 庭消费为主。 3.4.5、学生街 业态：学生街以老学生街和新学生街相连组成， 主要以特色小吃、低端休 闲服饰为主。 代表品牌：麦当劳、斗牛世家牛排、橙果子、立即乐茶饮 消费

28、群体：主要以大学生、18-25岁年轻人为主。 优势：经营模式主要以服饰、饰品、小吃为主。特色小商品较多、价格便 宜、交通便利、停车方便。 劣势：70大学生晚上自主摆摊经营，白天无消费人群，店铺整体形象 偏低、消费无质量及售后保证。 万达周边商业圈示意图 第四节、竞争工程分析 4.1竞争工程分析 仓山万达广场位丁福州仓山浦上大道边上， 但是该工程本省福州在整个土地 辐射面积上看，目前的道路辐射从市中心到三环，辐射范围不大。导致，消费者 购物商圈并未形成很明显的区位隔离， 消费者会互申商圈空间。使得福州的各个 商圈存在竞争,包括尚未形成的仓山万达广场也面临的极大竞争。 从图一和图二所表达出来知道福

29、州的主流商圈没有多大变化， 但是从各个商圈还 是增加了很多的白货，例如台江商圈增加了群升东白、 八一路上的冠业广场以及 金山板块增加了新华都白货。也有减少的，例如正大广场的大洋新天地客源流通 越来越少，逐渐退出主流市场。可以不进行竞争比拟。 4.1.各个商圈根本根本情况分析2007 年图一 2021 年图二 4.1 . 1五四路名店街 福州“名店街工程是政府为完善五四中央商务区 CBD的功能配套，改 善CBCK资环境，全面提升CBDS次与水准，促进国际、国内的知名品牌进驻福 州CBCW圈，进而全面提升福州城市新形象而进行的一项城市名片工程。 “名店街是一个以国内外知名服饰、皮具、精品品牌专营店

30、为主，休闲、 餐饮、娱乐为辅的综合性高尚商业效劳工程， 位丁福州“名店街区核心位置一 一温泉公园路的两侧，地处福州五四中央商务区尊贵的 CB雨圈，周边高档写字 楼、高尚名宅林立、星级洒店宾馆密集、企业财团、涉外组织、金融机构众多、 大型会展活动频繁、高消费餐饮、娱乐集中；积聚了众多的企业金领、商务白领、 商业精英、高档公寓的业主、涉外人群以及到 CBC#商务、办公、娱乐、休闲的 人群，是福州市乃至福建省强劲的高消费客群最集中的地区。 以“打造福州名店 街区、树立城市商业新名片为宗旨的福州“名店街工程对街区内的人行步道、 园林绿化、景观小品、广告招牌、地面管网等进行全面、立体的整治与改造，目 标

31、就是让建成后的名店街成为福州最优雅的街区环境之一，成为福州对外的一 个形象窗口， 一张城市商业名片，为高尚的品牌商家提供与品牌定位相符的高尚 优美的街区环境。 但是，该工程经营到现在为止，由丁城市经济开展，停车场地的局限，对丁顾客 前晚购物有很大的阻碍。 4.1.2东街商圈 位丁福州市鼓楼区，福州市鼓楼区是福建省、福州市政要机关、本地人口的 集聚地， 先天的地利优势，造就了东街口商业区商业经济的繁荣。 东街口商圈以八一七北路、津泰路商业街和南后街为主，其位丁东街口以南， 南门兜以北，西至南后街，东到五一路，是目前福州最繁荣的商业区， 也是福州 市传统的商业核心区。东街口商圈内主要分布四大白货商

