房地产会计制度

1、房地产企业会计核算一、概念及执行的会计制度房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为 目的，从事房地产开发和经营的企业。按房地产开发业务在企业经营 X围中地位的不同，可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业、 兼营企业和工程公司。房地产开发企业执行？企业会计准那么？和?房地 产开发企业会计制度？。二、会计科目的设置1、资产类级次科目代码科目名称辅助核算11001现金11002银行存款11009其他货币资金11101短期投资11102短期投资跌价准备11111应收票据11121应收股利11122应收利息11131应收账款2113101房款工程款工程核算2113102其他客户往来11

2、132内部往来11133其他应收款2113301备用金2113302保证金2113303公司内部往来2113304公司外部往来2113309其他11141坏账准备11151预付账款客户往来、工程核算11161应收补贴款11201物资采购11211原材料11221包装物11231低值易耗品11232材料本钱差异11233周转材料11241自制半成品11243开发产品库存商品工程核算房产企业Y11244商品进销差价11245出租开发产品工程核算房产企业2124501岀租开发产品原值工程核算2124502岀租开发产品摊销工程核算11251委托加工物资11261委托代销商品11271受托代销商品112

3、81存货跌价准备11291分期收款发出商品11301待摊费用11401长期股权投资11402长期债权投资11421长期投资减值准备11431委托贷款11501固定资产2150101运输设备2150102办公设备2150103电器设备2150104生产设备2150105房屋2150109其他11502累计折旧2150201运输设备2150202办公设备2150203电器设备2150204生产设备2150205房屋2150209其他11505固定资产减值准备11506临时设施11507临时设施摊销11601工程物资2160101专用材料2160102专用设备2160103预付大型设备款216010

4、4为生产准备的工具及器具11603在建工程11605在建工程减值准备11701固定资产清理11702临时设施摊销清理11801无形资产11805无形资产减值准备11815未确认融资费用11901长期待摊费用2190101开办费2190102其他11911待处理财产损溢2191101待处理流动资产损溢2191102待处理固定资产损溢2、负债类级次科目代码科目名称辅助核算12101短期借款12111应付票据12121应付账款客户往来、工程核算12123工程结算12131预收账款2213101房款工程款工程核算2213102其他客户往来12141代销商品款12151应付工资12153应付福利费121

5、61应付股利12171应交税金2217101应交增值税2217102未交增值税2217103应交营业税2217104应交消费税2217105应交资源税2217106应交所得税2217107应交土地增值税2217108应交城市维护建立税2217109应交房产税2217110应交土地使用税2217111应交车船使用税2217112应交个人所得税12176其他应交款2217601应交教育费附加2217602应交河道管理费2217609其他12181其他应付款2218101保证金2218102应交住房公积金2218103应交工会经费2218104应交职工教育经费2218105公司外部往来2218109

6、其他12191预提费用12201待转资产价值12211预计负债12301长期借款12311应付债券12321长期应付款12331专项应付款12341递延税款3、所有者权益类级次科目代码科目名称13101实收资本13103已归还投资13111资本公积13121盈余公积13131本年利润13141利润分配4、本钱类房产开发企业级次科目代码科目名称辅助核算14101开发本钱工程核算2410101土地征用及拆迁补偿费工程核算341010101政府地价工程核算341010102土地有关的税费工程核算341010103拆迁补偿费工程核算2410102前期工程费工程核算341010201勘察丈量费工程核算3

7、41010202规划设计费工程核算341010203报批报建费工程核算341010204招标及失标费工程核算341010205三通一平费工程核算341010206建立方临时设施费工程核算2410103建筑安装工程费工程核算341010301土建工程费工程核算44101030101根底工程工程核算44101030102地下室工程工程核算44101030103主体构造工程工程核算44101030104门工程工程核算44101030105窗工程工程核算44101030106幕墙工程核算44101030107户内精装修工程核算44101030108公共部位精装修工程核算44101030109钢构造工程

