长沙物业管理办法

1、相品?长沙市城市住宅小区物业治理暂行方法?第一章总 那么第一条 为增强我市城市住宅小区的物业治理, 促进住宅小区物业 的合理使用,创造良好的居住环境,根据建设部?城市新建住宅小区 治理方法?和有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本方法.第二条 本方法适用于本市行政区域内城市住宅小区的物业治理.第三条 以下用语在本方法中的含义：一住宅小区是指以住宅房屋为主,并有相应配套公共设施和非住 宅房屋的居住区.二物业是指住宅小区内已建成交付使用的各类房屋及其附属设 施、公共设施和场地.三业主是指住宅小区内各类房屋的所有权人.四使用人是指房屋的承租人和其他非业主使用人.五物业治理是指对住宅小区内物业实施维

2、护、修缮、治理,并为 业主和使用人提供偿效劳的活动.第四条 市房地产治理局是本市住宅小区物业治理的行政主管部 门.区、县市房地产治理局负责辖区内住宅小区物业治理的行政管 理工作.第五条 各级人民政府应当增强对住宅小区物业治理工作的领导, 做好组织协调工作.建设、规划、公安、民政、工商行政、物价、市 政、环卫、园林、电力、电信、公用事业等部门应按各自责任,配合 做好住宅小区物业治理有关工作.第二章物业治理组织第六条住宅小区入住率达50%U上时,所在地物业治理行政主管部门应会同开发建设单位或街道办事处召集第一次业主代表大会, 选 举产生住宅小区物业治理委员会以下简称管委会.第一次业主代表 大会的召

3、开方法由市物业治理行政主管部门另行规定.管委会成立后,应负责每年召集一次业主代表大会,必要时,经 20%U上业主代 表要求,可不受每年一次的限制.业主代表大会的决定,由出席会议 的代表过半数以上票数通过,方能有效.第七条业主代表大会行使以下职权：一选举、罢免管委会委员；二审议通过或修订管委会章程和物业治理公约；三听取和审议管委会工作报告；四改变或撤销管委会作出的不当决定；五决定本住宅小区内物业治理的重大事项.第八条 管委会委员主要在业主中选举产生,也可聘请街道办事处、居委会和公安派出所的人员担任, 其中业主委员应不少于委员总 数的三分之二.管委会由5人以上单数组成,主任和副主任由管委会 委员选

4、举产生.管委会每届任期 3年,委员可以连选连任.第九条管委会的责任：一听取和反映住宅小区业主及使用人的意见和要求,代表和维护 他们的合法权益；二召集和主持业主代表大会并报告工作,贯彻落实业主代表大会 的决议；三拟订管委会章程和物业治理公约；四选聘物业治理公司,签订物业治理效劳合同；五审议物业治理公司制定的年度物业治理方案和物业治理重大举措,并监督执行；六检查、催促住宅小区各项治理工作的实施和规章制度的执行, 协助物业治理公司落实各项治理工作；七协助、配合居委会搞好有关治理工作；八法律、法规、规章和业主代表大会赋予的其他责任.第十条 管委会产生后,应当在30日内经所在地物业治理行政主 管部门签署

5、意见后,到民政部门办理社团法人登记手续.第十一条物业治理公司必须领取营业执照并按规定取得物业管理资质证书后,方可从事物业治理业务.第十二条 物业治理公司根据与管委会签订的住宅小区物业治理 效劳合同实施治理.物业治理效劳合同应当包括以下内容： 治理服务事项、权限、标准、费用、期限,违约责任以及双方约定的其他权 利义务.物业治理效劳合同签订后,应在 30日内报所在地物业治理 行政主管部门备案.第十三条 新建住宅小区在管委会成立前,由开发建设单位自行或 委托物业治理公司对住宅小区实施物业治理,费用由开发建设单位承 担.管委会成立后,应依照本方法规定招标选聘物业治理公司对住宅 小区实施物业治理.第十四

