房地产估价师房地产基本制度与政策-10-1

1、房地产基本制度与政策 -10-1（ 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、选择题 （总题数： 23，分数： 57.50）1. 张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金 26 万元，张某向刘某支付定金 70 万元，价款于半年后一次付清。 5 个月后，该住房价格上涨为 400 万元，若刘某违 约，张某可获得的最高违约责任价款是 万元。（分数： 2.50 ）A. 96B. 104 VC. 140D. 166解析： 解析 中华人民共和国担保法固定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。这一比例为强制性规定，当事人不得违反。如果当事人约定的定金

2、比例超过了20%，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。即260万元X 20%=52万元的定金条款有效，适用“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当 双倍返还定金”，也即双倍返还定金 104 万元，当事人既约定违约金的，一方违约时，堆放可以选择适用 违约金或者定金条款。因此，此题最高违约责任价款是 104 万元。2. 下列代理行为中，属于滥用代理权的是 。（分数： 2.50 ）A. 指定代理B. 委托代理C. 双方代理 VD. 法定代理解析： 解析 根据代理权发生的依据不同，可将代理分为委托代理、法定代理和制定代理。根据有关法律 的规定，代理人不得有以下滥用代理权的行为：自己代理；双方代理

3、；与第三人恶意串通，损害被 代理人的利益；超越代理权限进行代理活动；利用代理权从事违法活动。3. 下列权利中，属于用益物权的是 。（分数： 2.50 ）A. 抵押权B. 质权C. 地役权 VD. 留置权解析： 解析 用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权 （ 国有土地使用权 ） 、宅基地使用权 （居住用 途的集体土地使用权 ） 、地役权等。4. 关于诉讼时效的说法，正确的有 。（分数： 2.50 ）A. 诉讼时效消灭的是一种请求权 VB. 超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，也要受诉讼时效的限制C. 身体受到伤害要求赔偿的诉讼时效期间为 1 年 VD. 因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间

4、为 2 年E. 诉讼时效的中止，以前经过的时效期间不再计算解析： 解析 诉讼时效消灭的是一种请求权，而不是消灭实体权利。我国民法通则规定，超过诉讼时 效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。我国环境保护法规定，因环境污染损害赔偿起诉的 时效期间为 3 年。诉讼时效的中止暂时停止计算诉讼时效期间，以前经过的时效期间仍然有效。5. 商品房买卖合同属于 。（分数： 2.50 ）A. 单务合同B. 无名合同D. 要式合同V解析： 解析 商品房买卖合同属于双务合同、典型合同6. 下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有_（分数： 2.50 ）A. 借用合同B. 买卖合同VC. 抵押合同VD. 赠

5、予合同E. 借款合同V解析： 解析 单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同7. 下列选项中不属于支配权的是 。（分数： 2.50 ）A. 物权B. 知识产权C. 人身权D. 撤销权 V解析： 解析 撤销权属于形成权。C.实践合同，如赠予、借用等合同。8. 是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。（分数： 2.50 ）A. 委托代理（ 有名合同 ） 、诺成合同、要式合同。B. 本代理C. 法定代理VD. 指定代理解析：9. 诉讼时效的延长是指 对已经完成的诉讼时效，根据特殊情况而予以延长。（分数： 2.50 ）A. 人民政府B. 人民检察院C. 人民法院 VD. 公安部门 解析：10. 民法是

6、调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的 的法律规范的总称。（分数： 2.50 ）A. 合同关系B. 财产关系VC. 人身关系VD. 社会关系E. 经济关系解析：11. 法律根据自然人不同的认知能力，将自然人分为 三种。（分数： 2.50 ）A. 有条件的限制民事行为能力人B. 限制民事行为能力人VC. 完全民事行为能力人VD. 无民事行为能力人 VE. 完全无民事行为能力人解析： 解析 法律根据自然人不同的认知能力，将自然人分为三种：完全民事行为能力人、限制民事行为 能力人和无民事行为能力人。12. 下列内容属于滥用代理权的情况的是 。（分数： 2.50 ）A. 代理人以被代理人的

7、名义与自己进行民事法律行为VB. 被代理人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的C. 代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的VD. 代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动的VE. 代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为V解析： 解析 B 项，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意13. 违约责任的承担方式有 等。分数： 2.50 ）A. 赔偿损失VB. 定金罚则VC. 给付违约金VD. 继续履行VE. 同时适用违约金及定金条款解析： 解析 违约责任的承担方式：继续履行、赔偿损失、给付违约金、定金罚则。14. 担保物权包括 。（分数

8、： 2.50 ）A. 地役权B. 典权C. 抵押权 VD. 留置权 VE. 质权 V解析：15. 在强制拍卖中，拍卖的主体是 。（分数： 2.50 ）A. 人民法院和拍卖公司 VB. 竞买人和买受人C. 人民法院和拍卖标的所有权人D. 拍卖公司和拍卖标的所有权人解析： 解析 强制拍卖是指国家有关机关依法将查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。一般是人 民法院和拍卖公司。16. 拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有 。（分数： 2.50 ）A. 委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人B. 委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错VC. 拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保

