淄博嘉年华商业广场策划推广方案

1、嘉年华广场市场篇第一部分、淄博概况1、地理 淄博处于鲁中地区，现辖张店、淄川、博山、周村、临淄 5 区和桓台、高青、沂源 3 县，总面积 5938平方公里，人口 412万， 其中市区人口 271.84 万2、交通 胶济铁路， 与淄东（营）、淄八（陡）铁路，济（南）青（岛） 高速公路于滨（州）莱（芜）高速公路纵横交错，周边有青岛港、烟 台港、东营港等重要出海港口，市中心距济南和青岛国际机场分别为 70公里、 210 公里。3、城市风貌 淄博的城市布局独具特色。张店、淄川、博山、周村、 临淄 5 区和桓台县呈梅花状分布， 东南西北 4个城区距中心城区分别 为 20 公里左右，城乡交错，布局舒展，形

2、成城市群组，被专家称为 “淄博模式”。2003年起人均国内生产总值为 24319元，增长为 16.3%。 第二部分、桓台县概述1、全县总面积 509.53平方公里，辖 11个镇、 1 个开发区和 1个城区 街道办事处， 343个行政村。 2002年底全县总人口 48.9 万人，其中农 业人口 41.37万人，非农业人口 7.53万人。少数民族 352 人。2、全县农民人均收入 3929元，人均居住面积 34.7 平米；城市居民人 均可支配收入 7800元，人均居住面积 25 平米。 2002年，桓台县国内 生产总值 79.85亿元，在全省 139 县市区排位中列 35位，比上年前移 2 位次。

3、索镇的人口规划 2020年在 20 万人左右。第三部分、桓台县的规划1、功能定位淄博市组群城市北部城区，加工制造业基地，生态型园林城市2、发展目标与指标体系-年O1 O2经济类O502O23O50O O53O OO50元O807O O5元9293O O66O OO800O11恩%-3835O3社会类口 人 总9O5555535682618O2%815Va3 V术-8O230333、城市用地发展方向3.1总体思路：规模适度，依托淄博发展优势，发挥区域规模效应，集中加强与张店的发展联系。3.2发展方向选择：县城驻地向南向西发展为主，近期向南发展，加 强与张店联系，远期向西发展保证桓台城市形态的完整

4、性与独立性， 向北发展留有足够的产业纵深，控制向东发展。4、城市总体规划结构延续现状良好的城市形态，城市总体布局采用方各网状集中紧凑布局 结构，即“一轴、二心、三带、四区”，具体为：4.1 一轴：一中西路与一中东路之间，形成的集行政办公、文化娱乐、 体育休闲、商业服务、公园绿地于一体的景观轴线。4.2二心：以南部新区政务中心为城市主中心，带动城市向南向西发 展，是南北主轴现的景观标志点；以东区旧城传统的商贸中心为城市 副中心。两个中心，一主一次，新城旧城遥相呼应。4.3 三带 ：沿南一中东路两侧形成公路设时代，沿东西中心大街两侧 形成商业服务带，沿 205 国道两侧形成传统的商贸生活带。4.4

5、 四区：东部 205 国道以东为居住商贸区；北部工业路以北为产业区； 205国道以西，工业路以南公园路以北纬居住生活区。 第四部分、近期建设规划1、期限： 2003 2010 年。2、发展目标到 2010 年，初步把桓台建设成为基础设施完善、服务体系健全、生 态环境优美、有较强经济实力和辐射带动作用的生态型园林城市。3、近期建设重点：“开发新城区、提升老城区、整合工业区”3.1、拉开城市空间布局，形成“一轴、二心、三代、四区”的城 市格局。 在现状基础上，近期来开城市的建设布局，城市向南部迅速推进。重 点进行南部新区的开发和南北公共景观轴的建设， 积极实施新区开发 策略。形成“一轴、二心、三代