8、工程核算44101030110施工用水工程核算44101030111施工用电工程核算341010302安装工程费工程核算44101030201室内水暖气电管线设备费工程核算44101030202室内设备及其安装费工程核算44101030203外立面泛光照明工程工程核算2410104根底设施费工程核算341010401市政配套费工程核算341010402给水系统费工程核算341010403雨污水系统费工程核算341010404供电系统费工程核算341010405燃气系统费工程核算341010406有线电视工程费工程核算341010407通讯工程费工程核算341010408宽带工程费工程核算341

9、010409智能化系统费工程核算341010410采暖系统费工程核算341010411园林环境工程费工程核算2410105公共配套设施费工程核算341010501会所工程核算341010502幼儿园工程核算341010503学校工程核算341010504游泳池工程核算341010505球场工程核算341010506车站工程核算2410106开发间接费工程核算341010601转入工程核算2410198本钱预提工程核算2410199结转工程核算14106开发间接费工程核算2410601工程管理费工程核算341060101监理费工程核算341060102预结算编审费工程核算341060103工程质

10、量监视费工程核算341060104平安监视费工程核算341060105工程保险费工程核算341060106其他工程核算2410602资本化借款费用工程核算2410603营销设施建造费工程核算341060301广告设施费工程核算341060302销售环境改造费工程核算341060303售楼处装修装饰费工程核算341060304样板间费用工程核算341060305其他工程核算2410604物业管理完善费工程核算2410605行政管理费工程核算341060501工资工程核算341060502职工福利费工程核算341060503职工社会保险工程核算341060504住房公积金及房贴工程核算341060

11、505工会经费工程核算341060506职工教育经费工程核算341060507劳动保护费工程核算341060508办公费工程核算341060509业务招待费工程核算341060510差旅费工程核算341060511岀国费用工程核算341060512租赁费工程核算341060513运输费工程核算341060514折旧费工程核算341060515修理费工程核算341060516低值易耗品摊销工程核算341060517无形资产摊销工程核算341060518咨询费工程核算341060519劳务费工程核算341060520手续费工程核算341060521其他工程核算2410699结转工程核算5、损益类级

12、次科目代码科目名称15101主营业务收入15102其他业务收入15201投资收益15203补贴收入15301营业外收入15401主营业务本钱15402主营业务税金及附加15405其他业务支岀15501营业费用15502管理费用15601营业外支岀15701所得税15801以前年度损益调整三、开发本钱核算内容开发本钱：1土地征用及拆迁补偿2、前期工程费3、建筑安装工程费4、根底设施费5、公共配套设施费6、开发间接费一土地征用及拆迁补偿土地征用及拆迁补偿指为取得土地开发使用权而发生的各项费 用，主要包括以下内容：1、政府地价：支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费、 土地变更用途和超面积补交的地

13、价等；2、土地有关的税费：向政府部门交纳的契税、土地使用金、土 地使用权初始登记费等；3、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净 支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等；二前期工程费前期工程费指在取得土地开发权之后、工程开发前期的水文地质 勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平等前期 费用。主要包括以下内容：1、勘察丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文 物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、环境检测 费、交通影响分析、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、 施工放线费、建筑面积丈量费等。2、规划设

14、计费：(1) 规划费：规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、 总体规划设计费。(2) 设计费：地质勘察设计费、施工图设计费、修改设计费、环境 景观设计费、综合管网设计费、排水方案设计费等所有设计费。(3) 其他：可行性研究费、审图费、制图费、晒图费、赶图费、样 品制作费等。3、报批报建费：包括安检、质检等检测检验费、标底编制费、 交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、集中供热参建费、 散装水泥专项资金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管 理费、新材料基金 (或墙改专项基金 )、教师住宅基金 (或中小学教师住 宅补贴费 )、招投标管理费、 地名费、地籍地形图核地、 合同审核

15、费等。 还包括工程整体性报批报建费：工程报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、 办证费如建立用地规划许可证、 建立工程规划许可证、 建立工程施工许可证、预售证等 。4、招标及失标费：包含所有招标及失标费，如勘察工程、设计、 监理、施工等的招标及失标费。5、“三通一平费：(1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。(2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线 铺设、改造、迁移、临时变压器安装及撤除费用。(3) 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、 管线铺设、改造、迁移等费用。(4) 场地平整： 根底开挖前的场地平整、 场地清运、旧房撤除等费用

