上海城更新实施明细介绍2015年

1、附件1上海市城市更新规划土地实施细那么试行征求意见稿第一章 总那么第一条目的为实施?上海市城市更新实施方法?以下简称“?办法?,标准本市城市更新活动,建立科学、有序的城市更 新实施机制,制定本细那么.第二条工作原那么城市更新应当坚持以下原那么：规划引领,有序推进.落实区域评估、整体更新的要求, 发挥规划的引领作用,依法推进试点,实现动态、可持续的 有机更新.注重品质,公共优先.坚持以人为本,激发都市活力, 提升城市品质和功能,优先保证公共要素,改善人居环境, 增强城市魅力.多方参与,共建共享.搭建实施平台,创新规划土地政 策,使多元主体、社会公众、多领域专业人士共同参与,实 现多方共赢.第三条

2、城市更新工作领导小组城市更新工作领导小组由市政府及相关治理部门组成, 负责领导全市城市更新工作,对全市城市更新工作涉及的重 大事项进行决策.城市更新工作领导小组下设办公室,办公 室设在市规划和国土资源主管部门,负责制定工作机制,统 筹协调相关部门工作,完善配套政策.第四条市规划和国土资源主管部门的责任市规划和国土资源主管部门应当根据?方法?及本细那么 的规定负责城市更新的日常治理工作,包括制定技术标准、 治理规程,组织、协调和监督全市的城市更新工作,指导城 市更新的实施,开展城市更新政策的宣传工作.第五条区县人民政府的责任区县人民政府应当根据?方法?及本细那么的规定,负责 本辖区内的城市更新工

3、作,包括制定城市更新区域评估报告 和实施方案；指定相应部门作为专门的组织实施机构,协调 本辖区内的城市更新工作；定期评估城市更新工程的实施情 况,催促更新工程依法合规并按方案落实.第二章 城市更新区域评估第六条区域评估的工作要求区县规划和土地治理部门应会同区县相关部门、街道办 事处或镇政府组织开展区域评估,确定地区更新需求,进行 地区公共要素评估,划定城市更新单元以下简称“更新单 元,明确适用更新政策的范围和要求,形成区域评估报告 报审稿.第七条区域评估的工作规程区域评估工作包括根底准备、编制区域评估报告、审批 三个阶段.一根底准备：区县规划和土地治理部门组织相关部 门和规划编制单位,启动开展

4、区域评估工作, 依据上位规划, 以限制性详细规划为根底,研究区域开展背景和趋势,确定 评估范围、完成资料整理和汇总工作.二编制区域评估报告：区县规划和土地治理部门组 织意见征询,就评估区域的开展需求、 公共要素建设需求等, 征询各方意见,形成区域评估报告初稿.市更新工作领导小 组办公室应当就区域评估报告初稿由具意见,编制单位据此 完善区域评估报告,形成报审稿.三审批：由区县规划和土地治理部门将区域评估报 告报审稿报区县人民政府,经区县人民政府常务会议审议通 过后,由区县人民政府批准并送城市更新工作领导小组办公 室备案.第八条区域评估的范围根据更新区域的类型和开展目标确定区域评估的范围. 应根据

5、系统性、整体性的要求开展区域评估,限制性详细规 划编制单元是开展区域评估的根本范围.对于实施条件成熟、更新规模较小、更新诉求明确的零 星城市更新工程,也可以以该工程所在地块为核心,适当扩 大到周边区域开展局部评估.第九条区域评估报告的内容城市更新区域评估应形成区域评估报告,主要内容包括:一开展公共要素的评估.应根据公共要素的评估方 法,对城市功能、公共效劳配套设施、历史风貌保护、生态 环境、慢行系统、公共开放空间、根底设施和城市平安等方 面的公共要素进行重点评估.二划定更新单元范围.将现状情况较差、民生需求 迫切、近期有条件实施建设的地区,划为更新单元.更新单 元一般最小由一个街坊构成,是编制

