物业管理费包干制酬金制计算

1、第三节 酬金制、包干制与物业效劳费的测算编制一、酬金制与包干制物业效劳费是指物业治理企业根据物业效劳合同的约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护治理,维护相关区域内环境卫生和秩序,向业主所 收取的费用.物业效劳费应当区分不同物业的性质和特点, 分别实行政府指导价 和市场调节价.根据目前国家政策法规的规定,业主与物业治理企业可以采取包 干制或者酬金制等形式约定物业效劳费用.一物业效劳费用酬金制物业效劳费用酬金制是指在预收的物业效劳资金中按约定比例或者约定数 额提取酬金支付给物业治理企业,其余全部用于物业效劳合同约定的支出,结余 或者缺乏由业主享有或者承当.物业效劳费用酬金应以预收的物业

2、效劳资金为计提基数,计提基数和计提比例通过物业效劳合同约定.在物业治理效劳过程中产生的归属于业主的其他收入 也可计提酬金,但经业主大会同意并在物业效劳合同中专门约定.其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、本钱费用在物业治理工程机构列支的其他经营收 入等.酬金制下,物业治理企业提供物业效劳的经济利益仅仅局限于按固定的金额 或比例收取的酬金,扣除酬金以及物业效劳支出后结余的资金为全体业主所有. 对业主而言,物业效劳费用的收支情况较为透明,防止了收费与效劳不相符的情 况,包括了业主合法权益；对物业治理企业而言,由于酬金是根据预收的物业服 务资金提取,具有相对的固定性,可以使企业在一定程度上躲避收支

3、不平衡的经 营风险.酬金制条件下,物业治理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服 务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业效劳资金的收支情况.二物业效劳费用包干制物业效劳费用包干制是指由业主向物业治理企业支付固定物业效劳费用,盈 余或者亏损均由物业治理企业享有或者承当的物业效劳计费方式.实行包干制的物业治理企业在与业主签订物业效劳合同时应明确效劳费额 度和效劳内容、效劳质量标准,并明确在此前提下的盈余或亏损是由物业治理企 业承当的,企业的经济效益与其治理效劳、本钱限制、经营运作水平紧密相关.在包干制下,物业治理企业作为一个独立的企业法人, 自主经营、自负盈亏、 风险承当、结余归己.但业主可

4、以对物业治理企业是否按合同要求的内容和质量 标准提供效劳进行监督,对物业治理工作提出改良建议.物业治理企业应本着诚 信公平原那么,主动接受业主监督,保证效劳质量并不断改良.以包干制方式约定的物业效劳费用, 对业主而言物业效劳是固定的,不会因 市场短期波动、物业治理工程运作情况而发生变化； 对物业治理企业而言.物业 工程治理效劳的利润不再是固定的, 企业可以不断挖掘治理潜力,通过科学的管 理运营实现效劳质量和经营效益的同步增长,既保证业主利益又促进企业开展.(三)酬金制和包干制的财务特征1 .会计主体在酬金制下,物业治理工程是独立的会计主体,各物业治理工程应独立建账、 独立核算.在包干制下,物业

5、治理工程的会计主体是物业治理企业, 物业治理项 目可以独立核算,也可以纳入企业统一治理.2 .收入采取酬金制的物业治理工程,物业治理企业的物业效劳收入仅限于该工程的 物业治理酬金；采取包干制的物业治理工程,物业治理企业的物业效劳收入就是 该工程的物业效劳费用.3 .本钱费用(1)物业治理企业固定本钱的比例较高.(2)人工本钱占总本钱的比例较高.(3)物业治理企业本钱费用的可预测性较强.二、物业效劳费的测算编制应考虑的因素(1)物业效劳费测算编制应当区分不同物业的性质和特点,并考虑其实行 的是政府指导价还是市场调节价.(2)物业效劳费的测算编制应根据物业效劳的工程、内容和要求,科学测 算确定物业

6、效劳本钱.(3)物业治理企业为该工程治理投入的固定资产折旧和物业治理工程机构 用物业效劳费购置的固定资产折旧,这两局部折旧均应纳入到物业效劳费的测算 中.(4)物业治理属微利性效劳行业,物业效劳费的测算和物业治理的运作应 收支平衡、略有结余,在保证物业正常运行维护和治理前提下, 获取合理的利润, 使物业治理企业得以可持续开展.§乏、物业效劳费本钱(支出)构成物业效劳本钱或者物业效劳支出构成一般包括以下局部：(1)治理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业治理区域清洁卫生费用；(4)物业治理区域绿化养护费用；(5

7、)物业治理区域秩序维护费用；(6)办公费用；(7)物业治理企业固定资产折旧；(8)物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用；(9)经业主同意的其他费用.四、物业效劳费编制的依据(1)收入的编制方式通常是根据收费标准(单位时间费率形式)和可收费 的治理面积.(2)支出的编制依据包括:1治理方案及实施方案所需物业效劳本钱、治理方案主要是指常规物业管 理效劳汇总的人员方案、物品使用方案、能源消耗方案、工程维护保养方案、清 洁保洁与绿化保养方案等.在编制测算时,应根据实施这些方案所需人工本钱、 物料本钱、能耗本钱、外包费用等进行测算.2物业正常维修和养护方案.可比照以往每年实际发生的或参考其他同类

8、 物业的物业效劳本钱.五、物业效劳费核算要点及方法一确定效劳费本钱构成的考前须知一是要求详细,把具体消耗或支出费用分解得越具体,才越真实；二是全面, 不要漏项；三是测算依据准确,不用或少用估值.二收集原始数据效劳费的核算要做到合理、准确,对原始数据和资料的收集就至关重要.如 在测算低值易耗材料时,要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调 查,其他关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧 率、折旧时间等,均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准等有效依据 作为测算根底.三物业效劳费的测算物业效劳费的测算,首先应根据物业效劳费支出本钱工程和内容进行分 解,然后由各

9、部门或相关人员分别测算各单项费用.如在测算共用部位、共用设施设备运行维护费工程时,应分别测算其子工程,如公共建筑及道路土建零修费、 给排水设备日常运行维护费用、电气系统设备维护保养费等的费用, 在完成各子 工程测算的根底上,将子工程费用求和后即为所需 “共用部位、共用设施设备运 行维护费.各项单项费用测算完毕进行加总,即为物业效劳支出本钱总额,加上物 业治理酬金酬金制或法定税费及利润包干制后,即得出物业效劳费总额. 以物业效劳费总额除以该物业可收费总建筑面积即可得出单位面积物业效劳费 标准.【案例】某工程可收费总建筑面积10万m,经测算该工程全年各项费用如下:50万元20万元15万元万元120(D各类治理效劳人员的工资、社会保险等 (2)共用部位、共用设施设备的运行维护费(3)清洁卫生费(4)绿化养护费10万元(5)公共秩序维护费10万元(6)办公费5万元(7)固定资产折旧2万元(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费2万元(9)业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费6 万元合计假设采用酬金制方式,且约定物业治理酬金比例为 10%那么该工程单位物业服 务费标准为：120 万元X (1+10% + 10 万 m+12月=1.1 元/ m2假设采用包干制方式,如该工程法定税费和利润约 12万元,那么该工程单位物 业效劳费