6、、四区”的城市大格局，近期城市以 向南为发展方向。3.2、疏解老城，改善老城区生活环境，提升老城区综合环境 通过近期建设，完善城市交通、商贸、文化、旅游等综合功能，强化 基础设施和公益性公共设施的建设， 改善人居环境， 提高城市竞争力， 全面提升城市形象。近期疏解老城密集人口，改善老城综合环境，缩小新老城差距。制定政策，引导“城中村”的改造和旧区的开发。3.3、整合工业区，是城区工业健康有序的发展通过近期的建设， 陆续的搬迁、 改造现有用地不合理及带有污染的工 业企业第五部分、桓台沿街商铺综合分析一、商业市场普查方案1、说明：为了全面了解桓台商业经营供给市场状况，为项目定位提 供准确、科学、及

7、时的信息，特安排本次商业市场普查，预定用五天 的时间完成本次问卷调查工作。2、调研目的2.1 了解桓台县主要商业街道店铺的售价及租金水平；2.2 了解桓台县主要商业街道店铺的实用面积；2.3 了解桓台县商业的业种、业态（品牌、档次、经营状况、经营 种类所占市场比例）；2.4 为本项目做前期市场形象推广、积累市场客户。3、调研范围a 中心路b 张北路c 兴桓路d 镇南大街e 建设路f 卫生街g 公安路h 公园路4、调查对象调研范围内所有营业中的店铺5、调查方式采用问卷式，具体内容见调研表6、人员组织与时间进度6.1 调查样本预计 900 份；6.2 临时调查人员安排 4 人；6.3 调查工作预计

8、于 9 月 25 日实施至 9 月 29 日完成，实施前须提 前一周做准备工作。7、调研重要分析指标7.1 售价及租金分析；7.2 面积分析；7.3 经营内容指标分析经营内容租金分析7.3.2 经营内容面积（实用面积）分析7.3.3 经营内容规模（数量、比例）分析8、分析与建议依托调研分析结果，提出本项目总体形象建议，内容、档次、业种、业态等建议；经营主题及副题建议；各业态规模比例建议；商铺、摊位分割面积建议。营销策略、价格、租金建议及战略、营销推广策略 等。9、预算：问卷印刷费用： 300 元问卷调查费用：900份XY 2元/份=1800元自行车2部XY 160元/部=320元纪念品：900

9、份XY 4元/份=3600元招聘及交通费用： 100 元共计： 6120 元、调查情况说明本次调查按计划从 9月 25号至 9月 29 号，共五天时间。完成调查 问卷 430份，相当于预估数量的一半。此次调查中确定了项目的名称为 “嘉 年华广场”，并在调查的同时做了项目前期的形象推广和客户群酝酿工作。 以印制有 “嘉年华广场” 标志礼品作为对被访者的回报， 即提高了效率和 质量，又达到了宣传的目的。调查数据的分析采用SPSS统计分析软件进行了单项分析和交叉分析。三、调查分析（一）、单项分析1、商铺面积分析：沿街经营商铺的面积51-70川占17%，比例最大;21-30 川占 15.9% ,比例次

10、之;10-15 川占 15.2% ;31-40 川占 13.8%累计可见10-40川占55.5%,是主要的面积范围。面积频率百分比（%）累计百分 比（%）10-15 m26515.215.216-20 m4610.725.921-30 m6815.941.731-40 m25913.855.541-50 m174.059.451-70 m7317.076.571-100 m429.886.2101-150 m368.494.6150 m以上235.4100.0Total429100.02、商铺层数分析：只在一层经营的占83.5%，是非常大的比例；占有二 层经营的占15.1%, 2层以上楼层做经

11、营的微乎其微。可见沿街的商铺 一层有较高的利用价值，但二层及其以上楼层的商业价值很少，也没有很好的挖掘，应有相当的商业潜力。层数频率百分比（%）累计百分 比（%）一层35983.583.5二层6515.198.6三层51.299.8四层1.2100.0Total430100.03、店面形象分析：店面形象为优的占60.2%，良以上的占84.9%。可见, 经营者对目前的店面形象评价非常高，也说明了他们重视自己的店面形 象。频率百分比（%）累计百分 比（%）优25160.260.2良10324.784.9一般6214.999.8无1.2100.0Total417100.04、经营产品的品牌分析：经营