6、城市更新实施方案的基 本单位,更新单元内的更新工程可按本细那么相关规定适用规 划土地政策.三明确各更新单元的公共要素清单.结合区域评估 中对各公共要素的建设要求,以及相关规划土地政策,明确 各更新单元内应落实的公共要素的类型、规模、布局、形式 等要求.第十条公共要素的评估方法根据地区开展的目标定位,从四个方面对地区的公共要 素开展评估：一评估已批限制性详细规划的实施情况.比对更新 区域所涉及的限制性详细规划,摸清公共要素的规划和建设实施情况.对规划未实施的公共要素应进一步评估其在更新 单元内实施的必要性和可行性；二评估相关标准的实施.比对?上海市限制性详细 规划技术准那么?以下简称“技术准那么

7、中的标准要求,或 者已经市规划和国土资源主管部门等部门认定但尚未纳入 技术准那么的新标准、新要求,对现状公共要素的达标情况进 行评估,确定需补充或提升的公共要素；三调研地区开展的实际诉求. 应广泛征集公众意见, 对当地居民、主要企业、相关政府部门等展开更新需求调研, 将有必要、可实施的公共要素需求纳入公共要素清单；四研究地区开展的趋势和需求.城市开展目标较高 的区域,建议对标国际案例,结合地区开展趋势,对地区更 新的需求作由分析和判断,提由需进一步优化的公共要素.第十一条 公共要素的重点评估内容应依据上位规划确定的地区功能定位和开展目标,系统 性地提由该地区亟待改善的公共要素类型和规划要求,重

8、点 包括以下内容：一完善城市功能.根据全球城市的开展目标,针对 公共活动中央、居住社区、产业社区等不同功能区域,评估 地区主要功能是否符合区域开展的导向和目标；评估业态的 适宜性、多元性和复合性,提升区域活力,创造便捷生活.二完善公共效劳配套设施.按上位规划确定的市级、区级公共效劳设施的布局要求,评估其实施情况,提出完善 和落实的要求；按技术准那么或相关行业标准, 以慢行为导向, 分析不同人群的生产、生活需求,评估社区级公共效劳设施 的类型、布局和规模等要求；通过居民、企业等需求调研, 评估社区以下级配套效劳设施的类型、布局和规模等要求.三增强历史风貌保护.评估本区域的城市空间景观 特征和风貌

9、特色；结合地区人文历史特点,评估区域内值得 保护、保存、修缮的文化风貌要素,包括表达人文特色的建 筑、城市雕塑、城市家具以及具有文化气氛的市民活动空间.四改善生态环境.评估生态街区建设的水平,包括 各类绿地的布局、规模和覆盖率等；提由绿色建筑的建设要 求；评估区域内的土壤、水环境等是否符合环境平安要求.五完善慢行系统.针对不同类型的区域,根据技术准那么的要求评估慢行系统的网络化程度和便捷度；评估慢行 通道是否与公交站点、轨交站、由行目的地等联系紧密及其 舒适程度；结合地下空间的综合利用,完善慢行系统.六增加公共开放空间.根据不同类型区域内人群的 活动特征,评估公共空间体系的完整性、便捷度和舒适

10、度, 完善场所功能,提升公共空间的品质,包括空间气氛、建筑 界面、视觉变化、环境设计等.七改善城市根底设施,保证城市平安.评估区域交通效劳水平,完善道路系统,改善交通、市政根底设施；完 善防灾避难场所、无障碍设计等.第十二条 更新单元的划定原那么符合以下情形之一的,可划定为更新单元:一地区开展能级亟待提升、 现状公共空间环境较差、 建筑质量较低、民生需求迫切、公共要素亟待完善的区域；二根据区域评估结论,所需配置的公共要素布局较为集中的区域；三近期有条件实施建设的区域,即物业权利主体、 市场主体有改造意愿,或政府有投资意向,利益相关人认同 度较高,近期可实施性较高的区域；第十三条区域评估阶段的公

11、众参与区域评估阶段应当就本地区开展目标、开展需求和民生 诉求等广泛征集公众意见.公众参与的对象应当包括本地居民、街道或镇政府以及 利益相关人.当评估区域的区位重要或实际情况较复杂时, 可进一步征询市更新办公室、政府相关部门、人大代表、政 协委员及专家学者的意见.公众参与方式可为问卷调查、访谈、座谈、意见征询会、网上征询等.区县规划和土地治理部门应及时汇总并处理公 众意见,形成专题材料纳入区域评估报告.第十四条 区域评估与控详规划的关系涉及限制性详细规划调整的,由区县规划和土地治理部 门根据区域评估报告明确的规划调整要求,编制限制性详细 规划设计任务书,同步上报市规划和国土资源主管部门.区域评估

