卖精装房送家电的税务处理及案例分析

1、卖精装房送家电的税务处理及案例分析案情介绍卖房子赠送送家电、家俱，房屋销售合同价款 100 万元，售房合 同中说明交房标准送家电、 家俱，家电、家俱的购进价格为 10 万元， 即其公允价值为 10 万元，房屋的公允价值可推定为 90 万元。成本 50 万。十七、卖精装房送家电、家俱的税务处理及案例分析 税务处理分析 1、企业所得税的处理国税函 2008875 号文件第三条规定，企业以买一赠一（有偿） 等方式组合销售本企业商品的， 不属于捐赠， 应将总的销售金额按各 项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。 税务处理分析 （1）借：银行存款 100 万贷：主营业务收入 房屋 90 万主营

2、业务收入 家电、家俱 10 万（2）借：主营业务成本 房屋 50 万主营业务成本 家电、家俱 10 万贷：库存商品 家电、家俱 10 万开发产品 房屋 50万 税务处理分析 2、营业税的处理家电、家俱销售收入 10 万交营业税吗？卖精装房送家电、家俱属于混合销售还是兼营？ 税务处理分析 2、营业税的处理密不可分是混合销售实质所在。 如销售空调并安装， 为混合销售， 两者密不可分；但是，销售房产不售家电、家俱并不影响房屋的使用 功能，不符合混合销售要件。 应该将销售不动产所有权与赠送实物作 为两项单独的业务，按兼营处理。企业卖精装房送家电、家俱，属于 销售行为，应该缴纳增值税，不用计征营业税。案

3、例分析 某房地产开发公司为加大销售力度，于近期推出一项促销方 案，规定凡是在促销期间与其签订购房合同的客户，均可配送价值 2500元的冰箱 1台。该公司优惠期间共实现销售收入 1500 万元并按 此开据销售不动产专用发票，同时送出冰箱 100台，价值 25 万元。 为此，该公司财务人员以此种情况在税法上应作为混合销售行为向地 税部门计算缴纳营业税76.25万元（1500+25）X 5%。但作为增值 税主管机关的国税部门认为企业上述政策理解有误， 售房与赠送冰箱 属于兼营行为，营业税与增值税的计税依据应分别确定，分别缴纳。 请分析有关的流转税处理。案例分析分析首先，关于混合销售行为的确认。 营业

4、税暂行条例实施细 则第六条规定， 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为 混合销售行为。现时增值税暂行条例实施细则 第五条也明确规定， 一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务， 为混合销售 行为。这里营业税的应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保 险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳 务，也即增值税暂行条例实施细则中所指的非增值税应税劳务。 这里的货物属于增值税暂行条例实施细则中所规定的概念，包括 有形动产、电力、热力、气体在内。案例分析分析 对营业税混合销售行为的理解，纳税人应注意以下三个层面的 关系。一是混合销售行为中的 “销售 ”是指货物销售。

5、 二是混合销售行为中只涉及营业税应税劳务和货物，不涉及转 让无形资产和销售不动产税目。三是货物销售和应税劳务存在着联系。一般而言， 货物销售是提供应税劳务同时存在一项行为中。 就本 例而言，该房地产开发公司促销行为属于在销售不动产的同时销售货 物（冰箱）的行为，没有同时涉及营业税应税劳务和增值税货物销售， 所以该项行为不能适用混合销售行为的纳税处理， 而属于营业税兼营 应税行为和货物。案例分析分析 根据营业税暂行条例实施细则第八条的规定，纳税人兼营 应税行为和货物或者非应税劳务的， 应当分别核算应税行为的营业额 和货物或者非应税劳务的销售额， 其应税行为营业额缴纳营业税， 货 物或者非应税劳务

6、销售额不缴纳营业税； 未分别核算的， 由主管税务 机关核定其应税行为营业额。 所以本例中， 该公司销售不动产的营业 税计税依据为 1500 万元，而不是 1525 万元。案例分析分析 其次，赠送冰箱应视为销售行为缴纳增值税。应计算缴纳增值税 250000+（ 1+3%）X 3% = 7281.55 （元）。十七、卖精装房送家电、家俱的税务处理及案例分析3、土地增值税的处理精装房所用家电、家俱，能否作为土增清算成本项目扣除？中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 （财法 19956 号）第七条规定， 开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人 房地产开发项目实际发生的成本， 包括土地征用及拆

7、迁补偿费、 前期 工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接 费用。建筑安装工程费， 是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工 程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。3、土地增值税的处理 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 （国税发 2006187 号）关于土地增值税的扣除项目的规定：房地产 开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。但是，上述政策也未具体建安费的核算内容。那么，精装房所用 的家电、家俱可否作为建筑安装工程费扣除呢？ 3、土地增值税的处理关于印发建筑安装工程费用项目组成 的通知（建标 2003206 号）规定，建筑安装工程费由

8、直接费、间接费、利润和税金组成。直 接费由直接工程费和措施费组成。直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用， 包括人工费、材料费、施工机械使用费。材料费：是指施工过程中耗 费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费 用。3、土地增值税的处理根据建标 2003206 号规定，只有构成工程实体的材料费才构成 建筑安装工程费的内容。而精装修所用家电、家俱不构成工程实体， 不符合土地增值税扣除项目的内容，因此不能作为成本项目扣除。 十八、国家收回土地使用权的税务处理（一）营业税的处理 有关国家收回国有土地使用权要不要缴纳营业税的问题，国家税 务总局相关政策文件主要有以下三个：一是国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿） 的通 知（国税发 1993149 号）第八条第（一）项规定第二款规定： “土 地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所 有者的行为，不征收营业税。 ”（一）营业税的处理二是国家税务总局 关于土地使用者将土地使用权归还给土 地所有者行为营业税问题的通知 （国税函 2008277 号）规定： “纳 税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级