12、者的经营品牌多为国内品牌，占76.7%, 其中以中档品牌为主，占31.8%,低档和高档比例相当；国际品牌占 9.9%。说明目前的经营品牌总体上处于中等水平，应有往高品牌发 展的潜力。频率百分比（%）累计百分 比（%）国际名牌429.99.9国内咼档品牌9221.631.5国内中档品牌13531.863.3国内一般品牌9923.386.6无5713.4100.0Total425100.05、经营产品的行业分析：在被调查者的行业中，男女休闲装所占的比例 最大，为13.7%，其次为女装，占12.1%，服装类共占有33.8%的比例, 是行业中的主要部分。可以借鉴，购物中心的服装类经营数量占三分之 一为

13、宜；便利店、百货类占10.5% ;鞋、箱包、皮具类，餐饮类和美容、 美发、健身类各占约5%，在行业中也占有相当的分量。总之，这些行 业是购物中心的主要部分，也是消费者的必须部分。频率百分比（%）男装类255.8女装、内衣5212.1男女休闲装5913.7饰品类2.5童装、孕妇装类102.3鞋、箱包、皮具类型225.1珠玉、钟表、眼镜类61.4礼品、精品类163.7餐饮类225.1休闲、娱乐类1.2便利店、百货类4510.5文体、音像类133.0家电81.9数码、通讯、IT类112.6化妆品61.4美容、美发、健身类214.9五金、机电、化工类184.2家饰、床上用品、厨具类245.6维修、加工

14、、中介类61.4婚纱摄影类51.2医药、保健类112.6烟、酒、茶类153.5机车类4.9其它286.5Total430100.06、经营方式分析：在调查对象的经营方式中自营者占57.9%，其余方式7、经营收益情况分析：在被调查中经营收益为良的最多，占40.4% ;其次是一般的占33.8%，另有23.2%的经营为优。总体的经营收益还比较乐观。频率百分比(%)累计百分比(%)优9923.223.2良17240.463.6一般14433.897.4差81.999.3Total426100.0&每月每平方米的营业额分析：在每月每平方米的营业额的调查中，100元以下的占31.9%，101-300元近一

15、半，占45.3% ;另有11.0%的在500元以上，可见，被调查者的营业额的差距较大，大部分在300元以内。频率百分比（%）累计百分 比（%）100元以下13631.931.9101-150 元7116.748.6151-200 元4610.859.4201-250 元291 6.866.2251-300 元4711.077.2301-400 元348.085.2401-500 元153.588.7500元以上4711.099.8Total426100.09、商铺每平方米的月租金分析：在租金这一重要指标的调查中，10-15元最多，占28.7 ； 16-30元的占约30%，另有10元以下占17.

16、2%，13.2%的在40元以上。可见，当地的租金差距较大，总体租金水平较乐观。频率百分比（%）累计百分 比（%）无102.42.410元以下7317.219.510-15 元12228.748.216-20 元4410.458.621-25 元409.468.026-30 元429.977.931-35 元235.483.336-40 元143.386.640元以上5613.299.8Total425100.010、租赁商铺的期限分析：在租赁期限中，一年以下 （含一年）的最多，占67.1% ;其次是五年以上（含五年），占13.5%。可见市场的租赁期限 一年期内的短期租赁为主，其次是长期（五年以

17、上）的租赁。频率百分比（%）累计百分 比（%）一年以下（含一年）27867.167.1二年358.575.6三年389.284.8四年71.786.5五年以上（含五年）5613.5100.0Total414100.011、商铺的人数分析：经营人数中，2人以下（含2人）的占66% , 3人的 占16.2 5%, 5人以上（含5人）的占11.2%。多数店铺经营人数较少， 为小规模个体经营户。频率百分 比（%）累计百分 比（%）2人以下洽2人）28266.066.03人6916.282.24人245.687.85人以上（含5人）4811.299.1Total427100.012、投资金额分析：经营者

18、的投资金额在 3-5万的最多，占24.6% ;其次 是2万以下的占23%，2-3万的占20.4%，可见大部分的投资金额在5 万元内，可见大部分经营者的投资限度很小，可以方便的退出投资。频率百分比（%）累计百分 比（%）2万以下9823.023.02-3万8720.443.33-5万10524.667.97-10 万6214.582.410-15 万348.090.415-20 万194.494.820万以上225.2100.0Total427100.013、装修投入分析：38.1%的装修投入在5000元以下，31.5%没有装修 投入，5000-1万元的占14%，1万元以下的累计为83.6%，不