16、。6、建立方临时设施费指建立方承当的临时设施费，包括：(1) 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。(2) 临时办公室：租金、建造及装饰费用。(3) 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。(4) 临时围板：包括设计、建造、装饰费用。三建筑安装工程费1、土建工程费：指工程开发过程中发生的主体内列入土建预算 内的各项费用。主要包括：(1) 根底工程，包括桩基、根底桩应变及质量测试费、土石方、根 底围护、根底处理费、桩基咨询及检测费、降水等；(2) 地下室工程： 地下室工程含人防工程，含半地下、 地下车库；(3) 主体构造工程，主要包括砼框架含独立柱基和条基等根底 、 砌体、

17、找平及抹灰、防水保温、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、 沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体、内墙保温、外墙保温、屋面保温、 阳台栏杆等金属构造、外墙饰面涂料、面砖、石材、线条 、公共 部位楼梯间、大堂、电梯间的简装修如防滑砖和涂料等 、集 中避雷系统、地上独立车库；(4) 门工程：包括单元门、进户门、防火门等不含阳台门 ；(5) 窗工程：包括窗及阳台门工程；(6) 幕墙；(7) 户内精装修：以精装修标准交房所发生的装修费，主要包括厨 房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用等；(8) 公共部位精装修：公共部位楼梯间、大堂、电梯间的精装 修；(9) 钢构造工程：整体为钢构造的工程不在此科目核算，应在

18、“主 体构造工程核算；(10) 施工用水；(11) 施工用电。2、安装工程费(1) 室内水暖气电管线设备费，包括： 室内给排水系统费：包括自来水、排水、直饮水、热水； 室内采暖系统费：包括地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖 气片；室内燃气系统费； 室内电气系统费： 包括楼栋及单元配电箱、 电表箱、 户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋；宽带 网：主体内外布线及终端插座费用；有线电视费用：有线电视、卫星 电视主体内外布线及终端插座费用；系统费用：主体内外布线及终端 插座费用。(2) 室内设备及其安装费，包括： 通风空调系统及安装费：空调设备及安装费用、空调管道、通风系统

19、费用；电梯及其安装费；发电系统及其安装费：发电机供货、安装、 机房降噪费；人防设备及其安装费：密闭门、气体过滤装置等；消防 系统及其安装费：水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；锅炉 系统及其安装费；厨房设备及其安装费等；(3) 外立面泛光照明工程：建筑物外立面的灯光照明工程；四根底设施费1、市政配套费：向政府部门缴纳的红线外大市政配套费，如果开 发商做大市政配套，那么为实际发生的红线外道路、水、电、气、通 讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等；2、给水系统费：(1) 管道系统：主要包括小区内给水管道、检查井及外接的消火栓等 费用；(2) 水泵房：水泵房土建、设备、安装及装修费等；(3) 用

20、水增容3、雨污水系统费- .word 资料 .(1) 管道系统(2) 雨污水泵站土建、设备、安装及装修费等4、供电系统费：(1) 管道及电缆系统：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用，室外强电管道及电缆敷设；(2) 配电房：配电房土建、设备、安装及装修费等；(3) 用电增容5、燃气系统费：(1) 室外管道系统；(2) 调压站；(3) 煤气增容费6、有线电视工程费：室外有线电视的管道预埋、检查井、室外线路及设备等费用；7、通讯工程费：室外的管道预埋、检查井、室外线路及设备等费 用；8、宽带工程费：室外宽带网的管道预埋、检查井、室外线路及设备等费用；9、智能化系统费：

