业主方与星级酒店集团管理方谈判要点优选酒店管理优选

1、1.业主方与管理方是委托代理关系，代理方对委托方负有信托责任.2收入、客房收入、营运本钱等定义直接影响管理费计算，合同中要 逐条罗列清楚。合同中应明确将根本管理费列入营运本钱以便GOP计算时予以扣除。收入定义中，政府代缴费营业税、旅游税、城建 税、教育费附加等、贷款、顾客退减款、损坏赔偿、闲置家具处置 款、保险赔偿、政府征用补偿、帐户利息，以及政府奖励、补贴与税 收减免返还等，因不受管理公司经营影响，都应扣除。3. 在人事权限上，业主应争取设立决策委员会，确定议事规那么与双方 席位数，将之写入合同，增强对酒店的控制力。通常业主派出副总经 理、财务副总监参与酒店事务与双签。总经理那么由管理公司提

2、名，业 主有权否决。业主同时应争取的是对财务总监聘任前的否决权4. 采购条款中应明确管理公司应限定的是采购“标准，而不是限定 品牌与供给商，尤其是向关联方采购。只要符合标准，在相同的质量 与效劳下，业主可以选择价格更优的产品。合同中“管理公司、关联 方或雇员有权取得利益、回扣之类的语句须去除。管理公司应对酒 店经营与采购中每一项与关联方的交易作出说明，业主应有权决定是 否批准。如果该酒店品牌“标准或 VI标志发生了变化，业主在合 理的时间内调整即可，以防止未使用的布草、印刷品等大量更换与浪 费。5. 管理公司通过保险与补偿条款隔离风险，通常仅在其犯有重大过失或成心违反协议时才承当责任，其它时候

3、由业主向保险公司索赔后补 偿管理公司。此时保险的投保人与受益人都是业主即酒店，再由业主对管理公司进行补偿。合同中应注意，管理公司在酒店外或非履 行本协议直接引起的损失不应补偿，管理公司关联方损失也不宜补偿。 另外谈判期间业主可按附件中保险清单向保险公司询价，比拟判断其 合理性。营业中断险通常是12-24个月管理费。除财产一切险外，其 它保险本钱都应计入营运本钱6. 业主聘请审计师每年审计且费用列入运营本钱，管理公司对其无法合理解释的固定资产灭失应负相应管理责任。 合同争取写入对总经理 的考核内容以增加对总经理的控制， 降低双重委托代理的风险。另外 对管理公司或酒店雇员严重渎职， 损害业主利益的

4、行为，业主宜有解 约权和对雇员的解聘权。管理公司具有品牌使用权也应是签约前提， 否那么应视为管理公司违约。7. 系统预订不包括与酒店直接签约的携程等国内第三方网络，合同表述不应模糊的将所有第三方网络预订都计入系统预订，使系统预订费计算基数扩大。同时预订后未入住且未预收押金的订单不应收系统预 订费。合同中如果约定管理公司有单方面随时调整收费比率的权力， 对业主是比拟被动的，可增加“在该品牌85%的酒店接受调整后，业主同意调整8. 业主的转让条款中应确保转给关联方不受限，取消管理公司优先购 买权，否那么将给酒店资本运作、股权融资带来很大麻烦。违约条款中 业主违约后要向管理公司赔偿所有剩余年份的管理

5、费这类片面保护管理公司的苛刻条款是要竭力去除的。9. 合同中应明确业主付给管理公司的管理费、集团效劳费用都已含税，防止合同中出现任何“本协议金额不含 XX税的语句，增值税也一样国内外增值税含义不同。合同年限以短为宜，区域品牌限制必须明确。合同须适用中国法律，合同语言与仲裁语言都应以中文为准。中文与英文不一致的应以中文为准。 仲裁准据法为中国法律，国内可约定由中国国际经济贸易仲裁委员会CIETAC 仲裁。当合同某一条款被仲裁或法院认定无效时，该条款随即无效。另外合同可约定：如果双方的争议是具体金额，那么双方同时报价最终报价，仲裁员将选择其中一个，而不是找折中价。这种方法使双方为了自己的报价被选中

6、，而做出比拟合理的报价。10.10. 最后，管理合同与技术效劳协议应同时签署，不宜在管理合同达成一致前先签技术效劳协议，否那么管理合同很多条款就比拟难谈了。11. 1鼓励不等于旱涝保收。业内常有酒店开业一年多后净现金流仍为负，仍需业主补贴输血，而管理公司却坐享高额管理费的情形， 这往往加剧业主与管理公 司的矛盾。为了引导管理公司全力提升酒店业绩， 促使双方共赢，可在设置奖励 管理费率时拉开费率差距，在低 GOP “GOP 是“ Gross OperatingProfit 的简称，即营业毛利，它在利润表中反映为收入减去本钱、人工费、营运部门的 直接费用、后台部门的间接费用后的余额。 GOP=酒店营业总收入一酒店营业总 支出率区间降低奖励管理费率。12. 2年度预算中应明确管理公司与业主可享受的优惠房折扣与数量，双方对等的享受优惠。年度预算未能批准的科目通常延用前一财务年度预算，首年不批准可由专家裁定，而选择“业内公认往往比“国际公认的专家更具有可操作性。 酒店帐户一定额度以上支出须双签， 紧急情况支出后要业主方代表及时补签； 帐 户中多余资金业主可随时转出。如合同中已授予管理公司直接划取管理费的权力， 那么抵消权是业主应争取的。资本重置帐户的支出应严格按经审批的年度预算执行，