19、到10% 的装修投入在2万元以上。可见，大多数经营者的装修投入都很少。频率百分比(%)累计百 分比(%)无13531.531.55000元以下16338.169.65000-1万兀6014.083.61-2力兀368.492.12-3万兀153.595.63-5万兀122.898.45万兀以上71.6100.0Total428100.014、经营旺季分析：在经营旺季调查中，占最多的是冬季为68.1% ;春季、 夏季和秋季都在35%左右，并且相差不大。频率百分比(%)春季13932.3夏季15636.3秋季15937.0冬季29368.1无245.615、每月的税费支出分析：税费支出200元以下

20、的累计占52.9%，在一半以上，其中10%以上的没有税费；200-300元的占26.8%，累计占79.8% ；另有8.5%的在301-500元。频率百分比(%)累计百分 比(%)无5212.212.2200元以下17340.752.9200-300 元11426.879.8301-500 元368.588.2501-800 元194.592.7801-1200 元163.896.51201-2000 元81.998.42000元以上71.6100.0Total425100.016、每月的水电费支出：分析：水电费支出50元以下的占53.5%，51-100元的占19.7% ； 87.3%的在200

21、元以内频率百分比（%）累计百分 比（%）50元以下22853.553.551-100 元8419.773.2101-200 元6014.187.3201-300 元214.992.3301-500 元174.096.2501-800 元4.997.2800元以上122.8100.0Total426100.017、如果在桓台县建设一座环境优美，品牌云集，现代、时尚、典雅、充满生机和活力的购物乐园，拥有大批顾客群，展示无限美好的发展空间，您是否愿意进驻该购物乐园经营呢？经营场所17.1、需要的经营面积分析：需要的经营面积中51-70占15.9% ,16-20 川和21-30川各占13.3% ;有近

22、一半的需要面积在16-50。相比现在 的经营面积，经营者有扩大经营面积的需要。频率百分比（%）累计百分 比（%）10 m2以下133.43.410-15 m2164.27.716-20 m5013.321.021-30 m5013.334.231-40 m23910.344.641-50 m4311.456.051-70 m6015.971.971-100 m4812.784.6101-150 m338.893.4150 m以上256.6100.0Total377100.017.2、适合的租金（元/月加）分析：理想租金在10-15元的最多，占60.3% ;16-20元的占21.3% ; 21-

23、25元的占8.3% ;同时，89.9%的理想租金在25元以下。相比其经营的租金水平，经营者希望租金越低越好，因此理 想租金相对较低。频率百分比（%）累计百分 比（%）10-15 元22660.360.316-20 元8021.381.621-25 元318.389.926-30 元184.894.731-35 元1.394.936-40 元41.196.041-45 元51.397.346-50 元41.198.450元以上61.6100.0Total375100.0（二）、交叉分析1、行业与面积交叉分析：服装类多数在 10-40 ，以16-30 为主，且面积差异不大；鞋、箱包、皮具类，礼品、

24、精品类和文体、音像类在10-70川不等，且差异较大；餐饮类多在70 以上；数码、通讯、IT类和化妆品多在16-30;家电在50-100为主；美容、美发、健身类和家饰、床上用品、厨具类以50-150为主，且差异较大；医药、保健类和烟、酒、茶类多在20-70面行积 业10-1516-2021-3031-4041-5051-7071-100101-150150 m2以上Total男装类23541422124女装、内衣1415961411152男女休闲装151011101443159饰品类0010001002童装、孕妇装类32201011010鞋、箱包、皮具类51342410222珠玉、钟表、眼镜类0

25、011120106礼品、精品类32211511016餐饮类20220244622休闲、娱乐类0000010001便利店、百货类2171121244245文体、音像类41230300013家电0111022108数码、通讯、IT妆品1030110006美容、美发、健身类10140454221家饰、床上用品、厨 具类21032763024婚纱摄影类0000002215医药、保健类10403021011烟、酒、茶类01240521015Total2、行业与租金交叉分析：服装类的租金差异明显，没有集中的分布区域： 10元以下和40元以上所占比例都明显偏大，其余10-30元的比

