商圈分析与选址分析

1、商圈分析与选址分析郸州万达商圈分析与选址分析商圈形态和人口、资源聚集,并使之成为继天一商圈之后 宁波市的又一商业中央.堇B州万达属于商业区.商业行为集中之区, 其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容 院林立.如：一些商业广场,城市主要商业街, 其消费习性具有快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色.一个新的商圈有望形成万达MALL的效劳对象主要是堇B州中央 区,它的建成可以改善邺州区缺乏大型商业区的 现状,同时减轻天一广场、三江口地区的效劳及 交通压力,分流作用将不可无视.近 20万平方 米的商业用地,20多亿元的投入,多种业态的 进入,一个新商圈有望形成.而且,根据万达的规划,在沃尔玛、

2、百胜等 名店旁边,将开发几百家小型商铺出售.只要商 家入驻这些店铺,更浓的商业气氛就会出现.从 万达在其他城市的开展来看,这些临街商铺都非 常抢手,在长春,最高卖到了每平方米 6.68万 元.对此,宁波市经济研究中央有关专家表示, 以现在宁波市的状况来看,万达 MALL的效劳 对象主要是邺州中央区.它的建成可以改善邺州 区缺乏大型商业区的现状,提升堇B州区乃至宁波 市的城市档次,有利于宁波城市平衡开展.同时, 满足堇B州区以及宁波南城地区居民日常购物、 休 闲的需求,减轻天一广场、三江口地区的效劳及 交通压力,分流作用将不可无视.在宁波,天一广场、万达 MALL以及太平鸟 集团筹建的时尚中央方

3、案建于宁波客运中央站 附近都是以“MALL为开展理念的,从地理位 置上看似呈鼎足之势.对此,浙江万里学院金融 系陈主任认为,宁波市展是滞后的,与宁波GDP以及人口总数相仿的苏州,大小商业圈便 有3个,所以,随着宁波城市化的开展,堇B州新 商圈的形成是可能而且必要的商家希望宁波出现第二商圈天一广场的成功运作让宁波的商家们尝到 了商圈的甜头,但现在,天一商圈附近几乎已经 没有什么地方能容纳新的商铺了,很多商圈之外 的商家在无法挤进天一的情况下,都希望宁波能 够形成另一个商圈,让自己在集聚效应中分得一 杯羹.在天一商圈,乐购超市打破超市一年内无法 收回本钱的常规治理,当年就实现赢利；屈臣氏 虽然面积

4、不大,但每日过往的客流让它在不长的 时间内鼓起了钱袋；苏宁、永乐、国美三家家电 大卖场的进入,更是把天一做成了宁波最大、最 集中的家电商圈,家电市场 90%的份额被吸引 在这里；其他一些大大小小的品牌专卖店, 生意 也远比天一商圈外的地方兴旺.但现在,天一商圈附近几乎已经没有什么地 方能容纳新的商铺入住了,让自己在集聚效应中 分得一杯羹.万达MALL签约堇B州的消息一 传出,在宁波商家中就引起了巨大反响.目前, 有的已开始行动,有的还在观望.新江厦商场是已经开始行动的代表者, 商场 总经理胡安康告诉记者,新江厦打算在万达MALL对面建第二个商场,根据设想,新江厦 将全力打造一个集百货、农贸超市

5、、图书于一体 的百货商场.据胡总经理介绍,将要建的新江厦商城,面 积为24000平方米,底楼是大卖场,二三楼为日 用百货,四楼经营图书,上面的主要用作商务办 公楼.之所以在邺州建第二个商城,多少与万达MALL有关,胡安康说,做沃尔玛的邻居对 于商场来说获益匪浅,从商业业态来说,百货和 超市是相辅相成的,超市吸引人气,百货提升生 活品质,以沃尔玛这样的大型卖场来说,开张后 能够带动的客流量一定非同小可,人流又是百货 最需要的,估计到新江厦商城邺州店开业、万达MALL落成之后,这块地方的商业价值必然 看涨,迅速形成商圈不是问题.2、 人口规模及特征邺州中央城区目前的人口密度还不高,尚达 不到支撑万

