公馆原著三期(商铺)认筹客户分析及销售风险评估建议20111128

1、公馆原著三期商铺客户分析及销售风险评估方案公馆原著三期商铺客户分析及销售风险评估方案佛山中原地产代理有限公司FOSHAN.11.2011报告提纲报告提纲2.2.三期商铺客户分析及小结三期商铺客户分析及小结3.3.三期商铺销售风险评估建议三期商铺销售风险评估建议说明：顺德市场成交量、价均按套内面积计算，成交数据来源于顺德区商品房交易信息网和中原地产市场监测1.1.当前房地产微观市场形势分析当前房地产微观市场形势分析当前房地产市场形势分析当前房地产市场形势分析( (微观微观) )Part Part 1 1商铺：大良及周边镇街市场分析（大良）项目名称项目名称产品线产品线营销线营销线价格线价格线成交线

2、成交线雅居乐n3132栋底商n面积区间:90-130方n层高：1层4.5米，2层4米n推售量：33间n自然销售n发展商内部销化n对外报价：1.6万左右（折合一层价格为3.3万左右，总价区间150-300万n二手价格：延年路2.5-2.8万，大良医院2.2万，CD侧1.8万n31、32栋不对外销售，其它基本售完佳润上品都荟n总货量：17间街铺，373间内铺，分别在一、二层n面积区间：街铺50-60方，内铺：5-35方，以8-10方为主n层高：5.75米，街铺开间4-5米，进深14米左右n目前收取诚意金，街铺5万，内铺2万，效果较好n12月3日发售，TVB明显助阵n带3年6%/年的返租销售n返租街

3、铺的均价8万左右，总价在400-500万左右，内铺在4.5-5万区间，一层总价在40万，二层23万左右(含租约)n返租金额的9成在总价款中减除。n销售过9成n点评：因总价低，且带返租，地段好，客户关注度较高。嘉信帝苑n1-9栋底商n面积区间：40-120方n自然销售n均价3.7万，价格区间3.3-4.1万n仅剩余2间东区（二手）n明日华府处4.5万n海悦新城处2.5-4.5万商铺：大良及周边镇街市场分析（容桂）项目名称项目名称产品线产品线营销线营销线价格线价格线成交线成交线中怡一品n总货量:20间n面积:50-230方n层高6米n自然销售n70年产权街铺n均价2.5万，最高价3万n剩余100方

4、以上的大面积单位东圣维拉n二期商铺n面积在60平米左右，层高6米n开间约为4.5米，进深约为15米n自然销售n70年产权街铺n均价1.2万，总价区间60-70万n售完泓都名邸n面积在80-130平米，层高6米n沿容奇大道的商业不多，主要以内街商业和二层商业为主n自然销售n70年产权街铺n均价3万，仅15间街铺n售完商铺：大良及周边镇街市场分析（杏坛、勒流）项目名称项目名称产品线产品线营销线营销线价格线价格线成交线成交线佳兆业可园（杏坛）n总货量:49间（沿杏龙路）n面积:34-126平米n层高5.8米，开空在4-5米左右，进深主要是14-18米n目前在收诚意金，5万抵10万n杏坛唯一二环路临街

5、旺铺n均价约17500元/平米，价格区间15000-20000元/平米（实收）n总价在69-200万左右n自11月22号开始销售，目前还剩13套，成交率为75%金海岸（杏坛）n面积在32-150平米n层高5.8米n主要是内街的形势n商业主要规划用于购物、娱乐、饮食等满足周边小区需求的行业n内街商业价格为13000-24000元/平米，均价1.8万元/方n内街商业已售完君怡君临天下（勒流）n总货量29间n面积在60平方左右n6米层高，开间4.2米，进深15米为主，外送9-16平米花园面积n诚意登记：99折n总体均价为：13000n总价区间：约75万左右n自11月开盘至今，56套商铺已全部售完商铺

6、：大良及周边镇街市场小结项目名称项目名称产品线产品线营销线营销线价格线价格线成交线成交线雅居乐（大良） n面积50-110，层高4.5米n自然销售，不对外销售n一手3.3万，总价80-200万（按一层价格算）n二手3.6-4.8万n发展商内部消化为主n客户关注度高上品都荟（大良）n面积50-60，层高5.75米n3年6%每年返租销售n街铺8万(含租约)n内铺4.5-5万(含租约)n客户关注度高，诚意金多东区（大良）n二手2.5-4.5万中怡一品（容桂）n面积:50-230方,层高6米n自然销售n70年产权街铺n均价2.5万n剩余100方以上的大面积单位泓都名邸（容桂）n面积在80-130平米，

7、层高6米n自然销售n70年产权街铺n均价3万左右佳兆业可园（杏坛）n面积:34-126平米,层高5.8米，n诚意金5万抵10万n均价约1.75万n总价在69-200万左右n目前还剩13套，成交率为75%金海岸（杏坛）n面积在32-150方,层高5.8米n均价1.8万元/方n售完君临天下（勒流）n面积在60平方左,右6米层高n诚意登记：99折n总体均价为：1.3万n总价区间：约75万左右n售完本案n面积在50-90平方,左右5.85米层高n自然销售n70年产权街铺n总体均价为：4万n总价区间：200-500万推售产品推售产品推售货量推售货量主力户型主力户型价格分析价格分析优惠折扣成交情况31、3

