深圳物业分析

1、美联深圳 xx 物业分析地产投资的广义概念包括自住与投资。本报告旨在为那些有投资意 向却尚未入市的地产投资者提供决策参考。一美联深圳 xx 物业样本介绍（一）选取意义目前，我国观看一个都市的楼价走势， 差不多上差不多上通过对不 同时期一手楼盘的平均价格进行比较。 而各都市平均楼价的统计方法一 般差不多上以当月 （季或年） 一手楼盘成交总销售额除以总销售面积而 得。然而这就牵涉到两个问题：其一，每个时期的一手楼盘是不同的， 假如想比较今年和去年的平均楼价， 就仿佛用今年的梨价跟去年的苹果 价相比较一样， 比较的基础本身就缺少一致性； 其二， 每个时期一手楼 盘的档次结构和区域结构也是不同的，假如

2、不对这种结构差异进行修 正，得出的楼价将会有一定的误导性。 而且近些年来， 房地产产品的升 级换代专门快， 中高档楼盘比例差不多远远高于前几年， 依照常用的计 算方法， 全市均价走高也是正常只是的。 因此常用的均价计算方式， 往 往会得出简单的结论在香港，各房地产机构对楼价指数的计算差不多上差不多上采取基 于二手楼盘成交的方法。比如，美联物业（1200）楼价指数确实是在整个香港地区选取一定数量的具有代表意义的xx屋苑，然后统计这些楼盘的每月二手房成交记录，再适当修正计算出一个当月平均楼价：总贱交面毂【壑賁*辛方呎;从那个公式来看，香港关于房地产平均价格的计算与国内专门相近，但需要指出的是：首先

3、，香港房地产价格的统计数据是直接来源于商品房的成交价格；其次，房地产市场的纵向比较的时候， 由因此采纳某个具体小区的 二手房进行的价格分析，可特不直观地了解某个区域甚至某个小区商品 房价格波动的情况。目前，我国一些房地产市场较发达的大都市二手房交易日趋活跃， 二手房交易所占比重越来越大。 从纯学术的角度，我们设想，能否在香 港楼价统计方法的基础上，在每个屋苑内查找或设置一个“基准”单 位，来代表该楼盘在某一时期最一般情况下的价格，使该单位的价格能够专门好的代表该楼盘总体的价格变动趋势， 任何该楼盘的成交都应该以该基准单位为基础进行修正和折合。 如此能够消除因每月成交样本本 身的区位、质量、价格

4、等方面的差异而造成的该楼盘整体楼价状况的偏 差，将因个不因素造成的楼价指数的波动幅度降至最低。（二）选取标准美联市场研究部在深圳范围内，依据楼盘区域、类型、客户构成、 交易频率（包括租售）等指标对二手楼盘精心筛选，选取典型物业，选 入美联XX物业数据库。它们的盈利能力往往代表了市场上同质楼盘的 水平。（三）样本分布各区城所占比例口罗湖口福田口南山口室安龙岗依照本报告的写作目的，选取了深圳成熟片区里的成熟物业， 即美 联深圳XX物业数据库中的部分物业。样本选取的时刻段： 2005年1月 -2006年3月，共15个月。二.xx物业成交单价与租金分析(一) XX物业成交单价分析1、区域成交单价分析(

5、1) 罗湖区增值水平有限，样本价格普遍出现微跌整体来看，罗湖区的住宅价格走势相对稳定。缘故有二：首先，由于罗湖区存在大量的外销楼盘， 在香港置业者的阻碍下，其价格的绝对 值历年来一直处于相对较高的位置， 平均成交价格一直在8000元/平方 米左右徘徊。其次，由于近年来罗湖区新盘推出量较小， 该区楼盘的价格与折旧相当。但这种情况会随着新盘推出而改变，以“百仕达花园” 为例，其成交均价在2006年1月之后“百仕达四期”入市之后出现了 大幅上涨，一度达到了 10055.1元/平方米的高价。注：图中的虚线是趋势线，下同(2) 2005年下半年福田、南山两区楼盘价格上涨明显美联xx物业统计显示，关内的福

6、田、南山两区的物业价格上涨幅 度较为明显。这两区也是深圳一手房价上涨较快的区域。一手价格的快速上涨，刺激了二手楼市的购买需求，进而促使二手楼市价格上涨。 从南山的华侨城以及南山中心区等片区所选取的物业价格走势上看，在过去的1年内均出现了 20%以上的涨幅，其中涨幅较为明显的时刻段在05年9月之后。以“钰龙园”为例，从其二手成交价格起伏能够看出其强劲的涨势，平均每月上涨幅度在150元/平方米以上。(3) 关外楼市涨幅平缓，近期价格上涨明显以“国展苑”为例，其成交价格从05年1月至06年3月，平均每 月涨幅差不多维持在30元/平方米以内，涨幅比较平缓。随着 05年片 区内的一些新盘如“可园”以及“

7、桂芳园 7期”纷纷入市，直接带动了 二手价格的上涨。2、物业类型价格分析(1)高档住宅涨幅明显从“东海花园”的成交价格走势能够看到，05年1月至今价格呈现较大起伏，从长期走势上看则可看到强劲的走势，平均每月上涨额度均在550元/平方米左右，平均涨幅达到 12.7 %，特不是在05年11月 份之后，其价格开始出现明显的波动，一度达到19696.9元/平方米。进入2006年以来，其价格变化较为平稳，但涨幅依旧明显。东洵花园成交价格走势20000190001300012OOQ1000080001月总胃 泪 4月 汕 &月丁月惡目M月11月 霑 幼(2) 般住宅涨幅相对平缓在市场前景较好的情况下，一般住宅成交价格稳定上涨， 较高档住 宅平稳，并可不能因为市场的因素出现大幅的波动， 要紧是由于一般住 宅价格基数相对较低。以海滨广场为例，平均每月的涨幅在 7 %左右。梅拱广场成交价格走势（二）XX物业租金分析为便于分析和比较，本研究部将所有的租金数据均调整为每月单位 面积上的租金，称之为单位租金（下同）。便于考察某个物业整体租金 状况，还能够对同一物业不同时期的租金及同一时期不同物业的租金进 行比较分析。通过对筛选出来的