32、场、 一个购物中心和三 条商业街：其分别是东白商场、东方白货、大洋白货、新华都白货和冠业广场及 八一七北路、津泰路、南后街。 4.1.3中孕台江冏圈 台江区作为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣。自中国“五口 通商以来，台江成为闽江流域货物的集散地，商业日趋繁荣。中亭街源丁宋代， 已有近千年的历史。新世纪，随着中亭街的改造及东白元洪购物中心的开业， 以 中亭街、东白元洪购物中心、台江农贸市场、榕城古街为主的台江商圈成为了福 州市繁华的商贸中心区。 4.1.4万宝商圈 自2007年开业以来，随着宝龙城市广场对主力白货进行调换，以福建 外乡白货企业新华都取代原有的康城白货，并缩小了零售的经

33、营面积，增加 了餐饮、娱乐业态的占有比例；万象城也扩大了餐饮娱乐的经营面结，并对 原有主力店白安居进行了撤换，以增加能购迅速集聚人气的零售业态。在经 过两年多时间的经营，宝龙城市广场、万象城开始集聚了不少人气，目前已 日趋成熟。因S hoppingmall这种商业形态有着规模庞大、业态丰富的特征, 所以“万宝商圈能在短期内崛起，成为福州新兴商圈。 4.1.5金山板块商圈小商圈逐渐形成 2021年底金山新华都正式开业，随着新华都的逐渐崛起，越来越多的金山居 民以及周边居民前往，形成金山的商业圈，如今万达广场的继续参加，增加 了购物空间，增加了餐饮、娱乐业态的占有比例等等，例如大歌唱 KTV乐 购

34、白货。 4.2各个商圈的业态业态形式 各个商圈一般都是综合性的购物广场，集合了吃、穿、用、享受等等功 台匕 北 用丁表格的形式表达如下: 商圈 特点 名店街 东街商圈 中亭台江商 圈 万宝商圈 金山板块商 圈 商业业 态 服装、服装、 餐饮、鞋帽、 服装、服装、 餐饮、通讯、 家电、鞋帽、 家居用品、钟 表眼镜等 服装、服装、 餐饮、通讯、 家电、鞋帽、 家居用品、钟 表眼镜等 服装、服装、 餐饮、通讯、 家电、鞋帽、 家居用品、钟 表眼镜等 服装、服装、 餐饮、通讯、 家电、鞋帽、 家居用品、钟 表眼镜等 主要商 业形态 无大型 百货、家 电卖场 等 百货商场、超 市、家电卖 场、商铺等 中

35、亭街批发 商场、台江农 贸市场等 百货商场、超 市、家电卖 场、商铺等 百货商场、超 市、家电卖 场、商铺等 主要商 业零售 附近酒店写 字楼比拟 多。 大洋百货、冠 亚广场、东方 百货、国美电 而十 群升东百、 兀洪东百、 国美电器、 永乐电器、 中旱易宁、 美联大超市 新华都百货、 天虹百货、国 美电命、刃、丁 电器、家乐福 等 新华都百货、 乐购、国美电 器、乐都会等 等 电影院 福州大 戏院 海峡影城、大 众影城 无 金逸影城 万达影城 定位 高档、目标 消费 中局档、目标 消费 中档、群众 消费 中局档、小目 标消费 中局档、目标 消费 消费群体 写字楼白领 酒店客人等 年轻人、家庭

36、 群体 男女老少、 家庭、等 年轻人居多、 大学生、家庭 家庭群体 从该张图标可以看出，本工程与竞争工程的商业形态以及消费群体并没有很 大的区别。主要的区别就是工程本身的区域位置，以及交通状况。 4.3竞争工程的数据比拟 各个工程综合数据 v货 大洋百 货东街 店 东方百货 东街店 群升东 百 兀洪东百 宝龙城市 广场 万象城 特点、 东百东 街店 开业时 间 2002 年 9月 1997 年 2004 年 7 月 2021 年 4月 2021 年 4 月 2007 年 5 月 2006 年 12 月 总建面 积/万 平方米 4 3.8 2.6 3 10 17 11 年销售 额/亿 人民币 8