21、(1) 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；(2) 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费;(3) 周界红外防越系统费用；(4) 小区门禁系统费用；(5) 电子巡更系统费用；(6) 电子公告屏费用；(7) 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧 急按扭等；(8) 三表远传系统费用：水、电、气远程抄表系统费用；(9) 对讲系统费用：可视及非可视对讲系统费用。10、采暖系统费：(1) 管道系统；(2) 热交换站：热交换站土建、设备、安装及装修费等(3) 锅炉房：锅炉房土建、设备及安装及装修费等11、园林环境工程费指工程所

22、发生的园林环境造价，主要包括：(1) 绿化建立费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、 小区周边绿化支出；(2) 建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；(3) 道路、广场建造费： 道路广场铺设、 开设路口工程及补偿费等；(4) 围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；(5) 室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；(6) 室外零星设施：儿童游乐设施、运动器材、各种指示牌、标识 牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等；(7) 集中灭蚊、喷雾系统。- . word 资料 .五公共配套设施费：指房屋开发过程中，根据有关法规，产 权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定 资产的公

23、共配套设施支出。主要包括以下几类：1、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套 设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；2、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例， 其经营收入归于经 营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、 图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；3、开发小区内城市规划中规定的大配套设施工程不能有偿转让和 取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；4、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应 根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本本 钱工程。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，

24、得到政府部门 认可，取得了该配套设施的产权，那么应作为经营性工程独立核算。 该本钱工程下按各项配套设施设立明细科目进展核算，如：(1) 会所：设计、装修费、资产购置、单体会所构造；(2) 幼儿园：建造本钱及配套资产购置；(3) 学校：建造本钱及配套资产购置；(4) 游泳池：土建、设备、设施；(5) 球场；(6) 车站：土建、设备、各项设施。六开发间接费开发间接费核算与工程开发直接相关、但不能明确属于特定开发 环节的本钱费用性支出，以及工程营销设施建造费。1、工程管理费(1) 监理费：支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工程 监理、造价监理、质量监理、平安监理等各种监理费；(2) 预结算编

25、审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费 用；(3) 工程质量监视费：建立主管部门的质监费；(4) 平安监视费：建立主管部门的安监费；(5) 工程保险费：(6) 其他：门牌号费、印花税等其他费用。2、资本化借款费用包括直接用于工程开发所借入资金的利息支 出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。 因借款而发生的辅助费用包括手续费等。3、营销设施建造费(1)广告设施费；(2、销售环境改造费：会所、推出销售楼盘 (含示 X 单位 )周围等 销售区域销售期间的现场设计、 工程、装饰费；临时销售通道的设计、 工程、装饰等费用；(3) 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；(4

26、) 样板间费用：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；(5) 其他。4、物业管理完善费 :包括按规定应由开发商承当的由物业管理公 司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入 住前投入的物业管理费用。5、行政管理费：直接从事工程开发的部门前期部、工程部、技 发部等的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事工程开发 的部门的行政费。四、本钱费用的归集与分配1、土地征用及拆迁补偿费一般能分清本钱核算对象的，可直接将土地本钱计入特定的本钱 核算对象中；如果分不清本钱核算对象，可先在“土地征用及拆迁补 偿费之“待分摊本钱 工程核算中

27、进展归集，然后，至少每年度 一次在有关本钱核算对象间分配；也可以不进展归集而直接通过设定 分摊方法分配计入有关本钱核算对象。有关分配方法如下：(1)按占地面积计征土地征用及拆迁补偿费时的分配方法 方法一：可将公用占地面积先分摊到房屋等本钱核算对象的占地 面积上，房屋等本钱核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面 积，再乘以单位面积的土地本钱来分配。方法二：也可先按期区的占地面积将土地本钱分配到各期 区；再将分配到各期区内的土地本钱，按期区内房屋等 本钱核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进展直接分配；然 后将分配到期区内道路、广场等公用场所占地面积的土地本钱， 按房屋等本钱核算对象的占地面

