房地产估价师房地产基本制度与政策-1-2

1、房地产基本制度与政策 -1-2（ 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、选择题 （总题数： 32，分数： 68.00）1. 超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年末动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出 让金 以下的土地闲置费。（分数： 2.00 ）A. 5%B. 10%C. 15%D. 20% V解析： 解析 出让合同约定的动工开发期限 1年末动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满 2 年末动工开发的，可以无偿收回土地使用权。2. 转让房地产开发项目， 转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起 30 日内， 持转让 合

2、同到 主管部门备案。（分数： 2.00 ）A. 规划B. 土地C. 房地产开发 VD. 建设解析：解析 为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求房地产项目转让的双 方当事人在办完土地使用权变更登记后 30 日内，到房地产开发主管部门办理备案手续。3. 根据房地产广告发布暂行规定，房地产广告不得 。（分数： 3.00 ）A. 涉及贷款服务B. 出现融资的内容 VC. 承诺为入住者办理户口 VD. 利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果 VE. 使用建筑设计效果图解析： 解析 房地产广告的要求： 房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的， 应当在广告中注明。 房地产广告

3、中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。房地产广告中不得 含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。4.2011 年 7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是 。（分数： 2.00 ）A. 20% VB. 25%C. 30%D. 35%解析： 解析 国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知 （国发 2009 27 号） ，规定，保 障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%。5. 商品房现房广告不得涉及的内容是 。（分数： 2.00 ）A. 销售价格B. 装饰装修C. 小区环境D. 升值承诺 V解析： 解析 房地产广告中不得

4、出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。6. 下列导致地闲置的情形中，不征收土地闲置费的有 。（分数： 3.00 ）A. 资金短缺B. 洪涝灾害 VC. 建材供应短缺D. 开挖基槽发现重要古墓VE. 规划方案上报后审批期限超过一年 V解析：解析有三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费：因不可抗力造成开工延期的；因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的；因动工开发必需的前期工作 出现不可预见的情况而延期开工的。7. 房地产开发企业在商品房销售过程中应实行 制度。（分数： 2.00 ）A. 住宅质量保险和住宅质量保证书B. 商品房预售许可证和住宅

5、质量保证书C. 住宅使用说明书和住宅质量保证书VD. 住宅使用说明书和住宅质量保证书解析： 解析 各资质等级的房地产开发企业必须具备完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅 质量保证书和住宅使用说明书制度，且从未发生过重大工程质量事故。8. 下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有 。（分数： 3.00 ）A. 股票B. 期货C. 工业产权 VD. 非专利技术 VE. 建设用地使用权 V解析： 解析 项目投资资本金既可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作 价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。9. 城市房地产开

6、发经营管理条例规定，设立房地产开发企业的注册资本应在万元以上。（分数： 2.00 ）A. 100 VB. 200C. 500D. 1000解析： 解析 城市房地产开发经营管理条例对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。设立房地产 开发企业应具备下列条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定的 办公用房；注册资本 100万元以上；有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人 员， 2 名以上持有资格证书的专职会计人员；法律、法规规定的其他条件。10. 转让房地产开发项目， 转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起 日内， 持房地产

7、开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（分数： 2.00 ）A. 7B. 15C. 30 VD. 60解析：11. 某房地产开发公司 2014 年拟开发甲级写字楼项目，预计总投资为 8000 万元。 按照最新政策， 该项目资本金应当不低于 万元。（分数： 2.00 ）A. 1600B. 2400 VC. 3200D. 4000解析：解析8000万元X 30%=2400万元。12. 房地产开发建设中，满 2 年末动工开发的处理方式是 。（分数： 2.00 ）A. 有偿收回土地使用权B. 无偿收回土地使用权 VC. 折价收回土地使用权D. 征收土地出让金的 30%作为土地闲置费解析：13. 可

8、以对工程进度、质量是否符合预售条件等进行审核，有效防止楼盘“烂尾”等现象的发生。（分数： 2.00 ）A. 项目手册制度 VB. 预售许可证制度C. 监督检查制度D. 房地产开发项目管理制度解析：14. 房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅 之日起计算。（分数： 2.00 ）A. 竣工B. 交付 VC. 入住D. 承接查验解析：15. 地面空鼓开裂的最低保修期限为 。（分数： 2.00 ）A. 2 个月B. 6 个月C. 1 年 VD. 3 年解析： 解析 因不可抗力或使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。房地产开发企业应当承担的最低保修项目和保修期限如下：地基基础和主体结构在合