8、2栋总货量246套，推售量200套74-86二房（N+1）均价6000，起价4300，最高价7300，总价35-50万间（折实）98*99折发售当天成交57套未未 售售已售已售31上周发售单位住宅：大良及周边镇街市场分析（大良雅居乐）32住宅：大良及周边镇街市场分析（容桂、伦教）项目名称项目名称产品线产品线营销线营销线价格线价格线成交线成交线御峰国际（大良）n面积区间60-98二、三房n优惠权证登记98折n“6”字头起（含1200元装修）n未售龙光水悦云天（容桂）n面积区间73-110二、三房n4800元起，均价5300-5500元n性价比较高，去货较好万科沁园（伦教）n面积区间：70-75方

9、的二房（N+1）n每周末举行暖场活动，如魔术表演，水晶蜡烛DIY活动n预计7500-8000（折前），折后价格6600-7100（含1200装修）n未售商铺：供过于求，经济环境不明朗，恰逢年关，客户出手谨慎，市场形势严峻商铺：供过于求，经济环境不明朗，恰逢年关，客户出手谨慎，市场形势严峻住宅：已进入一个住宅：已进入一个“乱仗乱仗”时代，市场严峻形势加剧，降价潮不可避免。时代，市场严峻形势加剧，降价潮不可避免。当前房地产微观形势分析总结物业类型物业类型小结小结商业销售价格大良商铺均价区间主要集中3.3-3.7万左右；容桂在2.5-3万；杏坛、勒流等周边镇街在1.5-2万左右。市场供应在住宅市场环

10、境日趋严厉的背景下，自9月份以来商铺供应量明显加大，呈现供过于求的买方市场，经济发展环境不明朗，加之年关将近，客户观望氛围加剧，价格预期走低，市场形势不容乐观，商铺市场“风景这边独好”的形势恐难再持续。住宅在年底目标导向的引导下，严峻的住宅市场形势，使不少本地和外来品牌发展商纷纷以超出预期的价格来吸引市场，降价潮不可避免。三期商铺客户分析及小结三期商铺客户分析及小结Part Part 2 2三期客户量总来访量总来访量67批其中认筹量其中认筹量10批重要节点回顾一期蓄客时间：2010年起发售时间：1月25日二期蓄客时间：2011年3月发售时间：9月4日三期正式推广时间：10月20日认筹时间：11

11、月5日三期商铺客户概况及节点回顾注：数据截止2011年11月30日分析：其一、三期推广渠道主要集中在短信、楼体条幅、DM直邮及专业市场找客；其二、三期蓄客时间短，且市场环境发生大改变。三期商铺客户需求价格项目项目接受价格接受价格( (实价实价) )对应户型对应户型价格37000-41000元/平米一层商铺11000-12000元/平米二层商铺分析：受市场供应明显加大、经济环境不明朗、住宅严峻形势“传染”，且恰逢年关等因素影响，商铺客出手较为谨慎，价格预期普通不高。三期商铺客户背景区域区域区域客户数量客户数量大良47批杏坛10批勒流2批伦教2批乐从2批龙江1批北滘1批均安1批佛山(南海和禅城)1

12、批分析：从商铺客的来访区域来看，大良依然占大比例，其次是杏坛，其它镇街均有少部分。三期商铺客户背景渠道推广渠道推广渠道客户数量客户数量效果排名效果排名短信27批第一楼体广告25批第二商业街包装9批第三旧客3批第四友介3批第四DM直邮0批专业市场派单0批分析：其一、短信、楼体条幅的效果最为明显，在后期需要强化；其二、公馆商业街的交付和包装对商铺的推广和价值的提升起到一定的作用。三期商铺(认筹)客户背景分析客户姓名客户姓名信息渠道信息渠道来访区域来访区域职业职业需求产品需求产品接受价格接受价格落筹原因落筹原因陈某短信大良银行一层66方3.8万左右地段胡某友介杏坛企业主一层66或75方（1间）约4万

13、地段王某短信大良企业主一层66方3.8万左右地段简某友介大良企业高管一层66方约4万地段洪某楼体大良投资客一层66或69或75方（1间）约4万地段史某旧客大良企业主二层2-4号1.1万左右昭示性佳关某楼体杏坛企业主一层66和75方约4万地段李某短信大良企业主一层66方地段盛某现场包装大良企业主一层66或75方地段分析：其一、从客户落筹原因分析来看，认可项目的区域、地段价值是首要原因；其二、目标客户基本均为企业主；其三、需求产品主要集中在1层街铺（3栋4-5号铺、7号铺，4栋3-4号铺等)。影响客户认筹或价格预期不高的原因分析1 1价格因素：价格偏高，普遍高出客户心理价格；2市场因素：9月份以来，市场商铺供应明显加大，且价格普遍低于本项目，客户选择余地多；3政策因素：国内国际经济大环境不明朗，住宅市场形势日趋严峻，进一步加剧观望氛围；4节点因素：恰逢年关，客户不愿拿出更多现金置业；5推广因素：渠道单一，线上推广少，周期短，蓄客期短；6产品因素：相比而言，本期产品较为单一，且柱网较多；7其它因素：不少中高端客户不怎么接受