房地产金融复习材料

1、房地产金融复习材料一、名词解释1、货币制度： 是国家以法律形式确定的货币流通的结构和组织形式。2、信用 ：是指以偿还和付息为条件的商品或货币的借贷行为。是借和贷的总称。3、银行信用 ：以银行为中介，用货币形式提供给企业或个人的信用。4、消费信用 ：是指工商企业、银行和其他金融机构以商品、货币或劳务的形式，向消费者 个人提供消费支出的信用。5、金融 ：是指有关货币、信用的所有经济关系和交易行为的总称。是指以银行为中心的各 种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。6、房地产金融 ：是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行 的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活

2、动的总称。7、房地产金融市场 ：是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总 和。8、地产金融市场 ：又称土地金融市场，是以土地为媒介进行资金融通的市场。9、房地产金融机构 ：是专门开办或兼营房地产金融业务组织机构。10、商业银行 ：是指依法设立的，面向社会公众，吸收公众存款、发放贷款、办理结算等业 务，以获取利润为经营目的的企业法人。11、信贷： 是一种以偿还本金和支付利息为条件的借贷行为，表示债权人（贷款人） 和债务人（借款人）之间发生的债权债务关系。12、 货币的时间价值：是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值， 也称为资金的时间价值。13、 房地产信贷 ：是指以

3、商业银行为主体的房地产金融机构针对房地产开发、经营、消费活动开展的信贷业务。14、 房地产开发贷款：是指贷款人向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。15、个人住房贷款： 是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。16、逆按揭： 是指拥有住房的老人将其物业抵押给银行等机构，每月获取一笔款项， 到期结算贷款本息。17、保证担保： 是指保证人与贷款人约定， 当借款人违约或者无力归还贷款， 保证人按约定 履行债务或承担责任的行为。18、期房抵押： 是指购房人在支付首期规定的房价款后， 由贷款银行代其支付其余的购房款， 将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款担保的行为。19、质押担

4、保： 为担保债务的履行， 债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。20、信用风险： 又称违约风险， 是指交易对手未能履行约定契约中的义务而造成经济损失的 风险。21、风险识别： 用感知，判断或归类的方式对现实的和潜在的风险性质进行鉴别的过程。22、房地产抵押贷款： 是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款23、房地产信托： 是指各类专营或兼营的房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、 营运或处理委托人托管的房地产及相关财产或将其委托资财运用于房地产行 业的信托行为。24、信

5、托主体： 是指信托行为中的当事人，包括委托人、受托人以及受益人25、信托行为： 是指信托当事人为使信托具有法律效力而履行的一种手续26、房地产保险： 是指以房地产作为标的物， 根据订立的经济合同， 对特定的灾害事故造成 的经济损失提供资金保障的一种经济形式，属于财产保险的范畴。27、房地产投保人 ：是指对保险房地产具有保险利益， 与保险人订立保险合同， 并交纳保险 费的人，可以是法人，也可以是公民自然人。28、房地产保险人 ：是与房地产投保人订立保险合同， 收取保险费和在房地产出险后负责赔 偿的人。29、保险合同 ：是投保人与保险人约定保险权利义务关系的协议。30、住房公积金 ：是指国家机关、

6、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业 及其他城镇企业、 事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。 是在职职工及其所在单位每 月按规定缴存，归职工个人所有的长期住房储金。31、住房公积金制度 ：是围绕住房公积金的缴存、 提取、使用管理和监督形成的相关制度的 总称。二、问答题1、房地产业与金融业的关系？（1）房地产业的发展需要金融业的支持： a 房地产的开发与经营需要金融业的配合。 b房地 产的流通和消费需要金融业的帮助。 c 房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服 务。（2）金融业的发展需要在房地产业拓展业务：a 金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务。 b 金融结算工具