9、证拍卖标的真伪或者品质VD. 买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵VE. 买受人的误解可能直接导致拍卖标的瑕疵 V解析：解析当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍：委托人、拍卖人无过错；买受人 过错；声明不保证。17. 下列房地产中，不得拍卖的是 。（分数： 2.50 ）A. 共有房地产B. 集体土地上的厂房C. 尚在诉讼中权属有争议的房地产 VD. 划拨用地上的住宅解析： 解析 共有房地产，未经其他共有人同意的，不得拍卖；权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处 理中的，不得拍卖。集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律法规规定的买卖或转让条件。 以划拨方式取得国有土地使

10、用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳 土地出让金；可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。18. 房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给 的一种交易行为。（分数： 2.50 ）A. 最低出价者B. 最高出价者 VC. 正常出价者D. 最高条件出价者解析：19. 下列拍卖行为的表述中，错误的是 。（分数： 2.50 ）A. 拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物B. 除法律、法规有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请C. 委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的 VD. 委托人与拍卖人是平等的民事主体解析：

11、解析 C 项，禁止拍卖人参与竞买即拍卖人不得参与自己主持的拍卖会的竞买。20. 拍卖人应当于拍卖日 天前发布拍卖公告。（分数： 2.50 ）A. 7 VB. 10C. 15D. 30解析：21. 拍卖行应在拍卖日的 前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息（分数： 2.50 ）A. 半个月至一个月 VB. 一个月至三个月C. 一个月至六个月D. 三个月至六个月解析： 解析 拍卖行应在拍卖日的半个月至一个月前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地 产拍卖的公告信息。22. 拍卖活动中主要涉及的当事人包括 。（分数： 2.50 ）A. 拍卖人VB. 委托人VC. 竞

12、买人VD. 买受人VE. 拍卖主管部门解析： 解析 拍卖活动中，主要涉及拍卖人、委托人、竞买人和买受人四方当事人。23. 下列属于禁止流通物的有 。（分数： 2.50 ）A. 毒品VB. 武器VC. 军火VD. 化工物品E. 文物艺术品解析： 解析 禁止流通物是指法律命令禁止流通的物品，如毒品、武器、军火、弹药等。二、判断题 （总题数： 17，分数： 42.50）24. 速动比率越高说明企业的短期偿债能力越弱。（分数： 2.50 ）A. 正确B.错误 V解析： 解析 速动比率越高说明企业的短期偿债能力越强。25. 要约原则上是特定人发出的，因此承诺必须由要约人做出。（分数： 2.50 ）A.

13、正确B. 错误 V解析： 解析 要约原则上是向特定人发出的，因此承诺必须由受要约人向要约人做出。26. 商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。（分数： 2.50 ）A. 正确 VB. 错误解析：27. 房地产开发企业销售商品房时不得一房二卖，属于民事义务中的积极义务。（分数： 2.50 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 房地产开发企业销售商品房时不得一房二卖，属于民事义务中的消极义务。需要义务人以作 为来完成的义务为积极义务；需要义务人以不作为来完成的义务为消极义务。28. 抵押权属于他物权，也属于一种特殊的用益物权。（分数： 2.50 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 抵押权

14、属于他物权，是一种担保物权。29. 国际法的主要表现形式是国际条约。（分数： 2.50 ）A. 正确 VB. 错误解析：30. 在我国， 16 周岁以上不满 18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为限制民事行为能 力人。（分数： 2.50 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 在我国， 16 周岁以上不满 18 周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全 民事行为能力人。31. 对于公民下落不明满 1 年的，利害关系人可以申请宣告其为失踪人。（分数： 2.50 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 对于公民下落不明满 2 年的，利害关系人可以申请宣告其为失踪人。3

15、2. 房屋租赁合同必须采用书面形式，属于要式合同。（分数： 2.50 ）A. 正确 VB. 错误解析：33. 预付款的适用不存在制裁违约行为的问题， 无论发生何种违约行为， 都不发生预付款的丧失和双倍返还。（分数： 2.50 ）A. 正确 VB. 错误解析：34. 王某承租李某的住房， 并办理了房屋租赁登记备案， 若该住房因李某偿还债务被拍卖， 则王某享有优先 购买权。（分数： 2.50 ）A. 正确 VB. 错误解析：35. 保留价并非拍卖的必要条件，但若拍卖国有房地产，则应根据房地产估价机构估价结果确定保留价。（分数： 2.50 ）A. 正确 VB. 错误解析：36. 人民法院主导拍卖过程

16、，是由法院强制性拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。（分数： 2.50 ）A. 正确 VB. 错误解析： 解析 法院主导拍卖程序原则，是指整个强制拍卖过程，包括拍卖程序的启动、进行、中止、终结 均有法院决定，从本质上看，该原则是由法院强制拍卖的国家强制性和目的的利他性决定的。37. 根据中华人民共和国拍卖法的规定，境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构来举行，而普通交 易中的商业企业则一般不会受到特许的限制。（分数： 2.50 ）A. 正确 VB. 错误解析：38. 无保留价拍卖是指拍卖前设立最低售价的拍卖行为。（分数： 2.50 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 有保留价拍卖是指拍卖前设立最低售价的拍卖行为。39. 对