28、积进展间接分配，计入房屋等本钱核 算对象的的开发本钱；房屋等本钱核算对象的直接分配数加间接分配 数，即为该房屋等本钱核算对象应负担的土地本钱。计算出以上房屋 等本钱核算对象应负担的土地本钱后，再按该房屋等本钱核算对象的 可售面积来分摊每平方米可售面积应分摊的土地本钱。(2)、直接按可售面积计征土地征用及拆迁补偿费时的分配方法： 直接按本钱核算对象的可售面积来分摊土地本钱。2、前期工程费、建筑安装工程费、根底设施费、公共配套设施 费能够分清本钱核算对象的，可直接计入本钱核算对象的相应本钱工 程；应由两个或两个以上的本钱核算对象负担的费用，可通过各本钱 工程下的“待分摊本钱之工程核算进展归集，并至

29、少每年度一次按 下表所示分摊标准分配计入各本钱核算对象；也可以不进展归集而直 接通过下表所示分摊标准分配计入有关本钱核算对象。有关分配方法 如下：本钱工程分摊标准前期工程费按可售面积分摊建筑安装工程费按可售面积分摊根底设施费按可售面积分摊；假设能区分可按占地面积分 摊公共配套设施费按可售面积分摊3、开发间接费能够分清本钱核算对象的开发间接费，可直接计入本钱核算对象 的相应本钱工程；应由两个或两个以上的本钱核算对象负担的开发间 接费，可通过各本钱工程下的“待分摊本钱之工程核算进展归集， 并至少每年度一次，根据其实际发生数按各本钱核算对象的可售面积 分配计入各本钱核算对象。五、存货核算房产企业存货

30、包括拟开发土地、在建工程、开发产品、出租开发 产品出租开发产品原值、出租开发产品摊销、低值易耗品等。通 过“开发本钱、“开发间接费、“开发产品、“出租开发产 品、“低值易耗品、“存货跌价准备等科目核算。如下表：存货类别说明会计科目核算要求购入的、尚未开工但已决定开发本钱一工程在工程核拟开发土地将之开展为出售或出租物核算：拟开发土算的工程业的土地地属性中增加占地面开发间存货积及可售已开工但尚未办理竣工验开发本钱除“拟接费跌价建筑面积，在建工程收手续的、以出租或出售为开发土地以夕卜准备并至少每开发目的的物业的工程核算季度依照实际情况进展调整。已办理竣工验收手续、待出开发产品售的物业，包括住宅、商铺

31、、开发产品工程核算写字楼、车库及车位等出租开发产已办理竣工验收手续、用于出租开发产品一出租开发产品原值工程核算品出租或自我经营的物业出租开发产品一出租开发产品摊销工程核算低值易耗品不能作为固定资产的各种用具物品，如工具等低值易耗品六、房地产开发企业的涉税房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、 城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。1、营业税:是对在我国境内提供给税劳务、转让无形资产，为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方 面：转让土地使用权，应按“转让无形资产税目中的“转让土地 使用权子目征税；销售不动产，税率为 5%;包

32、销商承销，应 按“效劳业一代理业征税。土地使用权出租以及房地产建成后出 租的，按“效劳业一租赁业征税。计算公式 二营业额X适用税率2、城市维护建立税和教育费附加：以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用 7%、5%、1%征城市建立维护税，依 3%计 征教育费附加。3、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税 人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除 ?条例 ?规定的扣除工程金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税 二土地增值额X 适用税率-速算扣除额

33、X速算扣除率。其中：土地增值额 二转让房地产 总收入 -扣除工程金额。计算扣除工程有：1取得土地使用权所支付的金额；2开发土地和新建房及配套设施的本钱；3开发土地和新建房及配套设施的费用； 4旧房及建筑物的评估价格；5与转让房地产有关的税金；6加计扣除。4、房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区 X 围内，对拥有 房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种 税。它以房产原值 （评估值）为计税依据 ,税率为 1.2%。年应纳税额 =房 产原值 （评估值 ） X -（310%） X 1.2%。5、城镇土地使用税 :是在城市、县城、建制镇和工矿区 X 围内 , 对拥有土地使用权的单位

34、和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额二刀（各级土地面积X相应税额）。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的 商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。6、城市房地产税、三资企业土地使用费：城市房地产税是对拥 有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照 房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税 ,税率为 1.2%。年应纳税额二房产原值X税率X -30%）。三资企业土地使用费是对本 市行政区域内使用土地的外资企业，按企业所处地理位置和偏远程 度、地段的繁华程度、根底设施完善程度等，征收的一项费用。依