6、达广场所需的市场容量.3、 经济根底和购置力分析万达工程定位中高消费群体,地理位置很 好,经济也兴旺,邺州万达广场目前针对的主要 还是堇B州中央城区及海曙、江东的局部消费者, 购置力不大.四、竞争状况分析万达广场整体开业后,将成为继三江口商圈 之后的第二大商圈.与天一广场竞争不可防止, 万达宁波工程与宁波传统核心商业天一广场相 隔不远,两个商业体竞争是不可防止的. 从位置 上来说,万达工程要差一些,万达工程定位中高 消费群体,天一广场以中低端消费为主.根据万 达的定位,15万平方米的购物中央的效劳半径 是周围10公里之内,覆盖人口 50万左右.万 达对工程做好两年培育期的心理准备.集购物、 餐

7、饮、休闲、娱乐、文化、旅游于一体的天一广 场,被誉为了宁波的 商业航母.除天一广场 外,宁波老外滩、和义路滨江休闲广场,是继天 一广场之后宁波市政府的两个大型旧城改造项目,均处于沿江滨水区域,是宁波市政府打造三 江六岸,百里长廊的中央地块,与宁波天一广 场一起,构成三江口精品消费商圈.从万达广场开车至市中央,普通时速的情况 下,大约要20分钟左右.这20分钟的车程, 在万达广场新鲜劲过去后,就阻挡了不少消费 者的脚步.此外,万达广场原先一直希望 笼络 的县市卜区居民,忠诚度明显不高.对于很多 县市卜区居民而言,来宁波市中央的方便程度 与万达广场相差不大,而由于市中央交通兴旺, 有时候去天一广场

8、更为方便.从硬件上看,万达广场的规模和投入丝毫不 逊色于天一广场,作为商业主要支撑的9家主力店均拥有浓厚的品牌背景.但人气与气氛,天 一商圈目前的消费群体并不仅限于市三区人口, 而是已经辐射到了周边县市卜区.但万达广场 目前针对的主要还是邺州中央城区及海曙、 江东 的局部消费者,且邺州中央城区目前的人口密度 还不高,尚达不到支撑万达广场所需的市场容 量.可以说,今后决定其成败与否的关键,还是 人气问题.根底设施状况分析宁波万达广场位于宁波新城区一一邺州区核心位置；工程总占地面积21万平方米,总建 筑面积为52万平方米,产品组合为大型城市综 合体.堇B州区总面积1380平方公里,东南西三 面紧依

9、宁波中央城区,形成了典型的荷包蛋结构蛋白是堇B州,工业兴旺,综合实力较强,但是前几年效劳业的奉献几乎可以忽略不 计,地域虽然广袤,但是城市化水平低；蛋黄是宁波市区,经济高速开展,空间几近饱和.在 邺州打造宁波南部中央,成为宁波城市开展的必 然选择.六、城市开展规划根据宁波中央城的商业开展规划,以万达广 场为核心的堇B州商业中央将建设成为全市的商 业副中央. 而大型百货商场在城市商业中央的 战略布局中扮演着平衡商业结构、吸引消费人流 的核心角色.随着银泰万达店的开张,邺州商业 中央的业态组成将更加完善.外墙、商场环境等硬件设施,也包括品牌的 调整,将引进一批国际二线、国内一线的时尚品牌.步行街的

10、开展有利于聚拢人气,并能借此完 善新城区的商业气氛.沃尔玛选址策略一、客流规律宁波堇B州万达广场位于宁波市堇B州中央区, 是宁波新的商业中央,总建筑面积60万平方米, 其中商业和五星级酒店面积35万平方米.宁波万达广场位于宁波市邺州中央区, 是宁 波新的商业中央,也是宁波迄今为止投资额最 大、占地面积最大、停车位最多的商业工程.项 目总建筑面积55万平方米,其中商业广场面积 27万平方米.主力店：沃尔玛、百安居、HOLA寺力屋、银泰 百货、万达国际影城、喜百度、苏宁电器、大歌 星KTM石浦酒楼、神采飞扬电玩城开业时间：2006年12月22日开业时招商满场率：100%目前日客流量：10万人二、周

11、边商店聚集状况宁波万达广场位于堇B州中央核心区,东面紧 临城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依贸 城中路毗邻堇B州区政府、西至宁南北路,由国际 购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功 能板块构成的大型城市建筑综合体.主力面积150160,是宁波迄今为止投资额最大、占地面积最大、停车位最多的商业工程. 工程的总建筑面积55万平方米,其中商业广场 面积27万平方米,引入沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、喜百度、苏宁电器、石浦酒楼、神采飞 扬电玩城、大歌星KTM万达国际影城、银泰百 货等11家主力店.三、竞争对手分析万达广场整体开业后,将成为继三江口商圈 之后的第二大商圈.万达宁波工程与宁波传统