6、条 物业治理公司的权利：一根据有关法律、法规、规章和本方法,制定本住宅小区物业管 理的具体规定并组织实施；二制止违反本方法和住宅小区物业治理公约有关规定的行为；三选聘专业公司或人员承当物业治理专项业务；四请求管委会协助治理；五依照物业治理效劳合同和有关规定收取治理效劳费用；六依法开展多种经营,以其收益补充物业治理经费；七法律、法规、规章和物业治理效劳合同赋予的其他权利.第十五条 物业治理公司的义务：一履行物业治理效劳合同,依法进行治理效劳和经营活动；二接受管委会和业主及使用人的监督；三制定年度物业治理方案和重大物业治理举措并提交管委会审 议或认可；四接受有关行政主管部门和住宅小区所在地人民政府

7、的指导和 检查监督.五法律、法规、规章和物业治理效劳合同规定的其他义务.第三章住宅小区的物业治理第十六条 住宅小区的物业治理主要包括以下内容：一房屋及设备的维修、养护和治理；二公共设施的维修、养护和治理；三公共场所和效劳配套设施的经营、维护和治理；四治理公共绿地,搞好环境卫生和平安防范；五业主和使用人委托的其他事项.第十七条 新建住宅小区移交时,开发建设单位应向管委会移交下 列住宅小区工程建设资料：一住宅小区规划图、竣工总平面图；二单体建筑竣工图、设备布置图；三住宅小区绿化、给排水系统图及地下管网竣工图；四其他必要的资料.第十八条 住宅小区的单体建筑竣工验收合格并交付使用后一年 内,开发建设单

8、位应按有关规定负责保修,也可委托物业治理公司保 修,费用由开发建设单位支付.相品Wb一第十九条住宅小区内禁止以下行为：一占用绿地、损坏树木花草及园林绿化设施；二占用道路、停车场和其他公共场所,撤除或损坏公共设施；三在公共用地上乱搭乱建、摆设摊担、店外经营及影响市容观瞻 的乱贴、乱挂；四存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,排放有毒有害物质；五聚众喧闹、发出超过规定标准的噪声；六乱丢杂物、垃圾和其他污染环境的行为；七法律、法规、规章和物业治理公约禁止的其他行为.第二十条使用房屋禁止以下行为：一擅自改变房屋结构、外貌和用途,擅自撤除、改装房屋附属设施,违反规定装修房屋.二破坏房屋结构,超重堆放,

9、占用通道、楼梯间及其他共有空间；三损害公共利益和侵害他人合法权益的其他行为.第二十一条改建、装修房屋或改变房屋结构和使用性质的,应先 经管委会同意,再报请有关部门批准前方可进行；如对邻户有影响的, 还应先征得邻户的书面同意.第二十二条相邻业主和使用人应当根据有利居住、方便生活、团 结互助、公平合理的原那么,正确处理房屋设备的使用、维修和给排水、 通行、通风、采光等方面的相邻关系.房屋修缮时,有关邻户应予配 合,不得无理阻挠.因修缮造成邻户损失的,责任人应予修复或赔偿.第二十三条房屋的维修责任,按以下规定划分：一分户门以内的自用部位和自用设备的维修,由业主负责,费用 自理；二房屋外墙面、楼梯间、

10、通道、屋面等共用部位和房屋上下水管、 公用水箱、加压水泵、机电设备、消防器具等共用设备,由物业治理 公司组织维修养护.第二十四条 住宅小区内公共设施由物业治理公司统一治理和维 修养护.第二十五条 房屋以外的水、电、煤气、通信、有线电视等管线和 人防、消防设施由有关经营治理单位按规定负责维修养护.第二十六条 房屋自用部位和自用设备损坏的,由业主或使用人向 物业治理公司或其他修缮单位报修；房屋共用部位和共用设备损坏 的,由管委会向物业治理公司报修.物业治理公司接到报修后,应当 场登记,确定修缮时间,按规定的质量标准及时修缮.第二十七条新建住宅小区移交时,开发建设单位应按建造本钱价 向管委会提供不低

