中国房地产行业走趋分析报告

1、中国国际金融有限公司2005年8月剩者为王剩者为王-土地价值看地产土地价值看地产1从土地价值看地产从土地价值看地产中国房地产行业中国房地产行业一.一. 房地产行业走势判断房地产行业走势判断二.二. 人民币升值影响人民币升值影响三.三. 土地及物业价值凸现土地及物业价值凸现四.四. 房地产公司投资价值分析房地产公司投资价值分析目录2从土地价值看地产从土地价值看地产中国房地产行业中国房地产行业住宅销售面积增幅及未来变动预测02年之前商品住宅销售面积25%的增幅在还债；03/04年20%增长在透支未来。我国中长期所需的销售面积年增幅需15%左右。调控后需求变化：情景：05年增幅大幅度回落，05年底和

2、06年初达到谷底，06年下半年开始反弹；情景：短期波动幅度并不是很大，调整将维持到07年以后才出现反弹。情景：向下调整幅度很小，高位盘整。3从土地价值看地产从土地价值看地产中国房地产行业中国房地产行业房地产投资额及房价增幅预测需求增幅在05、06年将下降，而下降幅度取决于政府政策的执行力度和时间以及市场中泡沫的严重程度加上开发商资金链的紧张程度。与此相对应的，房地产投资增幅将回落至1-2倍GDP的中长期合理水平。房价涨幅也将降至年5%以下的合理区间。4从土地价值看地产从土地价值看地产中国房地产行业中国房地产行业供给抑制在先减少了房价暴跌的可能性政府抑制供给在先，抑制需求在后，而需求的抑制主要是

3、对投资和投机的抑制，所以房价出现暴跌的可能性不大。土地购置/开发增幅明显回落，且趋势依旧处于下降通道；而相应的新开工面积也降至10%以下，在建面积目前的水平将能够维持目前市场需求三年左右的供应量。 5从土地价值看地产从土地价值看地产中国房地产行业中国房地产行业房价环比低位增长虽然仍然有六个城市房价同比涨幅超过10%，但环比来看，房价涨幅基本上处于3%以下，部分市场已经出现下跌，从趋势上看，房价增幅将继续下降。从土地交易价格增幅来看地价在各区域有了较大的分化，除了统计的原因外，土地市场价格上存在着分歧。6从土地价值看地产从土地价值看地产中国房地产行业中国房地产行业供求趋势正在发生改变二季度销售面

4、积增幅从一季度21%迅速下降到13.87%，显现出国家调控需求的政策效果十分明显；而竣工面积增幅从一季度的13.1%上升到16.45%；从绝对量看，竣工仍低于销售面积12%，意味着供求继续失衡。二季度商品房销售均价同比增长8.0%，比一季度的9.8%下降了1.8个百分点，商品住宅同比增幅8.9%，比一季度下降了1.6个百分点，国家调控房价初见成效。7从土地价值看地产从土地价值看地产中国房地产行业中国房地产行业自有资金占比增加资金来源中来自银行的贷款比例从一季度的21%下降到二季度的16%，通过预售及其他方式获得其他资金比例继续下降，从04年49%下降至一季度的42%到目前的37%，自筹资金依旧

5、维持在34%。8从土地价值看地产从土地价值看地产中国房地产行业中国房地产行业上海供求增幅急剧下降北京供求维持高位增幅9从土地价值看地产从土地价值看地产中国房地产行业中国房地产行业国家对房地产调控将是持久战国家对房地产调控将是持久战土地紧缩将是一个长期的政策 地方政府与中央政府的博弈也是长期的短期内进一步抑制房价措施出台可能性不大国家调控有利于行业发展国家调控有利于行业发展泡沫不断积累的后果很严重行业利润率将下降到合理水平行业调整中优行业调整中优势企业将脱颖而出势企业将脱颖而出10从土地价值看地产从土地价值看地产中国房地产行业中国房地产行业一.一. 房地产行业走势判断房地产行业走势判断二.二.

