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1、上海旧改项目各创意园区项目上海旧改项目各创意园区项目特征分析报特征分析报告告根据功能用途的不同，旧厂房/旧里弄的改造创意园区通常分为以下两类：以创意办公为主导以创意办公为主导n 核心功能是创意办公，商业休闲仅作为配套而存在n 商业业态相对单一，以餐饮为主n 商业占比低于20以商业休闲为主导以商业休闲为主导n 核心功能是商业休闲，创意办公仅最为点缀n 商业业态比较丰富，包含商业零售、餐饮休闲、文化娱乐等多种形态；n 商业比重都要高于50上海创意园区项目汇总客群特征n 一般旧改商业项目通常都会吸引普通大众、城市白领和社会精英三类人群，但是同一个项目对三者的吸引点是不同的，以下结合案例进行说明：人气

2、的来源人气的来源消费的主力消费的主力亮点的塑造亮点的塑造依托旧有建筑特色、开辟足够的开放空间、营造独特的休闲环境、经常性地引入各类公益活动，吸引普通大众的参与，以此聚集人气。启示一：人气的来启示一：人气的来源源由于城市白领是最本类项目最主要的消费群体，因此建议面向该类人群的、体现时尚和体验特征的中高档业态占据60以上，构筑一个中高档的生活圈。启示二：消费的主启示二：消费的主力力面向精英人群的高档会所、俱乐部或精品酒店要少而精(20左右)，代表整体的档次，成为一个亮点。同时，该类业态选址较独立或隐蔽，体现低调的奢华。启示三：亮点的塑启示三：亮点的塑造造业态特征依托空间特色，打造特色休闲商业集群业

3、态配比的一般规律业态配比的一般规律旧改项目常见商业形态的一般特征旧改项目常见商业形态的一般特征休闲商业n 临近广场、步行道的1-2层厂房改建n 形成连续的商业界面n 与开放空间形成互动n 以中西餐厅、咖啡馆、创意小商铺类的业态为主n 主题鲜明、装修精致、富有情调n 通常选在相对僻静的场所n 多为小型的独栋建筑改建而成n 外表朴实，内部装修奢华n 精品酒店的客房数通常在50左右，具有很强的设计感和文化性酒店会所剧院剧场n 规模较大、层高更高的大型车间，通常被改造成剧场或展示的空间n 内部功能弹性化，可兼做小型话剧场、电影放映厅、艺术展示、企业年会等用途创意办公n 通常由3层以上的厂房改建而成；n 内部空间比较灵活，可根据企业需要进行划分；n 主要面向创意设计类的中小型企业单位或个人工作室开放空间n 围绕广场

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