12、报告由区县人民政府批复并送市更新工作领导小组 办公室备案通过的,由市规划和国土资源主管部门同步完成 规划设计任务书审核或备案,启动控规调整工作.第三章城市更新实施方案第十五条 实施方案的工作要求区县人民政府指定的组织实施机构应当会同街道办事处 和镇政府、区县人民政府相关部门,组织更新单元内的各更 新主体编制城市更新实施方案以下简称“实施方案 .第十六条 实施方案的编制方法实施方案应以更新单元为编制范围,明确单元内的城市 更新工程和更新工程主体.根据本细那么适用更新规划土地政 策,编制形成各更新工程的意向性方案.组织实施机构汇总 各更新工程意向性方案,经统筹优化后编制更新单元建设方 案,与更新工

13、程主体签订工程协议,一并纳入实施方案报批O第十七条 明确更新工程和更新工程主体组织实施机构应组织更新单元内有意愿参与城市更新的 现有物业权利人进行协商,明确更新工程和更新工程主体, 统筹考虑公共要素的配置要求和现有物业权利人的更新需 求,确定各工程内的公共要素分配以及相应的更新政策应用 等.一个更新单元内可以有一个或多个城市更新工程更新工程主体可以由现有物业权利人或现有物业权利人 组成联合体担任,现有物业权利人可以委托或引入其他符合 规定的单位作为建设投资主体或物业经营者,共同参与城市 更新工程的实施.第十八条 编制更新工程意向性方案单元内各更新工程主体应根据协商确定的公共要素分 配和相应的更

14、新政策应用,委托专业机构编制建设工程意向 性方案,落实公共要素,经现有物业权利人协商一致后,提 交组织实施机构.更新工程意向性方案的内容包括：工程所在地现状分 析、更新目标、工程设计方案、公共要素的规模和布局、资 金来源与安排、实施推进方案等.第十九条 编制更新单元建设方案组织实施机构牵头汇总各更新工程意向性方案,统筹优 化并与各更新工程主体协商后,形成更新单元的初步建设方 案,开展公众意见征询,修改完善后形成更新单元建设方案.更新单元建设方案的编制应遵循以下原那么：一优先保证公共要素.按区域评估报告的要求,落 实各更新单元范围内的公共要素类型、规模和布局等.二充分尊重现有物业权利人合法权益.

15、通过建设方案统筹协调现有物业权利人、参与城市更新工程的其他主 体、社会公众、利益相关人等的意见,在更新单元范围内平 衡各方利益.三协调更新单元内各地块的相邻关系.应系统安排跨工程的公共通道、连廊、绿化空间等公共要素,重点处理 相互衔接关系.第二十条 实施方案阶段的公众参与通过更新工程意向性方案和更新单元建设方案的编制, 实现现有物业权利人和政府相关部门的协商,提升更新实施 方案的合理性和可实施性.豉励规划、建筑、交通、环境、 社会、经济、文化等多领域专业人士和市民共同参与方案制 定,必要时可开展方案征集.更新单元建设方案草案完成后,组织实施机构应当组织 现有物业权利人、相关政府部门、专业人士、

16、利益相关人等, 就更新单元建设方案草案确定的公共要素、规划相邻关系等 征询公众意见.意见征询的方式可为座谈会、论证会、网上 征询等.组织实施机构应及时组织汇总并处理公众意见,形 成专题材料纳入实施方案.实施方案假设涉及限制性详细规划调整的,应按控规编制 程序开展规划公示.第二十一条签订工程协议组织实施机构应根据确定的更新单元建设方案与各更 新工程主体签订工程协议.工程协议的主要内容包括：明晰更新工程的实施主体, 明确该工程承当的公共要素等建设义务,以及相应的规划土 地政策适用条款；明确更新工程的建设规模、改造方式；规定更新工程的完成时限；如有国资参与的更新工程,应在协 议内明确资金安排方案,设