26、例差别 不大；礼品、精品类的租金统计与服装相似；鞋、箱包、皮具类和医药、 保健类分布相似，集中在10-25元不等，处于较高水平；餐饮类租金水 平较低，多数在15元以下；便利店、百货类和文体、音像类都集中在10-30元；家电和婚纱摄影类的租金的分布相似，租金在 16-40元之间 且差异较大；数码、通讯、IT类，化妆品和烟、酒、茶类都集中在10-20 元，处于足劲的中等水平；美容、美发、健身类在20元以下分布，且差异较大；家饰、床上用品、厨具类则明显集中在 10-15元，租金水平 略低。无10元以下10-1516-2021-2526-3031-3536-4040元以上Total男装类0731323

27、0625女装、内衣291564530852男女休闲装01011757151258饰品类0010100002童装、孕妇装类03201101210鞋、箱包、皮具类01834111322珠玉、钟表、眼镜类0041100006礼品、精品类03421002315餐饮类38522010122休闲、娱乐类0000010001便利店、百货类261913830244文体、音像类02400310213家电0021210028数码、通讯、IT类01321012111化妆品0031001016美容、美发、健身类07551120021五金、机电、化工饰、床上用品、厨 具类02131122122

28、4维修、加工、中介类1101200106婚纱摄影类0102000025医药、保健类02413000111烟、酒、茶类11631100215机车类0010001024其它06633610227Total10731224440422314564253、面积与租金交叉分析：通过面积和租金的交叉分布可以看出，随着面积的增大，相应的单位租金分布相对就低，但高低的差异不十分明显4、行业与理想面积交叉分析分析：、租积无10元以下10-1516-2021-2526-3031-3536-4040元以上Total10-15 1131235935146516-20 14773512164621-30 2716118

29、75296731-40 09187693135741-50 0261312111751-70 112336853327371-100 1101632310642101-150 211544320435150 以上25911030122Total10731224340422314564244.1、面积要求较大的行业有：餐饮业大都在70以上；美容、美发、 健身类集中在50川以上且大小不等；家饰、床上用品、厨具类则在 40 川以上；婚纱摄影类要求最大在100川以上。4.2、面积要求大小差异较大的有：鞋、箱包、皮具类在 21-100不 等；礼品、精品类集中在16-100；便利店、百货类集中在31-70

30、叱 文体、音像类和数码、通讯、IT类则集中在21-70且较分散；烟、酒、 茶类以30-100为主。4.3、男装集中在41-70 ，其他服装集中在16-40 ，明显小于男装;珠宝、钟表、眼镜类，家电和医药、保健类集中在 50-70，处于中等 偏大的水平；化妆品的一般要求在16-30，面积较小。面只业10 m2以下10-1516-2021-3031-4041-5051-7071-100101-150150 m以上Total男装类202216521021女装、内衣1718664501351男女休闲装2291575524354饰品类00100001002童装、孕妇装类:102042010010鞋、箱包

31、、皮具类011324450121珠玉、钟表、眼镜类00010120105礼品、精品类003303230014餐饮类101210163419休闲、娱乐类00000001001便利店、百货类1103631223132文体、音像类201210200311家电00110102106数码、通讯、IT类011221210010化妆品10210011006美容、美发、健身类011001255217五金、机电、化工类002303430116家饰、床上用品、厨具类011131356223维修、加工、中介类10101100116婚纱摄影类00000001225医药、保健类01000120004烟、酒、茶类0000

32、41341114机车类00000000112其它113515533027Total13165050394360483325377（三）分析总结通过对桓台县城的主要街道店铺的调查分析，总结如下：1、商业布局主要的商业街有：中心大街、张北路和卫生街，其次有兴桓路、镇南大街和建设街。张北路是最主要的一条商业街、也是最为繁华的商业街，是当地的商贸中心，沿路带有温州服装批发市场、超级市场、百货商场、专卖店和专业市场。中心大街是比较时尚和现代的商业街。2、主要指标2.1、行业男女休闲装所占的比例最大，为 13.7%，其次为女装，占 12.1%， 服装类共占有 33.8%的比例，是行业中的主要部分（可以借鉴