6、人民币升值影响人民币升值影响三.三. 土地及物业价值凸显土地及物业价值凸显四.四. 房地产公司投资建议房地产公司投资建议目录11从土地价值看地产从土地价值看地产中国房地产行业中国房地产行业理论上人民币升值对房价将产生负面影响理论上人民币升值对房价将产生负面影响经济受到抑制收入增幅减少 资金外流增加，流入减少实际上正面影响实际上正面影响升值是一种结果，反应滞后预期带来资金流入经济发展原动力（外汇储备继续增加，资金面充裕）结论：结论：汇率 经济 房价 汇率 资金 房价12从土地价值看地产从土地价值看地产中国房地产行业中国房地产行业日本韩国汇率变化与房地产价格关系走势日本韩国汇率变化与房地产价格关系

7、走势人民币升值将促进对中国不动产投资的需求增加： 在升值预期下，持有不 动产风险较低。 对未来中国不动产价格 看好。房价与汇率变动有一定正向关系13从土地价值看地产从土地价值看地产中国房地产行业中国房地产行业台湾台湾/新加坡汇率变化与房地产价格关系走势新加坡汇率变化与房地产价格关系走势14从土地价值看地产从土地价值看地产中国房地产行业中国房地产行业升值预期下，外资进入的动力较大升值预期下，外资进入的动力较大租金收入物业升值汇率溢价国际范围不动产投资收益下降也是外资进入的动力之一；国际范围不动产投资收益下降也是外资进入的动力之一；进入退出的难度和资金的管制使得资金流动性差，冲击也弱。进入退出的难

8、度和资金的管制使得资金流动性差，冲击也弱。 15从土地价值看地产从土地价值看地产中国房地产行业中国房地产行业长期来看，人民币升值对房地产市场起促进作用；长期来看，人民币升值对房地产市场起促进作用；升值与房价之间直接关系很小，所起作用有限；升值与房价之间直接关系很小，所起作用有限；目前的目前的2%2%升值，对公司和产业影响很小；升值，对公司和产业影响很小；如果基于汇率变动，目前市场反应过度；如果基于汇率变动，目前市场反应过度；地产公司投资价值仍在于其基本面地产公司投资价值仍在于其基本面16从土地价值看地产从土地价值看地产中国房地产行业中国房地产行业一.一. 房地产行业走势判断房地产行业走势判断二

9、.二. 人民币升值影响人民币升值影响三.三. 土地价值凸现土地价值凸现四.四. 房地产公司投资价值分析房地产公司投资价值分析目录17从土地价值看地产从土地价值看地产中国房地产行业中国房地产行业土地紧缩政策将是长期的土地紧缩政策将是长期的经济发展与地价经济发展与地价/ /房价正相关房价正相关人民币升值预期促进商业物业升值人民币升值预期促进商业物业升值土地开工期限制对企业影响较小土地开工期限制对企业影响较小公司净资产值（公司净资产值（NAVNAV）反映其真实价值）反映其真实价值18从土地价值看地产从土地价值看地产中国房地产行业中国房地产行业公司净资产值与售价相关性较高，我们假设房价一直保持稳定由于

10、反映了土地未来折现的价值，其净资产值（NAV）一般大于其资产净值，但也有例外。对土地及物业价值的折现程度反映的是物业的变现能力和盈利能力。19从土地价值看地产从土地价值看地产中国房地产行业中国房地产行业一.一. 房地产行业走势判断房地产行业走势判断二.二. 人民币升值影响人民币升值影响三.三. 土地及物业价值凸现土地及物业价值凸现四.四. 房地产公司投资价值分析房地产公司投资价值分析目录20从土地价值看地产从土地价值看地产中国房地产行业中国房地产行业我们从二季度各国的估值变化来看，美国、欧洲地产公司估值分别下降了4%和6%，香港有2%的涨幅，而中国下降了22%。从绝对值来看，中国排名前5位公司以17倍的平均市盈率水平处于最低的状态，低于香港20倍的水平。21从土地价值看地产从土地价值看地产港股港股/红筹股红筹股/A股净资产估值比较股净资产估值比较 上市公司投资价值分析上市公司投资价值分析H股地产公司对净资产值折让与A股折让水平有所拉近，A股从年初的溢价转变到现在的折让水平。估值吸引力明显加强。香港地产类公司估值水平来看，红筹股也处于较低的水平，红筹股公司净资产收益率水平有了明显的上升，所以H股公司估值水平向上动力依旧较强。22从土地价值看地产从土地价值看地产中国房地产行业中国房地产行业万科主要财务指标万科主要财务指标23