17、立资金监管账户或其他监管措 施；对于跨工程的公共通道、连廊等公共要素,应协商明确 设施权属、建设、运营治理的权利和义务；双方约定的其他 事项等.第二十二条审批实施方案组织实施机构汇总更新单元建设方案、各更新工程协议 等各方面成果,形成实施方案,报区县人民政府批准,送市 更新工作领导小组办公室备案.第二十三条实施方案与控详规划的关系实施方案假设涉及限制性详细规划调整的,限制性详细规 划组织编制单位应同步组织修编、增补或调整限制性详细规 划,包括普适图那么和附加图那么.实施方案上报区县人民政府 审批之前,应先将修编、增补或调整后的限制性详细规划报 原限制性详细规划审批部门批准.已经区县人民政府审批

18、的区域评估报告如未涉及限制 性详细规划调整,实施方案阶段提由控规调整需求的,必要 时应重新开展区域评估.第二十四条更新工程的实施市、区县规划和土地治理部门按治理权限,依据已批准 的限制性详细规划核提更新工程的规划设计要求,并根据实 施方案,纳入土地由让合同进行全生命周期治理.建设单位应当根据更新工程的规划设计要求整体报送 更新工程建设工程设计方案,并一次取得建设工程规划许可 证,按已批准的更新实施方案确定的建设时序实施,经审核 根据规划许可的要求全面完成建设且符合更新要求的,取得 竣工规划验收合格证.第四章全生命周期治理第二十五条土地全生命周期治理的要求城市更新工程实行土地全生命周期治理.市、

19、区县规划 和土地治理部门会同产业投资、社会效劳、公共事业、建设 治理等相关治理部门,综合产业功能、区域配套、公共效劳 等因素,研究确定工程的功能实现、运营治理、物业持有比 例、持有年限和节能环保等要求,以及工程开发时序和进度 安排,纳入土地由让合同进行治理.第二十六条土地全生命周期治理的内容城市更新工程应根据本市有关经营性用地、工业用地全 生命周期治理要求,提升城市功能和品质,提升土地利用质 量和效益.一明确物业持有要求.规划用途为商务办公用地, 由现有物业权利人联合开发的,现有物业权利人应当持有 50%以上物业产权；由现有物业权利人独立开发的,现有物 业权利人应当持有 60%以上的物业产权.

20、规划用途为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利等社会事业的,现有物业权利人应当持有全部物业产权位于区、县人民政府确定的重要特定区域的城市更新项 目,现有物业权利人应当持有全部物业产权.二允许在跨工程的建筑物之间建设用于公共用途的 廊道,其建筑面积可不计入容积率.廊道的建设、运营、管 理和权属等要求,经现有物业权利人协商一致后,应纳入由 让合同治理.三增强土地使用权转让治理.土地受让人应当根据 土地由让合同约定进行开发建设,由让合同对土地使用权人 的生资比例、股权结构、实际限制人变化等有约定的,需事 先征得由让人同意.四增强与房地产登记工作衔接. 房地产登记机构根 据土地由让合同的约定,将土地由

21、让合同中约定的对土地使 用权人处置土地的限制性条款在房地产登记簿中予以注记.房地产登记机构应当配合土地治理部门做好相关工作衔接.第五章规划土地治理政策第二十七条规划政策应用的要求城市更新工程涉及的各项规划限制指标确实定,应当符 合区域开展导向和更新目标,以增加公共要素为前提,适用 本细那么明确的规划政策,包括用地性质、建筑容量、建筑高 度、地块边界等方面.第二十八条用地性质的改变用地性质混合、兼容和转换包括以下情形：一增加公共设施的,可按?上海市限制性详细规划 技术准那么?规定的混合用地引导表,与各类用地兼容或混合 设置,豉励公共设施合理混合设置.二住宅用地可以全部或局部转换为公共设施用地或

22、公共租赁房宿舍、人才公寓等用地.三在满足地区规划导向的前提下,办公用地与商业 用地可以相互转换.四非住宅用地原那么上不得调整为住宅用地.五根据风貌保护要求确认的保护、保存历史建筑, 因功能优化再次利用的,其用地性质可依据实际情况通过相 应论证程序进行转换.第二十九条建筑高度调整更新街坊规划保存用地内的建筑高度应当符合高度分区 的要求.在城市重点地区的建筑高度调整应结合城市设计确 定.有风貌保护、净空限制的地区应当严格执行相关要求.第三十条 用地边界调整同一街坊内的地块可以在相关利益人协商一致的前提下 进行地块边界调整,包括以下情形：一更新地块与周边的“边角地、“夹心地、“插花地等无法单独使用的