33、，购物 中心的服装类经营数量不低于三分之一） 。便利店、百货类占 10.5%； 鞋、箱包、皮具类，餐饮类和美容、美发、健身类各占约5%，在行业中也占有相当的比例。总之，这些行业是购物中心的主要部分，也 是消费者的必须部分。2.2、面积沿街经营商铺的面积51-70川占17%,比例最大；21-30川占15.9%, 比例次之；10-15川占15.2%; 31-40川占13.8%。累计可见，10-40 川占55.5%，是主要的面积范围。通过对比，其理想的经营面积略大 于现有的经营面积，主要集中在 16-50川，不同行业的面积要求差异 较大。2.3、租金在每平方米的月租金这一重要指标的调查中,10-15

34、元的最多,占28.7%； 16-30元的累计约占 30%,另有 10元以下占 17.2%, 13.2%的在40元以上。可见,当地的租金差距较大,主要是受地段影响,另外还 受层数和行业的影响。总体来看,租金水平较乐观。2.4、其他多数的经营用房为租赁所得,租赁期限多数在一年以内；83.5%的只在一层经营； 经营旺季以冬季最多, 其次是秋季； 大部分经营者对如有帮助，欢迎下载支持其经营形象和营业额较满意；经营者的装修投入一般很少， 83.6%的 在一万元以下， 有近三分之一的没有投入装修， 经营者的总投资金额 大部分在 5 万元以下，多为小规模投资、自主经营。2.5、经营意向近 90% 的经营者都

35、会考虑到环境优美品牌云集、现代、时尚、典 雅、充满生机和活力的购物乐园经营， 他们基本上可以接受集中经营， 希望经营环境更好，赚得更多的利润，此为商人的本质。第六部分、桓台商场综合分析桓台规模较大的商场有喜乐佳超市、 桓台商厦、桓台百货大楼、 温州 批发市场一、商场经营分析：1、喜乐佳超市优势分析：地段优越，内部购物环境目前属桓台县最好的，并以 超市为经营主题，超市营业面积占总面积的 3/4 之多。因商品多为生 活必需品，所以人气较旺，经营效益比较好。劣势分析： 商场规模较小， 商品种类不够丰富， 食品新鲜度不够， 多数商品价格高于市场价，这是制约收益增长的最大因素。2、桓台商厦：优势分析：商

36、场地段优越，有桓台最大的家电卖场 劣势分析：业种分布无序，商场无经营主题，无知名品牌，商场 缺乏人气，商场经营效益一般， 与前期招商、 市场定位有较大的关系。3、桓台百货大楼：优势分析：商场经营年限较久，占有市场先入为主的角色。商场一层有珠宝与超市两大主营行业，带动了市场的繁荣。劣势分析：商场装修低档，设备设施陈旧，商场垂直动线均为步 行梯，因此导致二、三层经营收益不佳。4、温州批发市场 优势分析：地段优越，规模较大，是桓台唯一的批发市场，面对 城区及乡镇低收入消费群体。劣势分析：市场缺乏经营管理，业态无统一规划、定位。建筑结 构与定位相冲突。桓台商业整体分析：二、小结桓台县较好的经济基础具有

37、较强的市场消费能力，但桓台县商业 环境落后，现有的几座商场属传统的小规模百货商城，虽地段占优， 但商业设备、设施不全，功能单一，缺少休闲舒适的购物环境。各商 场没有时尚的经营主题， 市场定位不明确， 缺少新颖的经营管理理念， 目前经营收益一般。正因为桓台没有能够充分满足当地人综合消费的 场所，所以桓台县大量消费群体流入张店。因此，本项目准确的市场 定位，齐全的功能组合，先进的商管理念，以及特色的经营风格，将 引导桓台县市民全新的生活方式和消费观念，填补市场的空白。第七部分、消费者情况综述桓台县整体经济基础较好， 但桓台县商业环境落后， 目前缺少能充分 满足当地人综合消费的场所，因此导致桓台县大