35、外 资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确 定。应纳土地使用费额二占用土地面积X适用的单位标准。7、印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂 行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为 从价计税和从量计税两种。应纳税额 二计税金额X税率，应纳税额二凭 证数量X单位税额。土地使用权出让转让书立的凭证 （合同）暂不征收 印花税，但在土地开发建立，房产出售、出租活动中所书立的合同、 书据等，应缴纳印花税。凡进展房屋买卖的，签定的购房合同应按产 权转移书据所载金额 0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理 买卖过户手续时，应监视买卖双方在转让合同

36、或协议上贴花注销完税 后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可 证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监视领受人在房 地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。8、契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土 地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收 X 围包括国有土地 使用权出让、土地使用权转让 （包括出售、赠与和交换 ）、房屋买卖、 房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价 格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益等。应纳税额=计税依据X税率9、耕地占用税、固定资产投资方向调节税 :大局部地区，目前已 经停顿征收。10

37、、企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业 或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。 应纳税额=（全部应税收入-准予扣除工程）X适用税率。11、个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房 地产业所涉及最多的是“工资、薪金所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额二应纳税所得额X适用税率-速算扣除数。七、房地产开发公司业务流程1、房地产开发公司的设立2、房地产开发工程的立项和可行性研究3、房地产开发工程的规划设计和市政配套4、房地产开发工程土地使用权的取得5、房地产开发工程的拆迁安置6、房地产开发工程的开工、建立、竣工阶段1工程开工前准备工作2

38、工程建立招投标3工程开工手续的办理4开发工程的工程施工5房地产开发工程的竣工验收7、房地产开发工程的经营阶段8、房地产开发工程的物业管理阶段第一步房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准工程建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二

39、步房地产开发工程的立项和可行性研究房地产开发工程的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定工程，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批工程建议书5、编制工程可行性研究报告6、申报、审批工程可行性研究报告 房地产开发工程立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建立工程规划许可证执照费第三步房地产开发工程的规划设计和市政配套 房地产开发工程规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发工程的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废治理方案

40、9、委托环境影响评价并报批10、建立工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发工程的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发工程规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察测量费2、工程设计费3、建立工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建立工程费7、建立工程勘察招标管理费8、勘察设计监视管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发工程土地使用权的取得 取得房地产开发工程土地使用权的法律程序 一、国有土地使用权的出让

41、1、办理建立用地规划许可证2、办理建立用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还 二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区县房地局立案 19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区县房地局审核各项协议2

42、3、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案 取得房地产开发工程土地使用权的相关税费1、地价款土地出让金2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费 6、防洪工程建立维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发

43、建立基金19、耕地占用税第五步 房地产开发工程的拆迁安置房地产开发工程拆迁安置阶段的法律程序1、委托进展拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结 7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁发动会，进展拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁房地产开发工程拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费周转费5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位

44、置较差的地区或远郊区县 的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁效劳费第六步房地产开发工程的开工、建立、竣工阶段房地产开发工程开工、建立、竣工阶段的法律程序一、房地产开发工程开工前准备工作1、领取房地产开发工程手册2、工程转入正式方案3、交纳煤气天然气厂建立费4、交纳自来水厂建立费5、交纳污水处理厂建立费6、交纳供热厂建立费7、交纳供电贴费及电源建立集资费8、土地有偿出让工程办理“四源接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建立工程规划许可证15、领取

45、开工审批表，办理开工登记二、房地产开发工程的工程建立招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告 19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进展开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发工程开工手续的办理31、办理质量监视注册登记手续32、建立工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门41、交纳绿化建立费，签订绿化协议42、领取建立工程开工证四、房地产开发工程的工程施工43、施工场地的“三通一平44、施工单位进场和施工暂设45、工程的根底、构造施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监视五、房地产开发工程的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发工程的综合验收， 领取 ?工程质量竣工