韶关宝能案例分享

1、韶关宝能定位案例分享DATE : 2014.07前言 项目处于三、四线城市，人均消费及经济欠发达的地区，是典型的旅游地产项目，商业是依托于整个项目的成熟及有序的开发节奏而生成。 但目前韶关商业项目从开发时序及建筑设计理念设计上是违背商业发展规律的，为了使整个商业项目今后能够依托丹霞山核心资源，打造“来丹霞山必来宝能天地”的理念及能够使商业持续发展经营。 商管公司对整个商业项目定位做了几次的研讨及修正，规避不利因素，更准确地为项目进行定位及业态布置、制定运营模式，最终达到现有的招商结果。报告大纲宝能天地商业建筑设计分析宝能天地定位思路探讨与修正宝能天地招商心得宝能天地项目介绍及开发时序旅游商业开

2、发时序分析把项目打造成为一个具有强大吸引力的休闲综合体或休闲目的地在，这就要求首先要创造一个特有的休闲平台，继而带动休闲家园建设，并且让两大板块在布局与经营上实现很好的融合剂互动。认清项目实质明确区域角色构建特色主题打造核心引擎休闲平台+休闲地产开发商赢利最优化创造运营 模式旅游商业开发时序发挥比较优势发现区域空白立足资源基础整合特色文化瞄准市场基础打造核心项目透析商业模式项目运营与企业运营创新通过挖掘自身的比较优势，发现区域格局空白，从而明确自身的功能角色定位-是门户，客厅、卧室或者花园，这是休闲地产项目特别是后发者提高战略定位，破解同质化困局的关键之道。独特主题的构建，需要将资源基础与特色

3、文化相结合，可以是本土文化，也可以是外来文化，关键是要对市场形成强劲的人吸引力，能够为旅游休闲板块及休闲地产板块创造出特色的意境，极大的提升其问哈局内涵及附加值。旅游地产项目的开发，需要有一个或多个核心项目，既区域发展的引擎的打造，主要有特色景区，主题公园、主题活动、特色休闲项目及多个项目组合，核心项目的选择，需要立足资源本地，研究核心市场，根据市场的特定化主流需求来选择打造项目运营先要做休闲平台，聚集人气，在做休闲商业地产，先做项目品质后作销售面积，采取销售型物业与经营型物业相结合的运营模式，为整个项目获取资金的平衡。案例借鉴-深圳东部华侨城 深圳东部华侨城早期通过旅游开发为地产搭建价值平台

4、，随着景区及公共休闲设施（如高尔夫球场、主题娱乐体验项目）的开发而聚集人气，主题酒店跟进开发，服务游客形成主题酒店群，商业随着项目成熟作为其配套设施为整个项目及游客服务。深圳东部华侨城开发时序安排分项2003-20042007200820092010基础设施建设旅游开发公共休闲设施主题酒店群地产开发商业配套景区景区开发开发旅游开发旅游开发不断深化不断深化地产地产销售销售不断推出公共休不断推出公共休闲设施吸引游客闲设施吸引游客形成主题形成主题酒店群酒店群商业服务商业服务游客游客宝能天地项目介绍及开发时序项目的地理位置：项目位在全国贫困县的城市边缘，靠近县域旅游度假区。项目的核心属性：项目自身是典

5、型的旅游项目，但却远离核心资源丹霞山。项目的交通状况：项目目前对外交通仅有G106，无其他公共交通设施。项目周边商业环境：项目周边无商业氛围，缺乏日常消费号召力。常驻人口约0.8万人常驻人口约5人丹霞山丹霞山本项目本项目仁化县仁化县n 项目所在的仁化县 下属10各镇总人口23万，县城常驻人口：约5万人 仁化县城距离本项目 约10公里n 项目所在黄坑镇 常驻总人口数：约0.8万人n 项目最近的丹霞镇及周田镇常驻人口约1.2万人n 丹霞山距本项目月2公里，每年旅游人口约：100万人次，主要集中在节假日。黄坑镇黄坑镇宝能天地项目介绍及开发时序项目指标：整个项目占地1.9万亩，规划为“一河两镇三园”其

6、中商业街为4.5万平方米宝能天地开发时序：借鉴旅游地产开发的时序经验，应先做休闲平台，聚集人气，酒店及配套商业应运而生，宝能天地在整个项目中是作为项目的配套商业，在没有人气及远离核心资源的情况下，先做商业，再做人气，导致商业招商面临空前的困难。项 目 指 标总用地面积124,017 总建筑面积253286 其中商业街建筑面积（1至19栋）44654.47商业步行街招商面积44654.47 规划商铺数量135个 规划品牌数量75个商务写字楼建筑面积12,850 酒店式公寓建筑面积70,404 五星级酒店建筑面积60,155 停车位1597个其中地上停车位221个地下停车位1376个宝能天地宝能天

7、地宝能天地商业建筑设计分析1、整个商业没有货运楼梯，商家日后无法将货品搬往楼上2、靠106国道商业的人流动线不符合商业规划 ，人流无法顺利进入商铺。 ；3、整个商业街的商铺门设计对人流通道开门，导致商业街人流通道消费者无法顺利通行；4、商业街1、2、3、13、14、15栋靠国道106挡土墙设计不合理，不符合商业要求 目前宝能天地在商业建筑设计上严重不符合商业规律及商家要求，导致整个商业在招商及日后经营上存在很多无法拟补的缺陷。由于靠106国道设计挡土墙预埋层，导致内街一层、二层商铺没有光线，招商困难商业人流动线是蛇形动线，导致靠近106国道的商家没有有效的昭示性，人流无法顺利进入商铺。商业街没