38、量消费群体流入张 店。经常光顾商场的人群以儿童（ 1-14 岁）、20 岁左右的年轻人和中 青年女性（ 30-45 岁）为主，他们有能力支付也希望有环境优美，功 能齐全的购物场所来满足现实需求。第八部分、竞争楼盘调查描述据调查，桓台在售的商业地产有传统的底商和商业步行街两种， 商 业步行街稍具规模， 有一定的经营划分， 但没有形成特色， 且开发商 实力一般。就销售来看，情况都非常喜人。目前市场竞争并不激烈， 此时进入很容易占据市场优势。就淄博市的商业地产来看： 商业地产的开发和投资都很旺盛， 销 售情况喜人。 沿街商铺的楼盘远多于分割销售的购物商城。 沿街 商铺（套铺）以1-2层相连为主，少数

39、1-3层。套铺的开间在3.6-12 米不等，以 5米左右为主；进深在 11-20 米不等，以 15 米左右为主。 张店区核心商圈的套铺均价在 6000元/ 平米以上，社区商铺和其它 城区的商铺售价在 3000元/ 平米左右。（附表：淄博市商业地产统计） 第九部分、桓台县商业项目市场分析总结 桓台县商业市场的形态主要是街铺和传统的百货商场。一、街铺总结1 、商业布局 主要的商业街有：中心大街、张北路和卫生街，其次有兴桓路、镇 南大街和建设街。张北路是最主要的一条商业街、也是最为繁华的商 业街，是当地的商贸中心，沿路带有温州服装批发市场、超级市场、 百货商场、专卖店和专业市场。 中心大街是比较时尚

40、和现代的商业街。2、主要指标2.1 、行业男女休闲装所占的比例最大，为13.7%，其次为女装，占 12.1%，服装类共占有 33.8%的比例，是行业中的主要部分（可以借鉴，购物 中心的服装类经营数量不低于三分之一） 。便利店、百货类占 10.5%； 鞋、箱包、皮具类，餐饮类和美容、美发、健身类各占约5%，占有相当的比例。2.2、面积沿街经营商铺的面积51-70川占17%,比例最大；21-30川占15.9%, 比例次之；累计可见，10-40川占55.5%，是主要的面积范围。通过 对比,其理想的经营面积略大于现有的经营面积,主要集中在 16-50 川，不同行业的面积要求差异较大。2.3、租金在每平

41、方米的月租金这一重要指标的调查中,10-15元的最多,占28.7%； 16-30元的累计约占 30%,另有10元以下占 17.2%, 13.2%的在 40元以上。总体来看,当地的租金差距较大,租金水平较乐观。2.4、其他多数的经营用房为租赁所得,租赁期限多数在一年以内；83.5%的只在一层经营； 经营旺季以冬季最多, 其次是秋季； 大部分经营者对 其经营形象和营业额较满意；经营者的装修投入一般很少, 83.6%的 在一万元以下, 有近三分之一的没有投入装修； 经营者的总投资金额 大部分在 5 万元以下,多为小规模投资、自主经营。2.5、经营意向近 90%的经营者都会考虑到环境优美品牌云集、现代

42、、时尚、典 雅、充满生机和活力的购物乐园经营, 他们基本上可以接受集中经营, 希望经营环境更好。二、商场总结 桓台规模较大的商场有喜乐佳超市、桓台商厦、桓台百货大楼、 温州批发市场。除喜乐佳超市是新出现的超级市场外，其余属传统的 小规模百货商城，虽地段占优，但商业设备、设施不全，功能单一， 缺少休闲舒适的购物环境。各商场没有时尚的经营主题，市场定位不 明确，缺少新颖的经营管理理念，目前经营收益一般。三、竞争楼盘总结据调查，桓台在售的商业地产有传统的底商和商业步行街两种， 商业步行街稍具规模， 有一定的经营划分， 但没有形成特色和足够的 规模。同时，从淄博其它地域的销售来看， 商业地产的开发和投