11、于30平方米建筑面积的物业治理用房,同时按同 期市、县市政府微利房价格向管委会提供不低于住宅小区总建筑面 积2%.的商业用房,产权属管委会.其商业用房和住宅小区内有经济 收入的效劳配套设施,可由管委会直接经营或按合同委托物业治理公 司经营,收取有偿使用费.第四章物业治理经费第二十八条 住宅小区物业治理经费由物业治理专用资金、 房屋维 修资金、物业治理效劳费和其他经营收入组成.第二十九条物业治理经费从以下渠道筹集：一物业治理专用资金,由开发建设单位在新建住宅小区移交时, 按住宅小区房屋建安工程费2%勺比例,一次性划拨给管委会.二房屋维修资金,住宅房屋首次按建筑面积每平方米 5元的标准 由业主缴交

12、,房改出售的公有住房,首次维修基金由售房单位按售房款的15%业主按实际购房款的1%敢交.以后按本栋过半数业主议定的标准,由业主缴交.非住宅房屋按住宅房屋标准的150嘴交.三物业治理效劳费由业主或使用人按规定或约定缴交.第三十条物业治理经费的使用：一物业治理专用资金,用于解决管委会的治理用房和住宅区公共设施的重大维修工程；二房屋维修资金,用于本栋房屋共用部位和共用设备的维修；三物业治理效劳费,用于卫生保洁、公共保安和其他效劳等.第三十一条物业治理经费的治理一物业治理专用资金由所在地物业治理行政主管部门设立专帐 治理,由管委会按规定程序使用；二房屋维修资金由所在地物业治理行政主管部门按栋设立专帐

13、治理,由管委会按规定程序使用；三物业治理效劳费由物业治理公司按规定收取、治理和使用,收 支情况按月报管委会备案；四属管委会所有的商业用房和其他效劳配套设施的经营收入,用于补充住宅小区的物业治理经费,由管委会设立专帐治理,收支情况 按月报所在地物业治理行政主管部门.住宅小区物业治理专用资金、 房屋维修资金、物业治理效劳费及管委会的经营收入帐目,管委会应 至少三个月公布一次,接受业主和使用人的监督.第三十二条 物业治理收费工程及收费标准,由市、县市物价行 政主管部门会同物业治理行政主管部门制定公布,适时调整.第三十三条 在已实施物业治理的住宅小区,其他单位或部门依法 向业主和使用人收取的有关费用,

14、可委托物业治理公司代为收取.第五章法律责任第三十四条 开发建设单位有以下行为之一的,由所在地物业治理 行政主管部门责令限期履行,在规定期限内仍不履行的,管委会不接 受房屋的移交,房地产治理部门不予办理房屋确权和转让过户手续：一未移交住宅小区工程建设资料的；二住宅小区的单体建筑竣工验收合格并交付使用后一年内,未按有关规定进行保修的；三未及时足额划拨物业治理专用资金给管委会的；四未按规定向管委会提供物业治理用房和商业用房产权的.第三十五条物业治理公司有以下行为之一的,业主和使用人有权 投诉；管委会有权制止,并要求限期改正；所在地物业治理行政主管 部门可对其给予警告、责令限期改正、赔偿损失、降低资质

15、等级直至 撤消其物业治理资质证书等处分,并可处以 1000元以下的罚款：一房屋及共用设备、公共设施修缮不及时、质量不合格的；二占用公共场地、改变公共设施用途的；三不履行物业治理效劳合同和本方法规定义务的.第三十六条管委会有以下行为之一的,由所在地物业治理行政主 管部门给予警告、责令改正.一未将其所有的商业用房和其他效劳配套设施的经营收入设立专帐治理并用于补充住宅小区的物业治理经费的,或未将收支情况按 月报所在地物业治理行政主管部门的；二未按规定时间公布物业治理经费收支帐目的. 因管委会责任造 成住宅小区利益严重损失的,所在地物业治理行政主管部门可提请业 主代表大会撤换管委会主要负责人和直接责任人.第三十七条业主或使用人有以下行为之一的,管委会和物业治理 公司有权制止,并要求限期改正；造成损失的,有权要求其赔偿.制 止无效时,可申请有关行政治理机关给予处分,或向人民法院起诉：一有法律、法规、规章或本方法规定的禁止行为之一的；二未经管委会同意并报请有关部门批准改建、装修房屋或改变房 屋结构和使用性质的；三改建、装修房屋或改变房屋结构和使用性质时,如对邻户有影 响而未先征得邻户书面同意的；四不按规定缴交房屋维修资金和物业