龙潭工业区复合型商务地产项目开发介绍ppt课件

1、龙潭工业区复合型商务地产工程开发引见 香港迦南美地产业投资控股 2007-8-16 目录o工程背景o市场分析o产品分析o产品规划o财务分析工程背景o地块特征o-区位：北三环外远离中心城区o-规划：工业园区、总部基地o-交通：间隔主干道较近、但无公交线路o-周边：周边地块为工业用地工程背景o开发现状o-城北新开楼盘增多，居住人口添加o-城北北湖片区已构成休闲游憩气氛o-龙潭工业区的设立使城北初具商务气氛市场分析不同商业行为对应不同商业物业需求商业行为 对商业物业要求地理区位交通设施商业配套金融设施休闲设施住宿设施会议设施策划创意无要求无要求无要求无要求靠近无要求靠近公关联络中心城区交通便捷无要求

2、无要求靠近无要求无要求人才招聘中心城区交通便捷无要求无要求无要求无要求靠近商务接洽无要求交通便捷无要求无要求靠近无要求靠近客户接待无要求无要求靠近无要求靠近靠近无要求财务活动中心城区交通便捷无要求靠近无要求无要求无要求营销推广无要求交通便捷靠近无要求靠近靠近靠近市场分析物业类型 主要满足对商务活动的要求创意制作公关联络人才吸引商务接洽与公司形象客户接待财务活动营销推广中心城区写字楼 城市副中心写字楼 近郊总部基地 近郊都市综合体 不同商务物业对应满足的商务需求市场分析物业类型 主要商务物业配套设施情况地理区位交通设施商业配套金融设施休闲设施住宿设施会议设施中心城区写字楼主要功能：1、极强的公关

3、联络功能2、较强的商务接洽功能3、极强的人才吸引功能4、极强的财务活动功能 城市副中心写字楼1、较强的商务接洽功能2、较强的财务活动功能3、较强的人才吸引功能 近郊总部基地1、极强的创意制作功能2、较强的商务接洽功能 近郊都市综合体1、极强的创意制作功能2、极强的商务接洽功能3、极强的客户接待功能4、极强的营销推广功能 不同商务物业的配套设备情况产品分析o总结o -中心城区写字楼能充分满足公关联络、人才吸引、财务活动等商务活动的需求o -城市副中心写字楼功能与中心城区写字楼接近，但各项功能均较弱o -近郊都市综合体能充分满足客户接待、商务接洽、创意制造、营销推行等商务活动的需求o -总部基地主

4、要满足的商务需求为创意制造和商务接洽以及提升公司笼统方面，但由于缺乏酒店、会议、休闲功能配套，在客户接待以及公关推行方面有明显缺陷产品分析o总部基地这种商务物业形状出现以后，由于其具有独栋独院、环境清幽、价钱合理等显著优势，遭到了众多中、小本地企业的青睐。o但是总部基地这种商务物业形状也存在诸多缺乏之处：o-餐饮住宿档次不高，无法完成重点客户的接待。o-缺乏商业配套和生活气氛，好像被隔离在城市之外，难以吸引优秀员工o-不具备休闲文娱功能，沉闷单调，虽然能提升公司笼统，但单位空间利用率低o-缺乏会议设备，无法举行规模稍大的员工培训、公关会议等活动。o同时总部基地这种物业形状的市场竞争曾经日趋猛烈

5、，后续效仿和跟进开发公司一哄而上，无疑对市场将产生极大的冲击。o因此，可以得出以下结论：总部基地具有一定的市场空间，但是随着购买者的增多，诸多问题曾经逐渐暴露，同时市场环境开场变的严峻，“一招鲜，吃遍天的情况曾经不复存在。如不对其进展改良和开展，找到闪光的概念和卖点，其销售难度可想而知。产品分析o总部基地需求强化的商务配套功能：o 会议：具备承接员工培训、大型发布会和公关活动的才干o 休闲：为客户接待、公司活动发明条件o 餐饮：为商务宴请、会面洽谈发明条件o 住宿：为重点客户接待发明条件o总部基地需求引入的概念：o 改动冰冷沉闷枯燥的办公环境，引入阳光安康绿色的办公气氛o 产品分析 详细到龙禧

6、科技龙潭工业区的总部基地工程，可以发现以下特点： 1、龙禧科技地块位于龙潭工业区的中心位置，内部交通位置优越。 2、龙潭工业区入驻企业曾经初具规模，其中不乏像电子十一所、二重集团、烟草公司、中油、航天通讯、石油管理局之类的国家重点单位；也不乏像正大集团、中意、同创、上海浴都等国内外知名企业。 因此，龙禧科技的总部基地工程的相关配套，不仅可以强化工程内部的商务功能，也拥有雄厚的外部客源支撑。从另一个角度看，本工程的效力功能将辐射整个龙潭开发区。成为点亮整个工业园区商务休闲气氛的“绿色火炬。产品规划o龙禧复合商务地产工程的产品规划设置o“总部基地+GOLF练习场+高层都市综合体o三类产品的合理配置