12、核 心商业天一广场相隔不远,两个商业体竞争是不 可防止的.从位置上来说,万达工程要差一些,万达项 目定位中高消费群体,天一广场以中低端消费为 主.根据万达的定位,15万平方米的购物中央 的效劳半径是周围10公里之内,覆盖人口 50 万左右.万达对工程做好两年培育期的心理准 备.集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游于 一体的天一广场,被誉为了宁波的 商业航母.除天一广场外,宁波老外滩、和义路滨江休 闲广场,是继天一广场之后宁波市政府的两个大 型旧城改造工程,均处于沿江滨水区域,是宁波 市政府打造 三江六岸,百里长廊的中央地块, 与宁波天一广场一起,构成三江口精品消费商 圈.从万达广场开车至市中央

13、,普通时速的情 况下,大约要20分钟左右.这20分钟的车程, 在万达广场新鲜劲过去后,就阻挡了不少消费 者的脚步.此外,万达广场原先一直希望 笼络的县 市、区居民,忠诚度明显不高.对于很多县市卜 区居民而言,来宁波市中央的方便程度与万达广 场相差不大,而由于市中央交通兴旺,有时候去 天一广场更为方便.邺州万达沃尔玛与天一广场乐购同为超市, 同在两大广场内,他们的竞争力就表达在万达广 场与天一广场的竞争.四、交通地理条件宁波万达广场位于堇B州中央核心区, 东面 紧临城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依 贸城中路毗邻堇B州区政府、西至宁南北路,总占 地面积21.09公顷,由国际购物广场、国际商务

14、 酒店、高级城市公寓三大功能板块构成的大型城 市建筑综合体.宁波万达广场属万达第三代商业地产的代表之作.经过短短3年的开展,宁波万 达广场商圈已开展成为宁波第二大商圈.位于万达广场东北侧的国际商务酒店区, 它 隔河与国际购物中央相望,总建筑面积超过9万 平方米,包含了国际著名酒店、酒店式公寓、高 档写字楼.国际购物中央位于万达广场西北部, 总建筑面积近26万平方米,是迄今为止万达开 发的最大规模的商业广场,包含了大型超级市 场、建材超市、数码广场、娱乐广场、电影美食 广场、家居广场、国际百货等多种商业形态,汇 集了沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、喜百度、 苏宁电器、石浦大酒店、神采飞扬游乐园、

15、大歌 星KTV、万达国际影城、银泰百货、吉盛伟邦 家居等11家主力店,还有美国百胜餐饮集团下 属的必胜客、肯德基以及麦当劳等近200家境内 外知名品牌店.万达广场48克拉是一幢总高159米,总 层数为48层的超高层精装 MINI公馆.位于万 达商业广场东侧,西南面是已经交付入住的万达 广场公寓,与五星级索菲特万达大酒店共同组成 万达广场酒店商务区,是万达广场的重要组成部 分.工程总占地面积为30378平方米,总建面积为70000平方米左右,总套数为 1148套.工程 产品规划为,主力面积 50平方米左右的精装 MINI公馆.五、周围环境1万达广场位置突出,整体商业气氛较好, 人流量大.综合体内

16、商务楼、 写字楼上班人群, 对综合体内的底商形成很强的消费支撑.2前来万达广场逛街的人流,很大一局部 为沃尔玛大卖场所吸引.此外,26万平方米商 务港的上班族和周边高档住宅住户也是最大的 客群来源.3沃尔玛的大卖场与新世界百货业态吸引 的消费人群存在差异,人流对百货业态不能形成 有利支撑.百货消费人群以周边高档社区和 CBD工作白领为主,新世界百货经营状况一般.4万达影院为北京最好的影院之一,吸客水平较强,客群与新世界百货定位接近,业 态组合形成互动.5二期西区的商业主体仍大面积空置,主 力店在招商进行中.6万达索菲特酒店为北京高端五星级酒店,对万达广场地标性建筑的形成提供很大支 持,但入住人群对商业局部的业态消费定位差异 性较大.7万达广场周边城市道路配套建设情况较 好,与周边工程比照优势明显.但万达广场整体 停车位紧张,与一期住宅立项改为办公有关.六、物业本钱沃尔玛最为全球商界称赞的成功之道莫过 于 本钱限制,几乎每一家沃尔玛超市都贴有 天天廉价的大标语.沃尔玛方面有关人士透 露,为最大限度地降低流通和仓储本钱, 超市将 可能向本地企业采购价廉物美的产品.有服装企业主称,非常希望进入沃尔玛这 样的品牌大卖场,这将是本地