23、土地合并,所引起的地块扩大;二相邻地块合并为一幅地块；三一幅地块拆分为多幅地块；四在保证公共要素的用地面积或建筑面积不减少的 前提下,对规划各级公共设施、公共绿地和广场用地的位置 进行调整.第三H一条 建筑容量调整一评估区域总量平衡.在区域评估阶段,以评估范 围总量平衡为前提,经论证分析后明确各城市更新单元的建 筑总量.二更新单元总量平衡和地块容积率奖励.实施方案 阶段,增加各地块建筑面积必须以增加公共设施或公共开放 空间为前提,各种情形对应的建筑面积调整一般不超过本规 定设定的上限值.各更新单元内部,可在现有物业权利人协 商一致后,进行各地块建筑面积的转移补偿.三公共设施容量调整.规划保存用

24、地内根据评估要 求新增公共设施的,可在原认定建筑总量的根底上,额外增 加相应的公共设施建筑面积.四更新单元内符合风貌保护需要的更新工程,经过 历史文化风貌区规划治理特别论证,新增要求保护保存的建 构筑物,可全部或局部不计入容积率.不计入容积率的新增 保护保存对象,应当优先作为公共性、文化性功能进行保护 再利用.五商业商办建筑容量调整.在建设方案可行的前提 下,规划保存用地内的商业商办建筑可适度增加面积,增加的商业商办建筑面积按所提供各类公共要素面积的规定倍数计算,按表1、表2执行.能同时提供公共开放空间和公 共设施的,按上述分类测算方法的叠加值给予建筑面积奖 励.表1符合相关标准标准要求时的商

25、业商办建筑额外增加的面积上限情 形提供公共开放空间按用地面积m2提供公共设施按建筑面积m2能划示独 立用地用 于公共开 放空间, 且用地产 权移交政 府的能划示独立 用地用于公 共开放空间 对外开放, 但产权不能 移交政府的不能划示独立用 地但可用于公共 开放空间24小 时对外开放,产 权不能移交政府 的如底层架空、 公共连廊等能提供公共 设施,且房产 权能移交政 府的能提供公共设 施,但房产权不 能移交政府的倍数2.01.00.81.00.5注：以上倍数为外环线内,外环外相对应的商业商办建筑额外增加 倍数的折减系数为0.8.提供地下公共设施的,增加倍数的折减系 数为0.8.表2超出相关标准标

26、准要求时的增加倍数的折减系数超出数额增加倍数的折减系数公共开放 空间小于或等于相关标准标准要求50%的局部0.8大于相关标准标准要求50%的局部0公共设施小于或等于相关标准标准要求30%的局部0.5大于相关标准标准要求30%的局部0第三十二条其他规定因确有实施困难,在满足消防、平安等要求的前提下,按规定征询相关利益人意见后,经规划土地治理部门同意, 局部地块的建筑密度、建筑退界和间距等可以按不低于现状 水平限制.第三十三条土地政策的实施机制经区县人民政府常务会议集体决策后,可以采取存量补 地价的方式,由现有物业权利人或者现有物业权利人组成的 联合体,根据批准的限制性详细规划进行改造更新.城市更新工程周边的“边角地、“夹心地、“插花地 等零星土地,不具备独立开发条件的,可以采取扩大用地的 方式结合城市更新工程整体开发.第三十四条土地由让年期编审中央草拟的城市更新工程的土地由让年期可根 据工程更新的具体情况,按相应程序予以重新约定.其中, 改变土地使用性质的,改变使用性质的土地由让年期为相应 用途国家规定最高由让年期和扣除原土地使用性质已使用 的年期；不涉及用途改变的,具由让年期与原由让合同规定 保持一致；重新约定的由让年期不得超过相应用途国家规定 的最高生让年期.土地处原文城市更新工程以撤除重建方式实施的, 可以