37、.6 11.9 3 3 3.8 无数据 无数据 楼层/ 层 10 9 7 4 5 5 5 4.3.1仓上万达广场 27 建筑 形态 业 态 面积 占地 面积 约合189.4亩 城 市 综 合 体 酒店式公寓建筑面积 15 万 m2 写字楼 13.73 万 m2 室外步行街/酒楼 6.1 万 m2 甲级5A与子楼 4.45 万 n2 商务酒店 0.8 万 m2 大商 业 主体 含大型百货、超市、五星级国际影 城、动感电玩城、KTV娱乐城、数码 8.2 万 m2 室内商业步行街3层、350米 4万m2 大商业面积 12.2 万 n2 停车场及配套共 2850个车位 5.55 万 n2 工程总建筑面

38、积合计 ： 约 64.67 万 m2 从这里看出万达广场未来非常有前景，容量空间比拟大 这个表格表达竞争工程过去的平均销售额，也可以看去人员的主流动场地。4.4局部竞争工程的租金比拟 28 4.4.1竞争对手租金情况-宝龙城市广场 楼层 平均租金 元/月/ m2 物业费 元/月/ m2 代表品牌 F1 沿街铺面 400-500 内街铺面 200-300 5 没有空 调费用 耐克、唐朱迪、方豕铺子、宝闽 -匡威、中国 联通、兴业银行、伊莱雅、宝岛眼镜 F2 150-200 5 两岸咖啡、爱上秀发、达子的春天、天姿化装 品、艺施美甲、阿依莲 F3 130-150 5 斗牛士、孚燕日式精致涮涮锅、柴

39、牌男装、七 匹狼男装、幽豹服饰、圣吉奥、圣吉奥、福森 林、衣品苑、男仕男装、柔婷、圣邦男装、BUT 日城世家、七彩马、我爱大嘴猴、乐健键康生 活馆 F4 80-120 5 斗牛士、华夏启智亲子乐园、绵安琳纤体舒身 馆、百度烧烤、金川秀养生馆、韩影宫、AGOGO C&D圣杰士、诗蒂喜糖、非常道、妞妞麻吉、 品家居、洋与甫 F5 60-80 5 假设可咖啡吧、109station 、巧先生奶茶、渔人 码头、金逸影城、 4.4局部竞争工程的租金比拟 29 B1 50-90 5 食尚制造、健康面、二福白货、首服、万福娃 4.4.2竞争对手租金情况-万象城 30 楼层 平均租金 元/月/ m2

40、物业费 元/ 月 / m2 代表品牌 F1 200-450 26 天虹白货、COODOO4业 银行、麦当劳 F2 120-180 26 棒约翰、阿瓦山寨、味时 尚 F3 90-120 26 九牧王、七匹狼、耐克 F4 80-100 26 爱婴室、神采飞扬 F5 70 26 GogoKTV大千世界美食 广场 B1 100 26 天马旅行社、美津浓 4.4 . 3竞争对手租金情况-TESCO 31 楼层 平均租金 元/月/ m2 物业费 元/月/ m2 代表品牌 F1 200 40 麦当劳、 佐丹奴、 以纯 F2 超市 F3 超市 F4 40-60 40 美食广 场、大中 收 台江商圈均届丁一级地

41、段，并且是传统的经济商业区域，租金低价均较高， 本工程不予比拟，与之较近的万宝商圈届丁二级地与三级地边缘交接处，仓 上万达广场也在这个区域等级类，与之比拟。并且具有可比性。 4.5竞争工程的交通情况 五四路名店街：公家车树汤路站 121路，树兜站9路20路夜间22路23路 51路51路夜间52路53路55路空调69路72路107路117路121路310路951说明：由丁土地存在土地极差，根据福州榕城【 东街 2004】土地评判等级, 32 路。乘坐的士方便，但不容易停车，停车位有限 东街商圈：2路5路11路22路27路55路空调74路102路118路301路。 乘坐的士方便，但交通拥挤，顶峰段堵车，地下停车位有限，停车麻烦。 台江中亭街商圈：台江步行街站等公交车路线 1路2路3路10路25路30 路31路37路71路83路福州南站105路109路136路201路夜班空调309路 K1路。乘坐的士