7、在房地产流通和消费领域可得到进一步的应用与推广。 c 以银行为主 的金融机构，可以充当房地产业的蓄水池。 d 金融业需要在房地产业拓展金融服务内容。2、货币制度的构成要素包括哪些？（1）货币金属：规定哪些商品可以作为货币材料。（2）货币单位：规定货币单位的名称和货币单位的“值” 。（3）各种通货的铸造、发行和流通程序： a 确定本位货币及铸造与流通； b 确定辅币材料及铸造和流通； c 信用货币和纸币的发行与流通。 （ 4）准备制度：在实行金 本位制的条件下， 准备制度主要是建立国家的黄金储备， 这种黄金储备保存在中央银行或国 库。3、金融的地位和作用？ 地位：金融是社会资金运动的总枢纽，是现

8、代经济的核心。 作用：（1）筹集融通资金；（2）引导资金流向；（3）提高资金使用率； （4）调控社会总需求； （5）加强国际经济联系与交流。4、什么叫房地产金融？其主要业务内容有哪些？ 房地产金融： 是指在房地产开发、 流通和消费过程中， 通过货币流通和信用渠道所进行的筹 资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。主要业务内容： （1）吸收房地产业存款 ；（2）开办住房储蓄； （ 3）办理房地产贷款（尤其 是房地产抵押贷款） ；（4）从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算；（ 5）代理房地产有价证券的发行与交易等。5、试比较房改金融与商业性房地产金融的差异？（1）目的不同：房改金融：筹

9、集并融通住房建设资金；商业性房地产金融：盈利（2）资金来源不同：房改金融：强制性、特定、低成本、地方性；商业性房地产金融：多 样化、无强制性、无地方性（3）资金运用不同：房改金融：专款专用、优惠利率、期限长、地方性；商业性房地产金 融：机构自主、可跨区域调剂资金、商业利率（4）发展方向不同：房改金融：阶段性；商业性房地产金融：长期性（5）业务范围不同：房改金融：只涉及住房；商业性房地产金融：各类房地产6、影响房地产金融市场的社会经济因素有哪些？（1）通货膨胀的变化： 房地产的价格水平与社会整体物价水平的运行周期可能是不同步的， 二者的关系非常复杂。（2）银行利率的变化：利率是现代经济体系中进行

10、宏观调控最主要的控制变量，利率变化 对房地产的影响一般是反方向作用，即银行利率下降，有利于房地产发展；银行利率上升， 不利于房地产发展。（3）所得税法的变化：减税，降低了交易成本，有利于活跃市场交易，有利于投资，有利 于房地产发展； 加税，则加重了交易成本，不利于市场交易的增加，不利于投资，不利于 房地产发展。（4）货币汇率的变化：汇率上升产生资本流出，使国内的房地产价格下降；汇率下降产生资本流入，使本国房地产价格上升。房地产是不动产，其流动性较差，变现比较困难，当资 金流向发生变化时，价格的变化幅度会很大，造成的后果也令人难于接受，甚至“崩盘” 。（5）日用品价格的变化：影响相对较小，只有形

11、成长期稳定的变化趋势时，特别是与消费 结构的变化整合起来时，日用品价格变化对房地产的影响才会显现出来。（6）房地产证券和其他投资工具回报率的变化：当房地产成为投资工具时，其回报率与其 他各种投资工具回报率之间的比较是影响房地产价格的重要因素。（7）金融政策：银根的松紧；利率降升；货币供应的增减；贷款审查的宽严等（8）社会福利制度：福利条件越好，个人买房越不踊跃，人均拥有自主房屋的比率越低； 福利条件越差，个人买房就越踊跃；7、房地产金融市场有哪些基本构成要素？ 构成要素：交易主体、交易客体、交易工具、交易价格、市场机制 交易主体包括： （1）居民个人；（2）企业；（3）金融机构； （4）政府

12、交易客体：交易对象。货币资金成为金融市场交易对象。交易工具 ：是指各主体凭以交易货币资金的工具。 包括：债权债务凭证 （如票据、债券）； 所 有权凭证 （如股票 ） 交易价格：以利率表示。市场机制：（ 1）供求机制； （2）价格机制； （ 3）竞争机制； （ 4）风险与收益机制 对房地产金融市场而言，还包括（ 5）拆借与贴现机制； （ 6）证券发行与交易机制等8、什么叫房地产金融机构？它有哪些性质？ 房地产金融机构：是专门开办或兼营房地产金融业务组织机构。 性质：（1）金融性。以经营和管理货币资金为主营业务的专业机构。（2）企业性。除监管机构外，大多数房地产金融机构是办理货币信用的经济实体。（