43、资都 很旺盛，销售情况喜人。沿街商铺的楼盘远多于分割销售的购物商城， 沿街商铺以 1-2 层（套铺）相连为主。四、结论1、消费者现状 桓台县是淄博地区的农业大县，县城城区人口较少，全县外来人 口比较淄博其他县区低，在桓台县消费的人多是本地人。桓台距淄博 市区（张店区） 20 余公里，交通异常方便，桓台县的消费群可以非常 方便的流入张店区。同时，张店商业十分发达，拥有不同业态定位的 大型商业十家之多，张店是淄博市市政府所在地，是淄博市的经济和 文化中心，也是其他区县的商业中心。综合以上因素，去张店购物已 成为桓台多数人的消费习性。2、商业现状 桓台县商场经营方式落后，整体经营环境较差，经营状况不

44、好。商场规模普遍过小，功能单一，缺乏有影响力的核心客户进驻经营，缺乏统一的经营管理和新颖的营销手段，配套设施不完善，电扶梯、中央空调、停车场及内外照明等硬件设施落后。因此，功能划分不合 理，商场的档次与整体形象较差，难以吸引人流进入商场并保持商场 稳定的消费人流。3、建议3.1 现有的商场经营不善的情况， 将大大影响当地商家和投资者对 进场经营方式的信心，专业的经营管理与专业的营销手段才能为商场 营造良好的经营气氛与稳定的消费人流。采取统一经营、统一管理的 先进模式方可激发经营者与投资者的购买欲望。3.2 准确的市场定位， 齐全的功能组合， 先进的商管理念， 以及特 色的经营风格的购物中心，将

45、引导桓台县市民全新的生活方式和消费 观念，填补市场的空白。3.3 商业项目的规模定位、特色经营及完善的配套设施将突显商 业的稀缺性， 成为桓台县或淄博地区的标志性商厦， 这也是营销策划 工作中的主要内容。3.4 在商场正式推售以前，尽可能与更多的核心商户达成租赁意 向。先营销客商，引进知名品牌，以借助核心租户的影响力，保证商 场的长远经营，更为销售创造有利条件。嘉年华广场定位篇一、项目地段及周边规划部分1、项目地理位置本项目地处桓台城区西北角， 五里路的东邻， 建设街北邻， 县防疫站西邻，南有西苑小区，北邻恒星花园将军住宅楼区；项目占地约50 亩。该地块位于城郊结合处， 周边除了上述两个住宅区

46、外， 西边就是郊区农田， 局势中心约 2 公里。西苑小区是占地 350 亩的住宅区，目前已有人入住， 但入住率较低； 恒星花园占地 100 多亩，预计将在年底入住。 因此，本项 目目前地段较差，周边居民较少，缺少人气，没有形成商业气氛。2、项目周边的规划 除了西苑小区和恒星花园是新建的两个住宅区，正西临（五里路西） 是规划中的九年一贯制学校； 顺着五里路往南依次是 500 亩的住宅区（规 划中）；距本项目不足 1 公里的少海公园占地 330 亩，现已见好对外开放； 至镇南大街是规划中的住宅区。二、 SWOT 分析1、优势道路交通发达；紧邻有西苑小区和恒星花园两个新建的居住区， 据了解， 西苑小

47、区是本地档次较高、 规模较大的社区， 社区内的居民 多位收入较高人群；2、劣势处于城乡结合区， 距离市中心较远； 周边生活服务设施缺乏， 没 有学校、商场、银行、邮局、酒店、餐饮等服务场所；周边居住区地 入住率较低，人流量少；没有商业气息。3、机会 当地没有大型的现代购物商场，也没有在建的现代购物商场；本地的消费者希望有更理想的消费场所， 可以降低到外地满足消 费的交通和时间成本； 经营者有一定的租金承受能力， 希望有更好的经营场所。 因此，现代化的休闲购物中心是多方市场的需求， 这也是商业市场的机会。4、威胁即将开业的新王府商业街和香港街会占据一部分市场份额， 以及 正在建设的城南商场（百货大楼）都具有比本项目优越的地理位置。 这些项目会成为本项目的竞争对手，给本项目一定的威胁。总之，面对绝佳的市场