8、有货运电梯，在日后经营中无法将货物运到店铺。商业街所有的大门往外开，导致消费群体无法顺利通过人流动线。宝能天地不论在项目位置、开发顺序及设计建筑均属违背商业发展规律及商家要求，基于以上因素，商管公司为了使宝能天地顺利开业，商管团队经过亢总裁亲临韶关现场指导之后，对整个商业进行了几次商业定位了的研讨及修正，最终为宝能天地招商及后期营运做出建设性的指导。宝能天地定位思路探讨与修正导入茶、酒、曲、艺、食等独具岭南人文精神代表元素，传承丹霞文化，打造宝能天地第一次定位方案宝能天地最初的定位是鉴于韶关宝能生态城项目整体定位，“华南首席高端山地旅游休闲胜地 国际丹霞生态人文旅游度假目的地”因此商业街定位为

9、：宝能天地定位思路探讨与修正宝能天地第一次定位方案修正原因修正原因一：定位“宝能天街”无法传递整个商业的具体信息，整个商业只是知道为街区，但是具体做什么，在整个定位及日后的推广方面没有主题。修正原因二：宝能天地从建筑上是岭南风格的建筑，而定位“宝能天街”没有把整个项目的特色传递出去，使整个商业主题不清晰，特色不清晰。修正原因三：定位“宝能天街”过于泛，没有核心的竞争力，无法具体落实，整个项目没有亮点。唐街：以“古今穿越、梦回盛唐”为特色主题，打造独具风格“历史情境复原“的街景氛围包装，茶楼酒肆、艺场教坊林立。“建筑为型、文化为魂”，以粤北复古建筑风格为核心、以穿越唐朝氛围为特色，结合丹霞地质风

10、貌和粤北历史民粹文化，以“穿越”和“复古”的噱头吸引游客慕名而来，赋予项目“灵魂”，打造唐文化休闲旅游主题小镇。韶关宝能天地：历史情境、复古体验、休闲度假小镇宝能天地定位思路探讨与修正宝能天地第二次定位方案据记载， 杨贵妃 喜食荔枝，当年驿马传送进宫的荔枝主要通过江西、广东交界处的“梅关古道”运送。当时，南方蛮夷匪患较多，皇室贡品多有被劫之事，时常惹玄宗龙颜大怒。唐开元四年（公元716年） 张九龄 路过梅岭，见山路险峻难以通行，便向唐玄宗谏言开凿梅岭，唐皇下召宰相张九龄负责扩展梅岭古道，同时在沿途增设兵站、驿站形成关隘以杜绝沿途匪患，“韶关”之名由此得来，唐文化也在当地得到发扬。 丹霞古唐街，

11、追溯先人遗迹，追忆“开元之世宰相”的张九龄，倾力打造盛唐开元之治时期的具有韶关历史文化风貌的“唐文化古商业街”。张九龄（678-740），唐朝韶州曲江（今广东省韶关市）人，唐玄宗开元年间尚书丞相，诗人。西汉留侯张良之后，开元盛世的最后一个名相，誉为“岭南第一人”。 杭州“宋城”，是以宋朝街市文化为主题的旅游项目，是首批国家文化产业示范基地，年游客逾600万人次。园区分为： 宋城千古情文化演艺区、市井街、仙山佛窟区、文化广场区、城楼广场区 等主题区，给游客带来独特的旅游体验。宋城是中国非物质文化遗产集聚地。大型歌舞宋城千古情是宋城一绝。丰厚的投资回报率休闲旅游丰富体验政府满意一个“顺势”两个“补

12、充”三个“贡献”顺应了城市发展旅游文化的需求、历史体验式旅游需求对游景模式的补充、对日间游览模式的补充（夜经济）对当地旅游、经济、文化的贡献成功案例参考宝能天地定位思路探讨与修正宝能天地第二次定位方案修正原因修正原因一：定位“宝能唐街”主题定位清晰但与整体项目的定位不协调，没有把整个项目的霸气信息传递出去。修正原因二：定位“宝能唐街”要把街区打造成具有唐朝文化的街区，在整个改造费用上较大，具体实施难度大。宝能天地定位思路探讨与修正宝能天地最终定位方案项目的定位以丹霞山为核心资源， 岭南文化为主线，结合本土美食、土特产、奇石、零售、茶文化会所等业态，体现“生态在外，文化其中”的理念，打造生态型娱乐之都。韶关 宝能天地定位：导入独具岭南人文精神代表元素，传承丹霞文化项目推广主语心得一、项目准确定位：韶关项目在违背商业发展规律的前提下，历经三次定位调整，充分挖掘项目的核心资源丹霞山，发挥丹霞山的核心旅游优势，针对核心消费群体，打造旅游休闲目的；心得二、推广思路清晰：因前期定位不准确，推广主语没有准确的传递项目的核心资源，针对性强不强，在定位清晰之后，所有的推广活动围绕推广主题，不断的制造话题，炒热项目的知名度，汇聚人气，增加商家的信心。心得三、整合多方资源：利用丹霞山地处三省交界优越位置，整合各地商会资源，拓宽招商思路，加大招商力度。结语：