13、3）行业性。以房地产业及相关产业为服务对象，集中资金支持房地产业的发展。（4）政策性。肩负着支持住房建设和住房制度改革的重要使命。9、什么叫利率？贷款利率按照不同标准分为哪几类？ 利率：是一定时间内利息额和本金的比例。（1）按期限分： 年、月、日利率（2）按利率决定方式分： a 法定利率：由政府金融管理部门或中央银行确定的利率。 b公定 利率：由非政府部门的民间金融组织确定的利率。 c 市场利率：按照巿场规律而自由变动的 利率。（3）按利率是否浮动分： a 固定利率：在贷款期间，不随巿场利率的变化而变化 ;b 浮动利 率：在贷款期间，按照巿场利率的变化而变化。（4）按利率制定分： a基准利率：

14、是指在多种利率并存的条件下起决定作用的利率。b 差别利率：是指根据特定标准分别制定不同的利率。5）按利率真实水平分： a 名义利率：是借款契约和有价证券上载明的利率，是巿场利率。b 实际利率： 是指名义利率剔除了物价变动因素之后的利率，是债务人使用资金的真实成本。10、何谓房地产信贷？它有哪些特点？房地产信贷： 是指以商业银行为主体的房地产金融机构针对房地产开发、经营、 消费活动开展的信贷业务。特点：（ 1）与国民经济密切相关。 （2）收益性高。（ 3）贷款投向受到限制。 （4）贷款期限较 长。（5）贷款比例有限制。11、房地产开发贷款的一般管理模式是什么？其具体内容包括哪些？ 为防风险，商业

15、银行对房地产开发贷款一般会采取贷款封闭式管理。 贷款封闭式管理内容主要包括： 1、项目授信管理； 2、贷款使用管理； 3、销售回款管理； 4、 销售回收管理； 5、抵押物管理12、房地产开发贷款的一般操作流程？1、贷前调查（ 1）对借款人资格的核查； （ 2）调查核实项目情况； （3）核实确定担保方式；2、项目评估：房地产开发贷款项目评估（1）评估应具备的基本条件； （ 2）评估程序； （3）评估内容 1）申贷企业评价； 2）贷款项目整体评价； 3）贷款风险综合评价； 3、抵押物价 值评估； 4、授信审查； 5、审批放款（ 1）贷款的审批； （ 2）贷款的发放； 6、贷后管理：房 地产开发贷款

16、贷后管理（ 1）监控信贷资金流向； （ 2）贷款企业和贷款项目的贷后跟踪检查；（3）项目预销售回笼款的监督管理； （4）保证人、抵押物、质押物的管理； （5）档案管理；（6）贷款后期管理；13、个人住房贷款的担保方式有哪几种？（1）保证担保：是指保证人与贷款人约定，当借款人违约或者无力归还贷款，保证人按约 定履行债务或承担责任的行为。（2）抵押担保：是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有，而将该财产作为债权 的担保， 债务人不履行债务时， 债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、 变 卖该财产的价款优先受偿。（3）抵押加阶段性保证担保：是指贷款银行以借款人所购住房作抵押，在借款

17、人取得该住 房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由开发商提供阶段性连带责任保证的一种担保方 式。（4）期房抵押：是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房 款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款担保的行为。（5）质押担保：为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债 务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受 偿。14、质押与抵押有哪些区别？1）质权人对质押财产享有占有权， 质押在质物转移给债权人时生效； 抵押不需转移抵押物， 抵押需要登记，抵押自登记之日起生效。2）质押中质物的孳息由质权人占有；抵押中抵押物所生