7、，充分降低开发风险，优化收益来源。o1、总部基地满足现实的市场需求，实现短期回款。o2、高层都市综合体提升工程整体附加值，使独栋总部基地获得同类产品中压倒性竞争优势。同时其酒店、餐饮、文娱、休闲的设置，可采取灵敏多样的招商及销售方式，迅速回款。o3、GOLF练习场一方面作为工程的亮点，成为销售招商的利器，另一方面又可进展长期运营，获获得宏大而稳定的收益。产品规划o龙禧地块的经济技术目的o-占地面积99.35亩o-容积率无特定限制o-总建面186，000平米地上面积165，000平米，地下21，000平米o龙禧地块工程的产品配比o-总部基地：64，000平米分两期开发o-GOLF练习场打楼1，0

8、00平米o-高层都市综合体： 95，000平方米分两期开发产品规划o总部基地的主力户型o占地面积：50亩o建筑密度：0.48o容积率：1.9o1000平米联排总部楼19套o2000平米低层联排总部楼10栋o5000平米总部楼5栋oGOLF练习场o-70打位练习场占地面积：35亩o-70打位练习场打楼占地面积：1亩二层o-70打位练习场打楼建筑面积：1000平方米o-70打位练习场长度：250米o-70打位练习场宽度：88米产品规划o高层都市综合体o占地面积：13亩o建筑面积：95，000平米o基底面积：5，500平米o建筑密度：0.58o容积率：11o规划阐明：o两栋30层相对独立的塔楼，经过

9、裙楼连成一体。o其中15楼为裙楼o1楼接待大厅、名品店o2楼酒吧、西餐厅、日本料理o3楼桌球、保龄球o4楼室内恒温游泳池、SPA、洗浴中心、保健按摩o5楼咖啡厅、商务茶楼o6楼以上为两栋独立塔楼69楼为酒店客房区、10楼以上为写字楼办公区产品开发方案产品类型第一期2007年10月动工，12月开始销售第二期2008年5月开始动工，同步招商，7月开始销售第三期2008年底动工，同步招商。2009年底销售第四期2010年8月动工、2010年底销售总部基地26，000平米1000平米联排总部楼9套2000平米低层总部楼5栋5000平米总部楼2栋38，000平米1000平米联排总部楼10套2000平米低

10、层总部楼5栋5000平米总部楼3栋后续开发高尔夫练习场1，000平米练习场打位楼高层都市综合体60，000平米包括：25，000平米的裙楼，以及35，000平米的酒店与写字楼、停车场21000平方米35，000平米的酒店与写字楼注：酒店：14000平方米，写字楼56000平方米后续开发财务分析o工程估计投资总额为：43773.8万元，估计实现运营收入76350万元，利润：29923.7万元，并能为股东余下25000平方米商业地产及高尔夫球练习场一座。其财务情况见下页表格 龙潭工业区复合型商务地产项目财务预测龙潭工业区复合型商务地产项目财务预测 单位：万元单位：万元项目一期二期三期合计股东投入6

11、0006000借款 3390 22757175小计小计600033900227513175销售收入9100399002275071750小计小计9100399002275071750练习场销售收入200300400900餐厅销售收入1003008001200商务会所销售收入100200300600商务酒店销售收入20002000小计小计40080015002700收入合计收入合计9500414002545076350管理费用10010050250销售费用2731197682.52152.5财务费用10010050250小计小计4731397782.52652.5练习场销售成本120180240

12、540餐厅销售成本70210560840商务会所销售成本60120180360商务酒店销售成本0014001400地产销售成本14070.816955350034525.8销售税金760331220366108小计小计15080.820777791643773.8成本合计：15553.8221748698.546426.3经营利润经营利润-6053.81922616751.529923.7注：公司除经营利润外，还余下高尔夫球练习场一座 工程建议的运作方案：工程建议的运作方案：由股东出资由股东出资60006000万元，作为工程的启动资金，经过工程借款及工程垫资的方式处理运营过程中的资金缺口。万元

13、，作为工程的启动资金，经过工程借款及工程垫资的方式处理运营过程中的资金缺口。经过分析，股东只需投资资金能顺利一次性到位，建筑确保垫资经过分析，股东只需投资资金能顺利一次性到位，建筑确保垫资50%50%，是能保证工程正常周转的。，是能保证工程正常周转的。投资分析时间一期二期三期合计股东投资6000借款399022757175工程垫资（50%）7035.48477.5175017262.9小计13035.412467.5402524437.9销售收入（50%）4750207001272538175合计合计17785.433167.51675062612.9成本投入15553.8221748698.

14、546426.3资金净流量资金净流量2231.610993.58051.516186.6财务分析 对于各项收入变化的情况分析关于项目各项条件变化的资金运作分析项目投资期项目设计值75%50%25%股东投入60006000借款71755381.253587.51793.75工程垫资17262.912947.1758631.454315.725销售收入3817528631.2519087.59543.75小计68612.952959.67531306.4515653.225成本支出总额46426.346426.346426.346426.3资金缺口22186.66533.375-15119.85-30773.075财务分析 对于各项资金来源工程仅占工程设计值50%时候资金缺口处理方法的分析：工程设计值为50%时工程的根本情况分析： 股东投入：6000万元 借款：