9、理使用寿命年限内承担保修；屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落 1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏 1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关 6个月。16. 房地产开发企业资质管理规定规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括 。（分数： 3.00 ）A. 注册资本应在 2000 万元以上B. 注册资本应在 5000 万元以上 VC. 从事房地产开发经营的时间不少于 3 年D. 近 3 年房屋建筑面积累计竣工不少于 30 万 m2 VE. 上一年房屋建筑施工面积不少于 15

10、 万 m2 V解析： 解析 一级资质房地产开发企业应具备的条件：注册资本应在 5000万元以上；从事房地产开发经 营的时间不少于 5年；近 3 年房屋建筑面积累计竣工不少于 30万 m2 ；连续 5年建筑工程质量合格率达到 100%；上一年房屋建筑施工面积不少于 15万 m 2 ；专业管理人员不少于 40人，其中中级以上职称管理人 员不少于 20 人，持有资格证书的专职会计人员不少于 4人。17. 确定房地产开发项目，应当符合 的要求。（分数： 2.00 ）A. 城市详细规划B. 城乡规划C. 年度建设用地计划 VD. 土地利用总体规划 VE. 房地产开发年度计划 V解析：18. 下列关于项目

11、资本金的出资方式，表述不正确的是 。（分数： 2.00 ）A. 项目投资资本金可以用货币出资B. 项目投资资本金可以用工业产权出资C. 项目投资资本金不可用土地使用权作价出资VD. 项目投资资本金可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估 其价值，且不得高估或低估E. 以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的30%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外 V解析： 解析 项目投资资本金可以用土地使用权作价出资。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得 超过投资项目资本金总额的 20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。所以C、E 选

12、项不正确。19. A 房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目， A 房地产开发商应具备的转让条件是 。（分数： 2.00 ）A. 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金VB. 按照出让合同约定已经支付 50%的土地使用权出让金C. 取得了该房地产项目的土地使用权证书VD. 实际投入房屋建设工程的资金额（含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的 25%以上E. 实际投入房屋建设工程的资金额 （不含土地使用权出让金）应占全部开发投资总额的 25%以上 V解析：20. 商品房预售合同登记备案的申请人是 。（分数： 2.00

13、）A. 商品房销售代理机构B. 商品房预售人 VC. 商品房购买人D. 商品房购买人和商品房预售人解析： 解析 商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起 30 日内， 向房地产管理部门和市、 县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 商品房预售 合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。21. 抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同 。（分数： 2.00 ）A. 不受该抵押权影响 VB. 应当解除C. 没有效力D. 不得对抗抵押权解析： 解析 订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响

14、。抵押权设立后抵押 房屋出租的，该租赁管理不得对抗已登记的抵押权。22. 人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后， 应当给予被执行人的宽限期是 个月。（分数： 2.00 ）A. 1B. 3C.6 VD.12解析： 解析 人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或 者抵债后，应当给予被执行人 6 个月的宽限期。23. 商品房销售中，禁止的行为包括 。（分数： 2.00 ）A. 返本销售 VB. 实名制购房C. 未取得商品房预售许可证收取定金 VD. 成套住宅分割拆零销售 VE. 预购人将购买的期房再行转让 V解析：解析商品房销售中禁止

15、的行为主要有：房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作 为合同标的物的商品房再行销售给他人。房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售 商品房。不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性 质费用。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。24. 关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有 。（分数： 2.00 ）A. 抵押权未登记的，按照债权先后清偿B. 抵押权未登记的，按照债权比例清偿 VC. 抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿VD. 抵押权未登记的，经过公证的优先清偿E. 抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿V解

16、析：解析A、D两项，抵押权未登记的，按照债权比例清偿。25. 商品房预售许可的最低规模不得小于 。（分数： 2.00 ）A. 居住区B. 居住小区C. . 栋 VD. 单元解析： 解析 预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。26. 房地产开发企业承担的商品房保修期从 之日起计算。（分数： 2.00 ）A. 竣工B. 交付 VC. 办理房屋所有权登记D. 入住解析： 解析 当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日 起计算。27. 房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外，还应包括分析。（分数： 2.00 ）A.