18、孳息由抵押人收取。3）质押中， 在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人可以独立做出决定依法处置质物而优受偿；抵押中，抵押权人享有请求权，无权直接处置抵押物。4）质押中质权人对质物有保管的义务，并对此承担相关的法律责任。15、个人住房贷款的操作流程？（一）项目审查； （二）贷款受理： 1、借款人资格； 2、申请人需提供的材料； （三）贷前调 查；（四）借款人资信评估 1、借款人的素质； 2、购房及还款能力；（五） 个人统一授信；（六） 贷款审查、审批； （七）贷款的发放（ 1）签订借款合同； （ 2）贷款额度、期限和利率； （八） 合同变更；（九）贷后检查；（十）贷款收回；（十一） 违约贷款

19、催收； （十二）不良贷款处置； （十三）清户撤押16、等额本息方法还款和等额本金方法还款各有什么特点？等额本金还款法： （ 1）每期还款额中所还贷款本金相等的； （2）应付利息是变化的，因此， 每期还款额则是不同的。等额本息还款法： （1）每月还款额是相等的，便于计算； （ 2）每期所偿还的本金逐渐增加； （3）每期所付利息在减少； （4）每期的贷款本金余额逐渐减少。17、什么叫全面风险管理？全面风险管理模式的内容有哪些？全面风险管理： 是指商业银行将信用风险、 市场风险及各种其他风险以及包含这些风险的各 种金融资产与资产组合， 承担这些风险的各个业务单位， 一并纳入到统一的体系中， 对各类

20、风险在依据统一的标准进行测量并汇总，且依据全部业务的相关性对风险进行控制和管理。 内容：（1）风险识别；（2）风险计量；（3）风险控制；（4）风险监测；（5）风险处置与补偿18、什么是房地产抵押贷款一级市场和二级市场？ 房地产抵押贷款一级市场：是房地产抵押的初级市场，它是由房地产抵押贷款形成的市场。 1）是房地产抵押贷款的直接发放市场。 2）是抵押贷款双方当事人之间直接交易的市场。3）主体是抵押借款人和各类金融机构。房地产抵押二级市场：是指买卖抵押房地产债权的市场。1）是贷款人用已发放的抵押贷款与投资商之间进行再交易的市场； 2）用借款人的房地产做担保向二级抵押贷款机构申请贷 款； 3）二级抵

21、押贷款机构以借款人抵押的房地产做担保向社会发行债券筹资。19、房地产信托与房地产信贷有什么区别？（1）房地产信托是发生在委托人与受托人之间的委托代理关系；（ 2）房地产信贷是发生在借款人与贷款人之间的债权债务关系； （ 3）房地产信贷是一种间接融资； （4）房地产信贷是 单纯的银行信用； （ 5）房地产信托既可以间接融资也可以直接融资； （6）房地产信托只收取 佣金，承担的风险较小。20、信托的基本要素包括哪些？（1）信托主体：是指信托行为中的当事人，包括委托人、受托人以及受益人（2）信托客体：主要是指信托财产，是指信托关系的标的物。不仅包括受托人因承诺信托 取得的财产，还包括信托生效后形成的

22、信托收益。（3）信托行为：是指信托当事人为使信托具有法律效力而履行的一种手续（4）信托目的：由委托人提出，并在信托契约中写明的，委托人通过信托行为所要达到的 目的。（5）信托报酬：通常是按照信托财产或信托收益的一定比率或者一定基础上的比率计算21、什么叫保险？怎样理解保险的内涵？保险： 投保人根据合同约定， 向保 险人支付保险费， 保险人对于合同约定的可能发生的 事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任， 或者当被保险人死亡、 伤残、 疾病或 者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的商业保险行为。理解：（ 1）从经济角度看，分摊损失、提供经济保障的财务安排。（2）从法律意义上说，

23、保险是一种合同行为。 明确双方当事人的权利与义务。 （ 3）从风险管理角度看， 是一种风险转 移的机制。（ 4）保险与储蓄、救济、社会保险不同。1）保险与储蓄：储蓄：依靠个人积蓄来对付未来风险，是一种自助行为，不付出代价。保险：靠集体的财力对付未来风险，是一 种互助行为，代价：保费。 2）保险与救济：救济：救济方与被救济方不存在权利与义务关 系；保险：是一种合同行为。 3）保险与社会保险：社会保险：由政府或其设立的机构办理， 不以营利为目的；保险：通常是指商业保险行为，保险公司必须以营利为目的。22、保险运行的基本原则有哪些？（1）最大诚信原则：保险双方在签署和履行保险合同时都必须做到高度诚信

24、。（2）保险利益原则：要求投保人或被保险人对向保险人要求投保的房屋财产等标的具有法 律上承认的经济利益，否则，所订立的有关保险合同是无效的。（3）近因原则：保险理赔中对风险与保险标的损失关系进行分析时，如果近因属于被保风 险，保险人应负赔偿责任；近因属于除外风险或未保风险时，保险人不负赔偿责任。（4）损失补偿原则：当保险事故发生并且给被保险人造成经济损失时，保险人给予被保险 人赔偿，以使被保险人恢复到损失发生前的财务状况。23、什么叫保险合同？保险合同有哪些特点？保险合同的主、客体内容是什么？ 保险合同：是投保人与保险人约定保险权利义务关系的协议。特点：（ 1）双务合同（ 2）有偿合同（ 3）

25、最大诚信合同（ 4）附合合同。由保险人事先拟就， 投保人一般只做出是否同意的意思表示（5）射幸合同。保险人义务是否履行取决于保险事故是否发生。主体： 1当事人。保险人和投保人。 2关系人。被保险人和受益人。 3、辅助人。保险代 理人、保险经纪人和保险公估人。客体： 是指保险法律关系的客体， 即保险合同当事人权利义务所指向的对象。 保障的对象不 是保险标的本身，而是被保险人的保险利益，所以： 保险利益就是保险合同的客体 。24、什么叫住房公积金？怎样理解它的含义？ 住房公积金：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其 他城镇企业、 事业单位及其在职职工缴存的长期住房储

26、金。 是在职职工及其所在单位每月按 规定缴存，归职工个人所有的长期住房储金。含义：（ 1）住房公积金只在城镇建立。 （ 2）只有在职职工才建立住房公积金制度。 （3）住房 公积金由两部分组成。 （4）住房公积金缴存的长期性。 （ 5）住房公积金具有积累性和专用性。25、试述住房公积金贷款与按揭贷款有哪些区别？（1）性质不同：住房公积金贷款（政策性） ；按揭贷款 （商业性 ）（2）贷款对象不同：商业性住房贷款对象：是经资信考察合格，具有还款能力的自然人。 公积金贷款对象：是除具备商业性贷款所要求的条件外，还必须是缴存公积金的在职职工。（3）贷款条件不同（4）贷款管理主体不同：住房公积金贷款是：住

27、房公积金管理中心。商业性住房贷款是： 各商业银行。（5）贷款资金来源不同：商业性住房贷款是：各商业银行的自营资金（即吸收的居民或单 位存款），住房公积金贷款是：职工个人及所在单位缴存的住房公积金。（6）贷款利率不同26、住房公积金贷款的程序？ （1）贷款申请：住房公积金贷款要向所在地的住房公积金管理中心提出借款申请。借款人 提出借款申请时， 需要提交借款申请书、 本人身份证和本市城镇常住户口证明、 房屋买卖合 同。（2）贷款银行审查：审查核实合格并同意贷款后，在借款申请表上盖章，表明贷款银行已 经承诺贷款。双方共同签定个人住房抵押的、借款合同并进行公证。（3）贷款审批： 公积金中心在受理借款申

28、请之日起15 日内，按照受理时间的先后顺序， 作出准予贷款或不予贷款的决定。 准予贷款的， 公积金中心发放准予贷款决定书， 并书面通知 申请人到受托银行办理贷款手续。（4）签订合同：借款手续办理：在准予贷款决定书规定的有效期内，借款人凭准予贷款决 定书到受托银行办理借款手续。借款人可以选择任何一家公积金贷款受托银行办理贷款手 续。受托银行与借款人应当以书面形式签订公积金借款合同。 公积金借款合同主要包括以 下内容：借款人的姓名和住所； 贷款人、受托银行的名称和住所； 贷款的金额、 期限、利率； 贷款资金的支付时间；贷款偿还方式、每月还款额的计算方法；担保方式和担保范围； 违约 责任； 当事人需