17、区位因素B. 变现能力 VC. 市场影响D. 最高最佳使用解析： 解析 房地产估价师给出的房地产抵押估价报告， 在处置房地产时， 除评估房地产的公开市场价值， 同时给出快速变现价值的意见及其理由等。28. 商品房预售方案应包括的内容包括 。（分数： 2.00 ）A. 项目基本情况VB. 预售房屋套数VC. 销售人员姓名和身份证号D. 竣工交付日期E. 住房质量责任承担主体V解析： 解析 预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公 共部位和公共设施的具体落实、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和 承担方式、住房能源消耗指标和节能措

18、施等。29. 张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法正确的有 。（分数： 2.00 ）A. 该房屋的所有权仍属于张某 VB. 张某应将该房屋交付给甲银行使用C. 经甲银行同意，张某可以出售该房屋 VD. 未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效E. 该房屋所有权证书交给甲银行保管解析： 解析 D 选项，订立抵押合同前房屋已出租的，原租赁关系不受影响。抵押权设立后房屋出租的， 不能说合同无效，而只能说租赁关系不得对抗已登记的抵押权，如抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押 的，发生问题抵押人承担赔偿责任；如抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人 损失的，

19、由承租人自己承担。E选项，该房屋所有权证书应由张某持有，甲银行获得他项权利证书。30. 商品房预售合同登记备案的申请人应是 。（分数： 2.00 ）A. 购房人B. 房地产开发企业 VC. 商品房销售代理机构D. 购房人和房地产开发企业解析：解析 商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起 30 日内， 向房地产管理部门和市、 县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 商品房预售 合同登记备案手续可以委托代理人办理。31. 房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是 。（分数： 2.00 ）A. 按套销售 VB. 返本销售C. 按房间销

20、售D. 售后包租解析： 解析 商品房销售管理办法规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销 售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅必须 按套销售，不得分割拆零销售。32. 陈某预买一套建筑面积为 100m 2的商品住房，单价为10000元/m 2，买卖双方对面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为 95m 2 ，如陈某选择购房，则实付购房款 万元。（分数： 2.00 ）A.90B.91C. 93 VD. 95解析： 解析 a 计算面积误差比。面积误差比 =（产权登记面积 -合同约定面积 ）/ 合同约定面积 X100%

21、=（95- 100）/100 X100%=5%。b.陈某实际支付购房款。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误 差比绝对值在 3%（含 3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 张某实付购房款=100x 10000 - （100 X10000X 3%+10（X 10000X 2%K 2）=930000 元。二、判断题 （总题数： 16，分数： 32.00）33. 以出让方式取得土地使用权， 在交付全部土地使用权出让金， 并取得土地使用权证后， 房地产开发项目 即可转让。（分数： 2.00 ）A. 正确B.错误 V解析： 解析 以出

22、让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：一是按照出让合同约定 已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，出让合同成立；二是按照出让合同约定进行投 资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业 用地或者其他建设用地条件。34. 房地产开发企业转置房地产开发项目时， 尚未完成房屋拆迁安置补偿的， 原拆迁安置补偿合同中有关的 权利、义务随之转移给受让人。（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：35. 购房人在取得房屋所有权证后，经确认房屋主体结构质量不合格的，仍有权退房。（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错

23、误解析：36. 按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书的房地产开发项目即可转让。（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 房地产开发项目按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，是合同成立的必要条件，只有出让合同成立才能转让。37. 普通商品住房开发项目的最低资本金比例为30%。（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30%。38. 以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目， 实际投入开发建设的资金额与缴纳的地价

24、款之和占 全部开发投资总额的 25%以上，可以转让。（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目，开发单位除土地使用权出让金外，实际 投入开发建设的资金额占全部开发投资总额的25%以上，可以转让。39. A 房地产开发公司 2010年4月发生过一次重大工程质量事故。 2011年 7月，该公司已符合申报二级资 质房地产开发资质等级条件，有关部门给予了批准。分数： 2.00 ）A. 正确B.错误 V解析：B解析申领房地产开发企业二级资质，应连续3年建筑工程质量合格率达到100%此题中有关部门不应该批准。40. 经济适用住房建设用地应在建设用