29、要约定的其他事项。 借款人在办理借款手续过程中， 还要提供贷款人认可的 担保 。（5）借款使用及偿还：贷款本息的偿还方式除现金支付外，借款人可以提取本人住房公积 金账户储存余额用于偿还贷款。 当借款人住房公积金账户余额不足时， 可以提取其配偶、 同 户成员和非同户直系血亲的住房公积金账户余额， 但要征得被提取人的书面同意。 需要提取 住房公积金账户储存余额的借款人， 应当向市公积金中心提出申请， 经审核同意后在借款合 同中约定，并由受托银行以转账方式代为办理提取手续。三、计算题1、某借款人向商业银行申请个人住房贷款150000元，期限 10 个月，贷款年利率为 5.67%，到期一次性随本清。计

30、算借款人到期应还贷款本息为多少？月利率 =年利率 /12=5.67% ÷ 12=4.725根据公式 I=niP 期末应付利息额 =贷款月数×贷款月利率×贷款本金I=10 ×4.725× 150000=7087.5（元）则，到期借款人应还贷款本息为 157087.5 元2、某借款人向商业银行申请个人住房贷款100000 元，期限 24 个月，贷款月利率为 4.875，借款人选择按月等额本息方式还款，合同约定每月还款额为 4425.31 元，计算前两个月月末 偿还本金额、利息金额和贷款的余额。根据公式 In=iPn 当期应还利息额 =贷款月利率&#

31、215;当期期初贷款本金额 第一个与期末应还利息额为I1=100000 × 4.875 =487.50 （元）因为每月还款本息合计为 4425.31 元所以根据公式 Qn=Rn-In 当期偿还贷款本金额 =当期还款额 -当期应还利息额 第一个月期末贷款本金为Q1=4425.31-487.50=3937.81 （元）根据公式 Pn+1=Pn-Qn 下期期初贷款本金额 =当期期初贷款本金额 -当期偿还贷款 本金额第一个月期末贷款本金余额为P2=100000-3937.81=96062.19 （元）同理：I2=96062.19 ×4.875=468.30（元）Q2=4425.31

32、-468.30=3957.01 （元）P3=96062.19-3957.01=92105.18 （元）3、若某人商业性贷款 15 万元，贷期 12 年，月利率为 4.65，则每月等额还本付息额为多 少？根据公式 A=Pi （1+i ）n/ （ 1+i） n-1P贷款数额； i月利率； n贷款期限； A 月均还款额4、某借款人向商业银行申请个人住房贷款100000 元，贷期为 2 年，年利率为 5.85% ，借款人选择按月等额本息方式还款。 （ 1）每月本额还本付息额为多少？（ 2）计算前两个月月末 偿还金额、利息金额、和贷款的余额。月利率 =年利率 /12=5.85% ÷ 12=4.

33、875 （1）根据公式 R=iP （ 1+i ） n÷（ 1+i ）n-1 R每月还款额； i贷款月利率； P贷款本金； n贷款总期数 计算出每月应还款额 4425.31 元（ 2）根据公式 In=iPn 当期应还利息额 =贷款月利率×当期期初贷款本金额 第一个与期末应还利息额为I1=100000 × 4.875 =487.50 （元） 因为每月还款本息合计为 4425.31 元 所以根据公式 Qn=Rn-In 当期偿还贷款本金额 =当期还款额 -当期应还利息额 第一个月期末贷款本金为Q1=4425.31-487.50=3937.81 （元）根据公式 Pn+1=Pn-Qn 下期期初贷款本金额 =当期期初贷款本金额 -当期偿还贷款 本金额第一个月期末贷款本金余额为P2=100000-3937.81=96062.19 （元） 同理：I2=960